Redegørelse om udarbejdelse af forslag til lokalplan for et område ved Toften, Bystævnet og Storegårdsvej ("Toften")
Redegørelse om udarbejdelse af forslag til lokalplan for et område ved Toften, Bystævnet og Storegårdsvej ("Toften")
Bygge- og Teknikudvalget
DAGSORDEN
for ordinært møde onsdag den 25. februar 2004
Sager til drøftelse
25. Redegørelse om udarbejdelse af forslag til lokalplan for et område ved Toften, Bystævnet og Storegårdsvej ("Toften")
BTU 108/2004 J.nr. 611:162.0001/04
INDSTILLING
Nærværende redegørelse fremsendes til Bygge- og Teknikudvalgets drøftelse med henblik på udarbejdelse af et lokalplanforslag for et mindre område ved Toften, Bystævnet og Storegårdsvej i bydelen Brønshøj/Husum for at fastholde området til villabebyggelse og grønne anlæg samt at muliggøre opførelse af boliger for særligt udsatte grupper m.v. Den gældende byplan nr. 18 ophæves for så vidt angår det aktuelle område.
RESUME
Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen ønsker at opføre 6-10 boliger samt et fælleshus for særligt udsatte grupper (særboliger) på den kommunale ejendom matr.nr. 2965 Husum, Toften 28-32.
Ejendommen er omfattet
af byplan nr. 18 og er heri fastlagt til grønt anlæg og plads. Opførelse af
særboliger vil derfor forudsætte, at denne del af byplanen erstattes af en ny
lokalplan. Pladsen og det grønne anlæg var i sin tid tænkt som hovedadgang for
et planlagt hospitalsbyggeri mod nord. Med opførelsen af Plejecentret
Bystævneparken er forudsætningerne for denne del af byplanen uaktuel.
Lokalplanområdet omfatter hele den del af byplanen, der er fastlagt til plads
og grønt anlæg.
Inden for lokalplanområdet
ligger 2 "erstatningsarealer", som i dag er indrettet med lege
plads og
boldbane. Disse forudsættes opretholdt. Endvidere er området præget af enkelte
villabebyggelser, som ligeledes forventes opretholdt.
Formålet med lokalplanen er
derfor – udover at muliggøre opførelse af særboliger - at sikre området en
udvikling i god sammenhæng med de nære omgivelser, herunder det eksisterende
villaområde mod vest.
Den østlige og sydlige del af
området fastlægges til villabebyggelse, helårsboliger på mindst 90 m². Der
medtages bestemmelser om en bebyggelsesprocent på højst 35, en grundstørrelse
på mindst 500 m² og højst 2 boliger pr. ejendom. Herudover vil der være
mulighed for at indrette mindre særboliger samt institutioner m.v. Endvidere
medtages bestemmelser, der sikrer en arkitektonisk og beplantningsmæssig helhed
i området.
Den nordvestlige del
af området, herunder de 2 erstatningsarealer fastlægges som offentligt
tilgængeligt grønt område. Dette område vil blive indrettet som opholds-, lege-
og boldspilområde for bl.a. den omgivende villabebyggelse, der er præget af relativt
små grunde. Der sikres endvidere en stiforbindelse gennem det grønne område fra
Bystævneparken til Toften.
SAGSBESKRIVELSE
Baggrund
Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, Projektgruppen
vedrørende boligområdet, har anmodet om tilladelse til at etablere et mindre
antal boliger til særligt udsatte grupper (særboliger) på den kommunale ejendom
matr. nr. 2965 Husum, København, jf.
bilag 2. Der ønskes opført 6 - 10 små boliger på indtil 40 m² samt et
fælleshus. Der vil blive anvendt et standardiseret pavillonsystem i én etage
til boligerne, som vil kunne gives en udformning og farve, der er arkitektonisk
acceptabel. Ved placering af bebyggelsen og etablering af beplantning er det
hensigten, at der i størst muligt omfang tages hensyn til omgivelserne. Der
foreligger ikke på nuværende tidspunkt et egentligt projekt til bebyggelsen,
men på bilag 3 er vist en skitse af
en kommende bebyggelse.
Ejendommen er omfattet af byplan nr. 18, der er vedtaget i
1950. Heri er den del af byplanområdet,
som ejendommen ligger i, fastlagt til offentlige formål - grønt anlæg og
plads. Projektet vil derfor forudsætte, at der udarbejdes en lokalplan til
aflysning af denne del af byplanen. Det foreslåede lokalplanområde omfatter
hele det nævnte område til grønt anlæg og plads og er vist på bilag 2.
Lokalplanområdet og
omgivelserne
Området omfatter 4 villagrunde, 2 rekreative arealer samt
nogle kommunale arealer, i alt ca. 8.000 m². De 3 villabebyggelser på matr. nr.
