Redegørelse om udarbejdelse af tillæg til kommuneplanen samt tillæg nr. 3 til lokalplan nr. 80 "Teknisk Skole"

12. Redegørelse om udarbejdelse af tillæg til kommuneplanen samt tillæg nr. 3 til lokalplan nr. 80 "Teknisk Skole"

BTU 438/2003 J.nr. 611:147.0001/03

Nærværende redegørelse fremsendes til Bygge- og Teknikudvalgets og Økonomiudvalgets drøftelse med henblik på iværksættelse af arbejdet med forslag til tillæg nr. 3 til den gældende lokalplan nr. 80 "Teknisk Skole" for et område langs sydsiden af Rentemestervej med tilhørende tillæg til Kommuneplan 2001.

I Bygge- og Teknikudvalgets møde den 24. april 2002 blev resultatet af høringen vedrørende debatoplægget "Byudviklingsmuligheder omkring Nørrebro Station – Debatoplæg" behandlet.

I et af fokusområderne - fokusområde 3 – indgår en ca. 2 ha stor ubebygget grund ved Rentemestervej. Grunden ejes af Københavns Tekniske Skole, der ikke ønsker at udnytte mulighederne i den eksisterende lokalplan, som fastlægger grunden til offentlige formål, herunder erhvervsskoler og lignende.

Debatoplægget beskrev to alternative anvendelsesmuligheder for grunden. Det ene alternativ udlægger grunden i sin helhed til offentlig park, det andet alternativ udlægger grunden til bolig- eller institutionsbyggeri med et parkmæssigt præg. Det blev besluttet, "at fokusområde 3 overvejes nærmere".

Ejendomsudviklingsselskabet Søtoftegaard A/S har efterfølgende fremsendt et skitseprojekt til kommunen for en boligbebyggelse på ca. 17.600 m² etageareal med ca. 200 nye familieegnede helårsboliger. Bebyggelsens friarealer er forudsat udlagt med offentlig adgang, men anlægges og drives af boligbebyggelsen.

Den skitserede bebyggelse, der i princippet fremstår som en 5 etages randbebyggelse omkransende et stort gårdrum, virker veldisponeret og indpasser sig i kvarterets karréstruktur og i forhold til andre projekter, som er under udvikling i området. Projektet anskueliggør, at det er muligt at bebygge grunden og samtidig tilgodese ønskerne om både flere boliger og offentlig adgang til grønne arealer i området, idet den overvejende del af parkeringen påregnes indpasset i kælder delvis under bebyggelsen.

I grundens østlige ende ligger en kommunal genbrugsplads på lejet areal.

Miljøkontrollen er i gang med at undersøge alternative placeringsmuligheder med henblik på en afklaring parallelt med udarbejdelsen af planforslagene for området.

På den baggrund kan forvaltningerne anbefale, at der udarbejdes et kommuneplantillæg og tillæg til eksisterende lokalplan, som omfatter de ubebyggede arealer langs Rentemestervej, og som er baseret på det fremlagte projekt.

I Bygge- og Teknikudvalgets møde den 24. april 2002 (BTU 197/2002) blev resultatet af høringen vedrørende debatoplægget "Byudviklingsmuligheder omkring Nørrebro Station – Debatoplæg" behandlet. I et af fokusområderne - fokusområde 3 - indgår en ubebygget grund ved Rentemestervej på ca. 20.800 m². Grunden er en del af matr. nr. 6 ev UT, København på i alt 40.393 m², der ejes af Københavns Tekniske Skole ("Teknisk Skole"). Den samlede karré er omfattet af lokalplan nr. 80 med tillæg nr. 1 og 2.

I midten af 1960´erne overtog Teknisk Skole Glud & Marstrands metalvarerfabrik (Madam Blå køkkenting, zinkbaljer og spande mv.), nedrev en del udtjente bygninger og indrettede undervisningslokaler og værksteder mv. i de resterende bygninger. Skolen byggede løbende til, og i 1970 overtog skolen Rebslagervej 11, der blev ombygget til teorilokaler og administration.

I 1993 afholdtes en arkitektkonkurrence for et grafisk uddannelsescenter på Teknisk Skoles arealer. Det vindende projekt blev aldrig realiseret.

