Dispensationer fra lokalplan "Islands Brygge Syd"

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 24. oktober 2001

19. Dispensationer fra lokalplan "Islands Brygge Syd"

BTU 461/2001 J.nr. 611:156.0007/01

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget godkender,

Bygge- og Teknikforvaltningen har aktuelt 3 projekter med tilsammen 272 boliger inden for lokalplanområdet "Islands Brygge Syd" til behandling.

Arkitektfirmaet Boje Lundgaard og Lene Tranberg har på vegne af NCC Danmark A/S til godkendelse fremsendt et projekt kaldet "Boliger ved grønning", der indeholder 70 boliger i 6 etager samt penthouseetage med en bygningshøjde på ca. 20 m og i tilknytning hertil et parkeringshus med 4 parkeringsdæk med en højde på godt 11 m.

Triarc Arkitekter har på vegne af JM Danmark A/S til godkendelse fremsendt et projekt kaldet "Jutlandiahus", der indeholder 40 boliger, og er udformet som et længehus i 6 etager samt penthouseetage og parkeringskælder og med en bygningshøjde på ca. 24 m.

Claus Gröning Arkitekter har på vegne af Nordicom, Lejerbo og AKB til godkendelse fremsendt et skitseprojekt kaldet " Boligbebyggelse i Havnestaden", der indeholder 162 boliger i form af 66 private boliger og 96 almene boliger, hvoraf 1/3 indrettes som seniorboliger. Bebyggelsen består af en u-formet karré og et længehus i 5½ etage og et punkthus i 9 etager med bygningshøjder på henholdsvis ca. 19,5 m og godt 26 m.

De omhandlede ejendomme er omfattet af lokalplan nr. 303 med tillæg nr. 1 "Islands Brygge Syd" og er beliggende i område I. Gennemførelse af de 3 projekter som ansøgt kræver dispensationer fra lokalplanens bestemmelser om byggefelter for alle 3 bebyggelsers vedkommende, om gesimshøjder for "Jutlandiahus", om bygningshøjder for "Boligbebyggelse i Havnestaden" samt for disse 2 bebyggelser også om højde i forhold til afstand til anden bebyggelse inden for området og om etablering af adgang fra boligopgange til begge facader.

Som det fremgår af de efterfølgende bemærkninger kan forvaltningen med forbehold for udfaldet af fornøden naboorientering anbefale dispensationerne med begrundelse dels i de individuelle arkitektoniske udformninger dels i forhold omkring funktioner og beliggenhed.

Bygge- og Teknikforvaltningen har aktuelt 3 projekter med tilsammen 272 boliger inden for lokalplanområdet "Islands Brygge Syd" til behandling.

Arkitektfirmaet Boje Lundgaard og Lene Tranberg har på vegne af NCC Danmark A/S fremsendt projekt til bebyggelse kaldet "Boliger ved grønning" til godkendelse. Bebyggelsen, der indeholder 70 boliger med en gennemsnitsstørrelse på 107 m², er udformet som en u-formet karré i 6 etager samt penthouseetage samt i tilknytning hertil et parkeringshus med 132 parkeringspladser i 4 dæk.

Triarc Arkitekter har på vegne af JM Danmark A/S fremsendt projekt til bebyggelse kaldet "Jutlandiahus" til godkendelse. Projektet, som indeholder 40 boliger med en gennemsnitsstørrelse på 122 m², er udformet som et længehus i 6 etager samt penthouseetage og parkeringskælder.

Claus Gröning Arkitekter har på vegne af Nordicom, Lejerbo og AKB fremsendt et skitseprojekt til bebyggelse kaldet " Boligbebyggelse i Havnestaden" til godkendelse. Projektet indeholder 162 boliger fordelt med 66 private boliger med en gennemsnitsstørrelse på 108 m² og 96 almene boliger, hvoraf 1/3 indrettes som seniorboliger. Bebyggelsen består dels af en u-formet karré og et længehus i 5 etager samt penthouseetage og et punkthus i 9 etager. Der etableres parkeringskælder under karreen og den inderste del af gårdrummet.

I henhold til lokalplanens bestemmelser skal bebyggelse inden for område I placeres inden for de på en af lokalplanens tegninger fastlagte principielle byggefelter, jf. bilag A. Husdybden må ikke overstige ca. 12 m for boligbebyggelse, og bebyggelsen må opføres i højst 6 etager samt udnyttet tagetage, der kan udformes traditionelt eller som tilbagerykket etage. Gesimshøjden må ikke overstige ca. 21 m og bygningshøjden ikke ca. 25 m. Bebyggelsens højde må ikke overstige 0,8 gange afstanden til anden boligbebyggelse inden for området. Disse bestemmelser kan dog lempes under forudsætning af, at beboelses-, opholds- og arbejdsrum opnår tilfredsstillende lysforhold.

