Forslag til lokalplan "Sundby Havn" med tilhørende kommuneplantillæg

9. Forslag til lokalplan "Sundby Havn" med tilhørende kommuneplantillæg

BTU 432/2003 J.nr. 611:142.0001/03

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler

Planforslagene er udarbejdet på baggrund af Borgerrepræsentationens beslutning den 6. februar 2003 om etablering af en ny Amager Strandpark. En del af det finansielle grundlag for etablering af strandparken er forudsat tilvejebragt gennem salg af kommunens arealer syd for Sundby Havn til boligbyggeri.

Lokalplanområdet omfatter dels Sundby Havn, der opretholdes til offentlige rekreative formål, herunder lystbådehavn, med mulighed for opførelse af den for områdets anvendelse nødvendige bebyggelse, dels et knap 8 ha stort areal syd herfor, inklusive et opfyldt område på knap 7.000 m². Området fastlægges til boligbyggeri med mulighed for indpasning af kollektive anlæg og institutioner samt et mindre butiksareal m.v. Der sikres areal til to daginstitutioner i den sydlige del af området, delvis integreret i boligbebyggelsen.

Bebyggelsesplanen er udarbejdet på baggrund af et af Holscher Arkitekter A/S udarbejdet forslag, der rummer 48.000 m² boligetageareal opført som åbne karreer i 2-4 etager med mellemliggende grønninger og ca. 40 pct. af parkeringen etableret i konstruktion. Der etableres en kanal i forlængelse af Øresundsvej med forbindelse til Sundby Havn, der udvides ved bortgravning et ca. 28 m bredt areal syd for den nuværende havn. Herved åbnes mulighed for udvidelse af antallet af bådepladser i havnen gennem etablering af en træbrygge tæt ved den nuværende sydlige afgrænsning af havnen.

Biladgang til boligområdet sker via krydset Øresundsvej/Amager Strandvej, hvorfra der fastlægges et vej- og stisystem, der også giver adgang til den nordlige del af den planlagte strandø i den nye Amager Strandpark.

En forudsætning for gennemførelse af lokalplanen er, at den sydlige del af lokalplanområdet udtages af den nuværende fredning af Amager Strandpark. Forslag herom er fremsendt til Fredningsnævnet.

Samtidigt med denne indstilling er der fremlagt en indstilling om vedtagelse af forslag til tillæg nr. 1 til lokalplan nr. 326 "Prøvestenen og Ny Amager Strandpark" med tilhørende kommuneplantillæg. Forslagene muliggør gennemførelse af strandparken, idet der i øvrigt er fremlagt en indstilling om etablering af Amager Strandpark, hvori bl.a. indgår vedtagelse af et fredningsforslag for den samlede, kommende strandpark.

I mødet den 6. februar 2003 (BR 31/03) vedtog Borgerrepræsentationen, at Ny Amager Strandpark skal etableres, og at en del af det finansielle grundlag for etablering af strandparken tilvejebringes ved salg af kommunale arealer beliggende syd for Sundby Havn med henblik på opførelse af en boligbebyggelse, der tager udgangspunkt i et af Holscher Arkitekter A/S udarbejdet forslag til opførelse af ca. 480 boliger omkring en kunstig kanal.

I forbindelse hermed blev det besluttet, at der skulle udarbejdes et tillæg til lokalplan nr. 326 "Prøvestenen og Ny Amager Strandpark" med tilhørende kommuneplantillæg med henblik på at muliggøre gennemførelsen af den ny strandpark samt tilvejebringes en lokalplan med henblik på at muliggøre boligbyggeriet.

Som led i arbejdet med helhedsplanen for udvidelsen af Amager Strandpark med en kunstig sandø i Øresund ud for den eksisterende park har kommunen engageret Holscher Arkitekter A/S til at viderebearbejde den bebyggelsesplan for det planlagte boligområde, der er vist i Kommuneplan 2001 og i det materiale, som Borgerrepræsentationen tiltrådte den 6. februar 2003.

For at muliggøre opførelse af boligerne er på denne baggrund udarbejdet her-omhandlede forslag til lokalplan "Sundby Havn" med tilhørende kommuneplantillæg. Herudover er der udarbejdet et forslag til tillæg til lokalplan nr. 326 med tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2001 for så vidt angår resultatet af VVM-redegørelsen. Forslagene muliggør anlæg af den ny Amager Strandpark. Indstilling om vedtagelse heraf samt indstilling om etablering af Amager Strandpark og vedtagelse af et fredningsforslag for den samlede strandpark er forelagt samtidig med denne indstilling.

