Redegørelse om udarbejdelse af lokalplan samt kommuneplantillæg for DanLink-området, Mellembassinet og et vandareal nord for Midtermolen, "Pakhusvej"

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 25. oktober 2000

21. Redegørelse om udarbejdelse af lokalplan samt kommuneplantillæg for DanLink-området, Mellembassinet og et vandareal nord for Midtermolen, "Pakhusvej"

BTU 474/2000 J.nr. 611:221.0001/00

Nærværende redegørelse fremsendes hermed til Bygge- og Teknikudvalgets samt Økonomiudvalgets drøftelse med henblik på iværksættelse af arbejdet med forslag til lokalplan og kommuneplantillæg for ovennævnte område i Søndre Frihavn.

Københavns Havn har fremsendt anmodning om udarbejdelse af en lokalplan for ovennævnte område, som ejes dels af Havnen, dels af DSB Ejendomme. Københavns Havn har sammen med TK Development A/S dannet et udviklingsselskab, der skal forestå udviklingen af området omfattende det tidligere DanLink-areal og enkelte ledige arealer langs vestsiden af Dampfærgevej, mens Københavns Havn alene forestår etableringen af den nye færgeterminal i Mellembassinet. Herudover indgår en større opfyldningsmulighed nord for Midtermolen. Planområdet omfatter således 3 sammenhængende underområder (se bilag 1 og 2).

På initiativ af Københavns Kommune nedsattes i juli 1999 Styregruppen om Kvalitetsbyggeri i Københavns Havn med repræsentanter fra Københavns Kommune, Københavns Havn, Miljø- og Energiministeriet og Freja Ejendomme A/S med det formål at fremkomme med en helhedsplan for havnen. Til det formål er havnen opdelt i 3 fokusområder og et antal perspektivområder. Et af fokusområderne er Nordhavnen syd for Orientbassinet, for hvilket den hollandske arkitektgruppe West 8 har udarbejdet et idéoplæg.

Hovedsigtet med styregruppens arbejde er at fremme en bymæssig udvikling af havneområderne og at styrke boligelementet heri samt sikre forbindelsen mellem havn og by. Dette har West 8 forsøgt at opnå ved at fortsætte Østerbros høje bebyggelses-tæthed og karréstruktur på DanLink-arealerne, at etablere en række forbindelser til Østerbro og foreslå op til 700 boliger. I den offentlige debat i forbindelse med havneudstillingen er dette blevet positivt modtaget såvel i den almindelige offentlighed som af fagpressen.

På et fælles møde den 22. august 2000 besluttede Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget, at idéoplæggene danner grundlag for kommuneplanretningslinierne i forslag til Københavns Kommuneplan 2001, og at forvaltningerne skal arbejde videre med idéoplæggene for fokusområderne Sydhavnen og Nordhavnen med henblik på en konkretisering, bl.a. for så vidt angår emnerne finansiering, infrastruktur, institutionsdækning og social balance i forbindelse med planlægningen af områdets fremtidige anvendelse og bebyggelsesform.

Området omkring DanLink-arealet indgår som en væsentlig del af fokusområdet Nordhavnen. I idéoplægget foreslås området udviklet som et integreret byområde med en stor andel af boliger samt erhverv i en tæt karréformet bebyggelsesstruktur i nær sammenhæng med den opgraderede færgeterminal for Oslo- og Polensfærgetrafikken i Mellembassinet. I oplægget indgår desuden en ny opfyldning med boliger og serviceerhverv nord for Midtermolen.

Idéoplægget er senest blevet bearbejdet af Bystrup Arkitekter for TK Development. Den justerede bebyggelsesplan er i forhold til det hollandske idéoplæg på visse punkter gjort mere "ordnet", bebyggelsestætheden er reduceret, boligandelen er væsentligt nedsat, og omfanget af detailhandel er markant reduceret. Endvidere er der efter ønske fra Vej & Park indarbejdet en ny sydlig vejforbindelse fra Kalkbrænderihavnsgade til Dampfærgevej som erstatning for den nuværende, trafikalt problematiske tilslutning nær krydset Kalkbrænderihavnsgade/Indiakaj.

Bebyggelsesplanen rummer en række indholdsmæssige og formmæssige forhold, som skal bearbejdes i den videre planlægning. Bl.a. tilstræbes boligandelen væsentligt forøget, og der skal ske en bearbejdning af afslutningen mod syd af det centrale byrum, ligesom der skal sikres et bredt promenadestrøg langs bebyggelsens nordside som del af en stimæssig hovedforbindelse fra Østerbro til havneområderne. Endvidere må bebyggelsens højder nærmere vurderes i forhold til eksisterende bebyggelse bl.a. på nordspidsen af Midtermolen og den muliggjorte bebyggelse på nordspidsen af Langelinie.

Det kommende lokalplanforslag vil tage udgangspunkt i hovedprincipperne i den oprindelige idéskitse og det justerede oplæg. I lokalplanen opdeles området i 3 underområder, hvor der alene fastlægges detaljerede bestemmelser for underområderne I og II, nemlig DanLink-arealet m.v. og færgeterminalen i Mellembassinet, mens der for den kommende opfyldning nord for Midtermolen (underområde III) alene fastlægges nogle rammebestemmelser, således at bebyggelse m.v. her vil forudsætte udarbejdelse af supplerende lokalplan.

Samtidig med lokalplanforslaget udarbejdes et forslag til kommuneplantillæg, således at lokalplanen muliggøres. Endvidere udarbejder HUR den lovkrævede VVM-vurdering (Vurdering af virksomheders Virkning på Miljøet) for så vidt angår færgeterminalen.

Efter nedlæggelsen af DanLink har TK Development A/S indgået en optionsaftale med DSB Ejendomme og samtidig stiftet et selskab med Københavns Havn med det formål at udvikle området. Dette er indledningsvis sket gennem det oplæg, der redegøres for i det følgende.

Udviklingsprocessen er i DanLink-området tilrettelagt i samarbejde mellem Københavns Havn og TK-Development A/S, mens Københavns Havn forestår udviklingen af passagerfærgeterminalen i Mellembassinet. Som led i den samlede helhedsplan for havnen har den hollandske arkitektgruppe West 8 landscape architects & urban planners fra Rotterdam udarbejdet et overordnet idéoplæg for den del af Frihavnen, der ligger omkring Nord- og Mellembassinet, og som også omfatter det aktuelle område. På Økonomiudvalgets og Bygge- og Teknikudvalgets fælles møde den 22. august 2000 blev besluttet, at udviklingen skal tage udgangspunkt i idéoplægget.

