Endelig vedtagelse af tillæg nr. 1 til lokalplan nr. 182 "Sigbrits Allé" med tilhørende kommuneplantillæg
Endelig vedtagelse af tillæg nr. 1 til lokalplan nr. 182 "Sigbrits Allé" med tilhørende kommuneplantillæg
Bygge- og Teknikudvalget
DAGSORDEN
for ordinært møde onsdag den 24. november 2004
Sager til beslutning
20. Endelig vedtagelse af tillæg nr. 1 til lokalplan nr. 182 "Sigbrits Allé" med tilhørende kommuneplantillæg
BTU 572/2004 J.nr. 611:160.0001/04
INDSTILLING
Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,
at tillæg nr. 1 til lokalplan nr. 182 "Sigbrits Allé" vedtages endeligt med de under sagsbeskrivelsen foreslåede ændringer af tillæggets § 5, stk. 2, pkt. a, c og d, om bebyggelses procent, etageantal og bygningshøjder for så vidt angår området bag randbebyggelsen i område I syd for Søren Nordbys Allé.
Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,
at det til ovennævnte lokalplan hørende tillæg til Kommuneplan 2001 vedtages endeligt.
RESUME
Den offentlige høring fandt sted fra 6. juli til 1. oktober 2004. I høringsperioden har der på internettet været oprettet en hjemmeside for planforslagene, på Sundby Bibliotek har der været opstillet en plancheudstilling og i Amager Kulturpunkt afholdtes i september et borgermøde med 17 deltagere fra lokalomådet
I høringsperioden er modtaget 23 henvendelser, heraf 4 fra offentlige myndigheder.
Hovedstadens Udviklingsråd har ingen indsigelser eller bemærkninger til planforslagene.
København Stiftsøvrighed har ingen bemærkninger til planforslagene.
Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen anmoder om, at der kan etableres daginstitutioner uden, at det kræver dispensation og forudgående nabohøring.
Hertil bemærkes, at lokalplanforslaget fastlægger området til helårsboliger med mulighed for at indrette kollektive anlæg og institutioner samt andre sociale, kulturelle og miljømæssige servicefunktioner. Etablering af disse kræver dispensation (forudgående nabohøring), hvilket forvaltningen i betragtning af heromhandlende områdes særlige karakter finder rimeligt.
Københavns Energi gør opmærksom på, at der er en offentlig kloakledning beliggende i den del af Søren Nordbys Allé som nedlægges.
Hertil bemærkes, at Søren Nordbys Allé ikke længere er forudsat nedlagt.
De øvrige henvendelser er fra beboere i karreerne langs Amagerbrogade samt beboere i og grundejerforeningen for Eberts Villaby, og indeholder synspunkter vedrørende det aktuelle byggeri, byggemulighederne for bl.a. de øvrige grunde i område I mellem Søren Nordbys Allé og Christian II´s Allé samt trafikforholdene.
De nye punkthuse på hjørnet af Englandsvej og Sigbrits Allé anses at være en dårlig løsning, idet byggeriet bliver højt og vil skærme for solen således, at friarealerne bliver forringet.
Forvaltningen finder, at de 2 punkthuse fremtræder som en mellemproportional mellem villabebyggelsen og etagehusene langs Englandsvej og Amagerbrogade.
De muliggjorte punkthuse mellem Søren Nordbys Allé og Christian II´s Allé anses at være for høje. Det anføres at bebyggelsen her bør tilpasse sig bedre til Eberts Villaby, og det foreslås, at bestemmelserne i lokalplan nr.182 bevares uforandret.
Forvaltningen vurderer, at punkthusene bør have en
størrelse, der både forholder sig til randbebyggelsen langs Amagerbrogade og
Eberts Villaby, men da karreen´s østlige del her har lidt mere karakter af åben
bebyggelse foreslår forvaltningen, at
lokalplantillæggets § 5, stk.2, ændres således, at bebyggelsesprocenten ikke må overstige 90, bebyggelse kan opføres i op til 3 etagerog at
gesimshøjden ikke må overstige 9 m og bygningshøjden ikke 12 m.
