Salgsstrategi m.m. vedrørende råde-over-ejendomme

Bygge- og Teknikudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 23. november 2005

 

 

Sager til beslutning

 

22.      Salgsstrategi m.m. vedrørende råde-over-ejendomme

 

BTU 661/2005  J.nr. 620.0012/05

 

 

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget godkender,

 

at   forvaltningen følger den i indstillingen beskrevne afhændelsesstra-

      tegi for overtagne byfornyelsesejendomme

 

at   de ejendomme, der ikke sælges, anbringes i administration hos

      den samme administrator

 

at   forvaltningen følger den praksis for fastlæggelse af huslejeniveau-   

      er der er beskrevet i indstillingen og bilag B

 

RESUME

I forbindelse med behandlingen af revisionsprotokollat 12/2004 i Bygge- og Teknikudvalgets møde den 24. august 2005 lovede forvaltningen at vende tilbage med en indstilling om følgende punkter: Salgsstrategi, huslejekontrol og erstatningskrav, fremtidig administration og huslejeniveauer.

 

Der redegøres for det hidtidige forløb af salget af de 56 overtagne ejendomme, hvoraf 12 er solgt, og 28 er på vej til at blive tilbudt beboerne. Der redegøres for den nuværende praksis med hensyn til salg, som foreslås videreført, idet det foreslås som hovedregel, at kun ejerlejligheder og de ejendomme, der er tilbudspligt på, tilbydes beboerne, når de tilkendegiver interesse herfor, idet ejendommene i øvrigt beholdes med henblik på løsning af genhusningsopgaver og eventuelt på længere sigt andre boligsociale opgaver.

 

Alternativt redegøres for mulighederne for at fremme salgene og fordele og ulemper derved.

 

Endvidere redegøres for gennemgangen af byfornyelsesselskabernes administration der foreløbig har ført til et erstatningskrav på 2.111.470 kr. mod et af selskaberne.

 

Forvaltningen foreslår, at de ejendomme, der er i behold efter tilbudsrunden, placeres hos den samme administrator.

 

Endelig redegøres for huslejeniveauet i byfornyede ejendomme og det foreslås, at Bygge- og Teknikudvalget tilslutter sig den hidtidige praksis på dette område.

SAGSBESKRIVELSE

I mødet den 24. august 2005 behandlede Bygge- og Teknikudvalget forvaltningens indstilling om revisionsprotokollat nr. 12/2004 om administration af kommunens råde-over-ejendomme. I notat af 6. september 2005 til udvalget lovede forvaltningen at følge op på indstillingen i mødet den 9. november 2005 med forslag til blandt andet salgsstrategi.

 

1. Salgsstrategi

Revisionsdirektoratet konstaterer i protokollatet, at den periode ejendommene har været i kommunens besiddelse har været længere end oprindelig tiltænkt. En væsentlig årsag hertil er efter revisionsdirektoratets opfattelse, at der ikke eksisterer en samlet afhændelsesplan for ejendommene. Revisionsdirektoratet henstiller at der udarbejdes en samlet afhændelsesplan for kommunens resterende ejendomme. I den forbindelse bør d er ifølge revisionsdirektoratet udarbejdes en procedure for hvornår og i hvilke situationer tilbudspligten i forbindelse med kommunens afhændelse af en råde-over-ejendom på andelsvilkår  skal gives. På den baggrund har forvaltningen tidligere tilkendegivet, at ville fremkomme med forslag til en salgsstrategi.

 

Forvaltningen har i henhold til byfornyelseslovgivningen i alt erhvervet 56 ejendomme med henblik på ombygning. Ejendommenes data fremgår af vedlagte bilag A. Af de 56 ejendomme er de 53 omfattet af den tidligere lovs regler om råde-over-ejendomme (tilbudspligt, statsrefusion m.m.), hvorimod de sidste 3 ejendomme: Meklenborggade 1-7/Holmbladsgade 62, Vester Fælledvej 3A-B og Valdemarsgade 52-56 ikke er omfattet af disse regler, da de er købt eller byfornyet efter ophævelsen af byfornyelsesloven af 1998. Kommunen er her stillet som enhver anden ejer, idet der dog er en særlig tilbagekøbsaftale om Vester Fælledvej 3A-B.