Lokalplanforslaget omfatter Sundby Havn og de af Sundby Sejlklub lejede kommunale arealer, arealer syd herfor udlejet til nytte- og skolehaver samt forskellige maritime klubber og et 3,8 ha stort areal af Amager Strandpark, hvis nuværende grænse ligger i adgangsvejen til Helgoland Søbadeanstalt.

Området syd for Sundby Havn (område I) fastlægges til helårsboliger med mulighed for at indpasse kollektive anlæg og institutioner samt andre sociale, uddannelsesmæssige, kulturelle og miljømæssige servicefunktioner. Herudover åbnes mulighed for i mindre omfang at etablere butikker, restauranter og lignende, der naturligt kan indpasses i området. Det samlede butiksareal må ikke overstige 500 m² bruttoetageareal, og den enkelte butik må ikke overstige 200 m².

I området udgraves en kanal i forlængelse af Øresundsvej med forbindelse via en nord-/sydgående kanal til Sundby Havn, hvis havnebassin udvides ved bortgravning af et ca. 28 m bredt areal mod syd. Der etableres en træbrygge tæt ved den tidligere bassinkant. Herved skabes mulighed for udvidelse af antallet af bådpladser i sejlklubben og samtidig mulighed for placering af både langs med en træbrygge, der etableres på boligsiden af havnebassinet

I boligomr ådet muliggøres opførelse af 48.000 m² etageareal til boliger, svarende til 480 boliger á 100 m². Herudover bliver det muligt at opføre to institutioner samt bebyggelse til de i området i dag værende kajak- og modelbådeklubber integreret i boligbebyggelsen. Bebyggelsen opføres i op til 4 etager med varierende bygningshøjde dog således, at bebyggelsen trappes ned mod Øresund og lagunen. Der lægges vægt på, at samtlige boliger får nær tilknytning og udsigt til vand – enten til Øresund, lagunen og Sundby Havn eller til de kanaler og bassiner, der etableres i området. Igennem området etableres nord-/sydgående grønninger, som anlægges i forlængelse af strandparken og forbinder denne med lystbådehavnen.

For at bebyggelsesplanen kan fuldføres i foreliggende form, muliggøres en opfyldning af vandarealer på ca. 6.600 m² i det sydøstlige hjørne af område I for at sikre et udvidet og mere reelt byggeareal.

Ca. 40 pct. af parkeringen for boligområdet placeres i konstruktion i områdets sydvestlige del. Den resterende parkering etableres i et grønt parkeringsbælte langs Amager Strandvej på et areal, som skal friholdes for bebyggelse på grund af en række større forsyningsledninger.

Adgangen til boligområdet med bil sker via krydset ved Øresundsvej og Amager Strandvej, som forudsættes lysreguleret. Herfra fastlægges en privat fællesvej, der deler sig i to, som forløber i områderne på hver sin side af kanalen i forlængelse af Øresundsvej. Den sydlige vej skaber forbindelse til den nye strandø via en bro, med mulighed for ærindekørsel til de her muliggjorte klubbygninger samt en ny Helgoland badeanstalt. Der etableres stiforbindelser gennem grønningerne, som giver adgang fra strandparken til Sundby Havn, samt langs kysten og kanalerne, herunder adgang til den nye strandø i direkte forlængelse af Øresundsvej.

Området nord for boligområdet (område II) fastlægges til offentlige rekreative formål og må anvendes til lystbådehavn med tilknyttede klubhuse og restaurant. I området kan opføres de for anvendelsen nødvendige bygninger, krananlæg m.v. inden for nærmere angivne byggefelter. Bygninger må opføres i 1 etage med mulighed for etablering af tagterrasser.

Der har været ført forhandlinger med Sundby Sejlforening, der har været positive over for de muligheder, som lokalplanforslaget giver for en udvidelse at antallet af bådepladser i havnen og med den disponering af området, som fastlægges i lokalplanforslaget. Sejlforeningen er åbne over for, at der er adgang til området i dagtimerne, men man nærer af hensyn til dårlige erfaringer med hærværk og tyveri, ønske om, at området kan lukkes om natten.

Forvaltningen lægger – i overensstemmelse med intentionerne i Kommuneplan 2001 - stor vægt på at sikre almen adgang til og langs kysten samt forbindelse fra strandparken til lystbådehavnen og videre til arealerne nord herfor. Lokalplanforslaget forudsætter således, at de ubebyggede arealer ikke må hegnes, men der er optaget en bestemmelse om, at der af hensyn til aktiviteterne i lystbådehavnen og af sikkerhedsmæssige grunde kan gives tilladelse til hegning af bådeoplægspladser m.v. En eventuel tilladelse hertil forudsætter, at der meddeles dispensation fra lokalplanen.

