Bygge- og Teknikudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 25. februar 2004

 

 

Sager til drøftelse

 

24.      Redegørelse om igangsætning af lokalplanforslag med tilhørende kommune-plantillæg med henblik på opførelse af butik og boliger på Amagerbrogade 313/Amager Landevej 1

 

BTU 107/2004  J.nr. 611:163.0001/04

 

 

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen og Økonomiforvaltningen fremsender nærværende redegørelse til drøftelse i henholdsvis Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget med henblik på udarbejdelse af forslag til lokalplan med tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2001.

 

 

RESUME

Butikskæden "Rema 1000" har på baggrund af et foreløbigt skitseprojekt søgt om principiel tilladelse til på ejendommen Amagerbrogade 313/Willumsvej og på naboejendommen Amager Landevej 1 i Tårnby Kommune at opføre en 3 etagers boligbebyggelse indeholdende 10 lejligheder og en dagligvarebutik med et salgsareal på ca. 600 m² i stueetagen. Bebyggelsesprocenten bliver ca. 70 for de to ejendomme under ét. Bebyggelsen foreslås opført som randbebyggelse med facade mod Amagerbrogade således, at bygningen vil være placeret hen over kommunegrænsen. Der er vist 35 parkeringspladser på terræn fælles for beboelsen og butikken. Tilkørsel til terrænparkeringen og butikkens varegård er vist fra Willumsvej.

Bygge- og Ejendomsudvalget i Tårnby Kommune har den 10. februar 2004 tiltrådt, at der i samarbejde med Københavns Kommune udarbejdes lokalplan og kommun eplantillæg samtidig med en detailhandelsplan med henblik på at muliggøre et nybyggeri hen over kommunegrænsen.

Der er på ejendommen i Københavns Kommune tinglyst en deklaration, der forudsætter opført en beboelsesbygning i indtil 3 etager med én bolig pr. etage og med mulighed for indretning af butik. I Kommuneplan 2001 ligger ejendommen i et B1-område. Som den eneste ejendom langs Amagerbrogade indgår ejendommen ikke i bydelscentret.

Forvaltningen kan anbefale, at der fælles med Tårnby Kommune udarbejdes lokalplan for projektet efter en viderebearbejdning. Der lægges herved vægt på, at projektet vil medføre en ordning af bebyggelsesforholdene det pågældende sted og må ses som en naturlig fortsættelse af den etageboligbebyggelse, som ligger nord for Willumsvej langs Amagerbrogade. Ejendommen er i Kommuneplan 2001 beliggende i et B1-område, men forudsættes - sammen med det nord for beliggende B2-område - overført til et B3-område. Endvidere vil ejendommen i det kommende forslag til kommuneplantillæg for detailhandelen blive foreslået inddraget i bydelscentret, således at dette udstrækkes helt til kommunegrænsen.  

Det bemærkes, at forvaltningen ligeledes i samarbejde med Tårnby Kommune er indstillet på at dispensere fra et krav om brandmur, der udløses ved byggeri på tværs af kommunegrænsen, jf. byggelovgivningen, for så vidt angår butiksdelen. Det forudsættes, at der etableres lejlighedsskel i kommunegrænsen.

De to ejendomme kan på grund af kommunegrænsen ikke sammenlægges. Det forudsættes derfor, at der for at sikre den fremtidige sammenhæng tinglyses en deklaration om, at de to grunde stedse skal udgøre én samlet ejendom.

 

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

Butikskæden "Rema 1000" har på baggrund af et foreløbigt skitseprojekt søgt om principiel tilladelse til på ejendommen Amagerbrogade 313/Willumsvej og på naboejendommen Amager Landevej 1 i Tårnby Kommune at opføre en 3 etagers boligbebyggelse indeholdende 10 lejligheder og en dagligvarebutik i stueetagen. Ejendommene er matr. nr. 1698 Sundbyøster, København, og 15g Tårnby By. Bygningen skal indeholdende en "Rema 1000" butik på ca. 600 m² i stueetagen med ca.  160 m² tilhørende kælder samt en varegård på ca. 40 m². På 1. og 2. sal opføres 10 beboelseslejligheder på i alt 700-800 m².

Bebyggelsen foreslås opført som randbebyggelse med facade mod Amagerbrogade således, at bygningen vil være placeret hen over kommunegrænsen. Der er vist indrettet 35 parkeringspladser på terræn fælles for beboelsen og butikken.

Tilkørsel til butikken, herunder varegård, foreslås fra Willumsvej i Københavns Kommune. På den som bilag 2 vedlagte planskitse ses den påtænkte bebyggelse. Det samlede grundareal for de to ejendomme udgør efter det oplyste 2.075 m², og bebyggelsen har et samlet etageareal på ca.1.500 m², hvilket svarer til en bebyggelsesprocent på ca. 70. Friarealerne indrettes dels på taget af butiksbygningen dels på et areal på den sydlige del af grunden. De viste friarealer svarer til en friarealprocent på 15 for butikken og knap 60 for boligerne. Parkeringsdækningen svarer til ca. 1 parkeringsplads pr. 40 m² etageareal.