I dag har skolen ca. 1.000 elever, hvilket er en størrelse den forventer at opretholde fremover. Skolen har udlejet 3.600 m² af grundens sydøstlige hjørne til Københavns Kommune til en genbrugsstation og har endvidere udlånt ca. 1.000 m² til et beskæftigelsesprojekt. Resten af grunden ligger ubenyttet hen. Teknisk Skole ønsker at opretholde erhvervsskolen i området, men har ikke konkrete byggeplaner og forventes ikke at få behov for større nybyggeri på hverken kort eller langt sigt. Teknisk Skole ønsker derfor at afhænde grunden langs Rentemestervej og har givet Søtoftegaard A/S option på køb heraf.

I ovenfor nævnte debatoplæg beskrives 2 alternative anvendelsesmuligheder for grunden: Alternativ 1: "Arealet fastlægges som grønt område i tilknytning til den grønne cykelrute i Rentemestervej. Her vil kunne anlægges en lille park med boldbaner. Denne anvendelse forudsætter offentlig overtagelse af arealet, da lokalplanens byggemulighed formindskes.", og alternativ 2: "Der opføres bolig- eller institutionsbyggeri med et parkmæssigt præg. Ny bebyggelse vil drage fordel af nærheden til Nørrebro Station. Bebyggelsen foreslås udformet som fritliggende bebyggelse i indtil 4 etager. Mod Rentemestervej placeres bebyggelsen tilbagetrukket fra vejlinien, mens den ud mod Frederiksborgvej bør placeres i vejlinien. Den store grund vil med fordel kunne anvendes til et større bygværk med særlig karakter."

I forbindelse med behandlingen af høringsresultaterne på ovennævnte udvalgsmøde blev det besluttet, "at fokusområde 3 overvejes nærmere".

Søtoftegaard A/S fremsendte herefter i april 2003 et skitseprojekt til kommunen for en boligbebyggelse på grunden. Skitseprojektet, der er udarbejdet i dialog med en arbejdsgruppe under Kvarterløft Nord-Vest, er efter en række møder mellem forvaltningerne og arkitektfirmaet Entasis, der sammen med arkitektfirmaet S&I repræsenterer Søtoftegaard A/S, viderebearbejdet til det foreliggende projekt. Dette er efterfølgende forelagt styregruppen for Kvarterløft Nord-Vest, der kan gå ind for de principielle rammer for bebyggelsen, herunder den offentlige adgang til bebyggelsens friarealer.

Projektets fysiske udformning er nærmere beskrevet nedenfor.

Projektet indebærer en flytning af genbrugsstationen til en ny placering. Kommunen har lejet arealet af Teknisk Skole med en opsigelsesfrist på 6 måneder. Miljøkontrollen er i gang med at undersøge alternative placeringsmuligheder med henblik på en afklaring parallelt med udarbejdelsen af planforslagene for området.

Gennemførelse af projektet forudsætter, at der udarbejdes et kommuneplantillæg og et tillæg nr. 3 til lokalplan nr. 80. Da Teknisk Skole ikke har planer om ændringer eller nybyggeri udarbejdes kommuneplantillæg og lokalplantillæg blot for den aktuelle grund omkranset af Rentemesterv ej, Rebslagervej, Frederiksborgvej og den fremtidige afgrænsning mod Teknisk Skole, jf. vedlagte bilag 1.

Lokalplanområdet blev ryddet i forbindelse med Teknisk Skoles overtagelse af grunden. I dag er området indhegnet og sprunget i skov bestående af blandede løvtræsarter. Udover genbrugsstationen i det sydøstlige hjørne og et mindre areal udlånt til et beskæftigelsesprojekt ligger grunden ubenyttet hen, jf. vedlagte bilag 2.

Området er yderst velbeliggende, stationsnært og med god kollektiv og individuel trafiktilgængelighed.

Kvarteret omkring lokalplanområdet består af en blanding af serviceerhverv, lettere industri og boliger, jf. vedlagte bilag 3.

Langs Rentemestervej består kvarteret overvejende af en blanding af erhvervsbebyggelser af selvgroet karakter, hvilket gør gaderummet opløst og usammenhængende. Umiddelbart nord for området ligger der boligbebyggelse samt Kort- og Matrikelstyrelsens ejendom, der har en lang og ensartet facade mod Rentemestervej. Langs Rebslagervej ligger der udelukkende serviceerhverv og lettere industri.

