Redegørelse for igangsættelse af forslag til lokalplan "Enghave station"

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 24. april 2002

26. Redegørelse for igangsættelse af forslag til lokalplan "Enghave station"

BTU 170/2002 J.nr. 611:252.0001/02

Bygge- og Teknikforvaltningen fremsender nærværende redegørelse til Bygge- og Teknikudvalgets drøftelse med henblik på udarbejdelse af forslag til lokalplan "Enghave Station".

Kommunens ejendomme matr.nr. 1498 og 1530 Udenbys Vester Kvarter, København, Sønder Boulevard 133/Enghavevej 76 ønskes afhændet efter offentligt udbud. Ejendommene er i dag udlejet til Poul Refstrup Automobiler A/S og Kuwait Petroleum. Poul Refstrup Automobiler A/S har flere gange forespurgt Økonomiforvaltningen om muligheden for at erhverve disse ejendomme.

Lokalplanområdet ligger i bydelen Vesterbro mellem jernbanens terræn, Enghave Station, Sønder Boulevard og Enghavevej.

Arkitekt Kasper Danielsen har på vegne af Poul Refstrup udarbejdet et skitseforslag til nybyggeri indeholdende kontorlokaler og servicestation. Bebyggelsen forslås opført i vejlinierne mod Enghavevej og Sønder Boulevard i 5 etager og med et etageareal på ca. 4.000 m². Forvaltningen finder, at den byarkitektoniske placering er væsentlig, og der forudsættes en viderebearbejdning af projektet, således at den danner en let opfattelig byarkitektonisk "portal" til Vesterbro i samspil med de andre hjørnebebyggelser. I den forbindelse bemærkes, at Økonomiforvaltningen er indstillet på at stille krav om indsendelse af skitseprojekt i forbindelse med afgivelse af tilbud om køb af ejendommene, således at der ikke alene vurderes på pris, men også på arkitektonisk kvalitet. Det er hensigten at udbuddet sker, når lokalplanforslaget er udsendt i høring.

I det videre lokalplanarbejde vil der blive taget stilling til den nærmere udformning af bebyggelsen, herunder materialevalg og udformning af facader, disponering af de ubebyggede arealer og miljøforhold m.m. Desuden vil Banestyrelsen og HUR blive hørt om eventuelle synspunkter/ønsker i forhold til Enghave Station og busbetjening.

Kommunens ejendomme matr.nr. 1498 og 1530 Udenbys Vester Kvarter, København, Sønder Boulevard 133/Enghavevej 76 ønskes afhændet efter offentligt udbud. Ejendommene er i dag udlejet til Poul Refstrup Automobiler A/S og Kuwait Petroleum.

Poul Refstrup har i 1988 indgået lejemål for en del af ejendommene omfattende et 179 m² stort areal med henblik på henstilling af biler. Lejemålet kan opsiges med 3 måneders varsel.

Den øvrige del af ejendommene er udlejet til Kuwait Petroleum A/S i 1979. I den oprindelige lejeaftale var lejemålet opsigeligt med 3 måneders varsel, men med en påtegning fra 1999 er lejemålet gjort uopsigeligt indtil den 31. marts 2004. Arealet er udlejet til benzintankanlæg med servicestation, garageanlæg, automobilforhandler og –værksted. Alle bygninger og øvrige anlæg tilhørere lejeren, og ved lejemålets ophør skal arealet afleveres rent og ryddeliggjort, udgravet for bygningsfundamenter, tanke, befæstelser m.v. og atter opfyldt i terrænhøjde med naturligt fyld. Kuwait Petroleum A/S har udlejet dele af bygningerne til Poul Refstrup Automobiler A/S på almindelige lejevilkår.

Poul Refstrup Automobiler A/S har flere gange forespurgt Økonomiforvaltningen om muligheden for at erhverve disse ejendomme med henblik på en bedre udnyttelse, og har i den forbindelse anmodet arkitekt Kasper Danielsen om at udarbejde et skitseforslag til nybyggeri indeholdende kontorlokaler og servicestation.

