Indstilling om støtte efter byfornyelseslovens Kapitel 3 til ejendommene Valdemarsgade 52 og 56 samt Meklenborggade 1-7/Holmbladsgade 62
Indstilling om støtte efter byfornyelseslovens Kapitel 3 til ejendommene Valdemarsgade 52 og 56 samt Meklenborggade 1-7/Holmbladsgade 62
Bygge- og Teknikudvalget
DAGSORDEN
for ordinært møde onsdag den 25. august 2004
Sager til beslutning
8. Indstilling om støtte efter byfornyelseslovens Kapitel 3 til ejendommene Valdemarsgade 52 og 56 samt Meklenborggade 1-7/Holmbladsgade 62
BTU 388/2004 J.nr. 629.0009/04
INDSTILLING
Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen som erstatning for det 8. at-punkt i sag nr. 279/04 anbefaler,
at Bygge- og Teknikforvaltningen bemyndiges til at afholde de med byfornyelsen af ejendommene Valdemarsgade 52 og 56 samt Meklenborggade 1-7/Holmbladsgade 62 forbundne udgifter, og at tabet beregnes i overensstemmelse med nedenstående principper, der bl.a. indebærer fastlæggelse af en forrentningsprocent på 5 af kommunens investering.
at der til finansiering af udgifterne optages lån på op til 32,0 mio. kr. i Grundejernes Investeringsfond med en løbetid på højst 30 år og en fast rente på højst 4 %.
RESUME
I mødet den 9. juni 2004 (BR 279/04) besluttede Borgerrepræsentationen efter indstilling fra Økonomiforvaltningen at tilbagesende behandlingen af det 8. at-punkt i Bygge- og Teknikudvalgets indstilling af 5. maj 2004, hvori det blev foreslået at ombygningen af 2 kommunale ejendomme gennemføres helt eller delvis uden statsstøtte, hvis de statslige rammer ikke slår til. Baggrunden herfor er de i forhold til byfornyelsesopgaven begrænsede statslige bevillinger og vilkår om tabsbegrænsning.
Det er i lov om byfornyelse og udvikling af byer forudsat, at finansiering af byfornyelsesarbejderne forhandles med ejendommenes ejere, og at ejeren af en privat udlejningsejendom selv skal afholde så stor en del af vedligeholdelsesarbejderne, som muligt.
Kommunalt ejede ejendomme betragtes som private udlejningsejendomme og kan således opnå støtte på samme betingelser som disse. Af hensyn til de løbende forhandlinger med private ejere om vilkårene for fornyelsesindsatsen finder forvaltningen det væsentligt at kommunale ejendomme ikke økonomisk særbehandles.
På den baggrund indeholder denne indstilling, der erstatter det 8. at-punkt i den tilbagesendte indstilling af 5. maj d.å., et mere konkret forslag til støtteudmålingen til de 2 kommunale ejendomme, der mere eller mindre vil danne præcedens for behandling af ansøgninger fra private ejere.
Principielt foreslås det, at kommunens forrentning af investeringen i de konkrete ejendomme fastsættes til 5 %. Dette anses aktuelt for at være et normalt afkast set i forhold til de afkast, der ses i salg af private udlejningsejendomme for tiden, således at det fortsat anses for attraktivt for private udlejere at byforny deres ejendomme med offentlig støtte.
For de to omhandlede kommunale ejendomme indebærer forrentingskravet, at tabet bliver 16,5 mio. kr., hvilket er noget mindre end de 29,1 mio. kr., der ville være det maximale inden for lovens rammer. Staten dækker halvdelen af tabet og kommunen den anden halvdel.
De 12,6 mio. kr. tabet reduceres med, kan anvendes til andre byfornyelsessager således at kommunen fortsat udnytter den fulde statslige ramme. Byfornyelsesaktiviteten spredes hermed, og der opnås således mere byfornyelse for pengene.
Det forventes, at Grundejernes Investeringsfond vil yde lån
til projekterne på attraktive vilkår, nemlig en fast rente på 4 %. Der
kalkuleres med en lånemulighed på 32,0 mio. kr.
