Evaluering og forlængelse af forsøg i forbindelse med boliggarantibeviser og fortrydelsesret samt midtvejsevaluering af fleksible udlejningsaftaler med AKB omfattende almene boligafdelinger i Kgs. Enghave og på Nørrebro m.v.

10. Evaluering og forlængelse af forsøg i forbindelse med boliggarantibeviser og fortrydelsesret samt midtvejsevaluering af fleksible udlejningsaftaler med AKB omfattende almene boligafdelinger i Kgs. Enghave og på Nørrebro m.v.

BTU 435/2003 J.nr. 408.0002/03

Der er på grundlag af Bygge- og Teknikudvalgets beslutning i mødet den 12. september 2001 indgået aftaler med AKB om fleksibel udlejning i.h.t. almenboliglovens § 60 af boligerne i en række af boligorganisationens afdelinger beliggende i Kgs. Enghave/Valby, på Indre og Ydre Nørrebro, Østerbro og Bispebjerg omfattende i alt ca. 5.800 boliger. Bygge- og Teknikudvalget besluttede den 4. december 2002 at erstatte de hidtidige årlige indberetninger vedr. fleksibel udlejning med en "midtvejsevaluering" – for nærværende aftalers vedkommende i 3. kvartal 2003.

På grundlag af AKB's indberetninger om indflytningen i perioden 1. oktober 2001 – 30. juni 2003 omfattende 1.007 husstande er herefter med bistand fra Københavns Kommunes statistiske kontor udarbejdet den som bilag 1 vedlagte midtvejsevaluering. Midtvejsevalueringen viser, at den fleksible udlejning bidrager til en mere afbalanceret beboersammensætning både m.h.t. alder (flere unge og færre børn), herkomst (flere af dansk herkomst og med dansk statsborgerskab) og forsørgelse (færre kontanthjælpsmodtagere og førtidspensionister samt højere indkomster). Derimod har man ikke opnået den ønskede bredde i husstandstyper, idet de fleksible udlejningskriterier primært har tiltrukket enlige husstande. Det hænger imidlertid sammen med, at der i perioden hovedsageligt er udlejet små et- og torumsboliger efter de fleksible kriterier. Oplysninger om beboernes forrige bopæl viser, at kommunal anvisning og ventelisteudlejningerne m.v. retter sig mod personer, der allerede bor i kommunen, mens de fleksible udlejningskriterier i langt højere grad tiltrækker beboere fra den øvrige hovedstadregion og det øvrige land.

Det anbefales, at Bygge- og Teknikudvalget på grundlag af den gennemførte midtvejsevaluering bemyndiger Bygge- og Teknikforvaltningen til at forlænge aftalerne til 31. december 2006 for at muliggøre, at den endelige evaluering kan foregå samtidig med evalueringen af den fleksible udlejningsaftale for AKB's øvrige afdelinger.

Det tidligere By- og Boligministerium godkendte i september 2001 - efter anbefaling fra Bygge- og Teknikudvalget - to forsøg i.h.t. almenboliglovens § 144 med udstedelse af boliggarantibeviser/fortrydelsesret i henholdsvis SAB's og KSB/FB's boligafdelinger, der i Københavns kommune omfatter henholdsvis ca. 6.900 og 5.400 boliger.

SAB's erfaringer med forsøgsordningen i det første år er opsamlet i en rapport fra februar 2002, der sammen med et af forvaltningen udarbejdet notat bl.a. indeholdende en opdatering af rapportens faktuelle oplysninger frem til 30. juni 2003 er vedlagt som bilag 2. Det fremgår bl.a. heraf, at forsøget medvirker til at frigøre flere boliger - herunder også boliger til kommunens boligsociale anvisning – og at kun 9 af de i perioden udstedte 95 boliggarantibeviser er blevet indfriet. På baggrund af de positive erfaringer anbefales, at forsøget videreføres i endnu en periode på 3 år frem til 30. september 2006, som allerede godkendt af Erhvervs- og Boligstyrelsen.

Fællesadministrationen 3B har endnu ikke sat forsøget med fortrydelsesret i værk som planlagt, idet man har ønsket at foretage en samlet markedsføring i hele KSB og FB, som også har afdelinger i en række andre kommuner. Fortrydelsesretten skal kun gælde i 2 år, hvor et boliggarantibevis i SAB gælder i 5 år. Til gengæld opkræves der ikke særskilt gebyr for administration af ordningen, hvor prisen for et boliggarantibevis er 900 kr.

Det anbefales, at forsøget med fortrydelsesret i KSB og FB forlænges til den 30. september 2006 med henblik på at Bygge- og Teknikudvalget samt Erhvervs- og Boligstyrelsen kan få forelagt en samtidig evaluering af dette forsøg og forsøget med boliggarantibeviser i SAB ved periodens udløb.

Ved en lovændring i foråret 2000 indførtes nye regler om fleksibel udlejning i almenboliglovens § 60. Herefter har kommunen mulighed for at fastlægge særlige kriterier for udlejning af indtil 90 % af de ledige lejligheder i hver enkelt boligafdeling ved aftale direkte med det enkelte boligselskab. Borgerrepræsentationen bemyndigede i mødet den 24. august 2000 (BR 327 /2000) Bygge- og Teknikudvalget til at godkende fremtidige aftaler om udlejning efter særlige kriterier.

