Kapitaltilførsel til SAB, afd. Utterslevhuse

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 24. oktober 2001

20. Kapitaltilførsel til SAB, afd. Utterslevhuse

BTU 443/2001 J.nr. 631.0043/01

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

Samvirkende Boligselskaber har ansøgt om, at der til afdeling Utterslevhuse, der er den ene af 8 afdelinger i Tingbjergområdet, ydes et lån på 9,8 mio. kr. Ansøgningen har baggrund i, at et samspil af en række omstændigheder for de 8 almene afdelinger i området efter SAB's opfattelse bevirker, at afdelingens økonomi må styrkes, hvis det skal hindres, at afdelingen på længere sigt skal undgå en alvorlig deroute. Den ansøgte kapitaltilførsel vil forbedre vedligeholdelsen af afdelingen, styrke henlæggelserne til vedligeholdelse samt skabe mulighed for en mindre lejereduktion og en behersket lejeudvikling over en periode, hvorved huslejespændet i forhold til andre almene afdelinger i Tingbjergområdet mindskes.

Den nuværende situation for Utterslevhuse er forstærket af, at de øvrige 7 Tingbjerg-afdelinger er omfattet af den aktuelle omprioriteringsordning, mens dette ikke er tilfældet for Utterslevhuse.

Forvaltningen vurderer, at nok er det usædvanligt, at der fremkommer en ansøgning om, at en så relativ ny afdeling som Utterslevhuse, der er taget i brug i 1996, har behov for at få tilført kapital, men efter forvaltningens vurdering bevirker de samlede omstændigheder, at et indgreb vil være uundgåeligt, og jo før jo dette sker, jo mindre og billigere kan det være.

Den ansøgte støtte ydes efter "femtedelsreglen" i almenboligloven, hvorefter kommunen, SAB og BRFkredit hver bidrager med en femtedel og Landsbyggefonden med to femtedele.

Kommunens lån ydes indtil videre rente- og afdragsfrit.

Borgerrepræsentationen tiltrådte i mødet den 7. december 2000 (BR 513/2000) en indstilling, behandlet i Bygge- og Teknikudvalget den 8. november 2000 (BTU 492/ 2000), om særlig støtte til visse almene boligafdelinger gennem omprioritering.

Fra Tingbjerg-Utterslevhuseområdet var der modtaget ansøgning om omprioritering fra 8 almene afdelinger, der tilsammen rummer 2.464 boliger, nemlig SAB-afdelingerne Tingbjerg 1-5 og Utterslevhuse samt FSB-afdelingerne Tingbjerg 1-2.

På baggrund af drøftelser med By- og Boligministeriet har Landsbyggefonden imødekommet ansøgningerne om omprioritering af SAB, afd. Tingbjerg 1-5 og FSB, afd. Tingbjerg 1-2, mens ansøgningen om omprioritering af afd. Utterslevhuse ikke kunne imødekommes inden for den af ministeriet fastsatte økonomiske ramme.

Herefter har SAB efter nærmere drøftelser med Landsbyggefonden fremsendt særskilt ansøgning om en kapitaltilførsel på 9.800.000 kr. til afd. Utterslevhuse.

Borgerrepræsentationen har endvidere i mødet den 6.september 2001 (BR 343/01) godkendt Familie- og Arbejdsmarkedsudvalgets/Økonomiudvalgets indstilling om, at der til By- og Boligministeriet/Socialministeriet indsendes to modelområdeansøgninger vedrørende en samlet helhedsorienteret indsats for henholdsvis områderne Tingbjerg-Utterslevhuse i Brønshøj-Husum og Remisevænget/Dyvekevænget/Hør-gården i bydelen Sundbyøster. I ansøgningerne til Regeringens Byudvalg søges om 19.660.000 kr. vedrørende Tingbjerg-Utterslevhuse og 16.100.000 kr. vedrørende Remisevænget/Dyvekevænget/Hørgården. Endvidere indgår, som anført i indstillingen, bidrag fra boligorganisationerne på henholdsvis ca. 39 mio. kr. og ca. 28 mio. kr. til de to områder samt ca. 12,5 mio. kr. fra Københavns Kommune til hvert af områderne.

Endelig har Bygge- og Teknikudvalget i mødet den 12.september 2001 (BTU 387/2001) godkendt indstilling om, at aftalen med SAB om fleksibel udlejning for afd. Utterslevhuses vedkommende forlænges indtil 1. oktober 2005.