Arbejdet med at udarbejde redegørelsesnotat om lokalplanforslaget og det tilhørende forslag til kommuneplantillæg har foregået under et stærkt tidspres hovedsagelig på grund af de verserende overvejelser om et nyt skuespilhus på Kvæsthusbroen, der har fremskyndet planlægningsarbejdet omkring flytning af DFDS fra Kvæsthusbroen. Københavns Havn skal således på sit bestyrelsesmøde den 14. december 2000 træffe beslutning om at anvende i størrelsesordenen 250 mio. kr. på et nyt terminalanlæg i Mellembassinet, når de planmæssige forudsætninger er tilvejebragt. Derfor afventer Københavns Havn en overordnet stillingtagen vedrørende planerne for området.

Forslaget fra udviklingsselskabet er på grund af tidspresset ikke endelig gennemdrøftet, men vil i den videre proces blive bearbejdet med henblik på muligheden for i højere grad at tilnærme det retningslinierne i den hollandske idéskitse. Det vil ske i samarbejde med West 8.

Det aktuelle område omfatter også en ny færgeterminal i Mellembassinet. Området er i dag omfattet af lokalplan nr. 239 og en VVM-vurdering fra 1994 af et færgeterminalanlæg. Den forlængede færge til Oslo og den nye færge til Polen forventes imidlertid at indebære en større kapacitet end forudsat i den tidligere VVM-vurdering. Derfor har Københavns Havn ved brev af den 13. juli 2000 anmodet Hovedstadens Udviklingsråd om at igangsætte arbejdet med revision af den eksisterende VVM-vurdering for passager- og bilfærgeterminal i Mellembassinet.

Hovedstadens Udviklingsråd (HUR) er den regionale planmyndighed, der efter 1. juli 2000 bl.a. skal foretage VVM-vurderinger af større anlægsarbejder. Udarbejdelsen af redegørelsesnotatet samt arbejdet med det efterfølgende forslag til lokalplan og tilhørende forslag til kommuneplantillæg forudsætter derfor et koordineret samarbejde med HUR.

Styregruppen om Kvalitetsbyggeri i Københavns Havn blev nedsat i juli 1999 på initiativ af Københavns Kommune. Initiativet var affødt dels af Borgerrepræsentationens konstatering af, at kvalitet i nybyggeri er af afgørende betydning for den positive udvikling i byen, dels af Borgerrepræsentationens beslutning den 6. maj 1999 i forbindelse med behandlingen af "Københavns Kommuneplanberetning 1999" om, at der skulle udarbejdes en helhedsplan for Københavns Havn, som fastholder havnens herlighedsværdier.

Styregruppen har bestået af repræsentanter fra Københavns Kommune, Københavns Havn, Miljø- og Energiministeriet og Freja Ejendomme A/S. I gruppens samarbejdsaftale præciseres det, at

"samarbejdet har som formål at formulere retningslinier for byggeri i Københavns Havn, som de fire samarbejdsparter finder udgør de tilstrækkelige forudsætninger for, at den fremtidige omdannelse af havneområderne til et bymiljø af høj kvalitet kan sikres".

Det anføres endvidere, at

"der vil blive tale om retningslinier for bygningsvoluminernes proportionering og deres indflydelse på det samlede bybillede på tværs af havneløbet. En funktionel sammenhæng langs med havneløbet og havnearealernes trafikale betjening skal indgå i retningslinierne. Regionplanlægningens prioritering af stationsnære arealer skal iagttages. Endvidere skal der udpeges "rekreative støttepunkter" til optimering af borgernes udnyttelse af havnens herlighedsværdier".

Det er med disse mål for øje, at styregruppen har drøftet udpegning af fokusområder i havnen og har gjort sig bekendt med anvendte procedurer og opnåede resultater i tilsvarende byomdannelsesprojekter i Amsterdam og Paris.

I forbindelse med Borgerrepræsentationens vedtagelse af budget 2000 understregede forligspartierne boligbyggeriets betydning for kommunens økonomiske konsolidering og ønsket om at omdanne tidligere havnearealer til boligformål.

Havnens fysiske udstrækning og den meget store forskel på de enkelte havneafsnits nuværende karakter taler imod en totalplan for området og for en koordineret planlægning af de forskellige havneafsnit. Havnen er derfor på baggrund af styregruppens arbejde blevet opdelt i 10 delområder fra Svanemøllebugten i nord til Kalveboderne i syd.

De delområder, hvor byomdannelse fra havneformål til byformål anses for aktuel, benævnes "fokusområder". Der er udpeget tre sådanne fokusområder: Nordhavnen, Inderhavnen og Sydhavnen.

Andre delområder rummer et byudviklingspotentiale, men forudsætningerne for udnyttelsen af dette potentiale er ikke til stede på nuværende tidspunkt. Disse delområder benævnes "perspektivområder". Der er udpeget tre sådanne perspektivområder: Nordhavnen nord for Orientbassinet, Refshaleøen og Tippen.

Økonomiudvalget og Bygge- og Teknikudvalget besluttede på et fælles møde den 22. august 2000, at forvaltningerne skal arbejde videre med idéoplæggene for fokusområderne Nordhavnen og Sydhavnen, som er udarbejdet af henholdsvis tegnestuen West 8 landscape architects & urban planners fra Rotterdam og Soeters Van Eldonk architecten fra Amsterdam

Udvalgene bad forvaltningerne om at konkretisere bl.a. emnerne finansiering, infrastruktur, institutionsdækning og social balance.

Ideoplægget fra West 8 landscape architects & urban planners beskrives på bl.a. følgende måde, idet der også henvises til bilag 3.

I idéoplægget vedrørende den forestående bybygning i fokusområdet i Nordhavnen prioriteres en åbning af byen mod vandet. Viadukten ved Nordre Frihavnsgade forudsættes genåbnet som hovedadgangsvej til den nye havnefront. Der bygges urbant, fordi der er tale om en egentlig byudvidelse med mange forskellige aktiviteter bl.a. en ny stor lystbådehavn. Rundt om og på en ny ø i Nordbassinet opføres en helt ny type havneboliger, i et tæt, lavt familieboligkvarter. Den arkitektoniske målsætning er mangfoldighed og integration, høj bebyggelsestæthed og varierende bygningshøjder, bl.a. indgår højhuse.

Udviklingen er allerede indledt i andre dele af Søndre Frihavn, hvor DanLink færgelejet ønskes omlagt til færgefart til Oslo og Polen, så der bevares en maritim aktivitet i området. Omdannelsen skal afsluttes med nye erhvervs- og boligbyggerier, så der bliver skabt et integreret bykvarter med helt unikke herlighedsværdier i nærheden af vandet. Området vil også ligge trafikalt tilgængeligt ved stationer og tæt på city. Boligerne vil overvejende blive betjent af bydelens eksisterende institutioner og butikker.

