Dispensation fra byplan nr. 57 og Bygningsreglement 1995 til bolig- og forretningsbebyggelse på ejendommen Rosengården 3

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 24. maj 2000

4. Dispensation fra byplan nr. 57 og Bygningsreglement 1995 til bolig- og forretningsbebyggelse på ejendommen Rosengården 3

BTU 249/2000 J.nr. 0423.0003/00

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget godkender,

Fra arkitektfirmaet CUBUS I/S er modtaget et projekt til en bolig- og forretningsbebyggelse på ovennævnte ejendom. Bebyggelsen er i 4 etager samt udnyttet tagetage med butik i stueetage og kælder og med boliger i de øvrige etager. Bygningen fremstår med pudsede facader, taget er beklædt med zink og gårdfacaden er forsynet med en fremspringende karnap og altan.

Projektet er ikke i overensstemmelse med byplan nr. 57, tinglyst 24. marts 1969, med hensyn til tagmateriale og gesimshøjde. Projektet overholder endvidere ikke bygningsreglement 1995 med hensyn til bygningshøjden i forhold til naboskel og til modstående gadelinie.

En gennemførelse af projektet forudsætter, at der meddeles de fornødne dispensationer. Projektet har i perioden fra den 23. december 1999 til 14. januar 2000 været udsendt i naboorientering. Forvaltningen har i den forbindelse modtaget 16 skriftlige henvendelser i sagen. Henvendelserne er nærmere refereret og kommenteret under sagsbeskrivelsen. Indsigelserne drejer sig hovedsagelig om følgende forhold

• at bygningen er for høj
• at tagmaterialet angives som zink og ikke tegl
• at karnap-/altanudbygningen medfører skygge- og indbliksgener for nabobygningerne

På baggrund af de indkomne indsigelser skal forvaltningen anbefale dispensation på betingelse af

• at bygningens højde sænkes med 40 cm

• at der opstilles en visuel afskærmning mod naboerne på altanerne

Arkitektfirmaet CUBUS I/S har med brev af 5. oktober 1999 på vegne af Ejendomsselskabet Rosengården 3 ApS søgt om tilladelse til at opføre en bolig- og forretningsbebyggelse på ejendommen matr.nr. 114 Klædebo Kvarter, København, Rosengården 3.

Grunden har siden 1976 henligget tom efter nedrivning på grundlag af nedenfor nævnte saneringsplan.

Den 24. april 1992, blev der givet byggetilladelse til et projekt, som i princippet var udformet som det nu foreliggende. Dette projekt blev imidlertid ikke gennemført.

Det nu foreliggende byggeprojekt omfatter en 4 etages bygning med udnyttet tagetage samt kælder under bygning og en del af gården. Stueetagen og en del af kælderen indrettes til butik, mens de øvrige etager indrettes med 4 lejligheder hver på ca. 100 m² med elevator og niveaufri adgang fra gade og gård. I kælderen indrettes tillige depotrum for butikken og boligerne. Adgang til depotrummene sker dels gennem butikken dels gennem en åben trappe i gården.

Bygningen vil fremtræde med pudsede facader og med saddeltag beklædt med zink. Alle lejligheder har fremspringende karnap mod gårdsiden med altan, der udføres i malede stålprofiler. Vinduer og døre er udført i aluminiumsprofiler.

Bygningen tilpasser sig med hensyn til gesimshøjde og husdybde Rosengården 5. Med hensyn til den anden naboejendom, Peder Hvitfeldts Stræde 17, vil gesimshøjden og tagryggen ligge henholdsvis 1,3 m og 2,3 m højere. Det medfører, at en skorsten, som står i skellet, skal mures højere. Dette spring vil være synligt fra Kultorvet. Derudover vil bygningen være 1,25 m bredere end nr. 17, som er usædvanlig smal sammenlignet med gennemsnitshusdybden for karréen (ca. 10 m). Det fremspring, som opstår på gårdsiden er gjort skrå for at mindske skyggevirkningen og forbedre udsynet.