2904, 2905 og 2906 er i bevaringskategori 5, mens den fjerde på matr.nr. 2764
sammen med en lagerbygning på matr. nr. 2965 er i bevaringskategori 7. Dermed
er der ingen bygninger i området med høj bevaringsværdi. Herudover findes 2
spejderhytter på 2 kommunale ejendomme. De rekreative arealer er "erstatningsarealer",
jf. nedenfor, og fungerer i dag som bl.a. nærlegeplads og boldbane for de
tilstødende bebyggelser, (bilag 1, 2, 7,
8 og 9).
Dele af lokalplanområdet er præget af store træer, som
sammen med den øvrige beplantning er med til at give området karakter. På det
seneste er træer og anden beplantning på ejendommen matr. nr. 2764 fældet, og
grunden fremstår næsten ryddet.
Området grænser mod øst og syd op til de trafikerede veje Bystævnet og Storegårdsvej.
Øst for Bystævnet ligger den almene boligbebyggelse Voldparken, og syd for ligger en ny ejerlejlighedsbebyggelse med planlagt udvidelse langs Storegårdsvej. Mod vest ligger et villaområde udbygget i 1930-erne før byplanen blev vedtaget, overvejende med halve dobbelthuse på ejendomme med grundarealer på omkring 300 m². Nord for lokalplanområdet ligger Bystævneparken fra 1974, som er Husums største plejecenter bl.a. med beskyttede boliger, bilag 4.
Storegårdsvej, der har en trafikstøjbelastning på (65dB(A)),
og Bystævnet er kommuneveje, mens Toften, Toftagervej og Hustoftevej er
private fællesveje. Området er busbetjent på Bystævnet/Storegårdsvej samt på
Frederikssundsvej, der også er områdets butikscenter.
Plangrundlag
I henhold til Kommuneplan 2001 er størstedelen af lokalplanområdet fastlagt til boligformål, samt private institutioner m.v. af almennyttig karakter (B1-område). En mindre del beliggende nord for B1-området er fastlagt til offentlige formål (O2-område), jf. bilag 5.
I byplan nr. 18 udgør det foreslåede lokalplanområde en mindre del af et større område til offentlige formål og er heri fastlagt til en plads og et grønt anlæg. Pladsen og det grønne anlæg skulle danne hovedadgang for et påtænkt hospitalsbyggeri på den nordlige del af det offentlige område. Ved efterfølgende tillæg til byplanen er villaområdet vest for lokalplanområdet fastlagt kun til villabebyggelse. Gældende byplaner og lokalplaner fremgår af bilag 6.
I maj 2001 tog Bygge- og Teknikudvalget rapporten "Erstatningsarealer"
til efterretning som plangrundlag for kommunens erstatningsarealer, herunder
de to arealer ved Toftagervejs udmunding i Toften. Disse to arealer skal ifølge
rapporten fortsat være ubebyggede grønne anlæg, da de har stor rekreativ værdi
for området. Erstatningsarealerne er formelt vejarealer, der i sin tid i
forbindelse med kvarterets udstykning blev udlagt som kompensation for, at de
private veje i villaområdet kunne anlægges i reduceret bredde. Således er
Toftagervej m.fl. anlagt i en bredde på 10 m og udlagt i en bredde af 18,83 m,
og pladsarealerne (erstatningsarealerne) er fastlagt i henhold til deklaration
fra 1928.
Områdets fremtidige
disponering
Fastlæggelsen af området i byplan nr. 18 som en forplads m.v. for et dengang påtænkt hospitalsbyggeri er i dag uaktuel, idet Bystævneparken efterfølgende er opført med hovedadgangen placeret mod Bystævnet længere mod nord.
En del af lokalplanområdet er i dag præget af enkelte ældre, go de villabebyggelser, som forventes opretholdt, mens andre dele, bl.a. den aktuelle erhvervsgrund, har et mere tilfældigt præg. Som det er nævnt ovenfor, bør de to erstatningsarealer opretholdes som grønne indslag i området.
Formålet med lokalplanen må således være at sikre området udviklingsmuligheder, så det fremover kan indgå i en god sammenhæng med omgivelserne, herunder udvikles som en naturlig del af det mod vest liggende villaområde.
Spørgsmålet om indpasning af særboliger i området må selvsagt overvejes nøje, idet det må tilstræbes, at der ikke opstår uhensigtsmæssige spændinger mellem de forskellige funktionstyper i området. Der må på baggrund af karakteren af en kommende særboligbebyggelse stilles krav med hensyn til placering i området, omgivende beplantning og adgangsforhold.
På bilag 2 er vist forslag til den fremtidige disponering af området. Lokalplanområdet foreslås opdelt i 2 underområder.