Ved planlægningen af det nye bykvarter vil der blive lagt vægt på nærmiljøets udformning og forbindelser til Østerbro på tværs af banen. Østerbro skal åbnes mod vandet og den nye vandfront skal indeholde rekreative muligheder og miljøer til gavn for hele bydelen. Boligerne bliver havneboliger som modsvar på forstædernes haveboliger, og det blå islæt skal være stedets særlige kvalitet.

Udviklingsselskabet har bearbejdet idéoplægget fra West 8 landscape architects & urban planners på følgende måde (se i øvrigt bilag 4).

DanLink-området samt de tilgrænsende grundarealer ejet af Københavns Havn foreslås opdelt i 6-8 byggefelter. I den foreløbige udbygningsplan fra udviklingsselskabet forudsættes opført ca. 100.000 m² nybyggeri, heraf ca. 40.000 m² til boligformål. De eksisterende bygninger, som er under renovering eller forudsættes renoveret, rummer ca. 35.000 m². Med dette bygningsomfang vil der kunne skabes plads til ca. 2.000 arbejdspladser og ca. 400 boligenheder med en gennemsnitsstørrelse på 100 m². Boligerne vil blive i forskellige størrelser. Detailhandelen i området udgør ca. 1000 m².

Det samlede nye bygningsomfang på ca. 100.000 m² vil blive opdelt i 6-10 etaper, som søges gennemført i en løbende proces med en byggeperiode, der forventes at spænde over 4-5 år.

Enkelte bygninger foreslås opført i op til 15 etager, dvs. en bygningshøjde på ca. 60 m. Den øvrige bebyggelse er højdemæssigt tænkt tilpasset især Nordisk Fjer-bygningen og de to bevaringsværdige pakhuse ved Dampfærgevej, hvilket er 6-7 etager.

Trafik til og fra området vil blive afviklet via interne vejanlæg, koordineret med den eksisterende Dampfærgevej og den nye vejtilslutning overfor den nye færgeterminal.

Parkering i området vil blive søgt løst ved et halvt nedgravet P-anlæg, delvis under det centrale byrum. Der forventes etableret plads til mindst 1.000 biler, svarende til én P-plads pr. 100 m² bolig/erhverv i nybyggeriet.

Grunden er for tiden ved at blive undersøgt for såvel geotekniske forhold som forurening. De ydre miljømæssige påvirkninger fra den nye færgeterminal, biltrafik på Kalkbrænderihavnsgade og togtrafikken tages i betragtning ved især placeringen af boligerne, ligesom forureningsgraden af grunden vil blive vurderet.

Al færgetrafik er i dag placeret i Inderhavnen. Foruden de rene passagerruter, Malmøruterne fra Havnegade, findes tre kombinerede passager- og bilfærgeruter, nemlig Oslobåden og Bornholmsruten ved Kvæsthusbroen samt Polensruten ved Nordre Toldbod.

Passagertrafikken er reduceret betydeligt inden for de seneste årtier. Senest har den faste forbindelse til Sverige medført, at Bornholmsruten påtænkes nedlagt som passagerrute tillige med den ene af Malmøruterne. Besværlige besejlingsforhold for store skibe, begrænsede arealmuligheder og vanskeligheder omkring afvikling af den tunge trafik har øget ulemperne for såvel færgetrafikken som de omkringliggende kvarterer ved færgernes placering i Inderhavnen nær centrum. Derfor har der på forskellig vis været lagt begrænsninger på bilfærgeruternes kapacitet.

Den ny færgeterminal (se bilag 5) planlægges indrettet med 3 færgelejer til henholdsvis Oslofærgen og en ny færge til Polen, som DFDS har planer om at indsætte, samt den nuværende Polensfærge. Herudover skal terminalen kunne modtage færger fra andre ruter, som måtte blive etableret, og i det omfang, der er kapacitet i terminalen. Den nuværende Oslofærge forlænges med 30 m til 210 m og den nye Polensfærge vil være på ca. 168 m. Den eksisterende Polensfærge er på ca. 121 m. Alle færger medtager såvel biler som passagerer.

Besejlingen af de nye lejer er afprøvet i besejlingssimulator hos Dansk Maritimt Institut i januar 2000. Instituttet vurderer, at det kun er ganske få gange om året, at besejlingen vil være vanskelig. Simuleringen viste, at det ville lette besejlingen væsentligt, såfremt Langeliniemolens bølgebryder, spidsen af Redmolen og eventuelt Sundmolens bølgebryder fjernes.

Terminalen indrettes med et opmarchareal med ca. 2.000 m opmarchbane svarende til en kapacitet på op mod 350 personbiler, der er fælles for de 3 lejer. I tilknytning hertil er der en kontrolstation med billetsalg, told og politi. På pieren imellem de to lejer opføres en terminalbygning på ca. 4.000 m² med en tilhørende trafikforplads til afsætning og afhentning af passagerer. Under opmarchpladsen har Københavns Vand udført en 20.000 m³ tank til overløbsvand fra kloaksystemet. Dækket over tanken er dimensioneret til tung trafik.

Terminalen forventes at skulle fungere i mange år, hvor skibstyper samt anløbsfrekvenser kan ændres over tid. Terminalens kapacitet kan derfor ikke låses fast på de i dag kendte skibstyper og trafiktal, men må være fleksibel i sin anvendelse. Fleksibiliteten kunne indbygges ved at fastlægge grænser for terminalens kapacitet i stedet for at fokusere på enkelthændelser. Dette vil blive overvejet nærmere.

Anlægsarbejderne omfatter ombygning af det tidligere DanLink-færgeleje, udførelse af nyt leje vest herfor samt et nyt leje syd for UNICEF. Anlægsarbejderne på vand består i tilpasning af eksisterende kajkonstruktioner, eventuelt nedbrydning af Langeliniemolens bølgebryder, spidsen af Redmolen og eventuelt Sundmolens bølgebryder samt uddybning til 9,1 m vanddybde dels ved fjernelse af forurenede overfladesedimenter, dels ved gravning i uforurenet naturlig bund. Hertil kommer fornyelse af eksisterende ældre bolværker samt udførelse af enkelte nye bolværksstrækninger med tilhørende opfyldning. På land skal der udføres ledningsarbejder, belægningsarbejder samt opføres terminalbygning og kontrolstation for toldvæsen og paskontrol.

I anlægsfasen vil der være trafik til byggepladsen, støj og støv fra entreprenørarbejderne og risiko for at støde på forurenet jord. På vandsiden skal der graves i forurenede sedimenter, hvorfra spildet skal begrænses. I driftsfasen skal for skibenes vedkommende vurderes støj fra motorer og ventilationsanlæg samt luftforurening. Endvidere skal trafikken til og fra skibene og terminalen vurderes.