 

Ifølge loven skal råde-over-ejendomme tilbydes beboerne på andelsbasis efter arbejdernes gennemførelse, medmindre over 1/3 af lejeindtægterne hidrører fra erhvervslejemål, eller ejendommen indeholder færre end 6 boliger. Tre udlejningsejendomme: Woltersgade 6, Lille Istedgade 7/Halmtorvet 12-16/Abel Cathrines Gade 24 og Hedebygade 30-30A er omfattet af disse undtagelsesbestemmelser. Endvidere er der overtaget 7 ejerlejlighedsejendomme og 1 ren erhvervsejendom. I alt 42 ejendomme er således omfattet af tilbudspligten. Af disse 42 ejendomme er de 7 solgt, 5 er under ombygning eller netop afsluttet og 2: Eriksgade 16-18/Eskildsgade 31 og Colbjørnsensgade 17 er reserveret til særlig boligsocial indsats. Loven har ikke fastsat en frist for tilbuddet til beboerne, men aktuelt kunne 28 ejendomme således tilbydes beboerne. Af disse ejendomme har forvaltningen anmodet byfornyelsesselskaberne om at forberede tilbud til beboerne i de 15, som forventes afhændet til beboerne i løbet af 2006. Der begynder at indløbe vurderinger af de enkelte ejendomme fra ejendomsmæglerne. I bilag A er de markeret med "Tilbud til beboerne forberedes".

 

Det forventes, at egentlige tilbud til beboerne på de 9 ejendomme i Hedebygade-karréen kan sendes ud inden 1. december 2005, og at resten kan udsendes inden 1. marts 2006. Salgsprisen anslås til ca. 16.000 kr./m² etageareal eller i alt 230 mio. kr., hvis beboerne køber alle 15 ejendomme med tilsammen 178 lejligheder. Tilbudene udarbejdes i overensstemmelse med retningslinjerne i Socialministeriets skrivelse af 26. april 2005, der fastlægger den nærmere fremgangsmåde ved salgene.

 

Det fremgår af loven at ejendomme med visse undtagelser efter arbejdernes afslutning skal tilbydes beboerne, men der er ikke fastsat en frist herfor. Forvaltningen har hidtil, også i betragtning af den manglende frist, været tilbageholdende med at afhænde ejendomme (bortset fra ejerlejligheder). Dette skyldes flere forhold. Særligt har råde-over-ejendommene bidraget til at løse genhusningsopgaven på en nem og billig måde, og ejendommenes geografiske beliggenhed har passet til behovet. Det har endvidere været tanken, at ejendommene på længere sigt kunne bidrage til løsning af boligsociale opgaver, der ellers kun kan løses i den almene sektor. Endvidere rådede kommunen indtil 1995 over ejendomme med tilsammen ca. 20.000 lejligheder, der som led i et forlig med regeringen blev afhændet via TOR til primært private andelsboligforeninger. Disse kommunalt ejede lejligheder blev blandt andet anvendt til genhusning og boligsociale opgaver. Det kan i øvrigt bemærkes, at råde-over-ejendommene økonomisk hviler i sig selv. Således var overskuddet på driften i 2004 efter renter ca. 7 mio. kr., som ikke skal deles med staten. Endelig indebærer salg først 5 år efter byggeriets færdiggørelse, at 1 års og 5 års eftersyn og hvad deraf følger kan være overstået, ligesom en særlig momsproblematik vil være afviklet.

 

Hidtil er derfor kun de udlejningsejendomme, hvor beboerne rettede henvendelse herom blevet tilbudt, idet beboerne naturligvis har krav på at få ejendommene tilbudt, når de anmoder derom. Forvaltningen finder fortsat, at en vis ejendomsbesiddelse rummer mange fordele. Ulemperne ved ejendomsbesiddelsen består i det administrative arbejde og de vanskeligheder de giver for budgetlægningen.

På den baggrund foreslås at beboerinteressen fortsat er afgørende for salgsinitiativerne. Det er på baggrund af beboerinteresse, at de 7 ejendomme er solgt, og at der nu forberedes tilbud i 15 ejendomme.

 

Med hensyn til den fremtidige salgsstrategi foreslår forvaltningen denne baseret på, at:

                     

·        Ejerlejligheder sælges som hidtil straks, med mindre erhvervslejemål finder en kommunal anvendelse eller der ikke kan opnå en acceptabel pris.

·        Kun ejendomme med tilbudspligt efter byfornyelsesloven sælges. Resten beholdes indtil videre, jf. dog nedenfor om Carl-tonejendommen.