Lokalplanen fastlægger desuden, at der fra boligopgange skal være adgang til begge facader.

De interne veje skal i henhold til en af lokalplantegningerne fastlægges i nærmere angivne bredder, herunder nogle i en bredde af 25 m.

I tillæg nr. 1 til lokalplanen, der bl.a. rummer bebyggelsesregulerende bestemmelser for bebyggelse i område II, er de tilsvarende bestemmelser lempet således, at gesimshøjden ikke må overstige 24 m, og bygningshøjden ikke må overstige 27 m. Tilbagerykning af penthouseetagen er her præciseret til minimum 1 m. Højde- og afstandsforholdene er lempet således, at bygningshøjden fastholdes til 0,8 m gange afstanden til anden boligbebyggelse inden for området, dog 4/3 gange afstanden såfremt den ene eller begge de to berørte bygningsdele er gavle.

Lokalplanen muliggør, at der kan tillades mindre, arkitektonisk begrundede afvigelser fra de fastlagte byggefelter, husdybder og højder, når den struktur og karakter af området, som lokalplanen søger at skabe, ikke derved tilsidesættes.

"Boliger ved grønning" består af et parkeringshus i byggefeltets nordlige afgrænsning og en boligbebyggelse udformet som en u-formet karré, der mod syd åbner sig mod grønningen. Parkeringshuset overskrider byggefeltet mod nord mod erhvervsbebyggelsen Zeppelinerhallen, og den midterste del af boligkarreens nordlige længe ligger uden for byggefeltet, jf. oversigtsplanen på bilag A. Den interne vej øst for bebyggelsen skal udformes med et tværsnit på 25 m. Bebyggelsen overskrider dette vejudlæg med godt 30 cm. Herved reduceres fortovet fra en bredde af 4 m til ca. 3,7 m.

Bebyggelsen opføres i 6 etager samt udnyttet tagetage i form af en penthouseetage, der for deles vedkommende fremstår som en fuld etage med en bygningshøjde på ca. 20 m. Bilag B og C viser computervisualiseringer af bebyggelsen.

"Jutlandiahus" er beliggende mellem et parkeringsanlæg mod vest indrettet i forbindelse med erhvervsbebyggelsen ved Islands Brygge og en intern vej mod øst. Erhvervsbebyggelsens parkeringsanlæg indrettes med 2 niveauer, et halvt nedgravet niveau og et niveau ca. 1,2 m over terræn. I boligbebyggelsen indrettes derfor parkering i en højtliggende kælder (gulvkote ca. 0,6 m under terræn). For at opnå en optimal udnyttelse af denne p-kælder udføres den i en bredde af ca. 18 m, der muliggør dobbeltsidig parkering omkring adgangsarealet samt tilkørsel i den sydlige gavl. Den øvrige del af bygningen har en husdybde på 12 m. jf. bilag D, der viser stueplan, facadeopstalter og snit i bygningen. På grund af den høje parkeringskælder udformes bebyggelsen ikke med adgange til begge facader.

Det høje kælderniveau bevirker, at bygningen har en gesimshøjde (altanværn) på ca. 22 m, og en bygningshøjde på ca. 24 m. Afstanden fra "Jutlandiahus" til bebyggelsen på modstående side af sivegaden er ca. 25 m.

"Boligbebyggelse i Havnestaden" består af en nordvendt u-formet karré, der rummer de almene boliger, samt et længehus og et punkthus, der rummer de private boliger. Karréen og længehuset udføres i 5 etager samt tilbagetrukket 6. etage udformet som en penthouseetage. Fire af bebyggelsens opgange udføres uden adgang til begge facader, jf. bilag E (stueplan). Punkthuset udføres i 9 etager og fremstår med en bygningshøjde på ca. 26 m, jf. bilag F (rumlige skitser af bebyggelsen). Punkthuset placeres med en afstand til længehuset mod vest på ca. 21,5 m og til karréens østlige gavl på ca. 17 m.

Bebyggelsernes udformning medfører for alle 3 byggeriers vedkommende afvigelser fra de fastlagte byggefelter, således som det er illustreret på bilag A.

For så vidt angår " Jutlandiahus" er der desuden afvigelser fra bestemmelserne om gesimshøjde samt højde og afstand i forhold til anden boligbebyggelse: Bygningshøjden på ca. 24 m og gesimshøjden på ca. 22 m overstiger begge i forhold til byggefeltet på modstående side af sivegaden de fastlagte 0,8 m gange afstanden med ca. 2 m, og herudover overskrider gesimshøjden den fastlagte maksimale gesimshøjde med ca. 1 m.