Ejendommen er omfattet af byplan nr. 57, tinglyst 24. marts 1969. Ejendommen er heri fastlagt til boliger. Det bestemmes bl.a., at bygningshøjden, hvilket i relation til byplanen skal forstås som gesimshøjden, ikke må overstige 13 m (§ 4), og at tage skal beklædes med teglsten (§ 6).

Ejendommen er desuden omfattet af lokalplan nr. 163 "Fiolstræde/Rosengården", tinglyst 26. oktober 1990, der fastlægger rammer for anvendelsen af stue og høj kælder. Dette sker dels ved at fastlægge disse arealer til publikumsorienterede serviceerhverv, såsom butikker, restauranter o.lign., dels at hindre, at nævnte etager bruges til liberale erhverv, såsom pengeinstitutter, advokat- og ejendomsmæglervirksomhed, forsikringskontorer, kliniker o.lign. Endvidere indeholder lokalplanen bestemmelser om udformning af facaderne, herunder krav om, at materialer, udformning, farve og øvrig ydre fremtræden efter magistratens (nu Bygge- og Teknikudvalgets) skøn skal være samstemmende med omgivelserne og områdets karakter.

Herudover er karreen omfattet af saneringsplan "Rosengården", vedtaget af Borgerrepræsentationen i mødet den 24. marts 1976 (BF. 1975-76, side 1294-1304 og 1445-47) og tinglyst den 13. januar 1977.

Byggeprojektet afviger fra byplan nr. 57 med hensyn til følgende forhold:

• bygningshøjden, der i relation til byplanen er gesimshøjden, i projektet er angivet til 13,8 m, hvilket er en afvigelse på 0,8 m i forhold til byplanens § 4
• I projektet er taget foreslået beklædt med zink, hvor det i byplanens § 6 er bestemt, at tage skal beklædes med teglsten

Af kapitel 3.3., stk. 1c, om højde og afstand til naboskel og sti, og kapitel 3.2., stk. 1c, om højde og afstand i forhold til vej, fremgår, at ingen del af bebyggelsen må være højere end 3 m + 0,8 x afstanden til naboskel og sti, samt 0,8 x afstanden til modstående vejlinie.

Byggeprojektet afviger fra Bygningsreglement 1995 med hensyn til følgende forhold:

• Karnap-/altanudbygningen mod gården overholder ikke højde og afstand i forhold til naboejendommene. Højden er, når det gælder karnap-/altanudbygningen, overskredet med ca. 10 m mod Peder Hvitfeldts Stræde 17 og ca. 10,2 m mod Rosengården 5
• Tagryggen overholder ikke højde i forhold til modstående vejlinie. Højden er overskredet med ca. 6,6 m.

Plandirektoratet har i perioden 23. december 1999 til 14. januar 2000 foretaget den i henhold til Planlovens § 20 forudgående naboorientering, jf. den som bilag 2 fremlagte skrivelse med tegningsbilag. Der er i den anledning inden tidsfristens udløb modtaget 16 henvendelser. En oversigt over henvendelserne, der nærmere omtales nedenfor, er vedlagt som bilag A.

1. Skrivelse af 30. december 1999 fra Dansk Santalmissions Genbrugsbutik, Rosengården 5, 1174 København K, ved informationschef Alan Bäck

Alan Bäck anfører, at projektet er godt og bør få de nødvendige dispensationer, men at man hellere så en tagbeklædning af tegl, samt at man finder de "omvendte dannebrogsvinduer" af aluminium "misklædende". Man havde foretrukket almindelige dannebrogsvinduer af træ, idet de ville passe bedre ind i gadebilledet.

 

2. Skrivelse af 13. januar 2000 fra Karen Henriksen, Rosengården 5, 1174 København K

Karen Henriksen frygter, at altanerne kan give indbliksgener og at brandsikkerheden ikke er tilstrækkelig, hvis der ikke etableres en brandvej gennem bygningen. Hun protesterer mod, at kælderen etableres i gårdens fællesareal, og at der anvendes zink i stedet for tegl som tagbeklædning. Endvidere føler hun sig ikke tryg ved tegningsmaterialets pålidelighed, idet hun konstaterer, at tegningen af hendes eget hus ikke stemmer overens med virkeligheden.