Mod syd afgrænses området af Teknisk Skoles arealer, der præges af Glud & Marstrands tidligere industribygninger. En mindre andelsboligforening støder op til Teknisk Skole. På den anden side af Frederiksborgvej er serviceerhverv og lettere industri blandet med en række boligbebyggelser, der især koncentrerer sig mod Frederiksborgvej.

Alt i alt skaber den eksisterende blanding i området mellem erhverv og boliger et funktionelt livligt kvarter. Men den meget forskelligartede bebyggelse giver et uroligt og usammenhængende indtryk med uheldige bebyggelsesmæssige sammenskæringer mellem de enkelte bygninger, ligesom blandingen af boliger og erhverv sine steder er miljømæssig uheldig. Især krydset Rentemestervej, Glasvej og Frederiksborgvej (femvejskrydset) virker uafklaret og usammenhængende. Glasvejs udmunding i Frederiksborgvej optager meget plads, gavlen af Frederiksborgvej 45 fremstår uafsluttet, og hegnet og den vilde bevoksning på Glud & Marstrand-grunden bryder på forstyrrende vis den markante bygningsfront langs den øvrige del af Frederiksborgvej.

I Kommuneplan 2001 er lokalplanområdet fastlagt til offentlige formål, herunder skoler mv. (O3-område) med en maksimal bebyggelsesprocent på 110.

Karréen er omfattet af lokalplan nr. 80 "Teknisk Skole" fra 1985 med tillæg nr. 1 fra 1987 og tillæg nr. 2 fra 1992, jf. vedlagte bilag 1. Lokalplanen er opdelt i tre områder. Område I er fastlagt til offentlige formål herunder erhvervsskoler m.v. samt til etablering af genbrugsplads inden for området omfattet af tillæg nr. 2. Områderne II og III er fastlagt til erhvervsformål, herunder lettere industri mv. For alle 3 områder er den maksimale bebyggelsesprocent 110 og bebyggelse må højst opføres i 4 etager. For område I skal friarealet være minimum 40 %, og for områderne II og III skal friarealet være minimum 15 %. Parkeringsdækningen er fastsat til 1 plads pr. 100 m² etageareal.

Boligpolitisk er det kommunens intention at sikre gode og attraktivt beliggende store familieboliger til kommunens borgere, bl.a. ved omdannelse af ældre erhvervsområder til boligformål.

Lokalplanområdet er beliggende i Kvarterløft Nord-Vest. Kvarterløft Nord-Vest har i samarbejde med områdets beboere udarbejdet en kvarterplan, der er godkendt af Borgerrepræsentationen i maj 2002, og sigter mod gennemførelse af forbedringer inden for boliger, bygninger, gårdanlæg og gader mv. i kvarteret. I kvarterplanen beskrives et ønske om at inddrage Glud & Marstrand-grunden til kvarterpark.

Planen for De Grønne Cykelruter i København indeholder et net af grønne cykelruter, herunder bl.a. "Hareskovruten" mellem Utterslev Mose og Søerne. "Hareskovruten", der endnu ikke er anlagt, passerer gennem kvarteret ad Rentemestervej og skaber forbindelse til "Nørrebroruten", som er under anlæg på strækningen gennem Ydre og Indre Nørrebro og gennem Frederiksberg til Valby.

I juni 2003 har Bygge- og Teknikudvalget godkendt (BTU 308/2003), at Trafik og Grøn Plan NV indgår som grundlag for det videre arbejde i Kvarteret. Planen, som er blevet til i et samarbejde mellem kommunen, kvarterløftet og lokale borgere omfatter bl.a. de trafikale forhold omkring lokalplanområdet. I denne sammenhæng skal det fremhæves, at særligt krydset Rentemestervej/Frederiksborgvej/Glasvej samt krydset Rentemestervej/Lygten er udpeget som sikkerhedsmæssigt problematiske kryds.

Trafik og Grøn Plan NV indeholder endvidere en beskrivelse af udvalgte projekter, der er iværksat i området, herunder et eksempelprojekt for erhvervsgaden Rentemestervej. Eksempelprojektet indeholder en undersøgelse og anbefaling af nogle skitserede gaderumsfornyelser, der skal danne grundlag for en videre projektudvikling.

