Redegørelse om udarbejdelse af en bevarende lokalplan og kommuneplantillæg for rækkehusbebyggelsen ved Mimosavej ("Mimosavej")

Bygge- og Teknikudvalget

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 23. februar 2005

Sager til drøftelse

27. Redegørelse om udarbejdelse af en bevarende lokalplan og kommuneplantillæg for rækkehusbebyggelsen ved Mimosavej ("Mimosavej")

BTU 106/2005 J.nr. 611:186.0001/05

INDSTILLING

Nærværende redegørelse om de planmæssige forudsætninger m.v. fremsendes til Bygge- og Teknikudvalgets og Økonomiudvalgets drøftelse med henblik på iværksættelse af arbejdet med forslag til en lokalplan og et kommuneplantillæg, som skal sikre de bevaringsværdige kvaliteter for rækkehusbebyggelsen mellem Sallingvej, Gyvelvej, Mimosavej og Lupinvej.

RESUME

Med baggrund i en generalforsamlingsbeslutning har bestyrelsen for Vejlauget af ejere af en rækkehusbebyggelse ved Mimosavej anmodet Københavns Kommune om at udarbejde en bevarende lokalplan for rækkehusene. Baggrunden er, at utidssvarende servitutter ikke i nødvendigt omfang sikrer bebyggelsens helhed og karakteristika.

Rækkehusområdet er omfattet af Byplan nr. 85, der i punkt 5 fastlægger bebyggelse som bebyggelsesplan, men den indeholder ikke bebyggelsesregulerende, herunder bevarende, bestemmelser. I byplanen henvises til en privatretlig deklaration af 27. august 1923 om bebyggelsen og dennes anvendelse. Det fremgår af punkt 2 i deklarationen, at bygningens karakter af lav rækkehusbebyggelse ikke må forandres, og at taget eller facaderne ikke må forandres, hvidtes, farves eller males.

Rækkehusene er opført i 1924 ved arkitekt Thorkild Henningsen og præmieret af Københavns Kommune året efter.

Bebyggelsen er i bygningsregistreringen (SAVE) registreret med høj bevaringsværdi, skalatrin 3, og i Københavns Kommuneplan 2001 indgår bebyggelsen i de i hovedstrukturen udpegede bevaringsværdige bebyggelser af særlig byarkitektonisk værdi på grund af helhedspræg eller større sammenhængende træk.

Bebyggelsen har i dag en sådan alder, at større reparations- og vedligeholdelsesarbejder kan forventes igangsat, og en udskiftning af vinduer og udvendige døre kan blive aktuel. Udnyttelse af loftrum har indtil nu medført isætning af ovenlysvinduer, der med en placering og størrelse bryder den arkitektonisk betydningsfulde helhed, som de ubrudte tagflader skaber.

Herudover kan der forventes ønsker om nedtagning af skorstene, etablering af udhuse, carporte, udestuer og andet, som i væsentlig grad vil påvirke bebyggelsens særlige karakter.

Den gældende deklaration har ikke bestemmelser, der fuldt ud regulerer en sådan udvikling. Hertil kommer, at deklarationen kan ophæves såfremt ¾ af vejlavets medlemmer godkender det. Deklarationen danner således ikke et tilstrækkeligt grundlag for en sikring af rækkehusområdets bevaringsværdier, herunder håndhævelse af disse fra kommunens side.

Det vurderes derfor, at de hidtil gældende servitutbestemmelser bør afløses af tidssvarende bestemmelser til sikring af områdets samlede bevaringsværdier. Dette forudsætter udarbejdelse af en lokalplan.

Lokalplanen skal sikre rækkehusområdet som et boligområde. Planen skal endvidere sikre, at den bevaringsværdige bebyggelse ikke nedrives eller ombygges, samt at der ikke opføres yderligere bebyggelse, idet der dog i begrænset omfang muliggøres opførelse af carporte, mindre udhuse og lignende.

Lokalplanforslaget skal medtage bestemmelser om bygningsdetaljers udformning, materialer og farver.

