Godkendelse af, at punkthuset udgår af andelsboligprojektet Ny Tøjhus II

Bygge- og Teknikudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 25. februar 2004

 

 

Sager til beslutning

 

4.      Godkendelse af, at punkthuset udgår af andelsboligprojektet Ny Tøjhus II

 

BTU 103/2004  J.nr. 631.0027/03

 

 

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge-og Teknikudvalget godkender,

 

at Bygge- og Teknikforvaltningen meddeler skema B-tilsagn til en reduceret andelsboligbebyggelse på Ny Tøjhusgrunden, 2. etape

 

RESUME

I mødet den 14. november 2002 tiltrådte Borgerrepræsentationen projekt til opførelse af 91 støttede private andelsboliger på Ny Tøjhusgrunden, 2. etape. Samtidig blev Bygge- og Teknikudvalget bemyndiget til at meddele tilsagn om kommunal støtte i form af garanti for realkreditlån og andel af offentligt tilskud samt til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessummen alt under forudsætning af, at der ikke sker væsentlige ændringer i forhold til det beskrevne projekt.

Efterfølgende har Borgerrepræsentationen på mødet den 13. november 2003 efter anbefaling af Bygge- og Teknikudvalget  tiltrådt, at projektet finansieres med en anden belåningsform end forudsat ved skema A. Byggeriet finansieres herefter med 50 % 30-årigt flexlån med årlig rentetilpasning samt 50 % 30-årigt flexlån, der er stående i 10 år, i stedet for som tidligere forventet med 1/3 30-årigt kontantlån, 1/3 30-årigt flexlån med årlig rentetilpasning og 1/3 30-årigt flexlån, der er stående i de første 10 år. Det offentlige tilskud anvendes endvidere herefter fuldt ud til at nedbringe andelsindskuddene og ikke som tidligere, hvor tilskuddet blev fratrukket i realkreditbelåningen.

Den ændrede finansiering, der indebærer lavere andelsindskud og husleje, sigter mod at forbedre afsætningsmulighederne for andelsboligerne. Imidlertid har markedssituationen for salg af andele efterfølgende vist, at det fortsat er vanskeligt at opnå det fornødne salg af 75 % af projektets andele, hvilket er en forudsætning for, at byggeriet kan igangsættes.

Ved at lade etapens punkthus med de 21 generelt større boliger udgå af projektet, har det været muligt at afsætte 54 af de resterende 70 boliger svarende til 77 %. På baggrund heraf er andelsboligforeningen stiftet den 19. januar 2004. Da 2. etape indgår som et fortsættelsesbyggeri i forlængelse af 1. etape, der er under færdiggørelse og indflytning, er det afgørende, at der nu meddeles skema B-tilsagn til den aktuelle bebyggelse. Projektets anskaffelsessum andrager nu 157.950.000 kr. mod tidligere 202.100.000 kr.

Den kommunale andel af det offentlige tilskud vil på grundlag heraf blive reduceret fra knap 3,7 mio. kr. til knap 2,9 mio. kr., ligesom den kommunale garanti reduceres fra ca. 30,3 mio. kr. til 23,7 mio. kr.

Byggearbejderne i forbindelse med de 21 boliger i punkthuset er påbegyndt af grundejeren Hoffmann A/S i overensstemmelse med byggetilladelsen, idet boligerne søges afhændet til anden side enten som ejerboliger, andelsboliger uden kommunal garanti eller som private udlejningsboliger. Igangsætningen udelukker, at punkthuset  fortsat kan indgå i støtteprojektet.

 

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

Efter behandling i Bygge- og Teknikudvalget godkendte Borgerrepræsentationen den 14. november 2002 (BR 554/02) projekt til opførelse af 91 støttede private andelsboliger på Ny Tøjhusgrunden, etape 2 (skema A). Samtidig blev Bygge- og Teknikudvalget bemyndiget til at meddele tilsagn om kommunal støtte i form af garanti for realkreditlån og andel af offentlig tilskud samt til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessummen alt under forudsætning af, at der ikke er væsentlige ændringer i forhold til det beskrevne.

Efterfølgende har Borgerrepræsentationen på mødet den 13. november 2003 (BR 499/03) efter anbefaling af Bygge- og Teknikudvalget  tiltrådt, at projektet finansieres med en anden belåningsform end forudsat ved skema A. Byggeriet finansieres herefter med 50 % 30-årigt flexlån med årlig rentetilpasning samt 50 % 30-årigt flexlån, der er stående i 10 år, i stedet for som tidligere forventet med 1/3 30-årigt kontantlån, 1/3 30-årigt flexlån med årlig rentetilpasning og 1/3 30-årigt flexlån, der er stående i de første 10 år. Det offentlige tilskud anvendes endvidere herefter fuldt ud til at nedbringe andelsindskuddene og ikke som tidligere, hvor tilskuddet blev fratrukket i realkreditbelåningen.

Med den ændrede finansieringsform blev andelsindskuddene reduceret fra ca. 440.000 kr. til 320.000 kr. for en lejlighed på gennemsnitlig 101 m², samtidig med at kapitaludgiften og dermed den årlige leje reduceredes med ca. 150 kr./m² til ca. 1.130 kr./m². Til gengæld steg den kommunale garantiforpligtelse fra ca. 20 mio. kr. til godt 30 mio. kr. Da den ændrede finansieringsform skønnedes at give bedre afsætningsmuligheder anbefalede forvaltningen ændringen.

