Bygge- og Teknikudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 25. februar 2004

 

 

Sager til beslutning

 

5.      Garanti for realkreditlån i 2 afdelinger under boligorganisationen KSB - Bryggergården og Slotsherrenshus

 

BTU 102/2004  J.nr. 631.0028/04

 

 

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at Bygge- og Teknikudvalget bemyndiges til at godkende, at der gennemføres byggeskade-, forbedrings- og opretningsarbejder (herunder ombygning af en ungdomspension til bofællesskab for særlige grupper) samt miljøforbedrende arbejder i KSB's afd. Bryggergården for 58.500.000 kr.,  og for 7.400.000 kr. i afdeling Slotsherrenshus.

at Bygge- og Teknikudvalget bemyndiges til at godkende de endelige projekter og udgift erne hertil under forudsætning af, at de endelige projekter ikke afviger væsentligt fra de foreliggende

at Bygge- og Teknikudvalget bemyndiges til at afgive garanti for op til 100 % af de realkreditlån, der optages til finansiering af udgifterne

 

 

RESUME

I mødet den 7. december 2000 bemyndigede Borgerrepræsentationen Bygge- og Teknikforvaltningen til, i forbindelse med boligorganisationernes ansøgninger om særlig støtte til visse almene afdelinger (2. omprioriteringsrunde),  at videresende de foreløbige ansøgninger til Landsbyggefonden, at godkende de endelige ansøgninger, samt til i den forbindelse at vedstå tidligere afgivne garantier og regarantier for realkreditlån og at tillade, at indestående kommunale lån kunne respektere omlægning af foranstående lån.

Fonden har til finansiering af byggeskadearbejder m.v. tilkendegivet at ville meddele en ramme for låneoptagelse på 58,5 mio. kr. i afd. Bryggergården og for 7,4 mio. kr. i afd. Slotsherrenshus.

De omhandlede arbejder m.v., der udover bygningsmæssig opretning og forbedring af friarealer m.v. også omfatter en økonomisk opretning, finansieres i begge afdelinger fuldt ud med realkreditlån, hvor realkreditinstituttet efter de herom gældende regler kan kræve op til 100 pct. kommunal garanti.

Støtten fra Landsbyggefonden samt besparelser ved omlægning af lån medfører, at den årlige boligleje i afd. Bryggergården efter gennemførelse af samtlige arbejder vil stige med ca. 70 kr./m² til ca. 690 kr./m² og for afd. Slotsherrenshus kan reduceres med 120 kr./m² til ca. 580 kr./m² (2004-niveau).

Københavns Kommunes økonomiske engagement i sagerne består i garantistillelse for disse realkreditlån.

 

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

Ved en ændring i år 2000 af lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger (ændringslov 404 af 31. maj 2000) blev der indført regler om særlig støtte til visse almene afdelinger (2.omprioriteringsrunde). Den særlige støtte ydes gennem omlægning af ældre lån, støtte i form af huslejebidrag og driftslån fra Landsbyggefonden samt mulighed for, at kommunen kan yde tilskud, lån eller garanti for lån eller for lejetab.

 

I mødet den 7. december 2000 bemyndigede Borgerrepræsentationen (BR 513/2000) Bygge- og Teknikforvaltningen til at videresende de fra boligorganisationerne modtagne foreløbige ansøgninger med helhedsplaner til Landsbyggefonden, at godkende de endelige ansøgninger, samt til i den forbindelse at vedstå tidligere afgivne garantier og regarantier for realkreditlån og tillade, at indestående kommunale lån kunne respektere omlægning af foranstående lån.

Plan & Arkitektur havde på daværende tidspunkt modtaget 73 ansøgninger, der blev videresendt til Landsbyggefonden, og efterfølgende er videresendt en ansøgning fra afdeling Remisevænget Vest under Fagforeningernes Boligforening.

På baggrund af de på landsplan modtagne ansøgninger udmeldte Landsbyggefonden i første omgang 34 boligafdelinger i København til den særlige støtte. I forbindelse med Erhvervs- og Boligstyrelsens/Landsbyggefondens efterfølgende detailgennemgang af ansøgningerne på landsplan er der udmeldt yderligere en række afdelinger, herunder 11 afdelinger i Københavns Kommune.

I en del af sagerne kan der med fordel ske omlægning af lån, men i langt den overvejende del opnås støtten i form af huslejebidrag eller anden løbende støtte fra Landsbyggefonden. Det bemærkes i den forbindelse, at der ikke kan ske omlægning af indekslån.

For så vidt angår huslejebidraget er i fondens regulativ fastsat, at dette udbetales med 100 pct. de første 4 år efter 1. januar 2002. I det 5-10 år aftrappes bidraget med 2 kr./m² årligt, og fra det 11. år med 5 kr./m² årligt. For driftslånet er fastsat, at lånet kan henstå rente- og afdragsfrit uden tidsbegrænsning, dog at lånet kan forlanges forrentet og afdraget til fonden, såfremt økonomien i ejendommen forbedres herunder gennem låneomlægning eller stigning i det generelle lejeniveau.

I de for afdelingerne udarbejdede helhedsplaner indgår dels økonomisk opretning, dels bygningsmæssig opretning samt forbedring af friarealer m.v.

Renoveringsarbejderne vil blive udbudt i henhold til tilbudsindhentningsloven og om påkrævet efter EU´s regler om udbud af bygge- og anlægsarbejder. 

De bygningsmæssige foranstaltninger finansieres typisk gennem optagelse af realkreditlån, men i de tilfælde, hvor der efter realkreditinstituttets vurdering ikke er fornøden "friværdi" i en afdelings ejendom, vil låneoptagelsen forudsætte en kommunal garanti for en del af eller hele lånet.

 

KSB's afdelinger

Ansøgninger om omprioritering blev modtaget for 6 afdelinger under KSB. I første omgang udmeldte Landsbyggefonde n 5 afdelinger til støtte, nemlig afdelingerne Bryggergården, Slotsherrenshus, Hørgården 1, Hørgården 2, og Grønrisvej, mens afdeling Lønstrupgård blev udmeldt efterfølgende i forbindelse med Landsbyggefon-dens gennemgang af samtlige ansøgninger på landsplan.

Afd. Grønrisvej, der drejede sig om en kapitaltilførsel på i alt 1.650.000 kr. til finansiering af en række forbedrings- og opretningsarbejder samt økonomisk genopretning er behandlet i Bygge- og Teknikudvalget i mødet den 12. marts 03 (BTU 124/2003) og godkendt af Borgerrepræsentationen i mødet den 8. maj 03 (BR 192/03).

Denne indstilling omhandler afdelingerne Bryggergården og Slotsherrenshus, idet ansøgningerne vedrørende Hørgården 1 og 2 efter forvaltningens opfattelse mest hensigtsmæssigt kan behandles i forbindelse med ansøgningerne vedrørende afdelingerne Remisevænget Øst, Nord,Vest og Dyvekevænget under Fagforeningernes Boligforening, da disse 4 afdelinger også indgår i indsatsområdet "Byudvikling i partnerskaber for Remisevænget, Dyvekevænget og Hørgården", jfr. den af Borgerrepræsentationen i mødet den 11. juni 2003 behandlede indstilling herom (BR 232/03).

For afd. Lønstrupgårds vedkommende var der oprindelig alene påregnet i 2004 at gennemføre en kapitaltilførselssag til finansiering af miljøforbedrende- samt opretnings-og forbedringsarbejder. Ansøgningen revurderes pt. af Landsbyggefonden, ligesom der arbejdes på en ændret helhedsplan.

 

Afdeling Bryggergården

Afdelingen, der ligger i karreen Vesterfælledvej/Alsgade/Slesvigsgade/Angelgade på ydre Vesterbro, er taget i brug i 1974 og rummer 80 familieboliger, 48 pensionistboliger samt 12 enkeltværelser med et samlet etageareal på 10.433 m².

Herudover rummer afdelingen børneinstitutioner på 2.830 m², et plejehjem på 4.091 m², ungdomspension på 612 m², erhvervs- og selskabslokaler samt garagekældre på tilsammen 347 m². Desuden er Vesterbro svømmehal placeret i bebyggelsen som en særskilt ejerlejlighed.

Oversigtskort er vedlagt som bilag 1.

Afdelingen blev i år 2000 frikøbt for kommunens tilbagekøbsret for 10.242.000 kr., hvilket blev finansieret ved optagelse af et realkreditlån med 100 pct. kommunal garanti.

På baggrund af helhedsplanen for afdelingen og forhandlinger herom med Lands-byggefonden påregnes gennemført arbejder for i alt maximalt 58,2 mio. kr. omfattende følgende delprojekter:

 

1) Byggeskader m.v.:

Renovering af beton, murværk og P-dæk

Altanrenovering, inkl. glasinddækning

Nye belægning på altaner

Renovering af facadepartier på altaner

Udskiftning af glaskarnapper………………………….  39 mio. kr.

2) Miljøforbedrende foranstaltninger:

Renovering af fælles adgangsveje og opgange

Sikring, udsmykning og inddækning af opgange

Porttelefoner

Renovering af gårdanlæg

Renovering af tagbelægning…………………………      5,8 mio. kr.

3) Ombygning af ungdomspension….………………….  4,9 mio. kr.

4) Genopretningarbejder:

Varmecentral og varmeanlæg

Vandinstallationer, sanitet og afløb

Ventilation……………………………………………..   8,2 mio. kr.

 

KSB har ansøgt om godkendelse af, at arbejderne med ombygning af ungdomspensionen til bofællesskaber iværksættes nu, da lokalerne pt. er tomme og man derved kan begrænse det månedlige lejetab på ca. 38.000 kr., der ellers vil belaste afdelingen.