I forbindelse med fjernelse af bebyggelse på grund af ildebrand eller anden force majeure situation skal opførelse af erstatningsbyggeri ske med samme omfang, placering, materialer, udformning og ydre fremtræden som eksisterende bebyggelse. Herved vil bebyggelsesprocenten på enkeltejendomme blive op mod 120. Området er i dag kommuneplanmæssigt fastlagt som et boligområde (B1-område) med en maksimal bebyggelsesprocent på 40. Lokalplanen forudsætter derfor, at der udarbejdes et tillæg til kommuneplanen, der muliggør vedtagelse af lokalplanen.

Lokalplanen vil erstatte punkt 5 i Byplan nr. 85.

Planforslaget vurderes ikke at medføre, at der skal foretages en miljøvurdering efter reglerne i lov om miljøvurdering af planer og programmer. Indstillingen er ikke omfattet af Bygge- og Teknikforvaltningens og Økonomiforvaltningens positivlister over sager, der skal miljøvurderes.

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

Med baggrund i en generalforsamlingsbeslutning har bestyrelsen for Vejlauget af ejere af matr.nr. 2215 – 2242 Brønshøj, København - en rækkehusbebyggelsen afgrænset af Sallingvej, Gyvelvej, Mimosavej og Lupinvej - anmodet Københavns Kommune om at udarbejde en bevarende lokalplan for rækkehusene.

Baggrunden for anmodningen er, at utidssvarende servitutter giver bestyrelsen vanskeligheder med at sikre, at bebyggelsens helhed og karakteristika bevares. I forbindelse med bl.a. tagudskiftninger og indretninger af tagrum er der således isat meget store ovenlysvinduer, som bryder helheden.

Kvarteret og lokalplanområdet

I 1901-02 blev store områder indlemmet i Københavns Kommune, således at kommunens areal blev tredoblet. Allerede inden indlemmelserne havde kommunen opkøbt betydelige arealer i nabokommunerne, herunder store arealer i Utterslev. Opkøbene blev foretaget dels til konkrete formål som f.eks. Bispebjerg Kirkegård og Bispebjerg Hospital, dels for at sikre byens langsigtede byplanmæssige og økonomiske interesser.

I 1908 blev der udskrevet en international byplankonkurrence, som skulle belyse de nye områders planlægningsmæssige muligheder. Konkurrencen fik stor betydning for planlægningen og udviklingen af de indlemmede områder ved at lægge vægt på en konsekvent adskillelse af bolig- og industriområder, på åben og lav boligbebyggelse og gennemførelse af grønne bælter.

Udbygningen af Grøndalskvarteret - området i Brønshøj mellem Frederiksberg Kommune og Bellahøjvej - skete efter en samlet overordnet plan, der var inspireret af resultaterne fra konkurrencen, og der blev opført en række boligbebyggelser efter den tids idealer om boliger med lys, luft og grønne arealer.

Servitutter sikrede ejendommenes anvendelse samt bebyggelsens beliggenhed og udformning. Disse servitutters indhold var baseret på den forudgående planlægning med overvejelser om områdets helhedskarakter.

Lokalplanområdet - vist på bilag 1- er en del af Grøndalskvarteret, som blev udbygget i perioden fra ca. 1915 til 1930 med bebyggelser tegnet af flere af den tids førende arkitekter. Den korte udbygningsperiode, den forudgående planlægning og de enkelte bebyggelsers kvaliteter medvirker til at give kvarteret et helstøbt præg med høj arkitektonisk kvalitet.

De aktuelle rækkehuse ved Mimosavej blev opført i 1924 ved arkitekt Thorkild Henningsen og samme år præmieret af Københavns Kommune, som et smukt eksempel på engelsk inspirerede rækkehuse i Arts and Crafts stilen. Arkitektens oprindelige tegninger samt aktuelle fotos fra området vedlægges som bilag 2,3, og 4. De enkelte huse har et etageareal på op til ca. 230 m² svarende til en bebyggelsesprocent på ca. 120. Friarealprocenten er på ca. 50.

Bebyggelsen er opført med en bebyggelsesplan, hvor de enkelte huse forskyder sig for hinanden. Indgangen til de enkelte huse er skiftevis fra øst og vest, således at alle husene har en terrasse, som er beskyttet mod indblik fra naboerne.