·        De øvrige ejendomme tilbydes beboerne efterhånden som de udtrykker interesse herfor, nogenlunde i den rækkefølge, ejendommene er blevet færdige. Såfremt beboerne ikke ønsker at købe, beholdes ejerskabet af den pågældende ejendom indtil videre. Dette bør dog ikke gælde de fredede ejendomme, Ahornsgade 15-19 og Gasværksvej 25-27/Istedgade 31. Såfremt beboerne ikke ønsker at overtage disse ejendomme på andelsbasis, bør de udstykkes i ejerlejligheder, der sælges efterhånden, som de bliver ledige.

·        Carltonejendommen der er beliggende Lille Istedgade 7/ Halmtorvet 12-16/Abel Cathrines Gade 24, er ikke omfattet af tilbudspligten, men beboerne har alligevel henvendt sig for at drøfte en overtagelse på andelsbasis. Beboelseslejlighederne er både store og dyre, hvilket gør dem uinteressante i en genhusningsmæssi g og boligsocial sammenhæng og ifølge beboerne er der stort gennemtræk af lejere, idet husstande som kan betale lejen, hellere vil ind på ejerboligmarkedet. Dette går ud over såvel ejendommen som miljøet. Beboerne har ingen interesse i at drive virksomhed ved udlejning af erhvervsarealer. Det blev på baggrund af disse tilkendegivelser aftalt med beboerne at arbejde frem mod en model, hvor kommunen (for)bliver andelshaver for så vidt angår erhvervsarealerne og beboerne overtager boligerne. Forvaltningen foreslår, at boligarealerne på denne måde søges frasolgt i første omgang.

 

 

Alternativt kan alle ejendomme med tilbudspligt, der er ombygget, tilbydes straks, hvilket indebærer en noget strammere fortolkning af lovens regler om tilbudspligt. I så fald tilbydes yderligere 13 ejendomme i løbet af 2006. Dette indebærer, for kommunen, udgifter til momsrefusion i flere tilfælde, samt behov for flere genhusningslejligheder fremskaffet på anden vis. For beboernes vedkommende vil overtagelse af ejendommen indebære afkald på særlig boligsikring. Til gengæld vil kommunen derved få afviklet et administrativt område og regnskabsmæssigt få afsluttet byfornyelsessagerne hurtigere, ligesom problematikken om fremtidig administration vil være fjernet. For beboernes vedkommende vil de kunne indkassere eventuelle værdistigningerne fra et tidligere tidspunkt.

 

2. Huslejekontrol

Forvaltningen oplyste i øvrigt i indstillingen om revisionsprotokollatet, at man ville gennemgå byfornyelsesselskabernes administration af ejendommene og rejse de erstatningskrav, som der måtte være basis for. Foreløbig har gennemgangen givet følgende resultater:

 

I 8 ejendomme, der alle administreres af Byfornyelse København er lejevarslinger mv. gennemgået og fundet i orden. I bilag A er de markeret med "OK" under huslejekontrol. I én ejendom er der fundet mindre fejl.

 

I 3 ejendomme, der administreres af Byfornyelse København er der stillet supplerende spørgsmål til det fremsendte materiale. I bilag A er de 3 ejendomme markeret med "Spørgsmål stillet".

 

De 15 resterende ejendomme, der administreres af Byfornyelse København er endnu ikke kontrolleret. For så vidt angår Byfornyelse Københavns ejendomme forudsættes der på baggrund af det anførte for ovennævnte 11 ejendomme indtil videre kun foretaget stikprøvekontrol. I bilag A er cellerne under huslejekontrol derfor blanke for de resterende ejendommes vedkommende.

Selskabets retningslinier for ejendomsadministration er gennemgået og fundet tilfredsstillende, idet forvaltningen dog har foreslået enkelte præciseringer. På det foreliggende grundlag synes der ikke at være anledning til erstatningskrav mod Byfornyelse København.

 

I 14 ejendomme, der alle administreres af sbs byfornyelse er der opgjort erstatningskrav. For sbs´s vedkommende er det samlede erstatningskrav af selskabets revisor opgjort til 2.111.470 kr. Forvaltningen kan tilslutte sig opgørelsen, og forvaltningen er derfor indstillet på  at indgå forlig om det nævnte beløb. I bilag A er disse ejendomme markeret med "Erstatningskrav opgjort".

 

De 9 af ejendommene er ejerlejligheder eller ikke i drift på grund af ombygning. Der er dermed ikke anledning til at foretage noget i henseende med huslejekontrol.