Herudover har Erhvervs- og Boligstyrelsen som hidtil mulighed for at godkende forsøg i.h.t. almenboliglovens § 144. Ansøgninger herom fremsendes gennem kommunalbestyrelsen. Borgerrepræsentationen bemyndigede den 19. marts 1998 (BR 151/98) Bygge- og Teknikudvalget til at behandle ansøgninger herom uden forelæggelse for Borgerrepræsentationen.

Bygge- og Teknikudvalget besluttede den 12. september 2001 (BTU 387/2001) at indgå fleksible udlejningsaftaler for AKB's ca. 2.900 boliger på Indre og ydre Nørrebro, Bispebjerg samt Indre Østerbro samt ca. 2.900 boliger i Kgs. Enghave og Valby. Aftalerne var i princippet en videreførelse af de i 1999 - med godkendelse fra det tidligere Bolig- og Byministerium i.h.t. almenboliglovens § 144 - iværksatte udlejningsforsøg, idet evalueringen dog gav anledning til visse mindre justeringer herunder f.s.v. angår forsøget på Nørrebro m.v. en beslutning om at øge andelen af udlejninger efter fleksible kriterier og en udvidelse af forsøget til også at omfatte afde ling Bispevænget med 662 boliger.

Aftalerne er indgået for perioden 1. oktober 2001 til 1. oktober 2005 bl.a. på vilkår, at der en gang om året udarbejdes en statusrapport over udlejningen i forsøgsperioden, og at der ved periodens udløb foretages en egentlig evaluering. Bygge- og Teknikudvalget besluttede imidlertid den 4. december 2002 (BTU 587/2002) at erstatte de hidtidige årlige indberetninger vedr. fleksibel udlejning med en "midtvejsevaluering" - for nærværende aftales vedkommende i 3. kvartal 2003.

De to fleksible udlejningsaftaler er næsten enslydende. Dog er der i Kgs. Enghave to kriterier mere: en snævrere variant af grøn anvisning, som understøtter erhvervsudviklingen i området, idet det kræves, at tilflytterne har arbejde indenfor bydelen og et fastholdelseskriterium, der tilgodeser personer, som allerede bor i området, men hvis bolig ikke modsvarer behovet, og som har eller opnår arbejdsmæssig tilknytning til området.

På grundlag af AKB's indberetninger om udlejningen i perioden 1. oktober 2001 til 30. juni 2003 er udarbejdet den som bilag 1 vedlagte midtvejsevaluering for de to fleksible udlejningsaftaler. Det fremgår heraf, at den fleksible udlejning bidrager til en mere varieret beboersammensætning både m.h.t. alder (flere unge og færre børn), herkomst (flere af dansk herkomst og med dansk statsborgerskab) og forsørgelse (færre kontanthjælpsmodtagere og førtidspensionister samt højere indkomster). Derimod har man ikke opnået den ønskede større bredde i husstandstyper, idet de fleksible udlejningskriterier primært har tiltrukket enlige husstande. Det hænger imidlertid sammen med, at der i perioden hovedsageligt er udlejet små et- og to-rumsboliger efter de fleksible kriterier. Oplysninger om beboernes forrige bopæl viser, at kommunal anvisning og ventelisteudlejningerne m.v. retter sig mod personer, der allerede bor i kommunen, mens de fleksible udlejningskriterier i langt højere grad tiltrækker beboere fra den øvrige hovedstadregion og det øvrige land.

Det foreslås, at Bygge- og Teknikudvalget på det foreliggende grundlag bemyndiger forvaltningen til at forlænge aftalerne frem til den 31. december 2006 for at muliggøre, at den endelige evaluering kan foregå samtidig med evalueringen af den udlejningsaftale, der omfatter AKB's øvrige boligafdelinger, og som er indgået for perioden 1. januar 2003 til 31. december 2006. Forlængelsen vil i givet fald komme til at fremgå af den oversigt over fleksible udlejningsaftaler, som kan ses på Plan & Arkitekturs hjemmeside.

Det tidligere By- og Boligministerium godkendte i september 2001 to forsøg med udstedelse af boliggarantibeviser/fortrydelsesret i henholdsvis SAB's og KSB/FB's boligafdelinger, som omfatter henholdsvis ca. 6.900 og 5.400 boliger. Ministeriet slog samtidig fast, at begge forsøg ligger ud over rammerne for en fleksibel udlejningsaftale, hvorfor også en evt. forlængelse af forsøgsordningerne skal godkendes af ministeriet – nu Erhvervs- og Boligstyrelsen – i.h.t. almenboliglovens § 144.

Forsøget går ud på, at enlige beboere, der ønsker at flytte i parforhold, samt pensionister og efterlønsmodtagere, der ønsker at flytte i sommerhus, tilbydes et "boliggarantibevis" som i 5 år efter fraflytningen sikrer den pågældende fortrinsret til en tilsvarende almen bolig forud for øvrige ventelister og kommunal anvisning. Hvis garantien ikke indfries indenfor 5 år vil vedkommende få tilbud om at videreføre opnoteringen på organisationens generelle venteliste med overførelse af 5 års anciennitet. Der opkræves et gebyr på 900 kr. for administration af ordningen.

KAB har i februar 2003 gennemført en midtvejsevaluering af forsøget med udstedelse af boliggarantibeviser og på grundlag heraf ført forhandlinger med Erhvervs- og Boligstyrelsen om en videreførelse af forsøget, der uden en forlængelse udløber 30. september 2003. Styrelsen har den 16. april 2003 godkendt, at forsøgsordningen forlænges til 30. september 2006. Når KAB i denne sag har valgt at søge Erhvervs- og Boligstyrelsens godkendelse før en afklaring af kommunens stillingtagen, skyldes det ifølge oplysning fra KAB, at man har haft ønske om at gøre ordningen generelt gældende i alle boligorganisationer administreret af KAB, hvilket Erhvervs- og Boligstyrelsen har godkendt den 9. maj betinget af, at der indsendes en ansøgning for hver boligorganisation og de berørte kommuner.

KAB's evalueringsrapport fra februar 2002 samt et af forvaltningen udarbejdet notat om forsøget bl.a. indeholdende en opdatering af rapportens faktuelle oplysninger er vedlagt som bilag 2. Det fremgår heraf, at forsøget medvirker til at frigøre flere boliger, som måske ellers ville stå mere eller mindre tomme i en periode, og at kun 9 af de 95 boliggarantibeviser, der er udstedt frem til den 30. juni 2003, er indfriet. I alle tilfælde har den pågældende tidligere beboer fået stillet en ny bolig til rådighed indenfor den af KAB fastsatte frist på 3 måneder – i et enkelt tilfælde dog med en enkelt dags forsinkelse.

Indfrielsen går forud for kommunens boligsociale anvisningsret. Men da en stor del af beboerne angiver, at de ikke ville være flyttet - i hvert fald ikke lige nu - uden muligheden for at erhverve et boliggarantibevis, konkluderer KAB, at forsøget samlet set har givet flere boliger også til kommunal anvisning. Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen har derfor ingen indvendinger mod, at forsøget forlænges.

På baggrund af de positive erfaringer kan forvaltningen anbefale en videreførelse af forsøget for de 28 afdelinger med ca. 6.900 boliger i yderligere en periode på 3 år frem til 30. september 2006, som godkendt af Erhvervs- og Boligstyrelsen.

Det godkendte forsøg med fortrydelsesret i KSB's og FB's boligafdelinger blev ikke sat i værk i 2001 som planlagt, idet boligorganisationen ønskede at få andre kommuner (Hvidovre, Ballerup, Herlev og Gladsaxe) med i forsøget fra start af for at kunne foretage en samtidig markedsføring i hele KSB og FB.

Fællesadministrationen 3B har i skrivelse af 2. september ansøgt om en forlængelse af forsøget.

Forsøget går ud på, at boligorganisationen og boligtageren, når boligtageren opsiger lejemålet for at afprøve et nyt parforhold, skal kunne aftale, at boligtageren skal stå først på ventelisterne til en bolig i samme område i en toårig periode.

Ønsker boligtageren at udnytte denne særlige placering på ventelisterne ("fortrydelsesretten") skal boligtageren anmode om en bolig, inden der er gået 2 år fra ophøret af boligtagerens oprindelige lejemål, (hvor SAB's boliggarantibevis gælder i 5 år, jfr. ovenfor).

Fortrydelsesretten administreres i lighed med reglerne for den interne oprykningsret. En lejer har således fortrydelsesret til en bolig i samme område, der ikke er større i bruttoetageareal end den bolig lejer en havde, da aftalen om fortrydelsesret blev indgået - uanset husstandens størrelse og sammensætning. KSB og FB opkræver - i modsætning til SAB, jfr. ovenfor - ikke gebyr for administration af ordningen.

Hensigten med forsøget er at stille flere boliger til rådighed for aktiv udlejning efter ventelisterne. Fortrydelsesretten fortrænger ikke kommunens anvisningsret.

Om en fortrydelsesret på 2 år er tilstrækkelig for at opnå den tilsigtede mobilitet på boligmarkedet, eller der er behov for en længere garantiperiode på f.eks. 5 år, som i SAB's forsøg med boliggarantibeviser vil evalueringen formentlig vise.

Det findes derfor mest hensigtsmæssigt at behandle de to forsøg i sammenhæng, hvorfor forsøgsperioden også her foreslås fastsat til 1. oktober 2003 til 30. september 2006. I Københavns Kommune omfatter forsøget i alt 42 afdelinger med ca. 5.400 boliger.

1. Notat om midtvejsevaluering af fleksible udlejningsaftaler med AKB.
2. KAB's rapport om midtvejsevaluering af Boliggarantibeviset med supplerende notat udarbejdet af Bygge- og Teknikforvaltningen.

Jens Ole Nielsen