Bebyggelsen er opført i gule mursten og med røde tegltage, og er med 2 etager mod terrassen og 1 etage i indgangssiden.

Vinduer er udført med sprosser, med farvede karme og hvide rammer. Hovedindgangen er med et glasparti over hoveddøren og glasfyldning i døren.

Rækkehusene har høj bevaringsværdi (skalatrin 3) ifølge bygningsregistreringen (SAVE). I Københavns Kommuneplan 2001 indgår bebyggelsen i de i hovedstrukturen udpegede bevaringsværdige bebyggelser af særlig byarkitektonisk værdi på grund af helhedspræg eller større sammenhængende træk.

Havearealerne er helt overvejende anlagt med græs, træer og buske. Terrassen er ofte hævet 3 – 4 trin. Hegn mod vej og naboer er oprindeligt udført ensartet med lodrette rafter og fremstår i dag helt overvejende som det oprindelige. Enkelte steder brydes helheden dog, hvor hegnet er skåret ned eller fjernet helt. Endvidere er der flere steder opført carporte og udhuse, hvis udformning gennemgående er uden hensyntagen til områdets særlige karakter.

De private veje, Syrenstien, Klokkerstien og Vinløvstien har en bredde på 5 m med asfaltbelægning i hele bredden. Vejene er forsynet med almindelig gadebelysning i form af ordinære lysmaster.

På den anden side af Mimosavej er der villaer, mens nabobebyggelsen langs Sallingvej og Gyvelvej er etageboligbebyggelser i 3 og 4 etager. Nabobebyggelserne er ifølge bygningsregistreringen klassificeret med middel bevaringsværdier (skalatrin 4 – 6).

Planforhold

Af Kommuneplan 2001 fremgår det, at det er et overordnet mål at bevare og forny København som en by med et værdifuldt bymiljø, der bidrager til et attraktivt udbud af boliger, arbejdspladser mv., og at målet søges realiseret bl.a. gennem bevaring og genskabelse af værdifulde bymæssige arkitektoniske og kulturhistoriske træk. Den aktuelle rækkehusbebyggelse er i kommuneplanen udpeget som en bevaringsværdig, samlet bebyggelse, som skal søges bevaret og sikret, om nødvendigt gennem en bevarende lokalplan.

Området er i rammerne for lokalplanlægningen fastlagt til boligformål (B1-område), bebyggelsesprocenten må højst være 40, det maksimale etageantal er 2 ekskl. tagetage, og friarealprocenten er 100 for boliger.

Rækkehusområdet er, som vist på vedlagte bilag 5, omfattet af Byplan nr. 85, der i punkt 5 fastlægger den eksisterende rækkehusbebyggelse som bebyggelsesplan, men indeholder ikke bebyggelsesregulerende, herunder bevarende, bestemmelser. I byplanen henvises der til deklaration af 27. august 1923 om bebyggelsen og dennes anvendelse. Det fremgår af punkt 2 i deklarationen, at bygningens karakter af lav rækkehusbebyggelse ikke må forandres, og at taget eller facaderne ikke må forandres, hvidtes, farves eller males.

Vurdering

Bebyggelsen har i dag en sådan alder, at større reparations- og vedligeholdelsesarbejder kan forventes igangsat, og at en udskiftning af vinduer og udvendige døre kan blive aktuel. Udnyttelse af loftrum har - som tidligere nævnt - indtil nu medført isætning af ovenlysvinduer, der med en placering og størrelse bryder den arkitektonisk betydningsfulde helhed, som de ubrudte tagflader skaber.

Herudover kan der forventes ønsker om nedtagning af skorstene, etablering af udhuse, carporte, udestuer og andet som i væsentlig grad vil påvirke bebyggelsens særlige karakter.

Rækkehusene er generelt velholdte. Skorstene er bevaret, der er endnu ikke foretaget udskiftning af vinduer eller hoveddøre, og malerbehandling af vinduer i 2 farver er opretholdt. Det er helt overvejende nye ovenlysvinduer i tagfladerne, som bryder bebyggelsens oprindelige helhed. Herudover skæmmer brud på den homogene hegning samt utilpassede udhuse og carporte den helhed som bør bevares.