 

I 6 ejendomme, der alle administreres af Håndværkets Byfornyelsesselskab, er det fremsendte materiale meget forskelligt fra de 2 andre selskabers. Endvidere mangler periodisering i forhold til karrésagen og ombygningssagen. Der arbejdes fortsat med disse spørgsmål, såvel generelt som konkret. Forvaltningen forventer, at der skal ydes en betydelig indsats i disse sager. I bilag A er de markeret med "Sagsbehandling i gang". Det forventes, at der bliver tale om at fremsætte erstatningskrav mod Håndværkets byfornyelsesselskab, men ikke i tilnærmelsesvis i samme størrelsesorden som mod SBS.

 

 

3. Fremtidig ejendomsadministration

Sbs byfornyelse har ønsket at afvikle ejendomsadministrationen, og efter salgsrunden i 2006 vil selskabet formentlig kun have 2 ejendomme tilbage. Byfornyelse København er under afvikling.

 

På længere sigt anses det derfor for hensigtsmæssigt at placere ejendomsadministrationen af ejendomme, der ikke bliver solgt, hos den samme administrator, herunder eventuelt ejendomsdrift under Kultur- og Fritidsforvaltningen Der bør først tages stilling hertil,  når opgavens omfang efter tilbudsrunden er kendt, således at det blandt andet vides, om den har en størrelse, der forudsætter EU-udbud. Colbjørnsensgade 17 er dog allerede placeret hos KAB.

 

4. Huslejeniveauet

Revisionsdirektoratet henstiller, at de vejledende retningslinier, der gælder for huslejeniveauet forelægges for udvalget. Det understreges, at disse regler gælder alle støttesager, ikke blot råde-over-ejendomme. Retningslinierne fremgår af bilag B.

 

De angivne niveauer gælder for lejefastsættelsen ved færdiggørelsen af arbejderne. Derefter reguleres lejen som følge af stigningen i omkostningerne og aftrapningen af støtten. Det betyder, at lejen senere kan blive såvel højere som lavere end det niveau, der er angivet ud for det pågældende år.

 

De gamle regler gælder kun direkte for sager, der – eventuelt efter dispensation – er omfattet af sanerings- eller byfornyelseslovene fra før 1994. Det gælder blandt andet handlingsplanområdet på Indre Vesterbro. Huslejeniveauet blev i 1984 fastlagt, gradueret efter beliggenhed og siden hævet med 25 kr./m² hvert år.

 

Forvaltningen foreslår, at denne praksis fastholdes  i de sager, der er omfattet af de gamle regler.

 

Reglerne om sammenligningsleje gælder for sager, der er omfattet af byfornyelsesloven fra 1994. I de sager skal lejen ligge i intervallet mellem 83 og 100 % af lejen i nyere alment byggeri. Da regelændringen den gang betød en følelig forhøjelse af niveauet, blev niveauet i de nye sager som hovedregel lagt i bunden af intervallet (83 %).

 

Forvaltningen foreslår, at niveauet fortsat lægges i bunden af intervallet, men dog ikke lavere end det ville være efter de gamle regler.

 

I sager der er omfattet af den nuværende lov er kommunens indflydelse på huslejeniveauet begrænset, men det foreslås, at den hidtidige praksis i muligt omfang videreføres.

 

 

Økonomi

Erstatningsbetalingen vil medføre en forøget indtægt på ca. 2,1 mio. kr. i 2005.

 

Såfremt beboerne køber de 15 udlejningsejendomme, der nu bliver udbudt til den anslåede pris, realiseres i 2006 en indtægt på konto 0.15.3 på ca. 230 mio. kr. Hertil kommer ca. 26 mio. kr. som ejerlejlighedsejendommen Eskildsgade 12-14 skønnes at indbringe i 2006.

 

I forbindelse med salgene forventes kommunens realkreditlån i 2006 at blive reduceret med ca. 119 mio. kr.

 

Fra 2006 og frem vil det årlige overskud af ejendommene på 7 mio. kr. (2004) blive reduceret i takt med salgene.

 

Miljøvurdering

Sagstypen er ikke omfattet af Bygge- og Teknikforvaltningens positivliste over sager der skal miljøvurderes.

 

 

BILAG VEDLAGT

 

Bilag A: Oversigt over 56 overtagne ejendomme

 

Bilag B: Oversigt over huslejeniveauer

 

 

Ulrik Winge