Forslag om fælles gårdanlæg i karreen Østerdalsgade, Glommensgade, Sætersdalgade og Englandsvej
Forslag om fælles gårdanlæg i karreen Østerdalsgade, Glommensgade, Sætersdalgade og Englandsvej
Bygge- og Teknikudvalget
DAGSORDEN
for ordinært møde onsdag den 24. august 2005
Sager til beslutning
1. Forslag om fælles gårdanlæg i karreen Østerdalsgade, Glommensgade, Sætersdalgade og Englandsvej
BTU 432/2005 J.nr. 451:142.0001/05
INDSTILLING
Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget godkender,
at forvaltningen offentliggør et forslag til byfornyelsesbeslutning om etablering af et fælles gårdanlæg, der omfatter ejendommene Østerdalsgade 2-20, Glommensgade 5-9, Sætersdalgade 1-15 og Englandsvej 32, 34A-D og 36, idet forvaltningen efter indsigelsesfristens udløb vil komme med endelig indstilling om byfornyelsesbeslutning
at indsigelsesfristen fastsættes til 8 uger
RESUME
Formålet med forslaget er at forbedre karreens friarealer ved etablering af et fælles gårdanlæg, som ejerne efterfølgende skal drive og vedligeholde.
Forslaget, der er udarbejdet efter ønske fra ejer- og beboerrepræsentanter i karreen, omfatter 3 beboelsesejendomme med 466 beboere fordelt på 259 boliger, 3 garagebygninger med 20 garager, en institution samt 9 erhvervslejemål mv.
Udgifterne til anlæggets etablering skønnes at andrage 4.900.000 kr., der betales af stat og kommune med hver 50 %.
SAGSBESKRIVELSE
Baggrund
De nuværende forhold i karreen fremgår af vedlagte tegning (bilag 3).
Gårdarealerne er delvist opdelt af 3 garagebygninger med til- og frakørselsarealer, plankeværker, skure og tørrepladser.
De 3 garagebygninger – der indeholder 20 garager – er beliggende på ejendommen Glommensgade 5-7, Sætersdalgade 1-15, Englandsvej 32-34A og ejendommen Englandsgade 34B-D. Tilkørsel til garagerne sker henholdsvis via passagen i Østerdalsgade 8-14 og via porten ved Englandsvej 34D.
Af de 11 garager på ejendommen Glommensgade 5-7, Sætersdalgade 1-15 og Englandsvej 32-43A udlejes de 9 til ejendommens beboere, mens 2 garager benyttes til henstilling af containere, hvori dagrenovation fra ejendommens nedfaldsskakte opbevares samt til gårdmandens maskiner m.v.
De 9 garager på ejendommen Englandsvej 34B-D er udlejet til oplagring m.v.
Garagebygningerne er ikke registreret i Amager Bydelsatlas og vedligeholdelsesstanden af især garagerne på ejendommen Englandsvej 34B-D, er dårlig.
Garagebygningen på ejendommen Englandsvej 34B-D, der med til- og frakørselsareal beslaglægger en betydelig del af det østlige gårdrum, nedrives ifølge forslaget.
Forvaltningen har derimod ikke fundet grundlag for at nedrive garagebygningerne på ejendommen Glommensgade 5-7, Sætersdalgade 1-15 og Englandsvej 32-34A, idet deres beliggenhed i gården ikke er til hinder for at skabe tilfredsstillende friarealer i karreen. Disse garager bruges endvidere som nævnt bl.a. til opbevaring af ejendommens dagrenovationscontainere og gårdmandens materiel m.v.
Institutionen, Glommensgade 5-7, der omfatter et fritidshjem og en ungdomsklub med 150 indskrevne børn, har i en årrække ladet børn og unge, med tilknytning til institutionen, benytte gården i dagtimerne til leg. Ifølge ejeren fremgår institutionens ret til denne brug af gården ikke af institutionens lejekontrakt, men har stiltiende været accepteret af ejeren.
Den intensive brug af gården har medført et stort slid på arealerne og betydet, at der i dag er stor utilfredshed blandt beboerne over institutionens brug af gården, som man ikke ønsker skal fortsætte. Som følge heraf har ejeren meddelt lejeren af institutionen, at brug af gården må høre op. Det skal bemærkes, at der ligger en større offentlig legeplads i Sætersdalgade umiddelbart overfor institutionen, som børn og unge med tilknytning til ungdomsklubben og fritidshjemmet har mulighed for at benytte.
Gårdarealerne – der overvejende er dårligt vedligeholdt – er indrettet således, at de ikke kan betegnes som tilfredsstillende til ophold og leg.
Ifølge kommuneplanen ligger karreen i et boligområde, hvor der ved nybyggeri tillades en maksimal bebyggelsesprocent på 150 og forudsættes en friarealprocent på 40. Karreens bebyggelsesprocent er 127 og friarealprocenten 46.
Forslaget omfatter tre
5-6-etages beboelsesejendomme opført i perioden 1921-1947. Én af ejendommene er
en andelsboligforening, én er en ejerforening og én er en udlejningsejendom.
Der er 259 boliger i karreen, en institution med en ungdomsklub og fritidshjem
samt 9 erhvervslejemål mv. Det samlede gårdareal er ca. 4.900 m2.
