Støtte efter byfornyelseslovens § 11, stk. 5, til bygningsfornyelsesarbejder i ejendommen Horsensgade 10-12
Støtte efter byfornyelseslovens § 11, stk. 5, til bygningsfornyelsesarbejder i ejendommen Horsensgade 10-12
Bygge- og Teknikudvalget
DAGSORDEN
for ordinært møde onsdag den 24. oktober 2001
Sager til beslutning
25. Støtte efter byfornyelseslovens § 11, stk. 5, til bygningsfornyelsesarbejder i ejendommen Horsensgade 10-12
BTU 442/2001 J.nr. 629.0031/01
INDSTILLING
Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,
at Bygge- og Teknikudvalget meddeles bemyndigelse som nedenfor beskrevet vedrørende ansøgning om støtte til bygningsfornyelsesarbejder
at Bygge- og Teknikudvalget bemyndiges til at meddele tilsagn om støtte til gennemførelse af bygningsfornyelsesarbejderne på den omhandlede ejendom i overensstemmelse med byfornyelseslovens regler
at Bygge- og Teknikudvalget bemyndiges til at afholde de med bygningsfornyelsesarbejderne forbundne udgifter
at Bygge- og Teknikudvalget bemyndiges til i fornødent omfang på kommunens vegne at garantere for lån i overensstemmelse med byfornyelseslovens § 65 til finansiering af bygningsfornyelsesarbejderne i det omfang, finansiering ikke kan gennemføres, medmindre der stilles særlig sikkerhed for långivningen
RESUME
I overensstemmelse med den af Borgerrepræsentationen den 13. juni 2001 vedtagne bevillingsramme for år 2001 til bygningsfornyelse af individuelle ejendomme på 88,0 mio. kr. foreslås, at 8,9 mio. kr. af denne ramme udnyttes til den privatejede udlejningsejendom Horsensgade 10 – 12, der rummer 23 lejligheder med et samlet etageareal på 1.440 m2 og er beliggende på Indre Østerbro. Ejendommen, der er opført i 1903 i 6 etager, udgør en sluttet randbebyggelse, og er i Bydelsatlasset for Østerbro vurderet at have middel bevaringsværdi 4.
Bevillingen på 8,9 mio. kr. indgår i en samlet investering på 23,1 mio. kr. på ejendommen svarende til ca. 16.000 kr. pr. m², hvorefter ejendommen totalistandsættes herunder forsynes lejligheder, der nu har fælles toiletter på bagtrapperne med badeværelser og nye køkkener m.v.
I den samlede investering på 23,1 mio. kr. indgår et tilsagn på ca. 5,7 mio. kr. til etablering af badeværelser i henhold til tilskudsordningen Aftalt Boligforbedring, samt en egenfinansiering på 4,9 mio. kr. til vedligeholdelsesarbejder. Endvidere indgår 3,7 mio. kr. til udskiftning af køkkener finansieret af huslejeforhøjelse efter lejelovens regler.
SAGSBESKRIVELSE
Vedtagelsen indeholdt en bemyndigelse til Bygge- og Teknikudvalget til at anvende 88 mio. kr. til 7 kommende ejendomme. Forvaltningen vurderer dog på nuværende tidspunkt, at projekterne for en del af disse ejendomme ikke vil være tilstrækkeligt afklaret til at kunne opnå en bygningsfornyelsesbeslutning i indeværende år. Forvaltningen foreslår derfor, at ejendommen Horsensgade 10 – 12 modtager bevilling på 8,9 kr. til bygningsfornyelsesarbejder incl. bidrag på 1,5 % af ombygningsudgiften til Byggeskadefonden vedrørende Bygningsfornyelse. Selve ombygningsudgiften udgør 8.775.000 kr.
Bygge- og Teknikforvaltningens bemærkninger og forslag
Ejendommen ejes af Hans Probst og Anna og Rasmus Højlund Rasmussen. Ejerne vil i forbindelse med de planlagte arbejder foretage en egenfinansiering i størrelsesorden 4,9 mio. kr. Ejendommen, der rummer 23 lejligheder bestående af 22 stk. 2-værelseslejligheder på 59 m2 og en 3-værelseslejlighed på 94 m2, er beliggende på Indre Østerbro. Ejendommen er i bydelsatlas for Østerbro fastsat til middel bevaringsværdi med karakter 4 i SAVE-systemet og er ikke omfattet af lokalplan.