For så vidt angår "Boligbebyggelse i Havnestaden" overskrider det godt 26 m høje punkthus den maksimale bygningshøjde med ca. 1 m, afstandskravet i forhold til længehuset med ca. 8,5 m og afstanden til karreens østlige gavl med godt 12 m. Bygningshøjden i åbningen mellem længehuset og den u-formede karré overstiger det indbyrdes afstandskrav med ca. 9 m.

"Boliger ved grønning" og "Boligbebyggelse i Havnestaden" overskrider lokalplanens bestemmelse om maksimalt 6 etager samt udnyttet tagetage evt. i form af en tilbagerykket tagetage, idet "Boliger ved grønning" på dele fremstår i 7 etager og punkthuset i "Boligbebyggelse i Havnestaden" er i 9 etager.

Endelig er de 3 opgange i "Jutlandiahus" og 4 ud af 11 opgange i "Boligbebyggelse i Havnestaden" udformet uden adgang til begge facader.

Alle 3 bebyggelser kan forventes at stå færdige, før de i henhold til lokalplanen fastlagte fællesanlæg (Axel Heides Gade, havnepromenaden, den grønne kile samt stiarealet langs Islands Brygge) er etableret. I henhold til lokalplanens bestemmelser må bebyggelsen ikke tages i brug, før fællesanlæggene efter Bygge- og Teknikforvaltningens nærmere anvisning er etableret.

Forvaltningens vurdering

Forvaltningen finder, at der for såvel boligbebyggelsen som parkeringshuset er tale om byggeri af høj arkitektonisk standard.

Man finder det positivt, at der etableres et parkeringshus, der samler bl.a. den for heromhandlede bebyggelse nødvendige del af den i henhold til lokalplanen fastlagte tredjedel af parkeringsdækningen, der som minimum skal etableres i konstruktion. Desuden anses placeringen mellem boligbebyggelsens nordfacade og en erhvervsbebyggelse for hensigtsmæssig. Den kortere afstand til erhvervsbebyggelsen opvejes af parkeringshusets bygningshøjde på kun godt 11 m. Den afledte afvigelse fra byggefeltet ved boligbebyggelsen samt den minimale overskridelse af byggefeltet mod den interne vej vurderes at være uproblematiske.

Boligbebyggelsen opføres med den 7. etage kun delvist tilbagetrukket, idet huset er disponeret med trappeopgange, køkkener og baderum ved de ydre facader. Tilbagerykninger etableres som store tagterrasser ved karréens hjørner, på dele af gadefacaderne og langs hele den indre facade. Det vurderes, at etagen med denne udformning vil opfattes som en tagetage, idet der tillige foretages et skift i facadematerialer fra skiftevis sorte og grå plader til en ensfarvet grå samt store glaspartier. Det er vurderingen, at denne udformning af tagetagen tilfører det stramt udformede byggeri tilpas variation. Desuden skal bemærkes, at byggeriets højde er ca. 1 m lavere end den i lokalplanen muliggjorte maksimale gesimshøjde.

Forvaltningen kan anbefale, at der gives de fornødne dispensationer til opførelse af bebyggelsen, som den er beskrevet i projektet.

"Jutlandiahus"

Det er forvaltningens vurdering, at der er tale om et projekt, der afspejler klare arkitektoniske overvejelser, udformet som to tunge facadevægskiver med store felter af glas mod vest og en mere lukket facade mod øst samt med en høj grad af åbenhed såvel i sydgavlen som i nordgavlen, der vender mod grønningen.

Byggeriet placeres i et byggefelt, der mod vest grænser op til nabobebyggelsens parkeringsanlæg i 2 niveauer. Nederste etage indrettes derfor til parkering i en højtliggende kælder, der for at blive funktionel udføres med en bredde på ca. 18 m, hvilket er ca. 6 m bredere end den øvrige del af bygningskroppen. Foruden at opfylde kravet om parkering i konstruktion får man i tilgift mulighed for at indrette store vestvendte terrasser over denne del af parkeringskælderen.

På baggrund af etableringen af den høje kælder finder forvaltningen det acceptabelt, at bygningen overskrider lokalplanens bestemmelser om gesimshøjde, samt højde i forhold til afstand til boligbebyggelsen mod øst. Med trappeopgangene udformet som glasprismer, er det tilstræbt at gøre den overskridende del så transparent som muligt.

Indretningen af bebyggelsen med parkering i kælderniveau og overliggende terrasser vanskeliggør adgang til begge facader, hvilket i øvrigt heller ikke er hensigtsmæssigt med en placering op til erhvervsbebyggelsens parkeringsanlæg.

Det er forvaltningens vurdering, at byggefeltets muligheder er udnyttet optimalt, den vanskelige placering taget i betragtning, hvorfor de fornødne dispensationer kan anbefales meddelt.