Det er hensigten, at disse tiltag for området skal virke parallelt med resultatet af den heromhandlede kapitaltilførsel til Utterslevhuse, der bl.a. sigter imod at mindske huslejeforskellene i forhold til den øvrige Tingbjergbebyggelse.

For så vidt angår helhedsplan m.v. for området henvises i det hele til de i forbindelse med Familie- og Arbejdsmarkedsudvalgets/Økonomiudvalgets ovennævnte indstilling optrykte bilag 1-7, der er fremlagt til gennemsyn.

Af SAB's ansøgning fremgår, at afd. Utterslevhuse, der er taget i brug i 1996, er en af 8 store afdelinger i Tingbjerg-Utterslevhuseområdet omfattende SAB, afd. Tingbjerg 1-5, afd. Utterslevhuse og FSB, afd. Tingbjerg 1 og 2 med i alt 2464 lejemål, heraf 214 i afd. Utterslevhuse. De 214 lejemål i afd. Utterslevhuse er fordelt på 152 stk. 3-rums boliger, 36 stk. 4-rums boliger, 8 stk. 5-rums boliger samt 18 ungdomsboliger (10 stk. 1- rums og 8 stk. 2-rums).

Kort med de 8 afdelingers beliggenhed er optrykt som bilag 2.

I forbindelse med ibrugtagningen af afd. Utterslevhuse blev der givet samtykke til at gennemføre et udlejningsforsøg baseret på opgangsfællesskaber og interesseområder omfattende 192 af familieboligerne. Forsøget forløber for så vidt rimeligt tilfredsstillende, om end beboerne har brug for mere tid til at udvikle de sociale relationer. Det må dog erkendes, at afdelingen fortsat har en "skæv" beboersammensætning, hvilket ifølge boligorganisationen bl.a. er begrundet i, at Dansk Flygtningehjælp i forbindelse med afdelingens ibrugtagelse opfordrede et større antal flygtninge til at søge bolig i afdelingen. Andelen af beboere med udenlandsk statsborgerskab var i 1996 ca. 70% og i 2001 ca. 51%, mens f.eks. andelen af pensionister i samme periode er steget fra ca. 4 pct. til ca. 7,5 pct. Antallet af børn og unge udgør godt 40 pct. af beboermassen, hvoraf børn og unge med udenlandsk statsborgersk ab udgør en overvejende andel.

Afdelingen var desuden ved byggeriets færdiggørelse belastet af en række mangler, som først udbedres nu, efter at en voldgiftssag med entreprenøren er forligsmæssigt afsluttet.

Selskabet oplyser endvidere, at fraflytningsfrekvensen - om end denne er faldende -fortsat ligger væsentlig over frekvensen i tilsvarende byggerier, og at flytning typisk enten sker til andre SAB-afdelinger eller andre afdelinger i Tingbjerg-Utterslevom-rådet, hvilket indicerer, at afd. Utterslevhuse anvendes som "mellemstation" til afdelinger med en lavere husleje.

I henhold til budgettet pr. 1. august 2001 udgør lejen i Utterslevhuse 663 kr./m² for familieboligerne og 442 kr./m² for ungdomsboligerne. Ifølge SAB er der tale om et minimumsbudget, idet et budget, der tager hensyn til påkrævede arbejder, henlæggelser m.v. over en kortere periode vil medføre en lejestigning på ca. 8 %, svarende til knap 54 kr./m². Da omprioriteringen af de øvrige 7 Tingbjergafdelinger under SAB og FSB vil medføre en lejenedsættelse på 4-16%, svarende til gennemsnitligt 38 kr./m², vil den gennemsnitlige leje i disse afdelinger blive på 471- 492 kr./m². Huslejespændet mellem Utterslevhuse og de øvrige 7 Tingbjergafdelinger øges således, hvilket må påregnes at øge flyttefrekvensen , således at Utterslevhuses problemer forstærkes.

Ved en samlet kapitaltilførsel i tide på 9,8 mio. kr. vil der ifølge boligselskabet dels kunne ske en styrkelse af afdelingens vedligeholdelse og henlæggelser til vedligeholdelse, dels skabes dækning for afdelingens andel i etablering og drift af kvarterhus i området og samtidig ske en lejenedsættelse med 10 kr./m² (ekskl. udgiften til frikøb for hjemfaldsforpligtelse på 4 kr./m²) til ca. 650 kr./m², der så kan fastholdes over en periode når bortses fra almindelig stigning af øvrige løbende driftsudgifter.

Huslejespændet mellem Utterslevhuse og de øvrige 7 Tingbjergafdelinger vurderes herefter at være akceptabelt henset til, at der er tale om nyt byggeri i forhold til ældre afdelinger.