Miljøkontrollen har i samarbejde med DGE A/S udarbejdet en miljøundersøgelse på ejendommen. Undersøgelsen har påvist afgrænsede jord- og grundvandsforureninger med olieprodukter, der stammer fra aktiviteter og underjordiske installationer. Hovedparten af olieforureningen er fundet i større dybde end 3 m. Endvidere er der generelt i overjorden (fyldjorden) konstateret forhøjede PAH-forbindelser og tungmetaller. Miljøkontrollen vurderer, at det vil være nødvendigt at fjerne en del af forureningen. Endvidere er det nødvendigt, med henblik på at eliminere indeklimarisikoen, at fjerne terrænnære olieforureninger.

Miljøkontrollen har endvidere oplyst, at ejendommenes nuværende anvendelse er klassificeret som tilhørende forureningsklasse 4 - 5 med deraf afledt afstandskrav til boliger og lignende på 100 - 150 m.

Gennemførelsen af nybyggeri forudsætter udarbejdelse af en lokalplan. Da der ikke forvaltningen bekendt påtænkes ændringer i de umiddelbart tilstødende områder, foreslås lokalplanområdet begrænset til de aktuelle ejendomme. I forbindelse med den interne høring vil Banestyrelsen som ejer af den tilgrænsende Enghave Station og baneterrænet samt HUR dog blive anmodet om en udtalelse, og det kan ikke udelukkes, at synspunkter herfra vil indebære, at området udvides til at omfatte stationen.

Lokalplanområdet ligger i bydelen Vesterbro mellem jernbanens terræn, Enghave Station, Sønder Boulevard og Enghavevej, jf. bilag 1 og 2.

De to ejendomme, der har et samlet grundareal på knap 3.600 m², hvoraf 123 m² er udlagt til vej (matr.nr. 1530 ibid.), anvendes i dag dels til servicestation, dels til bilforretning og værksted. Bebyggelsen er i én etage, og det samlede etageareal er ca. 1.600 m² inklusive et ca. 300 m² stort skærmtag i tilknytning til servicestationen. Mindste afstand til den nærmeste beboelse er ca. 25 m.

Ejendommen har en markant byarkitektonisk placering, men fremtræder med den nuværende bebyggelse og med det nuværende anlæg af Sønder Boulevard mindre attraktivt. Nabobebyggelsen består af Enghave Station med venteværelse og kiosk samt nogle mindre bygninger indeholdende café og butik.

Området er opstået ved opfyldning i forbindelse med jernbaneanlæggets flytning fra et tracé i Sønder Boulevard til det nuværende tracé syd for Ingerslevsgade omkring århundredeskiftet. Det ligger på grænsen mellem den tætte bebyggelse i brokvarteret afgrænset af Ingerslevsgade og de mere åbne arealer mod syd med transportanlæg, tekniske anlæg og industriarealer.

Sønder Boulevard er ud for ejendommen anlagt som offentlig vej i knap 38 m´s bredde med en bred beplantet midterrabat. På grund af elmesygen er de tidligere eksisterende markante træer blevet fældet. Boulevarden er et af Vesterbros mest markante gaderum med en homogen bebyggelse på en stor del af strækningen. På strækningen fra Enghavevej til Vesterfælledvej afgrænses boulevarden mod nord af 5 etagers boligkarreer og Enghave Kirke og mod syd af førnævnte lave bebyggelse med servicestation, Enghave Station m.m. Mod vest ender Boulevarden ved Vesterfælledvej/Carlsberg.

Kvarteret består overvejende af boliger, daginstitutioner, plejehjem, svømmehal samt enkelte serviceerhverv. Vest for ligger Carlsbergs industrianlæg. I bydelen ligger der, foruden servicestationen på Enghavevej, 2 servicestationer på Vasbygade. Den nærmeste ligger på Sydhavns Plads i bydelen Kongens Enghave i en afstand af ca. 1.200 m. Servicestationer i denne del af byen fremgår af bilag 5.

Enghave Station med tilknyttede busstoppesteder gør beliggenheden særdeles god i forhold til kollektiv trafik.