 

 

3. Skrivelse af 13. januar 2000 fra Helle Brabrand og Niels Bindslev, Fiolstræde 28, 4. tv, 1171 København K

Helle Brabrand og Niels Bindslev tilslutter sig de kritikpunkter, der er fremkommet fra Andelsboligforeningen Rosengården 5-7, jf. henvendelse nr. 12. Det præciseres, at nybyggeriets gårdfacade skal flugte med henholdsvis Rosengården 5 og Peder Hvitfeldts Stræde 17 og være uden karnapper og altaner af hensyn til lysforholdene. De mener, at den planlagte kælder under gården med udgang i gården er uacceptabel.

 

4. Skrivelse af 10. januar 2000 fra Furi Appel og Gunnar N. Nisker, Peder Hvitfeldts Stræde 17, 1173 København K

Furi Appel og Gunnar Nisker mener, at bygningens højde vil medføre, at deres bygning kommer til at ligge i skygge. Det betyder ligeledes, at en af ejendommens skorstene skal forlænges på en måde, så den bliver overdimensioneret. De klager over, at karnappen kommer til at tage det lys, de vandt ved nedrivningen af en sidebygning i Rosengården 3. Derudover protesteres der over, at man vil tillade zink i stedet for tegltag, og at man vil grave beskyttelsesrum ned i gården, som man i øvrigt agter at bruge til andet formål.

 

5. Skrivelse af 12. januar 2000 fra Per Belling og Tina Montalbano, Rosengården 6, 3. sal, 1174 København K

Per Belling og Tina Montalbano mener, at tagmaterialet er helt uacceptabelt. De frygter, at Peder Hvitfeldts Stræde 17 bliver et vedhæng til nybyggeriet. Derfor bør man overholde bygningsreglementet. Der vil således opnås en balance i husrækken, og nybyggeriet bliver ikke højere end Peder Hvitfeldts Stræde 17.

 

6. Skrivelse af 13. januar 2000 fra Henrik Broe Olesen, Rosengården 6, 2. sal, 1174 København K

Henrik Broe Olesen mener, at det er forkert og uharmonisk at tillade en bygningshøjde, der bryder både byplan og bygningsreglement i ånd og bogstav. Højden bør rette sig efter Peder Hvitfeldts Stræde 17.

 

7. Skrivelse af 13. januar 2000 fra Mette Stockmarr og Hans Vejleskov, Rosengården 6, 1. sal, 1174 København K

Mette Stockmarr og Hans Vejleskov mener, at en tilladelse til en overskridelse af bygningshøjden vil være krænkende for retsbevidstheden. Den store gavl, der dannes mod Kultorvet, vil være ude af proportioner. De mener i øvrigt ikke, at man bør tillade zinktag i middelalderbyen. Endelig finder de ikke, at man bør tillade butik i en høj stue i en gade, som i øvrigt er præget af kælderbutikker.

 

8. Skrivelse af 13. januar 2000 fra Sonja Quistgaard, Rosengården 6, 1174 København K

Sonja Quistgård, som driver en butik på ovenstående adresse, vil gerne sikre sig, at trafikken under byggeperioden bliver afviklet uden fare for især de små børn, hvis forældre er hendes kunder. Derfor bør der ikke gives tilladelse til opstilling af skurvogne i gaden.

 

9. Skrivelse af 13. januar 2000 fra Ejerforeningen Rosengården 6 ved formand Sonja Quistgård, Rosengården 6, 1174 København K

Ejerforeningen protesterer mod den store overskridelse (6,6 m) af den tilladte bygningshøjde, som de mener vil tage meget lys fra deres ejendom. De protesterer mod tagmaterialet, som de mener, bør være tegl, og mod facaden, hvor der er butik udover den høje kælderetage. Man ønsker gerne grunden bebygget, men det må ske under hensyntagen til, at byplanen og bygningsreglementet overholdes i bogstav og ånd.

