Ansøgning om støtte til ekstraordinær renovering af Østerbrogårdens Kollegium

Bygge- og Teknikudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 25. februar 2004

 

 

Sager til beslutning

 

3.      Ansøgning om støtte til ekstraordinær renovering af Østerbrogårdens Kollegium

 

BTU 101/2004  J.nr. 631.0029/04

 

 

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

 

at  godkende projekt for renoverings- og moderniseringsarbejder på Kollegiet Østerbrogården

 

at  bemyndige Bygge- og Teknikudvalget til at meddele tilsagn om kommunal støtte i form af garanti for realkreditlån samt andel af ydelsesstøtte

 

at  meddele indeståelse for eventuelle underskud på kollegiets fremtidige drift

 

at  acceptere, at de til kollegiet tidligere bevilgede lån om nødvendigt respekterer det ansøgte renoveringslån

 

at  bemyndige Bygge- og Teknikudvalget til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessummen, alt under forudsætning af, at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det foreliggende

 

at  bemyndige Bygge- og Teknikudvalget til at meddele kommunal garanti for realkreditlån vedr. renovering og afrensning for skimmelsvamp i ejendommens institutionsdel

 

 

RESUME

Foreningen Socialt Boligbyggeri (FSB) har fremsendt skema A-ansøgning til godkendelse af renoveringsprojekt for den selvejende institution Kollegiet Østerbrogården, der er opført i 1966 – 67, og indenfor et samlet bruttoetageareal på ca. 4.950 m² rummer 105 enkeltværelser, beboerrum, studentercafé, fritidshjem, en integreret institution, en børnehave samt et fritidshjem.

Projektet omhandler renovering af kollegiedelens fælleskøkkener, gangarealer, kollegieværelserne, badeværelser, indgangspartier, tage, facader samt lovliggørelse af elevatorer. Kollegiedelen omfatter et etageareal på ca. 3.250 m² og oppebærer en årlig lejeindtægt på ca. 2.055.000 kr., svarende til 632 kr. pr. m² boligareal.

Udgifterne ved arbejderne på kollegiedelen er anslået til knapt 18,6 mio. kr. inkl. moms, der fuldt ud påregnes finansieret ved fastforrentet realkreditlån med 30 års løbetid. På grund af de særlige regler om opgørelse af belåningsværdi forventes långivende realkreditinstitut at kræve 100 pct. kommunal garanti, det vil sige op til 18,6 mio. kr.. Den kommunale andel af ydelsesstøtten kan beregnes til ca. 177.200 kr. det første år.

Boliglejen forventes som følge af de påtænkte støtteberettigede renoveringsarbejder at stige med 138 kr. pr. m² boligetageareal til et samlet niveau på 770 kr. pr. m².

 

Støttesagen omfatter ikke renovering af institutionsdelen, der har et samlet etageareal på ca. 1.700 m² og indbringer en årlig leje på ca. 1.525.000 kr., svarende til godt 900 kr. pr. m² "erhvervsareal".

Erhvervs- og Boligstyrelsen har oplyst, at der ikke kan ydes støtte efter almenboliglovens § 100 til renovering af den del af ejendommen, der ikke anvendes til ungdomsboliger. Derfor er den del af arbejderne, der vedrører institutionsdelen udskilt fra støttesagen. Det drejer sig om ca. 4,2 mio. kr., der påregnes finansieret med et 30-årigt fastforrentet realkreditlån med 100 pct. kommunal garanti. Da institutionsdelen er erhvervslejemål, hvor lejefastsættelsen sker til markedslejen, skal formentlig hele kapitaludgiften fra dette lån betales over kollegianernes husleje. Forudsat at institutionsdelen kan genudlejes til den nuværende markedsleje, vil renoveringen medføre en ekstra lejestigning på 89 kr. pr. m² boligetageareal, jf. nedenfor. Den samlede leje pr. m² boligareal øges i så fald yderligere med ca. 90 kr. pr. m² som følge af renoveringen af institutionsdelen til et niveau på 860 kr. pr. m², hvorved den månedlige boligleje for et 31 m² – værelse vil stige fra ca. 1.600 kr. til ca. 2.200 kr.