Omdannelse af ældre erhvervshavneområder i Nordhavnen til andre bymæssige formål har været overvejet gennem en årrække. Det hollandske idéoplæg for Nordhavnen og det nye boligpolitiske debatoplæg har aktualiseret en stillingtagen til den fremtidige anvendelse af de attraktivt beliggende, citynære arealer i denne del af havnen. Der er nu mulighed for at få opført store boliger, som kan bidrage til en mere varieret boligmasse i København. Samtidig kan der også ske en tidssvarende og hensigtsmæssig udnyttelse af de store bygninger, der bevares, således at der opnås en hensigtsmæssig blanding af boliger og erhverv samt af gammelt og nyt i området. Det forudsættes, at de virksomheder, der etablerer sig i området, vil være serviceprægede typer, som vil være forenelige med boligbebyggelserne.

Det fremgår af debatoplægget til boligpolitisk strategiplan, at der med henblik på udvikling af et mere varieret udbud af boliger til en bred befolkningssammensætning skal bygges flere familieboliger af god kvalitet.

I debatoplægget formuleres to centrale mål for kommunens boligpolitik: 1) At sikre gode boliger og give flere københavnere mulighed for at blive i byen og 2) At sørge for attraktive og alsidige boligområder i byen.

Det aktuelle område skønnes at kunne rumme ca. 400 familieegnede boliger, hvortil kommer allerede lokalplanlagt byggeri med ca. 100 boliger i naboområdet langs østsiden af Dampfærgevej.

En succesfuld realisering af byudviklingsplanerne kræver en høj bymæssig tæthed, der er med til at skabe "en kritisk masse" i området med en hensigtsmæssig blanding af boliger og erhverv. Det forudsætter desuden, at området er overvejende selvbærende med f.eks. institutioner, detailhandel og kulturaktiviteter i forhold til antallet af boliger.

Byområdet skal kunne fungere i tæt samspil med de havneaktiviteter, der foregår i området, hvilket er med til at give det nye bykvarter en særlig kvalitet. Oplevelsen af at være i et byområde tæt på city ved ankomst og afgang af færgerne er desuden en forudsætning for, at DFDS udflytning fra Kvæsthusbroen kan gennemføres.

Området omkring Mellembassinet og DanLink-færgelejet er i Kommuneplan 1997 udlagt til havneformål med en maksimal bebyggelsesprocent på 110 (H1). En særlig *-bemærkning angiver, at der kan etableres passager- og bilfærgeterminal i overensstemmelse med den i 1994 udarbejdede VVM-redegørelse. Der kan, efter bestemmelser fastsat i lokalplan, opfyldes indtil 18.500 m². Bebyggelse må opføres i en højde på maksimalt 8 m. Faste installationer til færgelejerne kan opføres i højder over 8 m. I DanLink-færgelejet kan der efter nærmere planlægning etableres passager- og bilfærgeterminal.

Området beliggende langs Kalkbrænderihavnsgade, hvor den tidligere Nordisk Fjerbygning er placeret, er fastlagt til blandet erhverv med en bebyggelsesprocent på 150 og med et maksimalt etageareal på 6 ekskl. tagetage (E2). De tidligere DSB arealer mellem Nordisk Fjer-bygningen og Pakhus D og E er fastlagt til tekniske anlæg (T1).

Endelig er området omkring Dampfærgevej udlagt til boliger og serviceerhverv med en bebyggelsesprocent på 150 med et maksimalt etageareal på 6 ekskl. tagetage (C2). Området er angivet med en *-bemærkning og er en del af et større areal omkring Søndre Frihavn, Dampfærgevej og Amerikakaj. 40 pct. af etagearealet i dette område skal anvendes til boliger. For området vest for Dampfærgevej er den maksimale bebyggelsesprocent 315 for at muliggøre retablering af det bevaringsværdige pakhus D samt opførelse af et parkeringshus, og bebyggelses- og friarealprocenten beregnes for området under ét.

Mellembassinet og de omkringliggende arealer er omfattet af lokalplan nr. 239 "Mellembassinet", vedtaget af Borgerrepræsentationen den 15./16. juni 1994 og endelig bekendtgjort den 30. juni 1994. Lokalplanen fastlægger området til havneformål – færgedrift med trailer-, lastbil-, personbil- og passagertrafik samt sådanne funktioner, der er nødvendige for betjening heraf.

Området langs vestsiden af og lige nord for Dampfærgevej er omfattet af lokalplan nr. 265 "Dampfærgevej", vedtaget af Borgerrepræsentationen den 7. december 1995 og endelig bekendtgjort den 20. december 1995. Den pågældende del af lokalplanens område er fastlagt til serviceerhverv og et parkeringshus.

Det aktuelle område ved Mellembassinet er omfattet af en gældende miljøvurdering af en bilfærgeterminal. Heri konkluderes det, at "der er gode muligheder for en afvikling af trafikken til og fra terminalen uden store miljømæssige gener, og at driften af færgeterminalen ikke vil betyde væsentlige ulemper for omgivelserne, hvis man som nævnt etablerer en ekstern strømforsyning og anvender dieselolie ved sejlads i havnen".

Som forudsætning for beregningerne blev Bornholmsfærgerne anvendt som dimensionsgivende færger, idet Oslofærgen skønnedes at være for stor. Ved daværende miljøvurdering valgtes at regne med 100 personbiler og 19 lastvogne pr. færge, samt 600 passagerer, idet Københavns Havn anførte, at det ville være en realistisk fordeling. Ved beregning af luft- og støjforureningen fra færgerne blev anvendt ældre og mere forurenende færger på nogenlunde samme størrelse.

Da den forlængede færge til Oslo og den forventede nye færge til Polen forventes at have en større kapacitet end det tidligere projekterede anlæg, har Københavns Havn ved brev af den 13. juli 2000 anmodet Hovedstadens Udviklingsråd om at igangsætte arbejdet med revision af den eksisterende VVM-redegørelse for passager- og bilfærgeterminal i Mellembassinet

Lokalplanområdet omfatter ca. 20 ha, hvoraf ca. 11 ha er landareal, og resten er vandareal. Hovedparten af landarealet ejes af Københavns Havn, mens DSB Ejendomme ejer DanLink-området centralt i området.