Kvarteret, herunder lokalplanområdet, der ligger i tilknytning til den nye Ringbane, forventes i de kommende år at undergå en omfattende udvikling, bl.a. med

omdannelser af ældre erhvervs- og banearealer til bolig- og parkformål, jf. vedlagte bilag 4.

Et lokalplanforslag er under udarbejdelse for den tidligere mejerigrund "Enigheden" med henblik på opførelse af ca. 250 familieboliger samt et offentligt tilgængeligt grønt område mellem den nye bebyggelse og de gamle mejeribygninger. Endvidere er et kommunalt areal nord for Nørrebro Center ved østsiden af Lygten udbudt til salg med henblik på opførelse af knapt et halvt hundrede særboliger, og i området ved Bispebjerg Station planlægges opført knap 250 kollegieboliger i overensstemmelse med intentionerne i den gældende lokalplan for området.

Med lokalplanforslagets rummelighed på ca. 200 boliger er der således samlet aktuelle planer om boligbyggerier i kvarteret i størrelsesordenen 700 boliger af forskellige typer. I forbindelse med udarbejdelse af planforslagene redegøres for de afledte trafikale konsekvenser ved det samlede nybyggeri i området.

Der er aktuelle planer om at etablere nye børneinstitutioner ved Bygmestervej i forbindelse med det her planlagte boligbyggeri samt på et kommunalt areal ved Tagensvej/Lersøparken. Der vurderes derfor ikke at være umiddelbart behov for en børneinstitution i lokalplanområdet. Behovet vil dog blive vurderet nærmere i forbindelse med planforslagenes udarbejdelse.

Den nævnte cykelrute "Hareskovruten", der tangerer alle de nye boligbyggerier, vil fremover blive et væsentligt strukturdannende element i området.

Det fremlagte skitseprojekt, jf. vedlagte bilag 5 og 6, omfatter et grundareal på i alt ca. 20.800 m². Projektet indeholder en ny boligbebyggelse som en randbebyggelse langs Rentemestervej og Rebslagervej i 5 etager orienteret omkring et grønt område, en "bypark", med græsplæner, vandelement og beplantning mv. Bebyggelsen omfatter ca. 17.600 m^{2 etageareal.}

Boligerne er gennemsnitlig store med vægt på 3- og 4-værelses boliger. Projektet indeholder en boligtype i to plan placeret langs Rentemestervej. Herover er der etageboliger. Ejerformen forventes at blive en ligelig blanding af andelsboliger, almene boliger og private udlejningsboliger, alternativt ejerboliger.

Skitseprojektet indeholder offentlig adgang til byparken via to større portåbninger i bebyggelsen ved henholdsvis Frederiksborgvej og Rentemestervej/Rebslagervej samt en mindre port mod Rebslagervej. Ved femvejskrydset dannes en plads, der tænkes etableret som en åben flade med opstammede træer. Pladsbelægningen foreslås udvidet ud over matriklens grænser over gadearealet til den anden side af Frederiksborgvej. På pladsen foreslås etableret en fontæne, der i en åben kanal føres gennem porten og ind i parken.

Porten mod parken ved Frederiksborgvej tænkes udformet som en 30 meter bred og 6 meter høj port, der både visuelt og fysisk forbinder pladsen med parken. Porten optager en del af et mindre terrænspring. Grunden falder knap 1,5 meter mod øst.

Parken er tænkt anlagt som et enkelt grønt rum med store opstammede træer, der står i en kuperet grøn plæne. En ganglinie fører kvarterets beboere fra porten skråt gennem parken til Rebslagervej.

Bebyggelsen er trukket tilbage fra vejlinien langs Rentemestervej, således at der skabes plads til forhaver og beplantning langs Rentemestervej, der derigennem begrønnes og dermed kan bibringes et mere attraktivt og visuel sammenhængende udseende.

Alle boliger har terrasser eller altaner mod syd eller vest.

Bebyggelsen foreslås udført i et enkelt formsprog med store flader i en lys farvesætning og med enkle overgange. Vinduerne placeres mod gaden i plan med facaden. Mod parken sættes vinduerne dybt i facaden og giver sammen med terrasser og altaner skyggevirkning og dybde til facaden.