 

Angivelsen af lejestigningerne sker imidlertid med forbehold, idet der som følge af den gennemgående renovering af både institutions- og boligdel må forventes en noget lavere vedligeholdelsesudgift de kommende år, og lejestigningen på grund af renovering af institutionsdelen afhænger dels af den endelige finansiering, dels af den opnåelige markedsleje for institutionslejemålene

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

Bebyggelsen, der er opført i 1966-67, er beliggende på matr. nr. 4967 Udenbys Klædebo Kvarter, Blegdamsvej 29A – 31 i bydelen Indre Østerbro.

Bebyggelsen består af 2 blokke. En "kollegieblok" i 8-etager med 105 enkeltværelser med en gennemsnitlig størrelse på 31 m² (inkl. bad/wc og andel af fællesareal), beboerrum på 34 m², studentercafé på 54 m² og et fritidshjem på 360 m² i stueetagen, samt en "institutionsblok" i 4-etager, der indeholder en integreret institution på 571 m², en børnehave på 307 m² samt et fritidshjem på 451 m². Det samlede boligetageareal andrager dermed ca. 3.250 m² og det samlede erhvervsetageareal ca. 1.690 m². Det samlede bruttoetageareal andrager i alt ca. 4.940 m². Oversigtskort over kollegiets beliggenhed og bebyggelsens placering er vedlagt som bilag 1.

Bebyggelsen ejes af den selvejende institution Østerbrogården og administreres af Foreningen Socialt Boligbyggeri (FSB).

Der er i 1986 bevilget et statslån på 200.000 kr. til renovering af fælleskøkkener, men derudover har institutionen alene været renoveret/vedligeholdt for egne midler.

Der er på ejendommen lyst tilbagekøbsret for kommunen i år 2050, hvorefter kommunen kan købe ejendommen tilbage for grundkøbesummen uden. erstatning for bygninger eller andet (-B 2050).

Oprindeligt indgik renovering af institutionsdelen også i skema A-ansøgningen, idet disse såvel som resten af ejendommen behøver renovering og særligt fordi, der i efteråret 2002 blev konstateret vandskade på grund af utæt tag og efterfølgende konstateret skimmelsvamp i "institutionsblokken"s tag, vægge og vinduespartier.

Plan & Arkitektur har imidlertid fra Erhvervs- og Boligstyrelsen fået oplyst, at der ikke kan ydes støtte efter almenboliglovens § 100 til renovering af de dele af en ungdomsboliginstitution, der ikke anvendes til ungdomsboliger. De arbejder, der alene vedrører institutionerne, er herefter trukket ud af skema A-ansøgningen, og udgifterne hertil må således finansieres på anden vis, jf. nedenfor.

Renoveringen af tag og afrensning for skimmelsvamp i "institutionsblokken" blev påbegyndt i januar 2003, da udbedring ikke kunne udsættes. Den institution, der havde til huse i tagetagen måtte genhuses i knap 4 måneder fra midten af december 2002 til april 2003, har efterfølgende opsagt lejemålet med virkning fra maj 2004.  Herefter forventes lejemålet genudlejet til Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen. Arbejderne pågår stadig, og forventes afsluttet og klar til ibrugtagning i august 2004. Udgifterne til arbejderne anslås at ville udgøre ca. 4,2 mio. kr. inkl. moms.

Udgifterne til renovering og afrensning for skimmelsvamp påtænkes finansieret med et 30-årigt realkreditlån, for hvilket det forventes, at realkreditinstituttet vil kræve 100 pct. kommunal garanti.

Kapitaludgifter vedrørende dette lån søges efter forhandling med erhvervslejerne indregnet i lejen for institutionerne. Imidlertid er institutionerne erhvervslejemål, der udlejes til markedsprisen. Kapitaludgifterne vil således muligvis skulle bæres af kollegianerne, hvis det ikke er muligt at forhandle sig til højere leje. Såfremt det nuværende lejeniveau for erhvervslejemålene opretholdes, og kapitaludgifterne på lånet indgår i boligdelen, vil dette indebære en lejestigning på 60 kr. pr. m² bruttoetageareal, svarende til 89 kr. pr. m² boligetageareal.

Ifølge FSB har Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen imidlertid givet udtryk for, at det nuværende lejeniveau for dette lejemål på ca. 1.100 kr. pr. m² erhvervsareal ikke kan accepteres. Den endelige lejestigning som følge af renoveringen af "institutionsblokken" kan således på nuværende tidspunkt ikke fastsættes. I den forbindelse bemærkes, at erhvervslejemål ifølge lovgivningen ikke må udlejes til under markedslejen. Plan & Arkitektur agter at drøfte niveauet for en rimelig markedsleje med FSB og Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen.