Forvaltningens forslag om nedsættelse af bebyggelsesprocenten fra 130 og 105 (for de sydligste ejendomme) og højden fra 4½ og 3½ (for de sydligste ejendomme) på bebyggelsen i område I mod Sigbrits Allé syd for Søren Nordbys Allé skønnes at berøre ejerne af de pågældende ejendomme på så væsentlig en måde, at de pågældende skal have lejlighed til at udtale sig, inden lokalplanen kan vedtages endeligt, jf. § 27, stk. 3, i planloven. Hvis Bygge- og Teknikudvalget tilslutter sig den foreslåede ændring, vil forvaltningen foretage den pågældende høring i perioden mellem udvalgets godkendelse og sagens behandling i Borgerrepræsentationen. Resultatet af høringen vil således foreligge i forbindelse med Borgerrepræsentationens stillingtagen i sagen.
Trafikken i området anses af flere at være generende på grund af gennemkørende trafik på villavejene, og man er bl.a. derfor imod, at Søren Nordbys Allé ikke lukkes for trafik, som lokalplan 182 åbner mulighed for. Man ønsker udarbejdet en trafikplan for området.
Hertil bemærkes, at vejene i Eberts Villaby, herunder Søren Nordbys Allé, er private fællesveje, hvor det er grundejerne der i fællesskab står for vejens drift og vedligeholdelse. Det er ligeledes grundejerne, der skal tage initiativ til eventuelle ændringer i vejenes udformning og udstyr, bl. a. hastighedsdæmpende foranstaltninger, ensretninger og vejspærringer.
SAGSBESKRIVELSE
Baggrund
Borgerrepræsentationen
tiltrådte i mødet den 9. juni 2004 (BR 266/04) Bygge- og Teknikudvalgets
indstilling af 5. maj 2004 og Økonomiudvalgets indstilling 18. maj 2004 om
offentliggørelse af forslag til tillæg nr. 1 til lokalplan nr. 182
"Sigbrits Allé" med tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan
2001.
Indstilling med tilhørende bilag er vedlagt til gennemsyn i Borgmester Søren Pinds forkontor, Rådhuset, 1. sal, værelse 36, som bilag A.
Offentliggørelse
Planforslagene har været offentliggjort i perioden fra den 6. juli 2004 til den 1. oktober 2004. Der er udsendt 341 foldere til ejere, lejere og brugere samt 87 pjecer til interessegrupper, foreninger og lignende.
På Sundby Bibliotek har der i høringsperioden været opstillet en plancheud stilling om forslagene, og den 14. september 2004 blev der afholdt et borgermøde i Amager Kulturpunkt. Der mødte 17 borgere og følgende hovedpunkter og spørgsmål blev rejst:
· Punkthusbebyggelsen langs hele Sigbrits Allé´s østside anses for at være for høj.
· Bebyggelsen på hjørnet af Englandsvej og Sigbrits Allé skygger for randbebyggelsens friareal og bør udformes på en anden måde.
· Trafikken i området bør reguleres idet der er for mange gennemkørende biler, hvorfor bl.a. Søren Nordbys Allé bør lukkes.
· Vejudvidelseslinien langs Englandsvej bør fjernes for at kunne flytte det ene punkthus nærmere Englandsvej.
Der vedlægges som bilag 1 et referat fra borgermødet og som bilag 2 resultatet af de evalueringsskemaer, der blev omdelt på mødet.
I høringsperioden har der via internettet været mulighed for at søge oplysninger om planforslagene på en særlig hjemmeside, komme med debatindlæg eller sende sine bemærkninger til planforslagene som mail. Fem af indsigelserne er modtaget som mail.
I høringsperioden er modtaget 23 henvendelser, heraf 4 fra offentlige myndigheder og øvrige forvaltninger, og 19 fra ejere, lejere og brugere samt interressegrupper. Henvendelserne vedlægges til gennemsyn i borgmester Søren Pinds forkontor som bilag B. Sammendrag af de respektive henvendelsers indhold og forvaltningens anbefalinger og bemærkninger hertil fremgår af skema, vedlagt som bilag 3. Nedenfor er henvendelsernes indhold og forvaltningens bemærkninger og anbefalinger sammenfattet i følgende afsnit:
1. Henvendelser fra offentlige myndigheder
2. Placering, volumen og ydre fremtræden af det aktuelle byggeri
3. Den øvrige bebyggelse i område I mellem Søren Nordbys Allé og Christian II´s Allé
4. Trafikforhold
5.
Øvrige forhold og bemærkninger
1. Henvendelser fra offentlige myndigheder
Hovedstadens Udviklingsråd har ingen indsigelser eller bemærkninger til planforslagene.
København Stiftsøvrighed har ingen bemærkninger til planforslagene.
Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen anmoder om, at der kan etableres daginstitutioner uden, at det kræver dispensation og forudgående nabohøring.
Bemærkninger: I lokalplanforslaget fastlægges området til helårsboliger med mulighed for at indrette kollektive anlæg og institutioner samt andre sociale, kulturelle og miljømæssige servicefunktioner. Etablering af disse kræver dispensation (forudgående nabohøring), hvilket forvaltningen i betragtning af heromhandlende områdes særlige karakter finder rimeligt.
Københavns Energi gør opmærksom på, at der er en offentlig kloakledning beliggende i den del af Søren Nordbys Allé som nedlægges. Ledningens beliggenhed samt mulighed for drift og vedligeholdelse skal sikres ved tinglyst deklaration.
Bemærkninger: Søren Nordbys Allé muliggøres ikke længere nedlagt mellem Amagerbrogade og Sigbrits Allé.
2. Placering, volumen
og ydre fremtræden af det aktuelle byggeri
To indsigelser, heraf én med 15 underskrivere, er imod opførelsen af det aktuelle projekt på hjørnet af Englandsvej og Sigbrits Allé. Det anføres, at grundlaget for at opføre bebyggelsen er økonomi, som alene er i bygherrens interesse. Man mener, at bygningsformen med punkthuse er urentabel, idet der kun kan være 2 lejligheder pr. etage, og at man bør afprøve andre bygningstyper. De arkitektoniske grunde for at opføre punkthusene i 4½ etage findes ikke overbevisende, og man mener, at en lavere bebyggelse bedre formidler overgangen byarkitektonisk.
Bemærkninger: Forvaltningen har lagt vægt på, at bebyggelsesplan, volumen og udformning skulle danne overgang mellem den 5½ etages randbebyggelse mod Amagerbrogade og de 2½ etages fritliggende villaer i Eberts Villaby. Flere forskellige bebyggelsesforslag har været afprøvet og forkastet i forløbet. Med den valgte løs ning med 4½ etage er der også taget hensyn til de 2 fritstående gavle i randbebyggelsen. Arkitektonisk er der også lagt vægt på, at de to punkthuse fremtræder med et vertikalt slankt udtryk, underbygget af etageantallet på 4½ og de lodrette gennemgående trappevinduer.
Tre indsigere er imod at der bygges i 4½ etage på hjørnet af Englandsvej og Sigbrits Allé. Man ønsker kun bebyggelsen opført i 3½ etage, begrundet i forøgelse af indbliksgenerne, bl.a. i de tilstødende haver.
Bemærkninger: De 4½ etage er valgt ud fra byarkitektoniske grunde, og i det aktuelle projekt er gesimshøjden kun ca. 2,5 m højere og bygningshøjden ca. 1,5 m højere end fastlagt i gældende lokalplan. Med hensyn til indbliksgener skal det bemærkes, at afstanden fra punkthusene til de nærmeste haver på den modsatte side af Sigbrits Allé er 15 m, hvilket ikke anses for usædvanligt i overgangszoner i bymæssige områder.
3. Den øvrige bebyggelse i område I mellem Søren Nordbys Allé og Christian II´s Allé
Grundejerforeningen Eberts Villaby samt 15 andre indsigere, heraf én med 17 underskrivere, er imod den forøgede bygningshøjde samt bebyggelsesprocent i område I for bebyggelsen mellem Søren Nordbys Allé og Christian II´s Allé.
Bemærkninger: Ud fra arkitektoniske grunde ønskede forvaltningen sammenhæng mellem hele bebyggelsen på østsiden af Sigbrits Allé, hvorfor bebyggelsesprocenten og bygningshøjderne blev forøget i forhold til bestemmelserne i den eksisterende lokalplan. De eksisterende bygninger er af varierende størrelse og med bebyggelsesprocenter fra 48 til 210. Lokalplanforslaget muliggjorde bebyggelser op til henholdsvis 3½ for de 2 sydligste grunde og 4½ etage for de 3 øvrige, med bebyggelsesprocenter på henholdsvis 105 og 130.