Den privatretlige deklaration af 27. august 1923 har ikke bestemmelser, der fuldt ud regulerer en sådan udvikling. Hertil kommer, at deklarationen kan ophæves såfremt ¾ af vejlavets medlemmer godkender det. Deklarationen danner således ikke et tilstrækkeligt grundlag for en sikring af rækkehusområdets bevaringsværdier, herunder håndhævelse af disse fra kommunens side.

Lokalplan

Lokalplanen skal sikre rækkehusområdet som et boligområde samt sikre områdets bevaringsværdier.

I forslaget til en sådan bevarende lokalplan medtages bestemmelser om, at den bevaringsværdige bebyggelse ikke må nedrives eller ombygges, og at der ikke kan opføres yderligere bebyggelse. I forbindelse med fjernelse af bebyggelse på grund af ildebrand eller anden force majeure situation skal opførelse af erstatningsbyggeri ske med samme omfang, placering, materialer, udformning og ydre fremtræden som eksisterende bebyggelse. Herudover muliggøres - i begrænset omfang - opførelse af mindre udhuse, carporte, mv.

I lokalplanen fastlægges endvidere bestemmelser om sikring af bebyggel sens oprindelige karakteristiske bygningsdetaljer, farver og materialer, herunder skorstene, mursten, tagsten, vinduer i facader og tage, udvendige dørpartier, tagrender og nedløb samt hegn mod vej og naboer.

Udformning af de private vejarealer, herunder bestemmelser om belysningsform, vil endvidere indgå i lokalplanen med henblik på at sikre en kvalitativ helhed i det samlede område.

Punkt 5 i Byplan nr. 85 aflyses i sin helhed.

Tillæg til Kommuneplan 2001

Gennemførelse af lokalplanen vil, på grund af at bebyggelsesprocenten og friarealprocenten ved eventuelt erstatningsbyggeri bliver henholdsvis ca. 120 og 50 for enkeltejendomme og vil derfor forudsætte et tillæg til kommuneplan 2001.

Det foreslås, at lokalplanområdet vist på bilag 6 fastlægges som et B*-område med særlige bestemmelser, som muliggør erstatning af den bevaringsværdige rækkehusbebyggelse med tilsvarende dimensioner.

Miljøvurdering

Lov om miljøvurdering af planer og programmer

Der er i vurderingen indgået det modtagne høringssvar fra Kulturmiljørådet, jf. det til gennemsyn vedlagte bilag A, og Miljøkontrollens accept pr. mail af, at der ikke skal foretages en miljøvurdering.

Planforslaget vurderes ikke at medføre, at der skal foretages en miljøvurdering, idet planen ikke muliggør anlægsarbejder, der er optaget i lovens bilag, eller projekter, der i størrelse og omfang samt i forhold til lokalplanområdets nuværende udformning og karakter vurderes at få væsentlig indvirkning på dette eller omkringliggende områder eller bebyggelser.

Lokalplanen skal som nævnt foran erstatte den for planområdet gældende del af byplanen og deklarationen af 27. august 1923, og den skal sikre rækkehusområdets bevaringsværdier med bestemmelser om, at den bevaringsværdige bebyggelse ikke nedrives eller ombygges, og at der ikke må opføres ny bebyggelse. Lokalplanen skal endvidere sikre den bevaringsværdige bebyggelsens bygningsdele med bestemmelser om disses udformning, materiale og farve.

Da lokalplanen skal sikre, at rækkehusområdets særlige kvaliteter opretholdes, vurderes det, at lokalplanen endvidere medvirker til en sikring af kvarterets kvaliteter.

Bygge- og Teknikforvaltningens og Økonomiforvaltningens positivlister til miljøvurdering

Indstillingen er ikke omfattet af Bygge- og Teknikforvaltningens og Økonomiforvaltningens positivlister over sager, der skal miljøvurderes.

Økonomi

Høring

BILAG VEDLAGT

1. