Forsøgsmidler efter byfornyelseslovens § 11, stk. 5, til bygningsfornyelsesarbejder i ejendommen Jagtvej 177/Samsøgade 1-11

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 24. oktober 2001

23. Forsøgsmidler efter byfornyelseslovens § 11, stk. 5, til bygningsfornyelsesarbejder i ejendommen Jagtvej 177/Samsøgade 1-11

BTU 441/2001 J.nr. 629.0032/01

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

By- og Boligministeriet har i skrivelse af 3. oktober 2001, der vedlægges som bilag A, meddelt Københavns Kommune, at ministeriet vil tildele kommunen en ekstraordinær ramme til forsøg og ombygning på 41.800.000 kr. under forudsætning af, at Københavns Kommune vedtager en bygningsfornyelsesbeslutning for ejendommen Jagtvej 177 / Samsøgade 1 – 11.

Ejendommen rummer en 5 etagers andelsboligforening opført som sluttet randbebyggelse med et samlet boligetageareal på 3.460 m² og 56 overvejende 2-værelses lejligheder. Ejendommen er opført i årene 1899 og 1905 og i Bydelsatlas Østerbro er ejendommen arkitektonisk vurderet at have bevaringsværdi 4, der er det højeste trin i gruppen middel bevaringsværdi. I forbindelse med lokalplanlægningen for karréen samt andelsboligforeningens erhvervelse af ejendommen fra Toms Fabrikker A/S er ejendommens friarealer udvidet og forbedrede.

I rammebeløbet indgår et beløb på 1.320.000 kr. med 100 % statsrefusion til et udviklingsprojekt om minimalisme i byfornyelsen. Projektet tager udgangspunkt i By- og Boligministeriets og Kulturministeriets arkitekturpolitiske idékatalog fra oktober 1998, hvor der efterlyses projekter der tages udgangspunkt i et minimalistisk design af boligernes indretning for at opnå en bedre og tidssvarende udnyttelse.

Ombygningen går ud på at sammenlægge et antal små lejligheder, etablering af badeværelser, udskiftning af køkkener, etablering af nye lejligheder i tagetage, udskiftning af tag og istandsættelse af facader og vinduer.

Byfornyelse København har ansøgt By- og Boligministeriet om støtte på 1.320.000 kr. til et udviklingsprojekt om minimalisme i byfornyelsen. Herudover har Byfornyelse København ansøgt om en ramme på 40.480.000 kr. til ombygning af ejendommen Jagtvej 177 / Samsøgade 1 – 11 med henblik på afprøvning af udviklingsprojektet. Den samlede renovering af den omhandlede ejendom er så omfattende, at dette stort set svarer til en totalrenovering, idet der er tale om en samlet udgift i størrelsesordnen 11.700 kr. pr. m² boligareal. Beløbet indeholder tillige udgifter til midlertidig/permanent genhusning, evt. driftstab til erhverv i ejendommen og bidrag på 1,5 % af ombygningsudgiften til Byggeskadefonden vedrørende Bygningsfornyelse.

By- og Boligministeriet vil på baggrund af ansøgningen tildele Københavns Kommune en ekstraordinær ramme på 41.800.000 kr. incl. de 1.320.000 kr. med 100 % statsrefusion til udviklingsprojektet på betingelse af, at kommunen vedtager en bygningsfornyelsesbeslutning for den omhandlede ejendom, og By- og Boligministeriet modtager og godkender en afrapportering af projektet for gennemførelsen af ombygningsarbejderne. Den ekstraordinære ramme til renovering af ejendommen, udgifter til midlertidig/permanent genhusning, evt. driftstab til erhverv i ejendommen og bidrag på 1,5 % af ombygningsudgiften til Byggeskadefonden vedrørende Bygningsfornyelse udgør således 40.480.000 kr. Selve ombygningsudgiften udgør 36.600.000 kr. svarende til ca. 10.600 kr. pr. m² boligetageareal.

Udgangspunktet for minimalisme i byfornyelsen er By- og Boligministeriets og Kulturministeriets arkitekturpolitiske idékatalog fra oktober 1998. Heri blev der efterlyst udviklingsprojekter for eksisterende boligbebyggelser som tager udgangspunkt i et minimalistisk design af boligernes indretning for at opnå en bedre og tidssvarende udnyttelse. Er et andet tema i idékataloget er arkitekturudvikling i et "dogmekoncept". Dette tema blev siden omsat til "Charter 99 – Arkitekturens grundrum".

Med udgangspunkt i disse to temaer er det idéen at udvikle og afprøve nye og enkle løsninger i byfornyelsen, både i boligindretning og design og i den måde, bygningen i øvrigt behandles på. De to temaer er forskellige, men ikke uforenelige, idet de sammen belyser byfornyelsesopgaven fra forskellige vinkler og dermed giver et bredere spektum af løsningsmuligheder og nytækning.

Gennemførelsen af udviklingsprojektet forudsætter at der skabes mulighed for bygningsfornyelsesarbejder på ejendommen Jagtvej 177 / Samsøgade 1 – 11, der i 1999 er erhvervet af A/B Jagtvej / Samsøgade fra Toms Fabrikker A/S. Ejendommen, der rummer 56 boliger bestående af 41 stk. 2-værelses lejligheder med boligarealer på mellem 55 m² og 61 m² samt 15 stk. 3-værelses lejligheder med boligarealer mellem 49 m² og 79 m² , er beliggende på Ydre Østerbro. Ejendommen er i bydelsatlas for Østerbro fastsat til middel bevaringsværdi med karakter 4 i SAVE-systemet. Der er ligeledes tinglyst en lokalplan (nr. 302) på ejendommen. Lokalplanens formål er blandt andet at fastlægge de overordnede principper for en langsigtet fornyelse og ordning af karreens anvendelsesmæssige og bebyggelsesmæssige forhold m.v.