De to ejendomme kan på grund af kommunegrænsen ikke sammenlægges. Det forudsættes derfor, at der for at sikre den fremtidige sammenhæng tinglyses en deklaration om, at de to grunde stedse skal udgøre én samlet ejendom.

Tårnby Kommune har i brev af 19. november 2003 til "Rema 1000" tilkendegivet, at kommunen er positivt stemt over for projektet. Man har endvidere tilkendegivet, at betingelserne for at indrette nye butikker er, at HURs regionplantillæg om detailhandel er vedtaget, og at Tårnby Kommune herefter selv har udarbejdet en detailhandelsplan for hele kommunen. Tårnby Kommune har efterfølgende på et møde i Bygge- og Ejendomsudvalget den 10. februar 2004 tiltrådt, at der med henblik på at bygge en randbebyggelse på tværs af kommunegrænsen i samarbejde med Københavns Kommune udarbejdes lokalplan og kommuneplantillæg. Dette kan ske samtidig med, at kommunen udarbejder en detailhandelsplan i form af et særskilt kommuneplantillæg. Lokalplanen og kommuneplantillægget kan vedtages umiddelbart efter, at detailhandelsplanen er vedtaget.     

"Rema 1000" har køberet til de to ejendomme.

Med en positiv udmelding fra de 2 kommuner om udarbejdelse af det fornødne plangrundlag for realisering af projektet er "Rema 1000" indstillet på at lade et anerkendt arkitektfirma udarbejde et egentligt skitseprojekt som grundlag for lokalplanen.

Området

Det fælles planområde mellem Københavns og Tårnby Kommune afgrænses som vist på bilag 1 af Amagerbrogade/Amager Landevej, Willumsvej, 2 villagrunde i Københavns Kommune og en etageejendom i Tårnby Kommune.

 

Eksisterende forhold

Lokalplanområdet

Den aktuelle ejendom i Københavns Kommune har et grundareal på 948 m², hvoraf 177 m² er udlagt til vej (Willumsvejs udvidelse til 18,83 m). Grunden er bebygget med en bygning i én etage, der har facade i vejline mod Amagerbrogade og benyttes som grillbar. Bygningen er på 107 m² og er ikke bevaringsværdig. Den henligger i en dårlig stand og dens skala harmonerer dårligt med Amagerbrogades øvrige arkitektur. Arealet bag bygningen er anlagt som have, der er noget tilgroet. På bilag 4 er vist fotografier af ejendommen.

For så vidt angår ejendommen i Tårnby Kommune, er der opført en ældre villa midt på grunden samt en erhvervsbygning i én etage beliggende tæt på skel mod ejendommene i Københavns Kommune nord og øst herfor.

 

Kvarteret

Langs Amagerbrogade er bebyggelsen forholdsvis bymæssig, præget af en tankstation, Kvickly, Føtex og etageboligbebyggelse i 3 – 4 etager. Langs Amager Landevej i Tårnby Kommune umiddelbart syd for ejendommen ligger ligeledes en etageboligbebyggelse. Øst for ejendommen ligger et villa kvarter.

 

Planforhold

I Københavns Kommuneplan 2001 er ejendommen matr. nr. 1698 Sundbyøster, København, beliggende i et B1-område (boligbebyggelse i maksimalt 2 etager eksklusiv tagetage med en maksimal bebyggelsesprocent på 40). Ejendommen indgår som den eneste langs Amagerbrogade ikke i bydelscentret "Amagerbrogade og Amagercentret m.m."

I henhold til detailhandelsrammerne i Kommuneplan 2001 er der uden for de fastlagte detailhandelscenterområder mulighed for opførelse af mindre butikker, der betjener et lokalområde. Bruttoetagearealet i de enkelte dagligvare- og udvalgsvarebutikker må ikke overstige 100 m² i B1-områder.

Ejendommene langs Amagerbrogade nord for Willumsvej er beliggende i et B2-område (boligbebyggelse i maksimalt 3 etager eksklusiv tagetage med en bebyggelsesprocent på 60). Endvidere indgår ejendommene i bydelscentret med mulighed for etablering af dagligvare- og udvalgsvarebutikker på henholdsvis 3.000 og 1.500 m².

Ejendommen er endvidere sammen med det tilgrænsende villaområde mod øst omfattet af deklaration lyst den 2. maj 1921 og senere. I henhold til deklarationen må der på ejendomme med facade til Amagerbrogade opføres beboelsesbygninger med indtil 3 til beboelse indrettede etager. Til én side må en bygning sammenbygges med bygningen på nabogrunden, men skal på andre sider, og hvis retten til sammenbygning ikke udnyttes, på alle sider holdes mindst 2,5 m fra nabogrund. Hver etage må kun tjene til bolig for en enkelt familie. Butikshandel er tilladt på parceller med facade mod Amagerbrogade samt på enkelte andre parceller med Magistratens samtykke efter ejerforeningens anbefaling. Kun 1/3 af grunden må bebygges. Den Samlede Magistrat (nu Bygge- og Teknikudvalget) kan indrømme enkelte mindre betydende lempelser fra deklarationen.