Lokalplanområdets landareal kan opdeles i en række delområder:

• Arealet omkring Mellembassinet og det hidtidige DanLink-færgeleje, som i sin tid blev etableret i henhold til anlægsloven fra 1986. I Mellembassinet er der i midten af 1990erne etableret en større opfyldning til færgeterminalformål i henhold til gældende lokalplan. Opfyldningen har siden henligget ufærdig. Under opfyldningsarealet er som nævnt anlagt et underjordisk forsinkelsesbassin i forbindelse med kloaksystemet med det formål at begrænse overløbene til havnebassinet og dermed forbedre vandkvaliteten her. Umiddelbart syd for færgelejet ligger den lille Frihavns Station, der er opført i nationalromantisk stil i slutningen af 1800-tallet, og som er fastlagt som bevaringsværdig i gældende lokalplan.
• DanLink-arealet. Indtil åbningen af Øresundsbron i juli 2000 har arealet fungeret som rangerterræn i forbindelse med godsbanetrafikken mellem Sverige og Danmark.
• Arealet langs vestsiden af Damfærgevej. Arealet rummer en bestand af gamle, bevaringsværdige bygninger, der allerede er istandsatte eller vil blive istandsat og indrettet til nye formål, overvejende serviceerhverv. Endvidere findes enkelte ubebyggede tomter.
• Området langs Kalkbrænderihavnsgade. Nordisk kaffe-bygningen er ombygget og taget i brug til kontorvirksomhed, mens Nordisk Fjer-bygningen er under ombygning til brug for Banestyrelsen.

Herudover omfatter lokalplanområdet bl.a. vandarealer nord for Midtermolen, hvor der i idéoplægget fra West 8 forudsættes muliggjort en større opfyldning, en såkaldt "arsenalø".

I overensstemmelse med den overordnede planlægning er erhvervshavneaktiviteterne gennem de seneste årtier blevet koncentreret i den nordøstlige del af Nordhavnsområdet, hvor store, dybtgående skibe kan anløbe kajerne uden besværlig bugsering, og hvor der findes rigelige arealer til lastning og losning. Der er herved frigjort store arealer i bl.a. Søndre Frihavn, hvor der gennem det seneste årti har foregået en omdannelse til en blanding af boliger og serviceerhverv.

I de nærmestliggende omgivelser pågår en udbygning i området omkring Dampfærgevej/Amerikakaj med opførelse af nybyggeri dels til boliger dels til serviceerhverv samt ved indretning af eksisterende bevaringsværdige bygninger. Langs Capellakaj, Indiakaj og østsiden af Midtermolen ligger nye boligbebyggelser, mens vestsiden rummer nye kontorbygninger. Syd for Indiakaj er de gamle frihavnsbygninger renoveret og indrettet til serviceerhverv. På Østmolen er opført nye boligbebyggelser, og det fredede Dahlerups Pakhus er indrettet til kontorvirksomhed, mens der på den nordlige del af molen er planlagt nye bolig- og erhvervsbebyggelser. Lagerrummene under den hævede promenade er indrettet til butikker, cafeer m.v., der især henvender sig til de mange krydstogtturister, der i løbet af sæsonen ankommer til Langelinie.

På Marmormolen nord for lokalplanområdet ligger UNICEF's lager- og kontorkompleks, og yderst på molen ligger enkelte bevaringsværdige bygninger.

Mod vest udgør Kalkbrænderihavnsgade og baneterrænet en kraftig barriere i forhold til det bagvedliggende Østerbro-område, der er præget af 3-5 etagers boligkarreer, der mod Østbanegade danner en markant front.

Efter ophør af DanLink-banetrafikken og dennes skæring med Kalkbrænderihavnsgade, vil denne strækning kunne indgå i Ring II som forudsat i planlægningen. Ad Kalkbrænderihavnsgade kører i dag en enkelt buslinie (linie 29).

Lokalplanområdet har en stationsnær beliggenhed med en afstand på mindre end 1000 m fra både Nordhavn Station og Østerport Station, der begge har status som citystationer med standsning af et stort antal tog- og buslinier.

Lokalplanområdet er opdelt i 3 underområder (se bilag 6) . Underområde I udbygges som et nyt bolig- og erhvervsområde. Mod øst afgrænses underområdet af den eksisterende nord-sydgående del af Dampfærgevej, mens der anlægges en ny øst-vestgående vej i underområdets nordlige grænse. Alle veje i underområdet nedlægges, og alle parceller i underområdet sammenlægges til en matrikel, som udstykkes i "ejerlejligheder". Hermed bliver det muligt at sikre vejadgang til området ved hjælp af interne færdselsarealer, som står i forbindelse med vejene nord og øst for underområdet. Det er i øvrigt planen, at biltrafikken til underområdet skal foregå gennem et parkeringsanlæg anlagt under terræn, som hæves ca. 1,5 m, så parkeringsanlægget kan anlægges over grundvandspejl. Varelevering og af- og pålæ ;sning af personer skal dog foregå i terræn på et fodgængerområde.

I underområde II anlægges en færgeterminal. Biltrafikken til og fra denne skal foregå ad den ovenfor omtalte ny vej i grænsen mellem underområde I og underområde II. Underområde III er en ny ø med bolig- og erhvervsbyggeri. En bro fra denne ø fører over til knækket mellem den nord-sydgående del af Dampfærgevej og den ny øst-vestgående vej. Biltrafikken til og fra øen skal foregå via denne bro, mens der derudover etableres cykel- og gangbroer til Langelinie og Midtermolen.

Biltrafikken til og fra lokalplanområdet samt det allerede bebyggede område øst mellem Dampfærgevej og Vestbassinet foregår altså ad et lokalt vejnet bestående af den nord-sydgående del af Dampfærgevej og den nyanlagte vej i grænsen mellem underområde I og underområde II. Der vil ikke være direkte udkørsel til Kalkbrænderihavnsgade fra lokalplanområdet udenom det lokale vejnet.

Område I er i dag bebygget med 35.000 etage-m² erhvervsbyggeri. I en fuldt udbygget situation forudsættes området bebygget med 95.000 etage-m² erhvervsbyggeri og 40.000 etage-m² boliger. Antages boligbyggeri pr. døgn at generere 20 bilture pr. 1.000 etage-m² og erhverv at generere 35 bilture pr. 1.000 etage-m², hvilket er de erfaringsmæssige generationsrater for boliger henholdsvis serviceerhverv placeret i et tæt bebygget område med relativ god kollektiv trafiktilgængelighed, vil den samlede biltrafik til og fra område I ved fuld udbygning være af størrelsesordenen 4.000 ture, hvor den i dag må antages at være af størrelsesordenen 1.200 ture, hvilket giver en tilvækst af størrelsesordenen 2.800 ture.

