Forsøgsmidler efter byfornyelseslovens § 11, stk. 5, til bygningsfornyelsesarbejder i ejendommen Vedbækgade 3-7 i kvarterløftområdet Nørrebro Park

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 24. oktober 2001

24. Forsøgsmidler efter byfornyelseslovens § 11, stk. 5, til bygningsfornyelsesarbejder i ejendommen Vedbækgade 3-7 i kvarterløftområdet Nørrebro Park

BTU 444/2001 J.nr. 629.0030/01

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

By- og Boligministeriet har i skrivelse af 27. september 2001, der vedlægges som bilag A meddelt Københavns Kommune, at ministeriet vil tildele kommune en ekstraordinær ramme til forsøg og ombygning på 20.000.000 kr. under forudsætning af, at Københavns Kommune vedtager en bygningsfornyelsesbeslutning for ejendommen Vedbækgade 3 – 7, der rummer 32 lejligheder med et samlet etageareal på 1.610 m² og er beliggende i det netop udpegede Nørrebro Park-kvarterløftområde.

I rammebeløbet indgår et beløb på 1.995.500 kr. med 100 % statsrefusion til et udviklingsprojekt om "Projekt Værktøjskassen" i byfornyelsen. Projektet tager udgangspunkt i udviklingskontrakten kaldet "Projekt Værktøjskassen", der er indgået den 15. december 1999 mellem Byfornyelse København og By- og Boligministeriet

Ombygningen går ud på at sammenlægge et antal små lejligheder og at forsyne de lejligheder, der nu har fælles wc, med badeværelser.

Byfornyelse København og By- og Boligministeriet har den 15. december 1999 indgået en udviklingskontrakt kaldet "Projekt Værktøjskassen", der sætter rammerne for udvikling, afprøvning og implementering af en række procesværktøjer til samtlige faser i byggeprocessen. Formålet med udviklingskontrakten er at udvikle værktøjer, som kan effektivisere byfornyelsesprocessen.

Baggrunden for "Projekt Værktøjskassen" er en erkendelse af, at en del produktivitetsudviklingsforsøg stopper når byggesagen er afsluttet, og effekten af indsatsen er konstateret. I "Projekt Værktøjskassen" sigtes mod, at udviklingen af produktivitetsfremmemetoder – de såkaldte værktøjer – skal ske uafhængigt af de konkrete byggerier, hvorefter værktøjerne afprøves, når egnede opgaver foreligger. Efter en afprøvning af forsøget følger en rapportering af effekten og en eventuel revision af værktøjet indtil dette anses for modent. Herefter optages det i Byfornyelse Københavns håndbog for renoveringssager og kan indgå i en fremtidig byfornyelsesproces.

"Projekt Værktøjskassen" indeholder 9 procesværktøjer, hvoraf 2 afprøves i den aktuelle ejendom. Disse 2 værktøjer benævnes "Forundersøgelser" og "Virtuel Prøvelejlighed".

Værktøjet "Forundersøgelse" har til formål at skabe grundlag for en forbedret førregistrering og forbedre kvaliteten af projektmaterialet i forbindelse med renoveringssagen, for på den måde at kunne undgå økonomisk usikkerhed og overraskelser i forbindelse med byggesagens gennemførelse.

Værktøjet "Virtuel Prøvelejlighed" har til formål at opbygge, afprøve og anvende en CAD-model (edb-tegneprogram) som virtuel reality til at vise ejendommen og lejlighederne efter renoveringens gennemførelse. Den virtuelle prøvelejlighed skal give beboerne mulighed for at deltage aktivt i skitseringsprocessen udfra ønsket om værdiskabelse og medindflydelse.

Byfornyelse København har ansøgt By- og Boligministeriet om støtte på 1.995.500 kr. til udvikling af "Projekt Værktøjskassen" i byfornyelsen. Herudover har Byfornyelse København ansøgt om en ramme på 18.004.500 kr. til ombygning af ejendommen Vedbækgade 3 – 7 med henblik på afprøvning af udviklingsprojektet. Beløbet indeholder tillige udgifter til midlertidig/permanent genhusning og bidrag på 1,5 % af ombygningsudgiften til Byggeskadefonden vedrørende Bygningsfornyelse.