 

10. Faxskrivelse af 13. januar 2000 fra Ejerforeningen Fiolstræde 28 og 28 A ved formand Michael Skovgaard Hansen, Fiolstræde 28, 4. th, 1171 København K

Ejerforeningen er tilfreds med, at det grimme hul i karreen lukkes, men finder, at tagbeklædningen er forkert, når resten af karreens tage er af tegl eller skifer. Man finder det også uforståeligt, at arkitekterne foreslår zink, da disse tidligere har præsenteret gårdlavet for et forslag med tegl som tagmateriale, som blev rost og godkendt. Endvidere finder man balkonerne tunge og bastante og ligeså fremmede for miljøet som zinktaget. Endelig synes foreningen ikke, det er rigtigt at bruge fællesarealet til kældernedgange og udluftning.

 

11. Skrivelse af 13. januar 2000 fra beboerne i ejendommen Rosengården 4 ved Søren Steen Johansen, Rosengården 4, 1174 København K

Søren S. Johansen anfører, at det er muligt at bygge et hus, der kan overholde bestemmelserne i bygningsreglementet og samtidig harmonere med den eksisterende bebyggelse. Valget af zinktag karakteriseres som et tilfældigt modelune i stil med skifertaget på Rosengården 4, der angives som et åbent sår i husrækkens tegltage.

 

12. Skrivelse af 7. januar 2000 fra Andelsboligforeningen, Rosengården 5-7 ved Bodil Rørbech, Rosengården 7, 2 th., 1174 København K

Andelsboligforeningen protesterer over den overudnyttelse af grunden, som en kælder ud i gården medfører. Nedgangen til kælderen bør ske fra gennemgangen og ikke fra det fælles gårdrum. Bygningens skarn bør, som det gælder for de øvrige ejendomme i karreen, opbevares i gården og ikke i bygningen. Med hensyn til tagmaterialet mener foreningen, at bygningen bør beklædes med tegl, da det er det karakteristiske tagmateriale for Indre By. Foreningen kan ikke acceptere fremspringende karnapper eller en gårdfacade, der ikke flugter med nabohusene, bl.a. på grund af indbliksgener for foreningens ejendom. Endelig klages over bygningshøjden, der på uskøn måde "vælter" nabohuset med en gavl og en overdimensioneret skorsten, der bliver synlig fra store dele af Kultorvet.

13. Skrivelse af 13. januar 2000 fra Flemming de Lorenzi, Rosengården 5, 1174 København K

Flemming de Lorenzi glæder sig til, at hullet i karreen lukkes, men mener at arkitektfirmaet i en tidligere orientering lovede beboerne tegltag. Tagkip og -fod bør trækkes ned, så der skabes harmoni mellem Rosengården 5 og Peder Hvitfeldts Stræde 17. Karnappen gør gårdfacaden urolig og uharmonisk. Nedgangen til kælderen bør ske langs facaden eller inde i bygningen, så den ikke skæmmer gårdanlægget. Affald kan opbevares i de dertil indrettede skure. Han savner oplysninger om facadefarver og ønsker foretræde for udvalget inden den endelige politiske beslutning tages.

 

14. Skrivelse af 30. december 1999 fra Torben Smith, Rosengården 8, 3. sal, 1174 København K

Torben Smith protesterer kraftigt mod en afvigelse fra bygningsreglementets tilladte bygningshøjde med 6,6 m.

 

15. Skrivelse af 10. januar 2000 fra Hanna Horwitz og Peter Tommerup, Rosengården 5, 3. sal, 1174 København K

Indsigerne mener, at gårdfacaden vil udgøre et fremmedlegeme i gården. Altaner og karnapper vil medføre uacceptable indbliksgener. De henviser til Fiolstræde 34-36, hvor man har skabt en facade med franske altaner, hvor "det enkelte hus ikke trænger sig på, men hvor bygningerne tilsammen danner smukt inddelte neutrale vægge", som de citerer fra arkitekt Steen Eiler Rasmussens oprindelige skitseforslag fra 1971.

 

16. Skrivelse af 10. januar 2000 fra Else Magnussen, Rosengården 8, 1 sal, 1174 København K

Else Magnussen mener, at et nyt hus ikke må være højere end det, der oprindeligt stod på grunden, idet det vil tage alt lys fra gaden, Rosengården. Zinktaget vil ødelægge helheden i kvarteret og bør være af tegl.