Område II er i dag ikke udnyttet til funktioner, som genererer væsentlig biltrafik. Området forudsættes benyttet til færgelejer – fortrinsvis for færger til mål, som nås i løbet af en nat. På en færge forventes det ifølge rederiet, at der vil være op mod 50 lastbiler og 80 personbiler, altså 130 biler pr. ankomst eller afgang. Derudover forventes ca. 150 taxier og andre personbiler samt 10 busser at bringe henholdsvis hente landgangspassagerer. Da landgangspassagererne både skal til og fra afgangshallen, fører det til i størrelsesordenen 300 ture pr. afgang og ankomst. I alt vil der til hver færgeankomst eller -afgang således genereres ca. 430 bilture. Såfremt færgelejerne forudsættes anløbet af i gennemsnit ca. 3 færger pr. døgn, må området antages at generere en samlet biltrafik i størrelsesordenen 2.500 ture.

Område III vil efter udarbejdelse af en supplerende lokalplan kunne udbygges med 11.000 etage-m² boliger og 19.000 etage-m² serviceerhverv, hvilket ved anvendelse af ovennævnte generationsrater giver en turproduktion i størrelsesordenen 900 bilture.

Den samlede turproduktion for lokalplanområdet vil ved udnyttelse af alle byggemuligheder i område I, samt etablering af færgelejer i område II være af størrelsesordenen 6.500 bilture, hvor den i dag må antages at være af størrelsesordenen 2.800 bilture. Ved udbygning af område III efter tilvejebringelse af en supplerende lokalplan vil den samlede turproduktion være af størrelsesordenen 7.400 bilture. Derudover skal lokalplanområdets vejnet også betjene et område øst for område I (mellem Dampfærgevej og Vestbassinet) med en samlet turproduktion i størrelsesordenen 1.400 bilture, hvorved den samlede biltrafik, som skal afvikles i området bliver af størrelsesordenen 9.000 biler pr. hverdagsdøgn, mod skønsmæssigt 4.000 biler i dag.

Trafikken på Kalkbrænderihavnsgade er nord for Indiakaj talt til 14.000 køretøjer i begge retninger tilsammen mellem kl. 6 og kl. 18, hvilket svarer til knap 20.000 køretøjer på et hverdagsdøgn. Trafikken har været jævnt stigende de seneste år, og den er steget med ca. 12 pct. fra 1996 til 1999. Kalkbrænderihavnsgade er som en del af Ring II en regionalvej, men den fungerer først og fremmest som en af de store hovedindfaldsveje til Indre By.

Ved fuld udbygning af lokalplanområdet vil trafikken til og fra området stige med i størrelsesordenen 5.000 bilture på et hverdagsdøgn. Mindst 2.000 af disse ture skønnes at køre ind mod Indre By, enten for at komme til mål i Indre By, eller for via Ring II at køre ud af byen mod sydvest. Denne forøgede trafik vil sammen med den generelle trafikudvikling føre til problemer med trafikafviklingen på Kalkbrænderihavnsgades fortsættelse i Folke Bernadottes Allé og hen over Oslo Plads. 2. etape af Gittervejsprojektet, som er ombygning af Folke Bernadottes Allé til samme standard som Kalkbrænderihavnsgade, bør derfor overvejes gennemført samtidig med udbygning af lokalplanområdet.

Lokalt foreslås en vejstruktur, hvor Dampfærgevejs nord-syd-gående del bibeholdes, mens den øst-vest-gående del nedlægges og erstattes af en ny vej i grænsen mellem underområde I og underområde II. Alle parceller i underområde I sammenlægges til en matrikel, som indrettes med parkering og interne færdselsarealer under terræn. Dog skal der være mulighed for begrænset trafik i forbindelse med varelevering og af- og pålæsning af personer på fodgængerarealet i terræn. Tilkørsel til matriklen forudsættes at ske fra den nyanlagte øst-vest-gående vej mellem den vestligste karré og den midterste karré, mens udkørsel fra matriklen forventes at ske flere steder på en nord-sydgående del af Dampfærgevej. Biltrafik til og fra område III forudsættes at ske ad en bro til Dampfærgevej. Trafik til og fra færgetermina len (underområde II) vil ske via den øst-vestgående vej.

Den centrale pladsdannelse udformes som et let hævet plateau med underliggende parkeringsanlæg. Pladsen indrettes som et overvejende bilfrit, urbant pladsanlæg med rekreative kvaliteter. Langs områdets front ud mod terminalområdet indgår i det oprindelige forslag et grønt fodgængerstrøg som led i en overordnet promenadeforbindelse fra Østerbro til Langelinie via broforbindelse til "aresenaløen" og videre til Langelinie. I det justerede forslag er som nævnt fodgængerstrøg langs områdets nordlige front reduceret til et 2,5 m bredt fortov.

Miljøkontrollen har med skrivelse af 5. oktober 2000 anført, at

Undergrunden inden for lokalplanområdet er ikke kortlagt i henhold til lov om forurenet jord. Da området er opfyldt areal og tidligere har været anvendt til havneformål og til jernbane, er det muligt, at undergrunden er forurenet".

Ovenstående beskrivelse af de fremkomne forslag, planforudsætningerne, trafik- og miljøforhold m.v. giver på nuværende tidspunkt anledning til følgende generelle bemærkninger, som forvaltningerne finder bør lægges til grund for det videre arbejde med forslaget til lokalplan og til kommuneplantillæg.

Lokalplanområdet vil blive opdelt i 3 underområder I, II og III, se bilag 6.

Bemærkningerne omfatter først og fremmest det bebyggede område (underområde I), mens udformningen af færgeterminalen (underområde II) i vid udstrækning tager udgangspunkt i den foreliggende lokalplan. Den mere detaljerede stillingtagen til afgrænsningen af opfyldningen ud for Midtermolen (område III) og bebyggelse herpå vil, som nedenfor anført, blive nærmere fastlagt i en supplerende lokalplan.

• Andelen af boliger i det nye byggeri bør af hensyn til ønsket om størst mulig integrering af funktioner og bymæssig intensitet samt de boligpolitiske mål hæves til en arealfordeling på 50 pct. bolig og 50 pct. erhverv, såfremt de miljøbeskyttelsesmæssige forhold muliggør det.
• Mulighederne for blanding af boliger og erhverv i de enkelte bygninger skal vurderes. Tankerne om at placere boligetager på de øverste etager i erhvervsbygninger, f.eks. ud mod Mellembassinet, illustreres nærmere i de hollandske idéplaner.
• Den bebyggelsesmæssige tæthed i området overvejes nærmere, idet en høj bebyggelsesintensitet er en forudsætning for den tilstræbte bymæssige karakter af et sådant "selvstændigt" område.
• For at kommunen kan give tilladelse til at byudvikle området med en relativ høj bebyggelsestæthed forudsættes det, at grundejere og udviklingsselskabet medfinansierer infrastrukturinvesteringer og forbindelser til Østerbro, herunder forbedrede adgangsforhold til det øvrige Østerbro samt rekreative faciliteter i området.