SAGSBESKRIVELSE
I mødet den 9. juni 2004 (BR 279/04) besluttede Borgerrepræsentationen efter indstilling fra Økonomiforvaltningen at tilbagesende behandlingen af det 8. at-punkt i Bygge- og Teknikudvalgets indstilling af 5. maj 2004, hvori det blev foreslået, at ombygningen af de 2 kommunale ejendomme gennemføres helt eller delvis uden statsstøtte, hvis de statslige rammer ikke slår til. Dette var til dels begrundet i et ønske om at strække de statslige rammer, men også et spørgsmål om ligebehandling af kommunens og privatejede ejendomme. Økonomiudvalget fandt imidlertid ikke på det foreliggende grundlag at kunne gå ind for forslaget. Derfor forelægges et mere konkret forslag.
Det er i lov om byfornyelse og udvikling af byer forudsat, at finansiering af byfornyelsesarbejderne forhandles med ejendommenes ejere, og at ejeren af en privat udlejningsejendom selv skal afholde så stor en del af vedligeholdelsesarbejderne (tabsgivende udgifter), som muligt.
Kommunalt ejede ejendomme betragtes som private udlejningsejendomme og kan således opnå støtte på samme betingelser som disse. Af hensyn til de løbende forhandlinger med private ejere om vilkårene for fornyelsesindsatsen finder forvaltningen det væsentligt at kommunale ejendomme ikke økonomisk særbehandles.
Under hensyn til, at denne sag vil have præcedens for fremtidige sager med andre ansøgere, foreslås nu, at støtten til ejendommene udmåles efter samme principper som støtten til private ejere ønskes udmålt fremover, hvilket betyder at tabet fastsættes til noget under lovens maksimum.
Idet tabet reduceres i de to sager, reduceres såvel det statslige som det kommunale tilskud i sagerne. Disse bevillinger kan anvendes til andre sager, og herved være medvirkende til, at byfornyelsesaktiviteten kan udbredes til flere ejendomme. Der opnås hermed mere byfornyelse inden for bevillingen.
Om de 2 ejendomme skal følgende anføres:
1) Valdemarsgade 52 og 56.
Som led i afviklingen af byfornyelsesselskabernes ejendomsbesiddelser og i afregningen af saneringsplanen for "4 karréer på Vesterbro" blev det fastlagt, at kommunen skulle købe ejendommen for 1 kr.
Ejendommen er i bydelsatlas for Vesterbro betegnet med middel bevaringsværdi med karakteren 4 i SAVE-systemet.
I mødet den 28. august 2003 (BR 359/03) besluttede Borgerrepræsentationen at gennemføre en gennemgribende istandsættelse og modernisering af ejendommen efter den tidligere byfornyelseslovs § 11, stk. 1. Denne beslutning bortfaldt imidlertid, da det ikke var muligt at få statslige rammer, før loven bortfaldt pr. 31. december 2003.
Projektet skal således gennemføres og støttes efter den nye lov, hvorom der er truffet beslutning i mødet i Borgerrepræsentationen den 9. juni 2004.
Det er hensigten, at ejendommen efter ombygningen skal indeholde 22 stk. 3- værelses lejligheder og 2 stk. 1- værelses lejligheder med bl.a. elevator, franske altaner m.m. Udgifterne er anslået til 43,6 mio kr. ved indeks 175 svarende til godt 20.000 kr./m² etageareal.
De 43,6 mio. kr. forudsættes finansieret således:
Samlet udgift 43,6 mio. kr.
Momsrefusion 8,7 mio. kr.
34,9 mio. kr.
Heraf forbedring i lejeretlig forstand
41% af 43,6 mio. kr. 17,9
mio. kr.
Tabet kan højst blive 17,0 mio. kr.
Lejen efter moderniseringen forudsættes at blive 850 kr./m2 (før fradrag af indfasningsstøtte).
Lejen vil dermed stige fra 560.654 kr. til 1.829.200 kr. eller med 1.268.564 kr. Såfremt tabet fastsættes til 17,0 mio. kr. og forbedringen til 17,9 mio. kr. fås en forrentning på 7,1 % af forbedringsudgiften, hvilket må betegnes som mere end tilfredsstillende. Såfremt forrentningsprocenten i stedet sættes til 5, kan lejeforhøjelsen forrente 25,4 mio. kr., og tabet kan i så fald reduceres til 9,5 mio. kr.
Under hensyn til, at denne sag vil have præcedens for fremtidige sager med andre ansøgere, foreslås det, at tabet beregnes efter ovenstående retningslinier med en forrentningsprocent på 5.