Ejendommens ejere har i indeværende år søgt og modtaget reservation på 5.750.000 kr. efter tilskudsordningen Aftalt Boligforbedring til etablering af tunge badeværelser, idet lejlighederne på nuværende tidspunkt kun har adgang til fælles toiletter på bagtrapperne.
Herudover foretager ejerne en køkkenudskiftning i forbindelse med etablering af badeværelserne. Udskiftningen beløber sig til ca. 3,7 mio. kr. og arbejderne gennemføres i overensstemmelse med lejelovens regler, det vil sige med deraf følgende lejeforhøjelse.
Ejendommens væsentligste problemer herudover er en række vedligeholdelsesmæssige problemer i forbindelse med tag, facader og vinduer samt diverse installationer m.v., herunder råd- og svampeproblemer.
En maksimeret bevilling på 8,9 mio. kr. incl. bidrag på 1,5 % til Byggeskadefonden vedrørende Bygningsfornyelse vil afhjælpe en stor del af disse vedligeholdelsesmæssige problemer, idet ejerne herudover foretager en egenfinansiering på godt 4,9 mio. kr. til vedligeholdelsesarbejder.
De samlede ombygningsarbejder svarer til en total istandsættelse af ejendommen.
Det foreslås, at der tildeles ejendommen en maksimeret bevilling på i alt 8.900.000 kr. incl. bidrag på 1,5 % til Byggeskadefonden vedrørende Bygningsfornyelse. Selve ombygningsudgiften udgør 8.775.000 kr. og dækker en stor del af de vedligeholdelsesmæssige problemer på ejendommen.
Som følge af investeringen til etablering af tunge badeværelser og køkkenudskiftning, vil den resulterende husleje (ca. 890 kr. pr. m2) ligge på et niveau, hvor der ikke vil være plads til en eventuel yderligere forbedringsforhøjelse til den resterende investering på ejendommen. Da udgifterne imidlertid skønnes hovedsageligt at vedrøre vedligeholdelsesarbejder, ville investeringen alligevel ikke kunne betinge en lejeforhøjelse. Det må derfor på nuværende tidspunkt påregnes, at hele denne del af investeringen – eller en stor del heraf – vil være tabsgivende udgifter.
Økonomi
Den samlede investering kan herefter skematisk opstilles således:
|
Investering |
Investering pr. m² |
|
|
§ 11, stk. 5 arbejder |
8.775.000 kr. |
6.093 kr. |
|
Aftalt Boligforbedring |
5.750.000 kr. |
3.993 kr. |
|
Egenfinansiering |
4.900.000 kr. |
3.402 kr. |
|
Lejelovsarbejder (køkken) |
3.700.000 kr. |
2.569 kr. |
|
I alt |
23.125.000 kr. |
16.057 kr. |
Gennemførelsen af omhandlede sag skønnes at give en belastning på den kommunale økonomi på følgende områder:
Ombygningstabet skal i henhold til den nye byfornyelseslov finansieres kontant. Tabets størrelse skønnes at udgøre hele investeringen på 8.775.000 kr., hvoraf kommunens andel udgør 4.387.500 kr.
Udgifter til bidrag på 1,5 % af de samlede ombygningsudgifter til Byggeskadefon-den vedrørende Bygningsfornyelse udgør ca. 125.000 kr., hvoraf kommunens andel udgør ca. 62.500 kr.
Der vil ikke være udgifter til midlertidig/permanent genhusning i ombygningsperioden, idet genhusningen foretages i henhold til tilskudssagen Aftalt Boligforbedring. Der vil heller ikke være udgifter til byfornyelsesboligsikring, idet ombygningsarbejderne skønnes at være tabsgivende udgifter.
Det skønnes, at det er muligt at kunne indpasse beslutningen i den beløbsramme, der på Plan & Arkitektur afsnit af investeringsoversigten for 2001-2004 er afsat til byfornyelsesformål, konto 00.25.15.3.01.
Budgetansvarlig institution: 44010 Plan & Arkitektur
Miljøvurdering
Forslagets forbedring af bygningen skønnes at forlænge bygningens levetid og udnytter derigennem eksisterende ressourcer.
BILAG VEDLAGT
Kortbilag visende ejendommens beliggenhed
Jens Ole Nielsen