• Idéoplægget fra West 8 er præget af et næsten "forrevet" bebyggelsesmønster med irregulære karréformer og "flossede" rumdannelser, der giver en samlet karakter af en sammensat og frodig, nærmest selvgroet og anarkisk bystruktur. Udviklingsselskabets forslag har tydeligvis gennemgået en "tæmningsproces", men indeholder fortsat en del problemer. Dele af planen synes således temmelig uforløst, herunder den sydlige ende af det gennemgående byrum, som virker diffust, ligesom bl.a. højhuset nord for Nordisk Kaffe-bygningen ikke umiddelbart forekommer at relatere sig på nogen indlysende måde til sigtelinier set fra det tilgrænsende Østerbro-område. Placering og udformning af bebyggelser over syv etager skal derfor undersøges nærmere, herunder i forhold til øvrige højhusbebyggelser i omgivelserne.
• Det bemærkes, at den tætte bebyggelse og den hævede pladsdannelse centralt i området i udviklingsselskabets forslag indebærer, at der ikke vil blive gennemkigsmuligheder til havnebassinet.

• For at sikre at trafikken til og fra lokalplanområdet ikke forstyrrer trafikken i Kalkbrænderihavnsgade for meget, foreslås det at omlægge Dampfærgevejs sydlige tilslutning til Kalkbrænderihavnsgade, så afstanden til det lysregulerede kryds ved Indiakaj forøges. Dette vil være en forudsætning for en fornuftig trafikafvikling i krydset Kalkbrænderihavnsgade/Dampfærgevej, som ikke forudsættes signalreguleret. En sådan løsning indgår i udviklingsselskabets forslag.
• Den nye øst-vestgående vej i kanten mellem område I og II forudsættes anlagt som en firesporet vej med midterrabat. Syd for vejen indrettes en beplantet promenade langs bebyggelsens nordlige side. I den østlige ende af vejen indrettes faciliteter for af- og pålæsning af landgangspassagerer til og fra færgen. Det bør sikres, at disse faciliteter kan afvikle trafikken med 150 taxier og andre personbiler, som skal betjene landgangspassagererne i forbindelse med en færgeankomst. Biltrafikken til og fra færgerne foregår gennem en tilkørsel i den vestlige ende af vejen. Af hensyn til mulighederne for at gennemføre en fornuftig trafikafvikling bør afstanden mellem dette kryds og vejens udmunding i Kalkbrænderihavnsgade være så stor, som de øvrige hensyn tillader. Vejens udmunding i Kalkbrænderihavnsgade bør så vidt muligt ske i en ret vinkel. Tilkørslen fra færg erne til den øst-vestgående vej og dennes udmunding i Kalkbrænderihavnsgade udstyres med avancerede, trafikstyrede signalanlæg, der sikrer en tæt samordning mellem de to kryds, og som sikrer samordning af signalanlæggene på Kalkbrænderihavnsgade - Folke Bernadottes Allé, således at trafikken til og fra Indre By ikke forstyrres uforholdsmæssigt af færgetrafikken. Herunder må der tages højde for, at særlig kørslen med landgangspassagerer i forbindelse med en færgeankomst må forventes at forekomme i så store klumper, at det vil være svært at afvikle trafikken på et passende højt serviceniveau.
• Parkeringsdækningen for områderne I og III bør efter Vej & Parks opfattelse ikke overstige 1 plads pr. 100 etage-m². I område I må parkering ikke finde sted på terræn, men skal ske under terræn eller eventuelt i konstruktion. I område II forudsættes den nødvendige parkering indrettet på terræn.

• Der forudsættes anlagt et grønt promenadeforløb langs den nordlige grænse af område I, mod vest over område III og videre ad en stibro til Langelinie. Endvidere etableres en stibro fra område III til Midtermolen. Promenaden skal indgå som led i et overordnet promenadeforløb i hele Søndre Frihavn og skal fortsættes langs Kalkbrænderihavnsgade til forbindelse med tilsvarende forløb i de nordlige havneområder, der påregnes omdannet til bymæssige formål.
• I område I forudsættes pladsdannelsen mellem bebyggelsen indrettet som et rekreativt fodgængerområde med forbindelse til Østerbro via en gang- og cykelbro over Kalkbrænderihavnsgade og jernbanen til Østbanegade. Endvidere skal der skabes forbindelser mellem bygningerne mod øst til promenaden langs Vestbassinet.
• Områdets urbane og tætte struktur medfører, at de bolignære opholdsarealer i karreernes gårdrum er begrænsede, hvorfor beboernes nærrekreative behov overvejende må dækkes af områdets offentligt tilgængelige plads- og promenadearealer. I den forbindelse kunne det være ønskeligt med grønne støttepunkter på strategiske steder langs vandet, f.eks. for enden af Amerikakaj umiddelbart nord for Nestlé i stedet for den U-formede bygning, der er vist i idéoplægget fra West 8.

Vej & Park gør opmærksom på, at der i Bygge- og Teknikudvalgets budgetter ikke er afsat midler til dækning af udgifter til etablering af vej- og stianlæg samt nye og ombyggede signalanlæg. Vej & Park må derfor som udgangspunkt forudsætte, at grundejere/bygherrer afholder eventuelle udgifter. Dette gælder også omlægning af signalanlæg og ombygning af kryds ved Oslo Plads. Der er ligeledes i Bygge- og Teknikudvalgets budgetter ikke afsat midler til ombygning af Folke Bernadottes Allé.

Lokalplanområdet omfatter dels området omkring Mellembassinet, som nu omfattes af lokalplan nr. 239, dels området mellem Kalkbrænderihavnsgade og Dampfærgevej, herunder området langs Dampfærgevejs vestside, som nu omfattes af lokalplan nr. 265, dels vandarealet nord for Midtermolen. Lokalplanområdet vil blive opdelt i underområder som vist på bilag 6.

Lokalplanens formål er at muliggøre dels omdannelse af det tidligere DanLink-område m.v. omkring Pakhusvej til et blandet byområde med boliger og serviceerhverv i en tæt bymæssig struktur, dels etablering af færgeterminal i Mellembassinet, dels etablering af en opfyldning nord for Midtermolen med henblik på efterfølgende supplerende lokalplan for muliggørelse af bebyggelse til boliger og serviceerhverv.

I lokalplanen fastlægges områdets vejstruktur samt bestemmelser om hovedprincipperne i områdets trafikbetjening i form af krydsreguleringer samt ind- og udkørsler. Eventuelt fastsættes bestemmelser om vejbredder/-profiler.