Den nuværende strandpark er fredet ved deklaration, lyst den 23. august 1969. Formålet med fredningen er at bevare arealet som rekreativt område og at opretholde det som park med offentlig adgang. En gennemførelse af lokalplanen forudsætter, at den del af lokalplanområdet, der er omfattet af fredningen, tages ud af denne.

Et fredningsforslag om udtagelse af den nordlige del af det fredede område med henblik på opførelse af boligbebyggelsen er fremsendt til Fredningsnævnet på baggrund af Borgerrepræsentationens tiltrædelse den 6. februar 2003. Det er forudsat, at den samlede nye strandpark efter dennes etablering sikres gennem en ny fredning. Bygge- og Teknikforvaltningen og Økonomiforvaltningen har som nævnt udarbejdet en indstilling om etablering af Amager Strandpark, der bl.a. indeholder et forslag til fredning af den kommende strandpark.

Området indgår i Kommuneplan 2001 i en del af det O1*-område, der skal muliggøre den nye Amager Strandpark. Den særlige bestemmelse er en henvisning til, at området er reserveret til boligbyggeri, og at de bebyggelsesregulerende bestemmelser fastlægges i den videre planlægning.

Med forslaget til kommuneplantillæg udgår området af O1*-området og fastlægges til et B3*-område med særlig bemærkning om, at der efter bestemmelser i lokalplan kan tillades opfyldning af et op til 7.000 m² stort vandareal efter en regionplanmæssig behandling.

I denne forbindelse henvises også til den samtidigt forelagte indstilling med planforslag for den nye Amager Strandpark, hvor der for det resterende O1*-område er udarbejdet et forslag til tillæg til Kommuneplan 2001. Dette forslag indeholder en henvisning til de retningslinier, der er en følge af, at Hovedstadens Udviklingsråd i samarbejde med Kystdirektoratet arbejder med VVM-redegørelse for etablering af strandparken. Hvorvidt den op til 7.000 m² store opfyldning vil indgå i denne VVM-redegørelse vil blive vurderet nærmere af Hovedstadens Udviklingsråd/Kystdirektoratet.

Boligprojektet skal udbydes, hvilket tidligst kan ske, når fredningsforholdene er afklarede. Udbudsformen vil nærmere blive overvejet med henblik på at fastlægge en procedure, der tilgodeser hensynet til Københavns Kommunes boligpolitiske målsætninger samt de økonomiske og arkitektoniske hensyn. Selvstændig indstilling herom vil til sin tid blive udarbejdet. Det forudsættes, at det indgår i udbudet, at der skal etableres to daginstitutioner samt mulighed for genhusning af Sundby Kajakklub og Dansk Modelsejlerklub.

Der henvises til vedlagte bilag 1, afsnittene i "Baggrund for lokalplanen" om områdets påvirkning af miljøet, trafikstøj, virksomheder, forurening af undergrunden, nedsivning af regnvand, miljørigtigt byggeri og fjernvarme. Miljøkontrollens kommentarer i anledning af lokalplanforslaget er indarbejdet heri.

I forbindelse med udarbejdelsen af lokalplanforslaget har forvaltningen foretaget en høring af samtlige forvaltninger samt Københavns Bymuseum med henblik på eventuelle bemærkninger.

Sundhedsforvaltningen har i mail af 28. maj 2003 tilkendegivet, at man ikke har bemærkninger til lokalplanforslaget.

Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen har i brev af 9. juni 2003 gjort opmærksom på, at man sammen med Kultur- og Fritidsforvaltningen, Økonomiforvaltningen og Lokale- og Anlægsfonden er i færd med at opføre et maritimt ungdomshus nord for Sundby Havn, og at man går ud fra, at lokalplanen tager behørig højde herfor. Der er ikke i lokalplanområde t behov for indpasning af dagsinstitutioner eller klubber inden for afdelingens ressort, men det anføres, at opførelse af 480 boliger vil forstærke det eksisterende behov for udvidelse af skolekapaciteten i området – afhængigt af udbygningstakt, boligsammensætning m.v. af de forskellige projekter i området evt. i form af en helt ny skole.

Lokalplanen tager højde for den igangværende opførelse af et maritimt ungdomshus.

Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen har i brev af 20. maj 2003 anmodet om, at der i lokalplanen optages bestemmelser, som direkte giver mulighed for dagsinstitutioner i bebyggelsen, og der anmodes om, at forvaltningen bliver kontaktet, når der igangsættes forhandlinger med bygherre m.v. med henblik på en optimal placering af institutioner i den nye boligbebyggelse.

Der har efterfølgende været ført forhandlinger med Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, hvor der er fremsat ønske om 2 fritliggende institutioner på ca. 800 m² i ét plan. Et sådant ønske findes problematisk at opfylde fuldt ud med den foreliggende bebyggelsesplan, herunder aftrapning af etagearealet mod Øresund. Forvaltningen forudsætter derfor, at de 2 institutioner integreres i den sydvestligste boligkarré, og for den enes vedkommende indrettes i stueetagen i en fløj af boligbebyggelsen.

Københavns Energi har i brev af 17. juni 2003 oplyst, at der ikke er gasledninger i området, og at det i det videre planlægningarbejde må afklares, om der kan skabes afsætningsmæssigt grundlag for gasforsyning af området.

Der er ikke i planloven er hjemmel til at optage bestemmelser i lokalplanen om tilslutning til bygasnettet. Hvis gasforsyning af området bliver aktuelt, må det ske på frivilligt grundlag, ved krav herom i forbindelse med salget – eller som betingelse for kommunal støtte, hvis der opføres støttet byggeri i området.

Københavns Energi, Afløb, har i brev af 16. juni 2003 oplyst, at lokalplanområdet i Spildevandsplan 2000 er udlagt som "Ukloakeret område". Hvis lokalplanområdet skal udbygges, inden Spildevandsplan 2004 er godkendt, skal der udarbejdes et tillæg til Spildevandsplan 2000.

Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Miljøkontrollen, har i brev af 12. august 2003 afgivet en udtalelse om lokalplanforslaget. Miljøkontrollens bemærkninger er indarbejdet i bilag 1, afsnittet om "Baggrund for lokalplanen". Det skal nævnes, at Amager Strandvej er tvangsrute for transport af farligt gods ad vej. Københavns Brandvæsen anbefaler, at risikoen ved denne transport analyseres nærmere, før der træffes beslutning om den fremtidige anvendelse af området. Miljøkontrollen har tilkendegivet at ville foretage denne vurdering.

Kultur- og Fritidsforvaltningen har i brev af 18. august 2003 udtrykt ønske om, at der tages særligt hensyn til de foreninger/klubber, der i forvejen er etableret i området. Det er primært Søspejderne, Sundby Kajakklub og Dansk Modelsejlerklub.

Søspejderne har tilkendegivet, at man foretrækker en placering på den nye strandø. Lokalplanen muliggør etablering af lokaler til de 2 øvrige foreninger i område I, men forhandlinger om den endelige placering af de pågældende foreninger endnu ikke er afsluttet. Tillægget til lokalplan nr. 326 indeholder endvidere muligheder for etablering af klubfaciliteter i det nordøstlige område, som kunne være et alternativ til en placering i boligområdet. I området syd for Sundby Sejlklub findes i dag skole- og nyttehaver. Der er truffet aftale om en flytning af nyttehaverne til et område ved Greisvej, medens det endnu ikke ligger klart, om der vil være interesse for etablering af erstatning for skolehaverne i dette område.

Københavns Bymuseum har telefonisk tilkendegivet, at man ikke har kendskab til arkæologiske forekomster i lokalplanområdet, men at dette ikke udelukker, at der ved arbejdet kan dukke væsentlige arkæologiske forekomster op, i hvilket tilfælde Københavns Bymuseum straks skal kontaktes.

Der er i lokalplanmaterialet henvist hertil.

På baggrund af den hidtidige praksis i forbindelse med lokalplanlægning foreslås følgende initiativer til at opnå dialog med borgerne i offentlighedsperioden:

Bilag A:   Brev af 20. maj 2003 fra Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen

Bilag B:   E-mail af 28. maj 2003 fra Sundheds- og Omsorgsforvaltningen

Bilag C:   Brev af 16. juni 2003 fra Københavns Energi, Forsyning, Afløb

Bilag D:  Brev af 17. juni 2003 fra Københavns Energi, Forsyning, Vand

Bilag E:   Brev af 17. juni 2003 fra Københavns Energi, Forsyning, Sekretariatet

Bilag F:   Brev af 9. juli 2003 fra Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen

Bilag G:  Brev af 12. august 2003 fra Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Miljøkontrollen

Bilag H:  Brev af 18. august 2003 fra Kultur- og Fritidsforvaltningen

Erik Jacobsen Mette Lis Andersen