Den østlige del af området, underområde I, foreslås i overensstemmelse med kommuneplanens rammebestemmelser fastlagt til boligbebyggelse for villaer m.v. Villabebyggelsen skal være med helårsboliger, og hver selvstændig bolig skal være mindst 90 m². Området foreslås herudover at kunne anvendes til mindre boliger for unge, ældre og personer med handicap samt socialt betingede bofællesskaber, såfremt de er opført efter gældende lovgivning herom, og til institutioner, såsom børne- og ungdomsinstitutioner, samt til fritidsformål, herunder spejdere, klubber og lignende.
Der vil blive medtaget bestemmelser om en bebyggelsesprocent på højst 35, og at det bebyggede areal højst må udgøre 30 % af grundarealet. Der må ikke udstykkes grunde med et areal på mindre end 500 m². Der må kun opføres 1 beboelsesbygning med én bolig pr. 500 m² grundareal, dog maksimalt 2 boliger pr. ejendom. I en kommende lokalplan vil opførelse af mindre og flere særboliger m.v. pr. ejendom dog blive muliggjort.
Der vil blive medtaget bestemmelser, som sikrer en arkitektonisk helhed i bebyggelsen af særboliger m.v., herunder krav til facadematerialer og farveholdning, således at bebyggelsen indgår i harmoni med omgivelserne. Bebyggelsen vil blive trukket ind på grunden, således at der opnås en rimelig afstand til omgivende bebyggelser. Der vil endvidere blive fastlagt krav om afskærmende beplantning med træer og buske langs grundgrænserne.
Der fastlægges byggelinier for villa-, institutionsbebyggelse
og lignende samt byggelinier for carporte, skure m.v. således, at der sikres
en ordning af den fremtidige bebyggelse efter samme principper som det
tilstødende villaområde mod vest.
Spejderne, der foruden ejendommen matr. nr. 36 også lejer matr. nr. 3415 sydligst i området, vil ved lokalplanforslaget få mulighed for at samle deres aktiviteter i den nordlige del af området og eventuelt kunne bygge ny spejderhytte, som der tidligere har været fremsat ønske om.
De kommunale ejendomme matr. nr. 36 og 2965 samt en del af matr. nr. 4 a, i alt ca. 2.200 m², vil kunne ommatrikuleres således, at der kan opnås hensigtsmæssige grundstørrelser for de ønskelige funktioner.
De 4 eksisterende villagrunde på matr.nr. 2764, 2904, 2905 og 2906 vil fortsat kunne opretholdes som villabebyggelser. Den sydlige ejendom, matr.nr. 3415, er imidlertid for lille til en selvstændig ny villabebyggelse, men vil kunne henlægges til nabovillagrunden eller gives anden anvendelse på baggrund af lokalplanbestemmelserne.
Underområde II fastlægges til offentligt tilgængelige rekreative formål. Erstatningsarealerne opretholdes som grønne arealer, og det foreslås, at underområdet også omfatter den vestlige del af matr.nr. 4a samt den nordlige del af Toften, der muliggøres nedlagt som vejareal. Dette udvidede rekreative areal kan derved anvendes som et offentligt tilgængeligt opholds-, lege- og boldspilområde til gavn for bl.a. villabebyggelsen, der gennemgående er præget af små grunde. Igennem området foreslås sikret en stiforbindelse fra Bystævneparken til Toften.
For hele lokalplanområdet vil der på baggrund af en konkret vurdering blive taget stiling til, hvilke træer der eventuelt skal sikres gennem bevaringsbestemmelse. Der vil endvidere blive fastlagt bestemmelser om beplantning af de enkelte grunde mod omgivelserne.
Den nordligste del af underområde I ligger, som det fremgår
af bilag 5, i det store O2-område,
der omfatter Bystævneparken. Det er imidlertid aftalt med Økonomiforvaltningen,
at dette på grund af arealets ringe størrelse ikke vil kræve udarbejdelse af et
kommuneplantillæg, og at forholdet vil blive justeret i forbindelse med den kommende
Kommuneplan 2005.
Lokalplanen skønnes ikke at have økonomiske
konsekvenser af nævneværdig betydning for kommunen.
Opførelse af 6-10 mindre boliger på ejendommen matr. nr. 2965 Husum i
stedet for et lager anses for at være uden væsentlig miljømæssig
betydning.
Eventuel forurening af
undergrunden vil blive vurderet i sagens videre forløb.
BILAG VEDLAGT
1.
L
uftfoto af området
2.
Plantegning af området med angivelse af lokalplanområde
m.v.
3.
Skitseforslag til boliger for særligt udsatte grupper
4.
Kvarteret med angivelse af lokalplanområdet
5.
Kommuneplanens rammer
6.
Gældende byplaner og lokalplaner
7.
Fotos af området
8.
Fotos af området
9.
Fotos af området
Jens Ole Nielsen