 

Ungdomspensionen er beliggende Slesvigsgade 12, 1. til 4. sal og består på hver etage af 24 små værelser, der parvis deler bad og toilet, samt fællesarealer. Ungdomspensionen blev oprindelig anvendt af Landsforeningen Ungbo. Efter Ungbos konkurs i starten af 1990'erne har lokalerne løbende været udlejet til familiecenter, midlertidig indkvartering af flygtninge og senest som boenhed for udviklingshæmmede.

 

Værelserne ønskes parvis sammenlagt til 12 stk. 1-værelses boliger på ca. 30 m² med eget minikøkken og bad til brug som kollektivt bofællesskab for særligt udsatte grupper. Fælleslokalet bibeholdes og indrettes som køkken/alrum med vaskemaski-ne/ tørretumbler.

Etageplan før og efter ombygning vedlægges som bilag 2 og bilag 3.

Ombygningsprojektet har været behandlet på, og er godkendt af afdelingsmødet i juni 03.

 

Plan & Arkitektur har ikke særlige bemærkninger til ombygningsprojektet.

 

Efter ombygningen vil lejen for de enkelte boenheder kunne fastsættes til ca. 910 kr./m²., idet ombygningen medfører en kvalitet, der svarer til nybyggeri.

 

Familie- og Arbejdsmarkedsudvalget har den 21. januar 2004 (FAU 35/2004) behandlet og anbefalet til Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen en indstilling om indgåelse af en aftale mellem FAF og KSB om anvisningsret til disse 4 kollektive bofællesskaber med i alt 12 boenheder. Landsbyggefonden har i den forbindelse tilkendegivet, at der kan optages støttede lån til ombygningen.

 

De øvrige arbejder påregnes - efter behandling i de relevante beboerdemokratiske organer - gennemført i 2005-06.

 

Ydelsesstøtten fra Landsbyggefonden til de foran under 1)-3) nævnte arbejder samt besparelserne ved en låneomlægning medfører at den gældende årlige boligleje på 618 kr./m² (bortset fra bofællesskaberne) vil stige med ca. 70 kr./m² til ca. 690 kr./m² (2004-niveau).

 

Nykredit har som et vilkår stillet krav om 100 pct. garanti for lån til finansiering af arbejderne, jfr. at der blev krævet 100 pct. garanti i forbindelse med optagelse af lånet finansiering af frikøb for Københavns Kommunes tilbagekøbsret.

 

 

Afdeling Slotsherrenshus

Afdelingen, der ligger på Slotherrensvej/Ålekistevej/Skjulhøj Allé i bydelen Vanløse, er taget i brug i 1981. Afdelingen rummer 32 familieboliger med et samlet areal 2.718 m² samt fælles beboerfaciliteter og vaskeri på i alt 103 m².

Afdelingen blev i år 2000 frikøbt for kommunens tilbagekøbsret for 1.826.000 kr., hvilket blev finansieret ved optagelse af et realkreditlån, garanteret 100 pct. af kommunen.

Ejendommens beliggenhed er vist på oversigtskort vedlagt som bilag 4.

Erhvervs- og Boligstyrelsen har tilladt en omlægning af de i ejendommen indestå-ende lån.

Efter forhandling af helhedsplanen for afdelingen med Landsbyggefonden påregnes gennemført arbejder for ca. 7,4 mio. kr. omfattende byggeskadearbejder i form af udbedring af betonskader og renovering af ejendommens tagpaptage, udskiftning af vådrumsbelægning, maling m.v. af badeværelser samt nogle mindre omfattende forbedrings- og opretningsarbejder.

Plan & Arkitektur har ikke tekniske bemærkninger til de fremsendte arbejder.

 

Nykredit har stillet krav om 100 pct. garanti for lån til finansiering af arbejderne.

 

Den gældende årsleje (2003-niveau) er på ca. 700 kr./m².

Omlægning af lånene i afdelingen, støtte fra Landsbyggefonden samt driftsmæssige besparelser medfører, at lejen -   uanset merudgiften ved optagelse af lån til finansiering af foran nævnte arbejder- kan reduceres med 120 kr./m² til ca. 580 kr./m², hvilket niveau Landsbyggefonden finder passende med henblik på at skabe en mere varieret beboersammensætning.

 

Økonomi

Kommunens udstedelse af garantier er en eventualforpligtelse, der ikke umiddelbart medfører en belastning af kommunens økonomi.

Efter forvaltningens vurdering er der i de to sager tale om påkrævede og hensigtsmæssige arbejder, der bringer ejendommene op til dagens standard.

Forvaltningen har ikke bemærkninger til finansieringen i de to sager, og kan anbefale, at der i forbindelse med godkendelse af projekterne kan stilles de påkrævede garantier for realkreditlån.

 

BILAG VEDLAGT

Bilag 1: Kortbilag udvisende afd. Bryggergårdens beliggenhed

Bilag 2: Etageplan vedr. ungdomspensionen før ombygning

Bilag 3: Etageplan vedr. ungdomspensionen efter ombygning

Bilag 4: Kortbilag udvisende afd. Slotsherrenshus' beliggenhed.

 

 

Jens Ole Nielsen