Som anført i notat af 19. september 2003, der var optrykt som bilag til ovennævnte indstilling om ændret finansieringsform (BR 499/03), skal skema B-ansøgning ifølge almenboligloven være modtaget i kommunen senest 9 måneder efter støttetilsagn (skema A).

Skema B er i Ny Tøjhus II modtaget indenfor fristen den 19. september 2003. Der gælder derimod ingen frist for salget af de 75 % af boligerne, der er en betingelse for, at kommunen kan godkende skema B.

Af ansøgningsmaterialet fremgik, at der var afholdt stiftende generalforsamling den 16. september 2003. Imidlertid forelå der ikke det fornødne grundlag for stiftelse af andelsboligforeningen, idet der ikke ved stiftelsen var solgt andele svarende til de krævede 75 %, jfr. støttebekendtgørelsen § 34. På baggrund heraf måtte denne andelsboligforening likvideres, og der måtte indkaldes til ny stiftende generalforsamlig, når interesserede tilbudsgivere svarede til mindst 75 % af det kommende antal andelshavere.

 

Markedssituationen for salg af andelsboliger i området omkring Ny Tøjhusgrunden har efterfølgende vist, at det for tiden er vanskeligere at opnå salg af 75 % af andelsboligerne end forventet. Det har derfor været nødvendigt at reducere det oprindelige projekt på 91 boliger ved at lade punkthuset med 21 boliger udgå af projektet. Det skal bemærkes, at boligerne i punkthuset er forholdsmæssigt større end boligerne i den reducerede bebyggelse omfattende bygningsblokken mod Weidekampsgade og den fritliggende bygning vinkelret herpå. Til det reducerede projekt med 70 boliger har der vist sig interesserede andelshavere til 54 boliger, svarende til 77 %, hvorfor der den 18. december 2003 med 4 ugers varsel i overensstemmelse med lovgivningen er indkaldt til stiftende generalforsamling. På dette grundlag er der den 19. januar 2004 stiftet en ny andelsboligforening.

Anskaffelsessummen for denne del af projektet er reduceret forholdsmæssigt og andrager nu 157.950.000 kr. mod tidligere 202.100.000 kr.

Med hensyn til de endnu usolgte andele har Hoffmann A/S, der gennemfører byggearbejderne i fortsættelse af 1. etape, via Danske Bank stillet garanti i overensstemmelse med støttebekendtgørelsens § 34, således at andelsboligforeningen ikke lider tab som følge af eventuelle usolgte andele.

Da denne del af byggeriet indgår som et fortsættelsesbyggeri i forlængelse af 1. etape, der er under færdiggørelse og indflytning, er det afgørende, at der nu kan meddeles skema B-tilsagn til den stiftede andelsboligforening v/Boplan.

 

Vurdering

Det er forvaltningens opfattelse, at det - henset til markedssituationen og en kontinuerlig gennemførelse af støttet byggeri på Ny Tøjhusgrunden - har været nødvendigt og hensigtsmæssigt at lade punkthuset udgå af projektet.

Det er over for forvaltningen oplyst, at grundejeren Hoffmann A/S for så vidt angår punkthuset Ny Tøjhus 2 er i gang med byggearbejderne, og at man søger de 21 boliger, der vil blive opført i overensstemmelse med den udstedte byggetilladelse, afhændet til en investor, således at boligerne sælges enten som ejerboliger eller andelsboliger uden kommunegaranti eller udlejes som private udlejningsboliger. Denne igangsætning udelukker, at punkthuset kan indgå i støtteprojek tet, idet tilsagn i henhold til almenboligloven alene kan gives, hvis de byggearbejder, der er omfattet af tilsagnet, ikke er påbegyndt, jfr. i øvrigt stk. 90 i byggetilladelse af 13. november  2003.

Der var inden den nu foreslåede reduktion af støtteprojektet solgt 12 af de 21 andelsboliger i punkthuset. De 12 købere er fritstillet og tilbudt at komme først på venteliste til gensalgsboliger i såvel Ny Tøjhus 1 som 2. Det forventes, at en af køberne erhverver en bolig i Ny Tøjhus 1, hvor der aktuelt resterer salg af 19 boliger. Denne etape er under færdiggørelse og indflytning, hvilket sker i 3 deletaper. I første del- etape er 50 andelshavere indflyttet, medens 6 boliger er usolgte. Hoffmann A/S og Boplan A/S forhandler for tiden med andelsboligforeningen Ny Tøjhus 1 og foreningens juridiske rådgiver om midlertidig udlejning af de usolgte lejligheder på baggrund af den stillede garanti.

 

For at fremme salget af de resterende 16 boliger i den reducerede Ny Tøjhus 2-bebyggelse vil der efter det over for forvaltningen oplyste blive gennemført en intensiveret salgskampagne fra marts måned. Såfremt kampagnen fører til salg af en betragtelig del af de 16 boliger, forventes salget af Ny Tøjhus 3 igangsat umiddelbart herefter.

 

Økonomi

På baggrund af nævnte reducerede anskaffelsessum på 157.950.000 kr. incl. moms vil kommunens andel af tilskuddet andrage ca. 2.860.000 kr. mod tidligere ca. 3.655.000 kr. Udgiften afholdes af budgetansvarlig institution Plan & Arkitektur på funktion 5.94.3. Kommunens garantiforpligtelse reduceres endvidere med ca. 6,6 mio. kr. fra ca. 30,3 mio. kr. til 23,7 mio. kr.

 

 

Jens Ole Nielsen