Der etableres parkeringspladser svarende til 1 pr. 100 m² etageareal med minimum 70 % placeret i konstruktion delvis under bebyggelsen.

Den foreslåede ændring af arealets anvendelse til boligformål er i overensstemmelse med ønsket om at tilføre området nye, større kvalitetsboliger i tråd med den udvikling, som er igangsat i kvarteret.

Den kommende disponering af og bebyggelse på grunden skal opfylde en række præmisser i relation til det omgivende kvarter og til den øvrige del af karréen. Det er væsentligt, at et nyt byggeri medvirker til at nuancere kvarterets lejlighedssammensætning samt understøtter vigtige træk i kvarterets bebyggelsesstruktur. Endvidere skal nybyggeriet, som kun vil omfatte en mindre del af karréen, fremstå som en afsluttet helhed, indtil det på længere sigt kan indgå i en harmonisk sammenhæng ved fornyelse af med den eksisterende bebyggelse i karréen. Da det er sparsomt med rekreative arealer i kvarteret, er ønsket om at etablere offentlig adgang til det grønne areal prioriteret højt. Arealet skal derfor indrettes og placeres således, at det på en naturlig måde indgår i bystrukturen, bl.a. ved at åbne sig mod den kommende "Hareskovrute".

Forskellige bebyggelsesmuligheder har været overvejet herunder opførelse af to mindre karréer langs Rentemestervej adskilt af et grønt parkareal. Det er imidlertid vurderet, at det bl.a. vil indebære dårligere lys- og friarealforhold end det fremlagte skitseprojekt, der i højere grad skønnes at muliggøre, at præmisserne kan opfyldes.

Projektet vil med overvejende moderne familieboliger af høj kvalitet medvirke til at skabe en mere nuanceret lejlighedssammensætning i kvarteret, der overvejende består af relativt små lejligheder. Boligerne vil få en attraktiv beliggenhed tæt på bydelens centerområde og med nær adgang til offentlig trafik og gode vejforbindelser.

Den foreslåede bebyggelsesplan, der i princippet former sig som en sluttet randbebyggelse omkring et grønt rum, rummer en klart aflæselig struktur, der medvirker til at skabe ro i et arkitektonisk forskelligartet kvarter og stramme op på bygningsstrukturen i karréen. Bebyggelsens afslutning i hver ende af det lange forløb må imidlertid bearbejdes, så bygningen opfattes som en afrundet helhed, der i en eventuel fremtidig udbygning af andre dele af karréen vil kunne fortsættes i samme tema med større sammenhængende enheder af randbebyggelse. Endvidere skal det grønne rum, byparken, nærmere bearbejdes i den videre projektudvikling.

Det nuværende opløste hjørne ved krydset mellem Frederiksborgvej og Rentemestervej skal rumme den centrale adgang til det grønne rum. Det er vigtigt, at der her skabes en bebyggelsesmæssig afslutning, der med en åbning samtidig visuelt og fysisk forbinder parkanlægget og byrummet. Disponeringen med en sluttet bebyggelse, der folder sig indad i hjørnet ved Frederiksborgvej og Rentemestervej og dermed danner en plads, er medvirkende til at stramme op omkring det opløste kryds. Det store portrum definerer en klar grænse mellem den urbane byplads og den grønne bypark. Der er imidlertid relativt få fodgængere i området til naturligt at "fylde" en plads af den skitserede størrelse. Det skal derfor i den videre projektudvikling vurderes, hvilke bymæssige kvaliteter pladsen skal indeholde, samt hvorledes man i den videre bearbejdning kan opnå dette. I den forbindelse bør der etableres anden placering af nedkørslen til p-kælderen evt. indpasset i bebyggelsen.

Langs Rentemestervej skabes et langstrakt gaderum, der afgrænses af den nye bebyggelse og Kort- og Matrikelstyrelsens bygning, der i sin facade fremstår ensartet og triviel. Med den skitserede bebyggelse langs Rentemestervej er der risiko for, at der opstår et langstrakt og monotont gaderum. Den foreslåede allébeplantning langs Rentemestervej og mindre opholdsterasser mod gaden giver et vist modspil hertil, og en videre bearbejdning af projektet kan yderligere medvirke til at skabe rammerne for et velfungerende gaderum.