Pr. 1. januar 2005 var der 466 beboere i karreen, heraf 69 under 15 år, 70 over 67 år, medens 327 var i gruppen 15-66 år.
Forhandlinger
Repræsentanter for karreens ejendomme har rettet henvendelse til Grønne Gårde med anmodning om, at der gennemføres en forbedring af karreens friarealer.
I anledning heraf har der været holdt møde med ejer- og beboerrepræsentanter, hvor der blev givet en orientering om reglerne om gårdanlæg mv. i henhold til Lov om byfornyelse og udvikling af byer.
Der er herefter i samarbejde med nævnte repræsentanter udarbejdet et forslag, der er tiltrådt af disse.
Efter aftale med repræsentanterne har der endvidere været holdt et beboermøde, hvor Grønne Gårde har orienteret om forslaget til byfornyelsesbeslutning.
Forslaget
De enkelte ejendommes gårdarealer foreslås indrettet som fælles gårdanlæg efter de retningslinier, der fremgår af forslaget (bilag 1).
Forslagets gennemførelse har en række væsentlige positive miljømæssige konsekvenser. Der er blandt andet indarbejdet en række byøkologiske elementer i projektet.
Der pålægges karreens ejendomme servitutter, som blandt andet omfatter bestemmelser om opretholdelse, benyttelse og den fremtidige vedligeholdelse (bilag 2).
Økonomi
Forslaget udføres i henhold til Lov om byfornyelse og udvikling af byer, og det er forudsat, at anlægsarbejderne udføres inden for de rammebeløb, som er fastsat i medfør af loven.
Anlægsarbejdet vil på sædvanlig måde blive udbudt i licitation i henhold til Økonomi- og Erhvervsministeriets regler.
Det samlede tilskud i sagen skønnes at udgøre 4.900.000 kr., der betales af stat og kommune med hver 50 %. Tilskuddet anvises af det rådighedsbeløb, Borgerrepræsentationen har afsat til gårdanlæg på budgettet for 2005 (konto 0.15.3*), samt af de forventede rådighedsbeløb på budgettet for de følgende år til samme formål.
Ejerne afholder
driftsudgifterne ved det fremtidige anlæg.
Miljøvurdering
Lov om miljøvurdering af planer og programmer
Indstillingen om fælles gårdanlæg er vurderet til ikke at medføre, at der skal foretages en miljøvurdering i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer (lov nr. 316 af 5.maj 2004).
Baggrunden herfor er, at forslagene ikke muliggør anlægsarbejder, der er optaget i lovens bilag eller projekter, der i størrelse og omfang samt i forhold til lokalområdets nuværende udformning og karakter vurderes at få væsentlig betydning herpå.
Bygge- og Teknikforvaltningens positivliste til miljøvurdering
Indstillingen er miljøvurderet, da sagstypen er omfattet af Bygge- og Teknikforvaltningens positivliste. Til sagstypen er knyttet følgende miljømål: Miljørigtig projektering, vand, varme, el, gas, affald, materialer og grønne områder.
Målsætningerne i pjecen "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri" er inddelt i 3 niveauer – minimumskrav, anbefalinger og visioner. Minimumskravene skal altid følges, anbefalingerne bør altid overvejes medens visionerne er muligheder, der kan afprøves og indstillingen er miljøvurderet på grundlag af denne emneopdeling.
Vurdering
Minimumskrav:
Minimumskravene er opfyldt for alle relevante emner.
Anbefalinger:
For affald anvendes anbefalingerne om, at ejendommene kan deltage i "Viceværtordningen for indsamling af farligt affald".
For materialer anvendes anbefalingerne om at anvende miljø- og energimærkede byggevarer, hvor det er muligt. Der vælges ikke produkter og materialer, der indeholder stoffer opført på Miljøstyrelsens "Listen over uønskede stoffer", ligesom de overfladebehandlinger, der anvendes, har hurtig og minimal afgasning. Herudover minimeres bortkørsel af overskudsjord ved genbrug.
For grønne områder anvendes anbefalingerne om at benytte genbrugsmaterialer i stedet for stabilt grus og kompostmuld på ikke befæstede arealer. Ved valg af materialer til skure, legeredskaber og lignende bruges der miljøvenlige materialer. Herudover udskiftes de øverste 50 cm af jorden i gårdanlægget med ren jord med undtagelse af det asfaltbelagte tilkørselsareal til de garagebygninger, der bevares. Endvidere følges anbefalingen om at holde friarealerne fri for parkering.
Visioner:
For grønne områder anvendes visionerne om, at driften af anlægget tilrettelægges, så det bliver muligt for beboerne selv at være med i pasningen.
Forurenet jord renses og anvises i henhold til "regulativ for anvisning af forurenet jord", således at jordforurening ikke udgør en kontaktrisiko for børn.
Fællesgårdanlægget udvikles og forudsættes plejet efter økologiske
principper. Der udarbejdes en driftsvejledning for gårdanlægget, der beskriver,
hvorledes anlægget bør plejes.
Høring
Forslaget udsendes i offentlig høring med en indsigelsesfrist på 8 uger.
BILAG VEDLAGT
Bilag 1: Forslag til fælles gårdanlæg
Bilag 2: Servitutter der tinglyses
Bilag 3: Tegning af de nuværende forhold
Ole Sperling