Forvaltningen har revurderet forslaget med baggrund i de fremkomne indsigelser. Den aktuelle byggegrund mellem Englandsvej og Søren Nordbys Allé findes som nævnt ovenfor fortsat at kunne bebygges med 2 punkthuse i 4½ etage, dels for at afslutte karreen mellem de 2 fritstående gavle, dels for at danne overgang mellem den 5½ etages randbebyggelse og de 2½ etages fritliggende villaer i Eberts Villaby. Området mellem Søren Nordbys Allé og Christian II´s Allé har mere karakter af fritliggende bebyggelse. Med en fastsættelse af bebyggelsesprocenten til 90 og etagehøjden til 3 for hele bebyggelsen, vil etagearealet for et nybyggeri på de enkelte ejendomme være mellem ca. 425 m2 og 660 m2
Som konsekvens heraf foreslås
§ 5, stk.2, pkt. a, c og d ændret til følgende ordlyd:
a) Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 90
for ejendommene matr. nr. 15 bs, 15 cx, 15 df, 15 az og 15 dv ibid., ikke 130
for ejendommen matr. nr. 15 at ibid. og ikke 135 for ejendommene matr. nr. 15
ai og 15 ay ibid. Højst 1/3 af hver grunds areal må bebygges.
c) Bebyggelse
kan opføres i op til 3 etage for ejendommene matr. nr. 15 bs, 15 cx, 15
df, 15 az og 15 dv ibid. og op til 4½ etage på ejendommene matr. nr. 15 ai, 15
ay og 15 at ibid.
d) For bebyggelse i 3 etager må
gesimshøjden ikke overstige 9 m og bygningshøjden ikke 12 m, og for bebyggelse
i 4½ etage må gesimshøjden ikke overstige 13 m og bygningshøjden ikke 16 m.
Forvaltningens forslag om nedsættelse af bebyggelsesprocenten og højden på bebyggelsen i område I mod Sigbrits Allé syd for Søren Nordbys Allé skønnes at berøre ejerne af de pågældende ejendomme på så væsentlig en måde, at de pågældende skal have lejlighed til at udtale sig, inden lokalplanen kan vedtages endeligt, jf. § 27, stk. 3, i planloven. Hvis Bygge- og Teknikudvalget tilslutter sig den foreslåede ændring, vil forvaltningen foretage den pågældende høring i perioden mellem udvalgets godkendelse og sagens behandling i Borgerrepræsentationen. Resultatet af høringen vil således foreligge i forbindelse med Borgerrepræsentationens stillingtagen i sagen.
Uffe Palludan , Sigbrits Allé 13A mener, at bebyggelsen langs Amagerbrogade bliver for høj med 5½ etage, samtidig med, at bygningsdybden ændres til maksimalt 10 m hvor lokalplan nr. 182 fastlægger 4½ etage, højst 9 m´s dybde i stuetagen og 8 m i de øvrige etager. Han mener, at bebyggelsen kommer tæt på hans grund, og at bebyggelsens friareal yderligere bliver forringet med de ekstra etagemeter. Derudover mener han, at det er problematisk, at der allerede er opført bebyggelse i 4½ etage i henhold til lokalplan nr.182. Opføres der en bygning i 5½ etage, mener han ikke, at målsætningen om "sammenhæng" indfries.
Bemærkninger: Fastlæggelsen af etageantallet til 5½ mod Amagerbrogade er begrundet i ønsket om at skabe et mere homogent gadebillede under hensyn til den fastlagte bevaringsværdige bebyggelse og bebyggelsen på den anden side af Amagerbrogade. At en enkelt bygning er opført i 4½ etage vil ikke ødelægge bebyggelsen homogenitet. Nybyggeri skal ud over, at de maksimalt må opføres med en husdybde på 10 m, også tilpasse sig de tilstødende bygninger husdybder. At bygningerne kommer til at ligge tæt, er ikke usædvanligt i en bymæssig sammenhæng.
3. Trafikforhold.
14 indsigelser, heraf én med 17 underskrivere, mener, at trafikken i området er generende, hvilket skyldes, at trafikanter benytter villavejene som smutveje for at undgå krydset Englandsvej/Amagerbrogade. En af de veje, der benyttes, er Søren Nordbys Allé mellem Sigbrits Allé og Amagerbrogade, hvorfor man er imod, at planforslaget fjerner muligheden for nedlæggelse af dette stykke vej. Det ønskes, at der udarbejdes en plan for reduktion af trafikken gennem Eberts Villaby, der med den nye bebyggelse yderligere vil blive belastet med trafik.