Kommunens kostpris for ejendommen vil derefter være ca. 25,4 mio. kr., svarende til knap 12.000 kr./m2, hvilket også skønnes at kunne opnås ved salg af ejendommen. Det skal i denne forbindelse bemærkes, at såfremt ejendommen efter fornyelsesarbejderne afhændes indenfor en 5-årig periode, vil momsbeløbet skulle tilbagebetales til den kommunale momsfond.
2) Meklenborggade 1-7/ Holmbladsgade 62.
Ejendommen har fælles toiletter på bagtrapperne, den er dårligt vedligeholdt og mangler centralvarme. Den indeholder 47 boliger, heraf 6 stk. 2- værelses lejligheder på 52-70 m2 og 41 stk. 3- værelses lejligheder på 62-72 m2 samt 3 erhvervslejemål.
Den tidligere ejer, Akzo Nobel A/S ønskede ikke at påtage sig byfornyelsen af denne ejendom, hvorfor kommunen købte den for 7.250.000 kr. pr. 31. december 2000. Ejendommen er i bydelsatlas for Amager betegnet med middel bevaringsværdi med karakteren 4 i SAVE- systemet. Den er omfattet af lokalplan nr. 367 Sadolin og Holmblad.
Det er hensigten at foretage en gennemgribende istandsættelse og modernisering, der er budgetteret til ca. 56,0 mio. kr. eller ca. 17.500 kr./m2., hvorom Borgerrepræsentationen har truffet en beslutning i mødet den 9. juni 2004 efter den nye byfornyelseslov. I 2003 fik ejendommen en reservation på 14,1 mio. kr. efter støtteordningen "Aftalt boligforbedring ". For at denne støtte kan fastholdes, er det nødvendigt, at der indgås aftaler med beboerne senest 15. september 2004. Kommunen skal derefter meddele tilsagn inden 1. oktober 2004 og ejeren (kommunen) har derefter 2 år til at gennemføre byggeriet og aflægge regnskab. Denne frist kan forlænges til 3 år.
De 56,0 mio. kr. forudsættes finansieret (støttet) således:
Momsrefusion 11,2 mio. kr.
Vedligeholdelseskonti 2,1 mio. kr.
Støtte efter "Aftalt boligforbedring" 14,1 mio. kr.
Støtte efter den nuværende lov 28,6
mio. kr.
I alt 56,0 mio. kr.
Den samlede forbedring i lejeretlig forstand er opgjort til ca. 55 % af de 56 mio. kr. eller 30,6 mio. kr. Forbedringsprocenten er noget højere end i Valdemarsgade, da Meklenborggade mangler alle installationer. Af forbedringen på 30,6 mio. kr. støttes 14,1 mio. kr. efter støtteordningen "Aftalt boligforbedring". Resten af forbedringen 16,5 mio. kr. fragår i de 28,6 mio. kr., der skal støttes efter den nuværende byfornyelseslov. D.v.s. , at tabet højst kan blive 12,1 mio. kr.
Kommunens (ejerens) nettoinvestering bliver således:
Samlet udgift 56,0 mio. kr.
Momsrefusion - 11,2 mio. kr.
Vedligeholdelseskonti - 2,1 mio. kr.
Tab - 12,1 mio. kr.
Netto 30,6 mio. kr.
Med lejerne er der en forståelse om et lejeniveau på 800 kr./m2 efter gennemførelsen af projektet (før fradrag af indfasningsstøtte).
Lejeforhøjelsen og statsstøtten vedrørende boligerne udgør dermed 1.795.000 kr. Forrentningen bliver herved i forhold til forbedringsudgiften på 30,6 mio. kr. på 5,87 %, hvilket må betegnes som mere end tilfredsstillende. Såfremt forrentningsprocenten sættes til 5, kan tabet reduceres til 7,0 mio. kr.
Under hensyn til, at denne sag vil have præcedens for fremtidige sager med andre ansøgere, foreslås det, at tabet beregnes efter ovenstående retningslinier med en forrentningsprocent på 5.
Kommunens kostpris for ejendommen vil derefter være ca. 38 mio. kr., svarende til knap 12.000 kr./m2, hvilket også skønnes at kunne opnås ved salg af ejendommen.