1. Man ønsker tegltag i stedet for det foreslåede zinktag
2. Der protesteres mod bygningens højde
3. Der protesteres mod, at karnappen og altanerne på gårdsiden kan give skygge- og indbliksgener for naboejendommene
4. Der protesteres mod, at der etableres kælder i gårdarealet med tilhørende nedgang hertil placeret i gården
5. Der klages over, at der etableres butik i stueetagen
6. En enkelt indsiger synes ikke, at vinduerne skal udformes som "omvendte dannebrogsvinduer"

Herudover omtales en række forhold, herunder affaldshåndtering, sikringsrum, adgangsforhold for brandvæsenet samt byggepladsindretning, som ligger indenfor gældende byggelovsmæssige bestemmelser. Derfor vil disse forhold blive vurderet i forbindelse med byggesagsbehandlingen.

Indledningsvis skal bemærkes, at det foreliggende projekt efter forvaltningens opfattelse rummer en række arkitektoniske kvaliteter og er udformet i et nutidigt og moderne formsprog, som tager udgangspunkt i og respekterer de bevaringsværdige træk, som præger de tilstødende klassicistiske facadestrækninger. Projektet er formet som et muret hus med 45 graders tag og med et facadeskema, som minder om de omkringliggende huse. Derudover er der kviste, høj stueetage og en pudset facade. De store vinduer med lav brystningshøjde, karnappen og altanerne er moderne elementer og en klar boligmæssig kvalitet, der dog er fint tilpasset den omkringliggende bebyggelse.

Udformningen af gadefacaden ses herudover at opfylde intentionerne og bestemmelserne i ovennævnte lokalplan nr. 163.

Alt i alt finder forvaltningen, at projektet vil betyde et meget ønskeligt og værdifuldt bidrag til færdiggørelsen af denne facadestrækning i Rosengården.

Vedrørende de ovennævnte konkrete indsigelser mod projektet skal bemærkes følgende:

I næsten samtlige henvendelser går man ind for, at tagmaterialet bør være tegl frem for zink.

I den anledning har man forelagt spørgsmålet for det projekterende arkitektfirma CUBUS I/S. Fra arkitektfirmaet er modtaget den som bilag B vedlagte arkitektoniske redegørelse af 27. januar 2000. Det fremgår heraf bl.a. vedrørende tagmaterialet, at zinken opdeles i baner med markerede false, der vil give tagfladerne en karakterfuld takt og rytme, samt at zinken efter kort tid (omkring 1 år) vil antage en dæmpet og mat bly-grå farve, som harmonerer fint med byens øvrige tagmaterialer og tagfarver, men som også klart vil beskrive bygningens tidsmæssige tilhørsforhold.

Forvaltningen er enig med indsigerne i, at tegl er det dominerende tagmateriale i Indre By.

Man finder dog, at arkitektfirmaets ovennævnte redegørelse beskriver den arkitektoniske helhed for projektet, hvori bl.a. det valgte tagmateriale indgår. Beskrivelsen og projektet opfylder på overbevisende måde de intentioner for nybyggeri i de historiske byområder, som bl.a. er kommet til udtryk i forbindelse med vedtagelsen af "10 lokalplaner i Indre By".

Det foreslås derfor, at der dispenseres fra byplanens § 6 (kravet om tegltag), således at projektet med det ønskede tagmateriale i zink kan gennemføres.

En del indsigere finder, at nybyggeriets gesimshøjde og bygningshøjde er for stor i forhold til de to nabobygninger Rosengården 5 og Peder Hvitfeldts Stræde 17. Gesimshøjden på de to ejendomme er henholdsvis 13,8 m og 12,5 m, og bygningshøjden er tilsvarende 20 m og 17,3 m, idet den lave bygningshøjde på ejendommen Peder Hvitfeldts Stræde er betinget af den smalle husdybde.