Herudover anfører boligselskabet, at der er en væsentlig samtidighedseffekt i, at beboerne i Utterslevhuse oplever, at de fortsat er en del af det fællesprojekt - "Tingbjerg-Utterslevhuse på vej" - der har dannet grundlag for omprioriteringen, partnerskabsaftalen og modelområdeansøgningen.

"Tingbjerg-Utterslevhuse på vej" har igennem de sidste år haft som mål at fastholde et løft for hele området. Samarbejdet omfatter 8 boligafdelinger og to boligorganisationer og er forankret i et tæt samarbejde mellem beboerne og de øvrige aktører i området.

De aktive deltagere fra Utterslevhuse og de beboere, der er mødt frem på afdelingsmøderne, har opbygget en forventning og et håb om, at områdets problemer og behov for et løft løses på en gang. Dette er der med omprioriteringen rig adgang til i Tingbjergafdelingerne, men ikke i Utterslevhuse. Såvel partnerskabsaftalen som modelområdeansøgningen omfatter imidlertid alle afdelinger i området, hvorfor det er væsentligt, at der findes en løsning på denne afdelings økonomiske problemer samtidig med, at Tingbjerg i øvrigt får et løft.

SAB's supplerende skrivelse af 25. september 2001 er i sin helhed optrykt som bilag 1.

Det er usædvanligt, at en ansøgning om kapitaltilførsel fremsendes allerede 5 år efter en afdelings ibrugtagelse. Imidlertid er der, som der er redegjort for i ansøgningen, tale om et samspil af en række omstændigheder, der tilsammen gør, at denne afdeling må styrkes, hvis den på længere sigt skal undgå en alvorlig deroute. Forvaltningen vurderer, at et indgreb er uundgåeligt, og jo før det sker, jo mindre og billigere kan indgrebet være. En styrkelse af afdelingen kan kun ske efter almenboliglovens § 92, hvorefter kommunen skal bidrage med , svarende til 1.960.000 kr., idet andre muligheder har været overvejet, jfr. ovenfor.

Forvaltningen har i lyset af denne sag overvejet, om de økonomiske forudsætninger for de nyere og kommende almene bebyggelser er tilstrækkelige. Forvaltningen finder dog, at den heromhandlede sag er af så særegen karakter, at den ikke kan tages som udtryk for en generel tendens.

Forvaltningen må derfor, som forholdene er angivet, være enig i boligorganisationens vurdering af, at den ansøgte kapitaltilførsel er nødvendig for i tide at rette op på afdelingens økonomi.

I medfør af den bemyndigelse Borgerrepræsentationen meddelte Bygge- og Teknikudvalget i det foran nævnte møde den 7. december 2000, har forvaltningen i øvrigt - med anbefaling af at omprioritering imødekommes - videresendt ansøgningerne herom (inkl. helhedsplanerne) for de 5 Tingbjergafdelinger under SAB til Lands-byggefonden.

Ifølge lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v., § 92, kan Landsbyggefonden af midler overført til Landsdispositionsfonden yde støtte som lån eller tilskud til almene afdelinger, hvor der er så væsentlige økonomiske problemer, at disse vil kunne vanskeliggøre afdelingens videreførsel. Støtten kan ydes til nødvendige udbedrings-, opretnings-, og vedligeholdelsesarbejder, miljøforbedrende og andre foranstaltninger samt til udligning af opsamlet driftsunderskud.

Efter lovens § 96 kan Landsbyggefonden betinge sin deltagelse af, at kommunalbestyrelsen og boligorganisationen medvirker til løsning af afdelingens problemer.

Landsbyggefonden har foreløbig opgjort det samlede kapitaltilførselsbehov til 9.800.000 kr.

Såvel Landsbyggefonden som BRFkredit finder kapitaltilførslen nødvendig og er indstillet på at medvirke.

Kommunens lån påtænkes via Landsbyggefonden ydet rente- og afdragsfrit, således at lånet forrentes/afdrages, når afdelingens økonomi tillader det.

Lånet afholdes af budgetansvarlig institution 02 Plan & Arkitektur på funktion 8.24.5 (lån til Landsbyggefonden).

Bilag 1: SAB's brev af 25. september 2001 med bilag

Bilag 2: Kortbilag visende Utterslevhuse samt Tingbjergbebyggelsen

Familie- og Arbejdsmarkedsudvalgets/Økonomiudvalgets indstilling om Modelområdeansøgninger (BR 343/01)

/Jens Ole Nielsen