Samlet set vurderes, at det foreslåede skitseprojekt rummer mulighed for at tilføre kvarteret nye bebyggelsesmæssige og rekreative kvaliteter, der vil muliggøre en udvikling af området hen imod et mere velfungerende og byarkitektonisk sammenhængende kvarter.

I den videre planproces forventes Styregruppen for Kvarterløft Nord-Vest inddraget for så vidt angår den nærmere anvendelse og indretning af de grønne arealer samt pladsen mod Frederiksborgvej.

Kommuneplantillæg og tillæg nr. 3 til lokalplan nr. 80 med tillæg nr. 1 og 2 udarbejdes for de ubebyggede arealer langs Rentemestervej og baseres på det aktuelle projekt. Kommuneplanens rammer for det aktuelle område foreslås ændret fra O3-område (offentlige formål) til B3-område (boligformål), jf. vedlagte bilag 7.

Lokalplanen vil indeholde bestemmelser, som fastlægger et maksimalt byggeri på 17.600 m² og sikrer de i skitseprojektet anslåede arkitektoniske kvaliteter. Endvidere vil der blive medtaget bestemmelser, som sikrer den åbne adgang til de grønne arealer, ligesom indretning, beplantning, belysning, bel&ae lig;gninger m.v. vil blive nærmere fastlagt i overensstemmelse med den påtænkte anvendelse som dels beboernes friarealer dels et rekreativt tilskud til kvarteret. Boligerne vil blive fastlagt som familieegnede helårsboliger. Der skal etableres parkeringspladser svarende til 1 plads pr. 100 m² etageareal. Idet det er ønskeligt i videst muligt omfang at opretholde så stort et område som muligt som grønt areal, fastlægges det, at minimum 70 % af parkeringspladserne placeres i konstruktion delvis under bebyggelsen.

Det fremtidige boligområde påregnes at få en bebyggelsesprocent på ca. 85.

Det aktuelle lokalplantillæg vil erstatte bestemmelser i lokalplan nr. 80 samt tillæg nr. 2 for så vidt angår lokalplantillæggets område.

I det forestående arbejde med forslag til kommuneplantillæg og lokalplantillæg vil det blive vurderet hvilken kommunal medvirken, der eventuelt kan komme på tale omkring de grønne arealer, herunder pladsarealet ved Frederiksborgvej. Økonomiforvaltningen optager forhandlinger om disse forhold, således at disse er afklaret samtidig med planforslagene.

Trafikstøjniveauet fra Frederiksborgvej er beregnet til 70 dB(A), og fra øvrige lokalgader er det skønnet til at ligge under 60 dB(A). Miljøkontrollen vurderer, at der er virksomheder i området, som vil kunne medføre miljømæssige gener for fremtidige boliger, institutioner og lignende i form af lugt og støj.

Lokalplanområdet er et tidligere industriområde, hvor der er erfaring for, at forurening af undergrunden kan have fundet sted. På ejendommen matr. nr. 6 ev UT, København har ligget Glud & Marstrand fra 1890´erne til 1965. Ejendommen er registreret som forurenet på vidensniveau 2.

Ved forureningsundersøgelser i 1989 og 1996 er der konstateret jordforurening med tungmetaller, opløsningsmidler og gasolie. Forureningen på grunden stammer sandsynligvis fra industri samt fra fyldmateriale. Derudover er der erfaring for, at der mange steder i København er en lettere jordforurening i overfladejorden. Denne stammer bl.a. stammer fra røg fra skorstene og udstødning fra biler. Ved nybyggeri på grunden må man regne med omkostninger til yderligere undersøgelser samt bortskaffelse af forurenet jord.

Sædvanlig høring af de berørte kommunale forvaltninger vil ske i forbindelse med udarbejdelse af forslagene til kommune- og lokalplantillæg.

1. Kort over kvarteret med angivelse af lokalplanområdet

2. Luftfoto over lokalplanområdet

3. Oversigtskort over området med angivelse af bl.a. bevaringsværdige bygninger

4. Udviklingsområder i kvarteret

5. Helhedsplan, den nye boligbebyggelse

6. Perspektiv, den nye boligbebyggelse

7. Kommuneplanrammer

Erik Jacobsen Mette Lis Andersen