Forvaltningen har med arkitektfirmaet drøftet mulighederne for at sænke nybyggeriets højde. Det vil være muligt at foretage en bearbejdning af forslaget, uden at projektets hovedtræk ændres, herunder facadeudtrykket, på en sådan måde, at gesimshøjden sænkes med ca. 40 cm til 13,4 m og bygningshøjden tilsvarende til ca. 19,2 m. Derved vil nybyggeriets gesims ligge ca. 40 cm under gesimsen på Rosengården 5 og ca. 90 cm over gesimsen på ejendommen Peder Hvitfeldts Stræde 17. Tilsvarende vil tagryggen ligge ca. 80 cm lavere og 190 cm højere end de nævnte nabobygninger.

Det foreslås, at der dispenseres fra Byplanens § 4 (maksimal gesimshøjde på 13 m) til en gesimshøjde på ca. 13,4 m og fra bygningsreglement 1995 kapitel 3.2, stk. 1 c, til en bygningshøjde på ca. 19,2 m.

Det påpeges, at bygningens fremspring på gårdsiden i forhold til nabobygningen Peder Hvitfeldts Stræde 17 og karnappen samlet vil give skyggegener i forhold til denne ejendom. Nybyggeriets gårdfacade vender imidlertid mod syd, hvorved skyggevirkninger i forhold til naboejendommen kun vil forekomme sidst på dagen. Ud fra beregninger over skyggeforholdene kan det konstateres, at skygge på naboejendommens vinduer fra bygningsfremspringet vil i sommerhalvåret opstå i tiden efter kl. ca. 15,30. Efterhånden vil også skygge fra karnappen påvirke naboejendommen, og efter kl. ca. 18 vil gårdfacaderne på alle ejendommene langs Rosengården ligge i selvskygge. I vinterhalvåret er solen enten gået ned eller står så lavt på de nævnte tidspunkter, at hele karreen stort set ligger i skygge. Der er således kun tale om begrænsede tidsrum, hvor naboejendommen vil være direkte påvirket af skyggegener fra nybyggeriet.

Naboerne i Rosengården 5 protesterer mod den foreslåede altanløsning, som hævdes at ville give indbliksgener. Altanerne er en moderne bekvemmelighed, som må betragtes som et stort gode for boligerne. For at afbøde eventuelle indbliksgener skal det dog foreslås, at dispensationen fra bygningsreglementet meddeles på betingelse af, at altanerne forsynes med en matteret glasafskærmning på størstedelen af den side, der vender mod ejendommen Rosengården 5, således at indliksgener begrænses.

Ifølge bygningsreglementet medregnes den del af kælderen, hvor det omgivende terræn ligger mindre end 1,25 m under loftet i kælderen, ikke til etagearealet. Den projekterede kælder ligger helt under gårdens terræn, og det eneste synlige i gården bliver en trappe, der ligger omkranset af hæk. Trappen og hækken vil medvirke til en "blød" opdeling af gårdarealet og vil skabe et intimt rum tæt ved bygningen med visuel forbindelse til fællesarealet. Lignende indretning ses adskillige steder i karreens gård.

Vedrørende etablering af butik i stueetagen er dette, som det fremgår af ovenstående, et krav i den gældende lokalplan nr. 163.

Vedrørende udformningen af vinduerne er forvaltningen enig med det i arkitektfirmaets ovennævnte brev af 27. januar 2000 anførte, at vinduerne med deres forholdsvis store størrelse betyder gode lysforhold i boligerne og giver bygningen et åbent og imødekommende udtryk. De malede metalvinduesprofiler, det faste glas forneden og oplukkelige rammer foroven betyder både en god funktionel løsning og medfører en proportioneringsmæssig balance i et nutidigt formsprog, som passer til de historiske nabobygningers vinduer og facaderytmer.

A Oversigt over henvendelser

B Brev af 27. januar 2000 fra arkitektfirmaet CUBUS I/S

1 Byggeandragende af 5. oktober 1999 fra CUBUS Arkitektfirma I/S

2 Naboorientering med tegningsbilag

3 Modtagne henvendelser

4 Opstalt af facaderækken i Rosengården før nedrivningen af Rosengården 3

Knud E. Rasmussen Ole Sperling