Det påtænkes endvidere at undersøge mulighederne for at ejerlejlighedsopdele og frasælge "institutionsblokken" for derved i fremtiden at frigøre kollegiet for den risiko, der er forbundet med at udleje erhvervsarealer.

 

Projektet

Projektet for boligdelen omfatter renovering af de eksisterende 7 fælleskøkkener. Indretningen udskiftes til ny robust standardløsning inklusive renovering af ventilation og el.

Gangarealerne renoveres, og der etableres nyt forsænket loft og loftsbelysning.

I kollegieværelserne foretages en mindre elrenovering for at tilvejebringe mere strøm og flere stikkontakter.

I badeværelserne etableres nyt flisegulv, dørene udskiftes, sanitet, ventilation og el renoveres.

Derudover totalrenoveres facaderne på "kollegieblokken", taget renoveres, de udvendige skydepersienner udskiftes, og der etableres ny dør ved cykelkælder, ligesom elevatoren i kollegieblokk en renoveres. Udsnit af etageplan og facade vedlægges som bilag 2.

Dominia A/S har i januar 2002 udarbejdet førsynsrapport i overensstemmelse med § 29, stk. 1, nr. 1 i bekendtgørelse nr. 500 af 20. juni 2002 med senere ændringer om støtte til almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v.. Forvaltningen finder de planlagte arbejder rimelige, men har følgende bemærkninger til rapporten:

I førsynsrapportens projektforslag er som alternativ til facaderenovering foreslået totaludskiftning af facaden for ca. 10 mio. kr.. Plan & Arkitektur finder, at der bør udføres en renovering af facaden, hvorved facadeudseendet beholdes. Som nævnt indgår alene en renovering af facaderne i projektet.

Plan & Arkitektur anbefaler endvidere, at der ved renovering af badeværelser fortages renovering af terrazzogulv i stedet for lægning af nyt flisegulv. Der vil blive optaget forhandling med FSB herom. Det skønnes, at renovering af de eksisterende terrazzogulve vil medføre en vis besparelse.

 

De stipulerede udgifter ved arbejderne er anslået at fordele sig således:

Fælleskøkkener	1.976.000 kr.
Gange	338.000 kr.
Kollegieværelser	594.000 kr.
Badeværelser	3.583.000 kr.
Facade	6.874.000 kr.
Tag	456.000 kr.
Dør til cykelkælder	12.000 kr.
Elevatorer	549.000 kr.
Mængderegulering 5 %	718.000 kr.
Håndværkerudgifter i alt	15.100.000 kr.

 

Triarc A/S arkitekter er valgt som bygherrerådgiver. Ifølge FSB har de tekniske rådgivere i renoveringssagen ikke medvirket ved kollegiets opførelse, senere renoveringsarbejder, eller ved udarbejdelsen af førsynsrapport.

 

 

Projektets økonomi

De samlede udgifter til den ekstraordinære renovering af "kollegieblokken" er ifølge skema A-ansøgningen kalkuleret til 18.595.000 kr. inkl. moms, der fordeler sig således:

Håndværkerudgifter	15.100.000 kr.
Omkostninger inkl. gebyrer	3.495.000 kr.
Anskaffelsessum	18.595.000 kr.

Arbejderne påtænkes prissat ved begrænset udbud i hovedentreprise.

Der er ifølge FSB ikke mulighed for, at udgifterne kan dækkes ved erstatning eller gennem forsikringer.

Arbejderne og den deraf følgende finansiering og huslejeforhøjelse er godkendt af beboerne.

 

Ungdomsboliginstitutionens økonomi

Ejendommen er pr. 1. januar 2002 vurderet til 26 mio. kr., heraf grundværdi 3,8 mio. kr. Restgælden udgør pr. samme dato ca. 10,7 mio. kr. på de i ejendommen indestående prioriteter, hvortil kommer et engangsstøtteprioritetslån på ca. 6,5 mio. kr.

I driftsåret 2001/2002 har ungdomsboliginstitutionen modtaget 256.500 kr. i statsligt huslejetilskud, svarende til en nedsat boligleje på 52 kr. pr. m² bruttoetageareal. Det samme gør sig gældende for 2002/03. I 2003/04 nedsættes det statslige huslejetilskud til 26 kr./m² bruttoetageareal.