Underområde I vil blive fastlagt til boliger og serviceerhverv såsom administration, liberale erhverv, undervisning, håndværk, hotel og hotellignende virksomhed, butikker, restauranter og andre publikumsorienterede funktioner, kulturelle og fritidsprægede aktiviteter samt andre virksomheder, der efter Bygge- og Teknikforvaltningens skøn naturligt kan indpasses i området, og som højst medfører ubetydelig forurening. Der fastlægges bestemmelser om fordelingen mellem boliger og erhverv. Der må ikke indrettes erhverv over etager med boliger. Endvidere fastsættes et maksimum for etagearealet til butiksformål. Der fastlægges retningslinier med henblik på at sikre, at stueetagen ud mod den centrale pladsdannelse i videst muligt omfang indrettes til sådanne aktiviteter, der kan tilføre området liv, f.eks. butikker, restauranter og andre publikumsorienterede funktioner, kultur- og fritidsak tiviteter samt foyer, kantiner, møderum, showrooms for virksomheder m.v. Det skal være muligt at opføre eller indrette bebyggelse til offentlige formål, der anses for forenelige med beliggenheden i området.

For underområdet fastlægges et maksimalt bebyggelsesomfang på ca. 135.000 m² etageareal. (Heraf er ca. 35.000 m² eksisterende bebyggelse og ca. 100.000 m² er kommende nybyggeri. Bebyggelsesprocenten bliver ca. 193 for underområdet som helhed, stort set svarende til bebyggelsestæthederne på Østerbro). Eksisterende bevaringsværdige bygninger langs vestsiden af Dampfærgevej fastlægges som sådan. Den lille Frihavns Station, der er fastlagt som bevaringsværdig i den gældende lokalplan, ligger midt i den kommende tilkørselsvej og forudsættes i projektet flyttet til en placering i tilknytning til den centrale pladsdannelse. I det videre lokalplanarbejde vil det blive nærmere overvejet, om bygningen skal opretholdes som bevaringsværdig på en ændret placering, eller om bevaringsbestemmelserne ikke skal videreføres i den kommende lokalplan, således at de n umiddelbart vil kunne fjernes.

De bebyggelsesregulerende bestemmelser for området gives et principielt indhold begrundet med ønsket om mulighed for løbende justering af bebyggelsesplanen i realiseringsfasen. De bebyggelsesregulerende bestemmelser vil således sigte på fastlæggelse af bebyggelsessplanens hovedprincipper og hovedtræk med henblik på at sikre den overordnede karakter af området, herunder karréstrukturen og det centrale byrum. Der fastlægges derfor byggefelter med angivelse af maksimalt etageareal, maksimale gesims- og bygningshøjder og eventuelt maksimale facadelængder i de karreer, hvor der tilstræbes et mere sammensat og varieret udtryk a la mindre enkeltejendomme. Inden for visse byggefelter overvejes placeringsmulighed for højere bygninger. Bestemmelsen formuleres som en kompetencenorm, dvs. at muligheden for opførelse af højere bebyggelse – dog inden for et nærmere fastsat maksimum – kun kan ske efter Bygge - og Teknikudvalgets nærmere godkendelse og i øvrigt skal være arkitektonisk begrundet.

Der vil indgå bestemmelser om bebyggelsens ydre fremtræden, hvilket reguleres overvejende ved standardmæssige formuleringer, da der forudsættes et relativt heterogent udtryk i området i samspil med den eksisterende bevaringsværdige bebyggelse. I forbindelse med lokalplanarbejdet vil det nærmere blive overvejet, om der eventuelt bør fastsættes mere specifikke bestemmelser med henblik på at sikre et overordnet fællespræg for bebyggelsen, herunder med hensyn til materialevalg, farveholdning m.v.

Der fastlægges en parkeringsdækning på 1 plads pr. 100 m² etageareal. Bebyggelsen inden for underområdet vil derfor afføde et samlet parkeringskrav i størrelsesordenen 1.350 parkeringspladser, hvoraf hovedparten (2/3 eller 3/4) kræves etableret i underjordisk anlæg eller i konstruktion. I projektet forudsættes etableret underjordisk parkering under hele det centrale pladsområde.

Lokalplanen vil indeholde bestemmelser om etablering af friarealer i tilknytning til boligerne og i tilknytning til erhvervene, idet der ikke fastlægges nogen fast norm for omfanget af friarealer (friarealprocent), men alene et krav om, at områdets friarealer – både gårdarealer i karreerne og de offentligt tilgængelige friarealer (pladsarealer) – skal anlægges som opholdsarealer. Da friarealerne anlægges oven på dæk, vil der blive stillet krav om et tilstrækkeligt muldlag, så der sikres de nødvendige grobetingelser for beplantning, herunder træer.

For hele lokalplanområdet fastlægges bestemmelser om promenader og andre fodgængerforbindelser, herunder placering af stibroer. Bestemmelserne skal bl.a. sikre det grønne promenadestrøg langs bebyggelsens nordside som led i en overordnet forbindelse mellem Østerbro over "arsenaløen" til Langelinie.

Underområde II vil blive fastlagt til havneformål, færgeterminal for trailer-, lastbil-, personbil- og passsagertrafik samt sådanne funktioner, som er nødvendige for betjening heraf. På grundlag af foreliggende projekt fastlægges bestemmelser om omfanget af opfyldninger og afgravninger. Der medtages endvidere bestemmelser om placering af færgelejer samt placering, omfang og udseende af bebyggelse, herunder en større passagerterminal, hvorved bl.a. skal sikres frit udsyn mod vandet fra det bagvedliggende byområde. Desuden fastlægges bestemmelser om udformning af ubebyggede arealer, herunder opmarcharealer m.v. Der henvises til bilag 5.

For underområde III fastlægges alene bruttoomfanget af opfyldningen til den kommende "arsenalø" samt bestemmelser om områdets hovedanvendelse til boliger og serviceerhverv samt bestemmelser om maksimal bygningshøjde (af hensyn til naboers mulighed for allerede nu at reagere herpå). Der medtages bestemmelser om, at bebyggelse forudsætter supplerende lokalplan, der også vil fastlægge den nærmere afgrænsning af opfyldningen og den nærmere fordeling mellem boliger og serviceerhverv, herunder bestemmelser om, at der skal være mulighed for indretning af publikumsorienterede serviceerhverv og lignende i den del af bebyggelsens stueetage, der vender ud mod promenadeforbindelsen til Langelinie.

1. Luftfoto af området set fra syd
2. Plan med angivelse af områdets beliggenhed
3. Bebyggelsesplan udarbejdet af West 8 landscape architects & urban planners
4. Revideret bebyggelsesplan udarbejdet af TK Development (udviklingsselskabets forslag)
5. Plan af kommende færgeterminal
6. Plan med angivelse af lokalplanens underområder

Bjarne Winge Jens Jacobsen