Der er i beregningerne set bort fra erhvervslejemålene. I det omfang, erhvervslejen kan forhøjes, vil forrentningsprocenten kunne øges, eller tabet kunne reduceres. Det skal i denne forbindelse bemærkes, at såfremt ejendommen efter fornyelsesarbejderne sælges indenfor en 5-årig periode vil momsbeløbet skulle udredes.
3) Generelt for begge ejendomme.
Byfornyelse København udbyder for tiden ejendommen Nørrebrogade 38-40 til salg for 12.345 kr./m2 med en beregnet startforrentning på 3,82 %, men den ejendom rummer flere erhvervslejemål end de to ovennævnte ejendomme. En startforrentning på 3-4 % er ikke usædvanlig for attraktive ejendomme.
Efter den nye byfornyelseslov er det kun muligt at opnå støtte til bygningsfornyelsesarbejder efter ansøgning. Dette gælder alle ejerformer.
Det er derfor vigtigt for at kunne tilskynde ejere af private udlejningsejendomme til at ansøge om byfornyelsesstøtte, at det fortsat anses for attraktivt støttemæssigt. Det skønnes i øjeblikket at være tilfældet med en forrentning på 5 %, samtidig med at lovens forudsætning om, at ejere skal betale en del af vedligeholdelsesudgifterne opfyldes.
Da de to kommunale sager vil have præcedens for fremtidige sager med andre ansøgere, foreslås det, at tabet beregnes efter ovenstående retningslinier med en forrentningsprocent på 5, idet forvaltningen i givet fald forventer, at det i fremtidige sager kan vise sig nødvendigt at tilpasse forrentningskravet efter de konkrete forhold og i takt med, at der forekommer variationer i renteniveauet.
Beregningerne ovenfor bygger på
budgetter. Når forrentningsprocenten lægges fast, vil følgende tal kunne
variere: anlægsudgiften og momsprocenten kan afvige fra det opgjorte, ligesom
fordelingen mellem vedligeholdelse og forbedring kan blive lidt anderledes.
Hvis anlægsudgifterne stiger, vil tabet blive større. Dette er også tilfældet,
hvis momsrefusionen bliver mindre. Hvis lejeforhøjelsen bliver større,
reduceres tabet.
Økonomi
Gennemførelsen af de omhandlede sager skønnes at give en belastning på den kommunale økonomi på følgende områder:
Ombygningstabet skal i henhold til den nye byfornyelseslov finansieres kontant. Tabets størrelse skønnes at udgøre 16,5 mio. kr., hvoraf statens andel udgør 8.250.000 kr.
Udgifter til bidrag på 1,5 % af de samlede ombygningsudgifter til Byggeskadefonden vedrørende Bygningsfornyelse og udgifter til genhusning samt eventuelt erstatning til lejere skønnes at udgøre ca. 8,0 mio. kr., hvoraf statens andel udgør ca. 4,0 mio. kr. Beløbet skal udlægges af kommunen, indtil statens andel hjemtages.
I byggeperioden skal kommunen endvidere udlægge hele byggeudgiften på 79,7 mio. kr. + moms, indtil statens andel af tabet 8.250.000 kr. kan hjemtages.
Grundejernes Investeringsfond forventes at ville yde lån på 8,0 mio. kr. pr. matr.nr. til en fast rente på 4 % i hele løbetiden på op til 30 år. Dette findes attraktivt. Da hver ejendom består af 2 matrikler kalkuleres med en lånemulighed på 32,0 mio. kr.
Det skønnes, at det er muligt at indpasse beslutningen i den beløbsramme, der på Plan & Arkitekturs afsnit af investeringsoversigten for 2004 – 2007 er afsat til byfornyelsesformål, Konto 0.15.3.
Hovedparten af udbetalingerne forventes at finde sted i 2005. Forvaltningen agter derfor at søge overførsel af uforbrugte midler fra 2004 til 2005 til delvis finansiering af projekternes gennemførelse.
Budgetansvarlig institution:
44010 Plan & Arkitektur.
Forslagets forbedringer af bygninger i de kommende sager skønnes at forlænge bygningernes levetid og udnytter derigennem eksisterende ressourcer.
Kommunen
har i pjecen "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri" opstillet en række
krav, der skal overholdes.
BILAG VEDLAGT
A. Kortbilag visende ejendommen Valdemarsgade 52 og 56`s beliggenhed.
B. Kortbilag visende ejendommen Meklenborggade 1-7/Holmbladsgade 62`s beliggenhed.