"Boligbebyggelse i Havnestaden"

Projektet foreligger i skitseform og er ikke endeligt bearbejdet. En dispensation vil derfor være betinget af, at den endelige udformning af projektet kan godkendes, herunder tagudformningen på punkthuset.

Forvaltningen finder, at det med udformningen af bebyggelsen som 3 individuelle og forskellige bygningskroppe er lykkedes at variere og opbløde de lange facadelængder, der er muliggjort i lokalplanen, samt at skabe et åbent og indbydende gårdrum.

Det er en fordel, at punkthuset er beliggende nord for den u-formede karré, og at der i punkthuset koncentreres etageareal, således at det er muligt at holde karréen og længehuset nede i 5½ etage, hvilket er positivt for lysforholdene i karréen. Omkostningen er, at punkthuset ligger delvist uden for byggefeltet og udføres i 9 etager med en bygningshøjde på ca. 26 m, samt at bygningerne indbyrdes ikke overholder afstandskravet. I tilfælde af for korte afstande er mindst én af de berørte bygningsdele dog en gavl. Bortset fra afstanden mellem længehuset og karreens vestlige gavl overholdes det for lokalplanens område II modificerede afstandskrav, om at bebyggelse ikke må opføres højere end 4/3 x afstanden til anden bebyggelse, hvor mindst én af de berørte bygningsdele er en gavl.

Overskridelsen af byggefeltet mod grønningen har ligesom det var tilfældet med nabobebyggelsen mod øst, Axel Heides Gård, baggrund i den i forbindelse med udstykningen af den grønne kile tilladte forskydning af kilen.

I lokalplanen er der muliggjort opførelse af punkthuse ud til grønningen for dermed at give denne del af bebyggelsen et lettere og mere åbent præg. Der er allerede givet byggetilladelse til opførelsen af ét punkthus vest for "Jutlandiahus", og der forventes forslag om yderligere punkthuse i de resterende, ret omfattende byggefelter i områdets nordøstlige hjørne. Hermed kan punkthusmotivet blive et gennemgående træk, der er med til at give variation og identitet i kvarteret.

Udformningen af bebyggelsen uden adgang til begge facader i 4 opgange findes acceptabel på baggrund af den korte afstand, der er fra de pågældende opgange til enten grønningen eller gårdrummet.

På baggrund af ovenstående kan forvaltningen anbefale det foreliggende projekt.

De 3 bebyggelser opføres, før alle de i lokalplanen fastlagte fællesanlæg er etableret. Den grønne kile er anlagt mellem gaden Islands Brygge og Artillerivej, udformning af promenader er fastlagt, og Bygge- og Teknikforvaltningen har godkendt udformning af gaden Islands Brygge samt udformningen af Axel Heides Gade, samt et af DS Industries A/S udarbejdet forslag til tidsplan for etablering af fællesanlæggene. I forbindelse med tidligere byggerier i området er der givet dispensation fra lokalplanens bestemmelse om fællesanlæggenes etablering som betingelse for tilladelse til ibrugtagning, da det ikke med rimelighed kan forventes, at fællesanlæggene etableres i deres helhed i forbindelse med påbegyndelsen af områdets første byggerier.

Bygge- og anlægsarbejderne i området vil pågå over en årrække, hvilket vil betyde, at visse fællesanlæg må etableres etapevis, og formodentlig først kan fremstå i helt færdig form, når næsten alle de tilgrænsende nybyggerier er opført.

Der vil i byggetilladelsen blive stillet betingelse om, at der ved ibrugtagning af bebyggelsen skal foreligge et af Bygge- og Teknikforvaltningen godkendt forslag til fællesanlæggenes nærmere udformning og tidspunktet for deres etablering, samt at ejeren forpligtes til at deltage i disse anlæg.

De foreslåede dispensationer har efter forvaltningens vurdering en sådan karakter og betydning for bl.a. andre grundejere i lokalplanområdet, at de forudsætter naboorientering. På baggrund af endelige projektforslag for "Boliger ved grønning" og "Jutlandiahus" har man iværksat en naboorientering med høringsperiode fra den 9. oktober 2001 til den 23. oktober 2001 i lokalplanens område I. Man forventer således, at kunne orientere udvalget om høringsresultatet i forbindelse med mødebehandlingen af sagen.

Vedrørende "Boligbebyggelse i Havnestaden" afventer den videre hørings- og dispensationsprocedure, at der foreligger et gennemarbejdet og af Bygge- og Teknikforvaltningen godkendt projektforslag. Indstilling vedrørende godkendelse af og støtte til bebyggelsens almene boliger vil blive forelagt særskilt.

Jens Ole Nielsen