Enghavevej er trafikalt belastet med mellem 18.000 og 20.000 køretøjer i døgnet, hvilket medfører et støjniveau på mellem 69 og 70 dB(A). Døgntrafikken på Sønder Boulevard er begrænset til ca. 3.200 køretøjer og med et støjniveau på 58 dB(A).

Arkitektfirmaet Kasper Danielsen har på vegne af Poul Refstrup Automobiler A/S udarbejdet en idéskitse for en udnyttelse af ejendommene matr.nr. 1498 og 1530 Udenbys Vester Kvarter, København til kontorerhverv og servicestation, jf. bilag 3 og 4.

Med udgangspunkt i kommuneplanens rammer for lokalplanlægning og Vesterbros karakteristiske karréstruktur, foreslås hjørnet Sønder Boulevard/Enghavevej bebygget med en bebyggelse i 5 etager i vejlinierne og med et samlet etageareal på ca. 4.000 m², hvilket svarer til en bebyggelsesprocent på 110.

Stueetagen mod Enghavevej samt et overdækket areal mod gårdsiden tænkes anvendt til servicestation med ind- og udkørsel fra/til Enghavevej. Stuetagen fremstår som et åbent rum, hvor funktioner som butik, vaskehal og benzinstandere placeres. Den øvrige bebyggelse danner en lukket facade mod Sønder Boulevard, mens den mod Enghavevej "svæver" over den åbne stuetage. Bebyggelsen fremtræder med en glasfacade og adskiller sig herved fra den mere tunge materialeanvendelse i form af tegl i kvarteret.

De ubebyggede arealer foreslås anvendt til parkering og friareal. Der etableres 43 parkeringspladser på terræn placeret på den vestlige del af arealet mod Sønder Boulevard. Friarealet udgør 2.100 m², hvoraf ca. 600 m² etableres på et hævet gårdareal.

Som det fremgår af beskrivelsen af kvarteret, er det præget af en række karakteristiske træk: En klar afgrænsning af den tætte bymæssige bebyggelse mod det åbne baneareal, karrébebyggelse i 5 etager og overvejende brug af tegl.

Den markante byarkitektoniske beliggenhed ved en af indfaldsvejene til Vesterbro fordrer et byggeri med en høj arkitektonisk kvalitet.

Den fremlagte idéskitse, der koncentrerer bebyggelsen mod hjørnet af Enghavevej og Sønder Boulevard, bygger videre på træk fra karréstrukturen og indordner sig i det gældende bebyggelsesmønster. Forvaltningen finder, at den byarkitektoniske placering er så interessant, at ny bebyggelse bør være markant og danne en let opfattelig byarkitektonisk "portal" til Vesterbro i samspil med de andre hjørnebebyggelser. Med henblik på at belyse mulighederne for at bebygge arealet med en bebyggelse af høj arkitektonisk kvalitet og stedets iboende kvaliteter bør der i forbindelse med salget ske en arkitektonisk vurdering. I den forbindelse bemærkes, at Økonomiforvaltningen er indstillet på at stille krav om indsendelse af skitseprojekt i forbindelse med afgivelse af tilbud om køb af ejendommene, således at der ikke alene vurderes på pris, men også på arkitektonisk kvalitet. Det er hensigten at udbuddet sker, når lokalplanforslaget er udsendt i høring.

I det videre lokalplanarbejde vil der blive taget stilling til den konkrete udformning af bebyggelsen, herunder materialevalg og udformning af facaden, disponering af de ubebyggede arealer og miljøforhold m.m.

Forvaltningen er umiddelbart enig i, at der bør muliggøres en servicestation på arealet, idet der ikke er alternative muligheder inden for en afstand af ca. 1.200 m, jf. de på bilag 5 indtegnede eksisterende servicestationer i denne del af byen.

Forvaltningen kan dog ikke anbefale, at der etableres en servicestation med ind- og udkørsel fra/til Enghavevej, idet Enghavevej som nævnt er stærkt trafikalt belastet, og overkørsler vil være i konflikt med den eksisterende busholdeplads og fodgængerovergangen ved Ingerslevsgade. Hvis der skal muliggøres en servicestation skal, den derfor placeres med ind- og udkørsel fra/til Sønder Boulevard.