I forbindelse med lokalplanarbejdet for karréen forpligtigedes den daværende ejer til, at udvide ejendommens areal ved inddragelse af en del af den tilstødende erhvervsgrund samt til, at nedrive baghusbebyggelse og forbedre ejendommens friarealer.

Ejendommen fremstår bygningsmæssigt i generel dårlig vedligeholdelsesstand med nedslidte installationer og uden tidssvarende opvarmning. Herudover er ejendommens væsentligste problemer dels mangel på badeværelser, dels at en del af ejendommens lejligheder har fælles toiletter på bitrapper.

Der er af Byfornyelse København og Arkitektgruppen København udarbejdet et forslag til bygningsfornyelsesarbejder der omfatter hele ejendommen. For så vidt angår bygningen Samsøgade 3 og 5 er det vurderet, at disse boliger ikke umiddelbart er velegnet til en første afprøvning af forsøget "minimalistisk byfornyelse", idet lejlighedsindretningerne i disse opgange adskiller sig fra københavnske boliger i almindelighed ved køkkenernes delvise placering i fremskudt trappetårn mod gården. Der foretages derfor kun en begrænset udvendig istandsættelse af denne bygning (som på de øvrige bygninger), og etablering af nye badeværelser hvor dette ønskes.

Bygningsfornyelsesprojektet for den øvrige del af ejendommen omfatter udskiftning af tag, begrænset istandsættelse af facader og kælder, renovering/udskiftning af vinduer mod gade, nedrivning af bitrapper, ombygning/udskiftning af hovedtrapper til brandsikker konstruktion, etablering af wc/bad i rustfrie stålkonstruktioner, udskiftning af køkkener, lejlighedssammenlægninger, etablering af nye lejligheder i tagetagen, og evt. montering af altaner på gårdsiden m.v.

Ejendommen indeholder på nuværende tidspunkt 56 lejligheder fordelt med 14 lejligheder i bygningen Jagtvej 177 / Samsøgade 1, 20 lejligheder i bygningen Samsøgade 3-5 og 22 lejligheder i bygningen Samsøgade 7-11.

Projektforslaget indeholder lejlighedssammenlægninger, hvorefter det på nuværende tidspunkt forventes, at der i bygningen Jagtvej 177 / Samsøgade 1 etableres 12 minimalistiske boliger på 65 m². I bygningen Samsøgade 3-5 foretages der ingen lejlighedssammenlægninger, men i bygningen Samsøgade 7-11 forventes der etableret et sted mellem 9 og 18 minimalistiske boliger på mellem 60 og 120 m².

Udover byfornyelsesprojektet gennemfører andelsboligforeningen en egenfinansiering på 6,1 mio. kr. til etablering af centralvarmeanlæg tilsluttet fjernvarmenettet samt indretning af tagboliger.

Som følge af investeringen på ejendommen kan man på nuværende tidspunkt anslå forbedringsandelen til ca. 16 mio. kr. hvilket vil medføre en stigning i boligafgiften på ca. 355 kr. pr. m². Den samlede boligafgift vil herefter udgøre ca. 830 kr. pr. m².

Gennemførelsen af den omhandlede sag skønnes at give en belastning på den kommunale økonomi på følgende områder:

Ombygningstabet skal i henhold til den nye byfornyelseslov finansieres kontant. Tabslånets størrelse skønnes at udgøre ca. 20 mio. kr., hvoraf kommunens andel udgør ca. 10 mio. kr.

Udgifter til midlertidig/permanent genhusning, evt. driftstab og bidrag på 1,5 % af ombygningsudgiften til Byggeskadefonden vedrørende Bygningsfornyelse anslås at udgøre ca. 3,8 mio. kr., hvoraf kommunens andel udgør ca. 1,9 mio. kr. Udgifterne indgår i den samlede bevilling på 41,8 mio. kr.

Udgifter til den særlige boligsikring er endvidere afhængig af beboernes valg af midlertidig/permanent genhusning, og den eventuelle stigning i lejen som følge af anden lejlighed / tilbageflytning til ejendommen. Byfornyelsesboligsikringen ydes for en periode af 4 år. Udgiften kan derfor først opgøres, når der er fuldt kendskab til beboernes ønsker. Udgiften kan dog anslås til 4 mio. kr.

Det skønnes, at det er muligt at kunne indpasse beslutningen i den beløbsramme, der på Plan & Arkitekturs afsnit af investeringsoversigten for 2001 – 2004 er afsat til byfornyelsesformål, konto 00.25.15.3.01.

Budgetansvarlig institution: 44010 Plan & Arkitektur.

Forslagets forbedring af bygningerne skønnes at forlænge bygningernes levetid og udnytter derigennem eksisterende ressourcer, ligesom tilslutning til fjernvarme giver bedre udnyttelse af varmeværker og ledningsnet samt en reduktion af forureningen ved individuel fyring.

A. Skrivelse af 3. oktober 2001 fra By- og Boligministeriet.

B. Oversigtsplan visende ejendommen Jagtvej 177 / Samsøgade 1 – 11.

Jens Ole Nielsen