Bemærkninger: Bestemmelsen om nedlæggelse af en del af Søren Norbys Allé hænger sammen med bebyggelsesplanen i den gældende lokalplan, hvor der fastlægges en sammenhængende bebyggelse ud mod Amagerbrogade på tværs af Søren Norbys Allé. I forslaget til tillæg til lokalplanen gøres op med denne bebyggelsesplan og i stedet fastlægger en del af den eksisterende bebyggelse langs Amagerbrogade, herunder én af hjørneejendommene ved Søren Norbys Allé, som bevaringsværdig. Hermed bortfalder begrundelse for at nedlægge Søren Norbys Allé, hvorfor bestemmelsen er foreslået ophævet.
Vejene i Eberts Villaby, herunder Søren Norbys Allé, er private fællesveje. På private fællesveje er det grundejerne langs vejene, der i fællesskab står for vejens drift og vedligeholdelse. Det er ligeledes grundejerne, der skal tage initiativ til og bekoste eventuelle ændringer i vejenes udformning og udstyr. Ændringerne skal godkendes af vejmyndigheden (Vej & Park) og politiet. Det er altså op til grundejerne i Eberts Villaby at udarbejde et forslag til regulering af trafikken. Et sådan forslag kan bl.a. indeholde hastighedsdæmpende foranstaltninger, ensretninger og vejspærringer.
To indsigelser, heraf én med 15 underskrivere, mener, at krydset Amagerbrogade- Englandsvej bør ændres således, at udvidelsen sker i Englandsvejs forlængelse i stedet for Øresundsvejs forlængelse.
Bemærkninger: Forvaltningen har ønsket at fastholde den allerede lokalplanlagte vejudvidelseslinie mod Englandsvej for ikke at miste muligheden for engang i fremtiden at få ombygget krydset Amagerbrogade / Englandsvej / Øresundsvej til et mere regulært kryds. For karréerne øst for Amagerbrogade og nord for Øresundsvej gælder lokalplan nr. 153. Heri er fastlagt en 22 m vejudvidelseslinie på nordsiden af Øresundsvej nærmest krydset. Dette er imidlertid ikke tilstrækkeligt til at undlade vejudvidelseslinien mod Englandsvej i det aktuelle forslag. Der er i øvrigt ikke konkrete planer om at gennemføre den omlægning af krydset, som vejudvidelseslinierne skaber mulighed for.
En indsigelse med 15 underskrivere ønsker, at nedkørslen til p-kælderen skal placeres tættere på Englandsvej, hvor trafikken i forvejen er.
Bemærkninger: Af hensyn til trafikafviklingen i krydset Sigbrits Allé - Englandsvej vil nedkørsel til p-kælderen naturligt ske fra Sigbrits Allé med den viste placering.
4. Øvrige forhold og
bemærkninger
To indsigelser, heraf én med 15 underskrivere, er utilfredse med de to punkthuses skyggekonsekvenser for opholdsarealet langs gårdfacaderne til bebyggelsen mod Amagerbrogade, der vil ligge i skygge for eftermiddags- og aftensol. Dette vil også gælde, selvom der etableres fælles gårdareal, som man har svært ved at se det attraktive i. Der vil godt nok vil være aftensol mellem punkthusene, men det er smalle arealer, der ligger op til private terrasser, der tilhører ejerne i stueetagens lejligheder. Disse arealer vil derfor have karakter af privathed.
Bemærkninger: De
to punkthuse vil skabe en ny situation for beboernes opholdsarealer i forhold
til i dag. Fra forvaltningens side har
man vurderet det som et plus for alle, at der kunne skabes større fælles
friarealer i forbindelse med nybyggeriet. Lokalplanen forpligter nybyggeriet
til at indgå i et fællesgårdanlæg, men ikke umiddelbart den eksisterende
bebyggelse. Det vil således være op til en forhandling med ejere og lejere i
boligejendommene at sikre fælles friarealer. I nybyggeriet er det kun det
forreste areal ud mod Sigbrits Allé, der er udformet som privat udeareal (terrasser),
mens resten indgår fællesanlægget.
BILAG VEDLAGT
Bilag 1 Referat af
borgermødet den 14. september 2004
Bilag 2 Evaluering af borgermødet.
Bilag 3 Skema over modtagne henvendelser og forvaltningens bemærkninger
BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN
I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36
Bilag A Offentlighedsmaterialet omfattende indstilling med bilag,
orienteringsfolder og forslaget til lokalplan
Bilag B Kopi af modtagne henvendelser
Erik Jacobsen Mette Lis Andersen