 

Driftsresultater 2001/02 og budget 2003/2004 er som følger:

Driftsresultat/Budget	Brutto m2 4.937	Resultat 2001/02 kr./m2	Resultat 2001/02 I %	Norm %	Budget 2003/04 kr./m2
Nettokapital		116	14	30	113
Offentlige og andre faste		78	9	15	81
Energi		170	21	20	183
Administration		46	6	6	49
Vedligehold		304	37	15	208
Henlæggelser		57	7	15	125
Diverse		44	5	4	45
Samlede udgifter		814	99	105	805
Erhvervsleje		-301	-36		-309
Renteindtægter		-38	-5		-44
Diverse		-10	-1	-5	-9
Offentlig støtte		-52	-6		-26
Resultat		-15	-2		0
Boligleje		398	48	100	416

Det bemærkes, at ovenstående resultat/budget er gennemsnitligt for hele ejendommen, inkl. div. institutioner. Indtægter og udgifter er dermed fordelt på det samlede bruttoetageareal.

Lejeindtægten for boligdelen er 2.055.000 kr. og for erhvervsdelen på 1.525.000 kr., svarende til en samlet lejeindtægt for hele bebyggelsen på ca. 3,6 mio. kr. eller ca. 725 kr. pr. m² bruttoetageareal.

Endvidere bemærkes, at de aktuelle renoveringer ikke er indregnet i ovenstående budget for 2003/04. Procentangivelserne i ovenstående 2 kolonner er beregnet i forhold til en årlig normleje på 825 kr./m² bruttoetageareal.

Boliglejen, der for tiden udgør 632 kr. pr. m² boligetageareal inklusive el- og varmeudgifter, forventes at stige med 138 kr. pr. m² boligetageareal som følge af udgifterne til de projekterede arbejder, som er omfattet af støttesagen.

For arbejderne vedrørende "institutionsblokken" og fritidshjemmet i "kollegieblokken"s stueetage, der ifølge seneste opgørelse fra januar 2004, udgør ca.  4.220.000 kr. inkl. moms, forventes en lejestigning på yderligere ca. 89 kr. pr. m² erhvervsetageareal, forudsat at det nuværende erhvervslejeniveau opretholdes.

Den samlede leje efter renovering af både "institutionsblok" og "kollegieblok" vil således være ca. 860 kr. pr. m² boligetageareal, såfremt erhvervslejemålet kan genudlejes til nuværende lejeniveau, jf. i øvrigt afsnittet "Baggrund" ovenfor.

Det skal understreges, at de kalkulerede lejestigninger angives med forbehold, idet der som følge af den gennemgående renovering af både institutions- og boligdel må forventes en noget lavere vedligeholdelsesudgift de kommende år, og lejestigningen på grund af renovering af institutionsdelen afhænger dels af den endelige finansiering, dels af den opnåelige markedsleje for institutionslejemålene.

Kollegiet havde pr. 31. juli 2002 opsparet ca. 5 mio. kr. i henlæggelser til planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelser. Henlæggelserne udgør i 2003/2004 ifølge budgettet 125 kr. pr. m² bruttoetageareal. FSB har oplyst, at man påregner at bruge ca. 3 mio. kr. af de opsparede henlæggelser i forbindelse med renoveringssagen til arbejder, der har karakter af almindelig vedligeholdelse, og som derfor ikke er medtaget i støtteansøgningen.

Forvaltningen vurderer, at kollegiets økonomi giver tilstrækkelig margin til den nødvendige lejeforhøjelse, men forudsætter, at institutionen i de kommende år bibeholder et henlæggelsesniveau på ca. 125 kr. pr. m² bruttoetageareal.

I denne forbindelse skal det bemærkes, at finansieringen af renoveringen af "institutionsblokken" ikke nødvendigvis skal finansieres med et fastforrentet 5 pct. kontantlån, som forudsat ved nævnte beregning, men kan finansieres med f.eks. et rentetilpasningslån, der efter det nuværende renteniveau vil medføre en markant lavere ydelse, jf. nedenfor.

 

Finansiering

I henhold til § 100 i lov om almene boliger samt støttede private andelsboligforeninger m.v. kan kommunalbestyrelsen yde garanti og på statens vegne meddele tilsagn om ydelsesstøtte til lån til finansiering af udgifterne (100 pct.) til udbedring af byggeskader og større ekstraordinære renoveringsarbejder, herunder modernisering samt til energibesparende foranstaltninger i ungdomsboliger, der har modtaget støttetilsagn før 1. juli 1986.