På den som bilag 3 vedlagte tegning er vist ejendommens placering samt de nærmeste omgivelser.

Projektets placering medfører, at lokalplanen udarbejdes i samarbejde med Tårnby Kommune.  Det bemærkes, at forvaltningen ligeledes i samarbejde med Tårnby Kommune er indstillet på at dispensere fra et krav om brandmur, der udløses ved byggeri på tværs af kommunegrænsen, jf. byggelovgivningen, for så vidt angår butiksdelen. Det forudsættes derudover, at lejlighedsskel følger kommunegrænsen.

 

Vurdering      

Etablering af en butik med et bruttoetageareal på ca. 800 m², hvoraf godt 300 m² ligger i Københavns Kommune vil ikke være i overensstemmelse med detailhandelsrammerne i Kommuneplan 2001, ligesom opførelse af en boligbebyggelse i 3 etager ikke vil være i overensstemmelse med B1-rammen.

I forslag til kommuneplantillæg for detailhandel, der forventes forelagt Økonomiudvalget den 2. marts 2004 er ejendommen matr. nr. 1698 ibid. vist inddraget i bydelscentret langs Amagerbrogade, der er fælles for Sundbyøster og Sundbyvester. Opførelse af en bebyggelse, indeholdende en butik på 600 m² på grunden i Københavns Kommune forudsætter således, at dette kommuneplantillæg for detailhandel vil være gennemført. Endvidere skønner forvaltningen ikke, at ejendommen med sin beliggenhed ud mod Amagerbrogade er velegnet til opførelse af en villabebyggelse som forudsat i rammerne.

Forvaltningen er positivt indstillet over for projektet under forudsætning af, at der udarbejdes et arkitektonisk tilfredsstillende forslag. Det bemærkes, at opførelse af en boligbebyggelse i 3 etager med butik i princippet er i overensstemmelse med deklarationen, der er tinglyst på ejendommen. Opførelse af en sådan bebyggelse vil medføre etablering af parkering for såvel beboelse som butik på ejendommen.  Endvidere vil en gennemførelse af projektet medføre en ordning af bebyggelsesforholdene på hjørnet af Amagerbrogade, Willumsvej og Amager Landevej, som vil indgå som en naturlig fortsættelse af den eksisterende etagehusbebyggelse mod Amagerbrogade nord for Willumsvej.

Forvaltningen ønsker en bearbejdning af parkeringsarealet på terræn med henblik på, at der etableres et bredere beplantningsbælte langs ejendommens østlige skel. Derudover foreslår forvaltningen at begrønne parkeringsarealet med træer.

Miljøkontrollen oplyser, at der bør overvejes en støjafskærmning for at begrænse støjgener i forbindelse med aflæsning af varer. Forvaltningen vil drøfte denne problematik med Miljøkontrollen i den videre proces.

 

Lokalplanforhold

Lokalplanen skal udgøre det planmæssige grundlag for opførelse hen over kommunegrænsen mod Tårnby af en 3 etagers boligbebyggelse med en butik i stueetagen vejlinen langs Amagerbrogade/Amager Landevej. Derudover er det formålet at sikre, at bygningens udformning er i harmoni med omgivelserne, at sikre arkitektonisk kvalitet og at sikre ordnede forhold for parkering og friarealer herunder et beplantet areal langs ejendommens grænse mod villakvarteret mod øst. Parkeringsdækningen på terræn foreslås begrænset til ca. 1 p-plads pr. 50 m², hvorved der vil kunne etableres ca. 30 p-pladser på terræn.

 

Indhold af kommuneplantillæg

Ejendommen foreslås - sammen med det nord for beliggende B2-område fastlagt som et B3-område (boligbebyggelse i maksimalt 5 etager, eksklusive tagetage, med en maksimal bebyggelsesprocent på 110). Baggrunden for, at B2-området også foreslås ændret er, at de 3 etageejendomme, der er beliggende indenfor området har, en udnyttelse, der overskrider B2-rammen, hvorfor det findes mest hensigtsmæssigt, at hele området ændres til et B3-område.

 

Miljøvurdering

Opførelse af en etagebebyggelse mod Amagerbrogade samt etablering af parkering for ca. 30 biler samt kørsel til en varegård vil medføre en øget belastning af den del af Willumsvej, som ligger langs ejendommen. Forvaltningen skønner dog ikke, at der er tale om et forhold, som afviger fra, hvad der må forventes ved en ejendom beliggende det pågældende sted.  En egentlig miljøvurdering har dog endnu ikke fundet sted, men i forbindelse med den interne høring vil Miljøkontrollen b live anmodet om en udtalelse.

 

BILAG VEDLAGT

Bilag 1       Luftfoto visende lokalplanområdet med nærmeste omgivelser.

Bilag 2       Foreløbig skitse vedrørende det planlagte byggeri

Bilag 3       Tegning visende ejendommenes placering

Bilag 4       Fotografier visende den nuværende bebyggelse på ejendommen Amagerbrogade 313

 

 

Mette Lis Andersen                                             Erik Jacobsen