By- og Boligministeriet vil på baggrund af ansøgningen tildele Københavns Kommune en ekstraordinær ramme på 20.000.000 kr. incl. de 1.995.500 kr. med 100 % statsrefusion til udviklingsprojektet. Det er en betingelse at kommunen vedtager en bygningsfornyelsesbeslutning for den omhandlede ejendom, samt at By- og Boligministeriet modtager og godkender en afrapportering af projektet for gennemførelsen af ombygningsarbejderne. Den ekstraordinære ramme til renovering af ejendommen, udgifter til midlertidig/permanent genhusning og bidrag på 1,5 % af ombygningsudgiften til Byggeskadefonden vedrørende Bygningsfornyelse udgør således 18.004.500 kr. Selve ombygningsudgiften udgør 15.612.000 kr. svarende til ca. 9.700 kr. pr. m² boligetageareal.

Gennemførelsen af udviklingsprojektet forudsætter således at der skabes mulighed for bygningsfornyelsesarbejder på ejendommen Vedbækgade 3 – 7, der ejes af A/B Vedbækgade 3 – 7 og har et samlet boligetageareal på 1.610 m². Ejendommen, der er opført i 6 etager som sluttet randbebyggelse rummer 32 boliger bestående af 24 stk. 2-værelses lejligheder med boligarealer på mellem 34 m² og 43 m² , 5 stk. 3-værelses lejligheder med boligarealer på mellem 63 m² og 73 m², 2 stk. 4-værelses-lejligheder med boligarealer på henholdsvis 76 og 86 m² samt en 5-værelses lejlighed med boligareal på 120 m² , er beliggende på Ydre Nørrebro i kvarterløftområ-det Nørrebro Park-kvarteret. Ejendommen er i bydelsatlas for Nørrebro fastsat til middel bevaringsværdi med karakter 4 i SAVE-systemet og er ik ke omfattet af lokalplan.

Ejendommen er i generel god stand, idet andelsboligforeningen indenfor en kortere årrække har foretaget istandsættelse af tag og facader, udskiftning af vinduer, istandsættelse af hovedtrapper, indlagt fjernvarme og varmt vand samt etableret fællesbad i kælderen. Ejendommens væsentligste problem er herefter mangel på badeværelser i lejlighederne, og 18 lejligheder har herudover fælles toiletter på bitrapper.

Der er af Byfornyelse København og O. Abildhauge Rådgivende Ingeniører og Arkitekter udarbejdet et forslag til bygningsfornyelsesarbejder, der omfatter lejlighedssammenlægninger af 32 lejligheder til 22 lejligheder, etablering af tunge badeværelser og nye køkkener, øvrige installationsarbejder i forbindelse med nye badeværelser og køkkener samt enkelte kælderarbejder og istandsættelse af køkkentrapper m.v.

Ombygningsudgiften udgør 15.612.000 kr., hvilket svarer til en investering på ca. 9.700 kr. pr. m² .

Som følge af investeringen på ejendommen kan man på nuværende tidspunkt opgøre forbedringsandelen til ca. 9 mio. kr. hvilket vil medføre en stigning i boligafgiften på ca. 335 kr. pr. m². Den samlede boligafgift vil herefter udgøre ca. 715 kr. pr. m².

Gennemførelsen af den omhandlede sag skønnes at give en belastning på den kommunale økonomi på følgende områder:

Ombygningstabet skal i henhold til den nye byfornyelseslov finansieres kontant. Tabslånets størrelse skønnes at udgøre ca. 6,6 mio. kr., hvoraf kommunens andel udgør ca. 3,3 mio. kr.

Udgifter til midlertidig/permanent genhusning i ombygningsperioden og udgifter til bidrag på 1,5 % af de samlede ombygningsudgifter til Byggeskadefonden vedrørende Bygningsfornyelse anslås at udgøre ca. 2,4 mio. kr., hvoraf kommunens andel udgør 1,2 mio. kr., udgifterne indgår i den samlede bevilling på 20.000.000 kr.

Udgifter til den særlige boligsikring er endvidere afhængig af beboernes valg af midlertidig/permanent genhusning, og den eventuelle stigning i lejen som følge af anden lejlighed / tilbageflytning til ejendommen. Byfornyelsesboligsikringen ydes for en periode af 4 år. Udgiften kan derfor først opgøres, når der er fuldt kendskab til beboernes ønsker. Udgiften kan dog anslås til 2 mio. kr.

Det skønnes, at det er muligt at kunne indpasse beslutningen i den beløbsramme, der på Plan & Arkitekturs afsnit af investeringsoversigten for 2001 – 2004 er afsat til byfornyelsesformål, konto 00.25.15.3.01.

Budgetansvarlig institution: 44010 Plan & Arkitektur.

Forslagets forbedring af bygningerne skønnes at forlænge bygningernes levetid og udnytter derigennem eksisterende ressourcer.

A. Skrivelse af 27. 9.2001 fra By- og Boligministeriet.

B. Oversigtsplan visende ejendommen Vedbækgade 3 - 7

Jens Ole Nielsen