Støtte kan ydes i det omfang, udgifterne ikke dækkes ved erstatninger eller gennem forsikringer.

Det bemærkes, at ungdomsboliginstitutionerne ikke har pligt til at henlægge midler til de støtteberettigede arbejder, fx "ekstraordinær renovering og modernisering", som er nævnt i almenboliglovens § 100.

Finansiering sker med et fastforrentet realkreditlån med en løbetid på 30 år. Lånet ydes som kontantlån og afdrages som et annuitetslån med kvartårlige terminer og med konstant ydelsesbetaling over hele lånets løbetid.

Til lånene yder staten ydelsesstøtte, svarende til forskellen mellem de samlede ydelser på lånet og låntagers (beboernes) betaling, der udgør 2,15 pct. af byggeudgifterne samt 0,27 pct. løbende bidrag. Kommunen godtgør staten 20 pct. af udgifterne til ydelsesstøtten. Budgetansvarlig institution: Plan & Arkitektur på funktion 5.94.1.

Finansieringen kan opstilles skematisk således:

Realkreditlån	18.595.000 kr.
Ydelse på lånet, første år	1.336.000 kr.
Beboerbetaling, første år (2,15 % af anskaffelsessummen) + bidrag (0,27 % af lånet)	450.000 kr.
Samlet ydelsesstøtte, første år	886.000 kr.
Kommunens andel af ydelsesstøtte, første år	177.200 kr.

Kommunal garanti ydes for den del af lånet, der på tidspunktet for lånets optagelse har pantesikkerhed ud over 80 pct. af ejendommens værdi. Med hensyn til kommunens garantiforpligtelse for lånet må der på grund af realkreditinstitutternes særlige regler for beregning af belåningsværdi påregnes krævet garanti på indtil 100 pct. af lånet, dvs. op til 18,6 mio. kr.

Det er en betingelse for statens støtte, at kommunalbestyrelsen indestår for eventuelt underskud på ungdomsboliginstitutionens fremtidige drift. Indeståelsen omfatter ikke underskud, som uden risiko for udlejningsvanskeligheder kan afvikles over en kortere årrække.

Ifølge FSB vil det lejeniveau, der følger af renoveringens ikke medføre fremtidige lejetab eller udlejningsvanskeligheder.

Til dækning af udgifterne til renovering af "institutionsblokken" optages et realkreditlån, hvortil kommunen yder garanti. Som følge af realkreditinstitutternes særlige regler for beregning af belåningsværdi påregnes krævet garanti på indtil 100 pct. af lånet, dvs. op til ca. 4,2 mio. kr.. Der er ikke af staten fastsat en bestemt lånetype for optagelse af lån til ustøttet renovering af selvejende ungdomsboliginstitutioner, hvorfor forvaltningen forud for låneoptagelsen vil vurdere, hvilken lånetype, der er mest fordelagtig.   

 

Totaløkonomisk vurdering

En bygnings totaløkonomi omfatter en kapitalisering af de samlede omkostninger, herunder af anlægsudgifterne samt udgifterne til bygningens drift, vedligehold, renhold samt forsyning med el, gas, vand og varme. Totaløkonomiske vurderinger giver således mulighed for at afstemme omkostningerne til anlægs- og driftsudgifterne efter hinanden. Eksempelvis kan forskellige installationsløsninger vurderes på grundlag af de samlede omkostninger, det vil sige såvel omkostningerne ved udførelsen som ved den efterfølgende drift. Tilsvarende for konstruktioner og overflader.

Totaløkonomi kan således åbne for at forhøje anlægsomkostningerne, hvis dette vurderes at føre til driftsbesparelser, der er større end merinvesteringen. Vurderingerne af totaløkonomien kan endvidere pege på afledte fordele, eksempelvis vedrørende arkitektur, funktion og miljøforhold, selvom der ikke er tale om en minimering af totaløkonomien.

FSB har oplyst, at det er intentionen at indbygge komponenter, der tager hensyn til lavt energiforbrug samt optimal levetid. Det samme er gældende for arbejder, der udføres eller er udført i institutionsafsnittet, der som bekendt finansieres på anden vis.

 

Miljøvurdering

Forslaget forventes ikke at have negative miljømæssige konsekvenser.

 

BILAG VEDLAGT

Bilag 1: Oversigtskort over Kollegiet Østerbrogårdens beliggenhed og bebyggelsens placering

Bilag 2: Etageplan og facadeplan

 

 

 

Jens Ole Nielsen