De to ejendomme, der danner en "karré" med umiddelbart naboskab til jernbanens terræn og Enghave Station, er i Kommuneplan 2001 bl.a. på grund af stationsnærheden fastlagt til serviceerhverv (S1-område). Der må opføres eller indrettes bebyggelse til serviceerhverv, såsom administration, liberale erhverv, butikker, hoteller og erhvervs- og fritidsundervisning, grundskoleundervisning samt håndværk og andre virksomheder, der naturligt kan indpasses i området. Butikker tillades i overensstemmelse med de særlige retningslinier herfor. Der kan endvidere indrettes kollektive anlæg og institutioner, samt andre sociale, uddannelsesmæssige, kulturelle og miljømæssige servicefunktioner, der er forenelige med anvendelsen til serviceerhverv. Der må normalt kun udøves virksomhed til og med forureningsklasse 2 (ubetydelig forurening med vejledende afstandskrav på 20 m til boliger og lignende). La ngs stærkt trafikerede gader og i områder, der grænser op til andre erhvervsområder, kan der på nærmere vilkår tillades virksomhed til og med forureningsklasse 3 (uvæsentlig forurening med vejledende afstandskrav på 50 m til boliger og lignende). Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 110, der må bygges i højst 5 etager eksklusive tagetage, og friarealet skal være af størrelsesordenen 15 pct. af erhvervsetagearealet.

De aktuelle ejendomme indgår i et fastlagt lokalt centerområde ved Enghave Station, inden for hvilket det gælder, at det samlede bruttoareal til butiksformål må øges med 1.000 m², og at bruttoarealet i de enkelte dagligvare- og udvalgsvarebutikker ikke må overstige henholdsvis 1.000 m² og 500 m².

På baggrund af ovenstående forslås lokalplanforslaget udarbejdet efter følgende retningslinier:

Området fastlægges til serviceerhverv, såsom administration, liberale erhverv, butikker, restauranter, hoteller, og andre virksomheder, der naturligt kan indpasses i området, herunder servicestation. Der vil blive fastlagt bestemmelser for det maksimale butiksetageareal

Den maksimale bebyggelsesprocent fastsættes til 110, og der fastlægges en principiel bebyggelsesplan, der koncentrerer bebyggelsen mod Enghavevej og Sønder Boulevard. Der kan maksimalt bygges i 5 etager samt udnyttet tagetage. For at befordre en høj arkitektonisk standard skal det i det efterfølgende lokalplanarbejde belyses, om der skal fastlægges bestemmelser om variation i højde og dybde samt tagudformning, der kan bidrage til en markant bebyggelse.

Med hensyn til bebyggelsens ydre fremtræden vil der blive fastlagt bestemmelser om materialer og facadeudformning.

Friarealprocenten skal være af størrelsesordenen 15 pct. af erhvervsetagearealet, og parkeringsdækningen skal være af størrelsesordenen 1 parkeringsplads pr. 100 m² etageareal.

Som nævnt vil ejendommene blive udbudt, når lokalplanforslaget offentliggøres. Det må derfor forventes, at resultatet af udbuddet foreligger, således at der i forbindelse med den endelige vedtagelse i givet fald kan tages højde herfor.

Miljøkontrollen har foretaget en miljøundersøgelse på ejendommen. Undersøgelsen har påvist afgrænsede jord- og grundvandsforureninger med olieprodukter, der stammer fra aktiviteter og underjordiske installationer. I forbindelse med nybyggeri vil der blive foretaget jordoprensninger i fornødent omfang.

Området ligger stationsnært, og har derved en meget god kollektiv trafikbetjening, hvorved transportarbejdet alt andet lige vil mindskes ved anvendelse til kontorformål.

Bilag 1. Luftfoto af lokalplanområdet

Bilag 2. Lokaplanområdets afgrænsning

Bilag 3. Situationsplan

Bilag 4. Principskitse og perspektiv

Bilag 5. Eksisterende servicestationer i den omhandlende del af byen

Jens Ole Nielsen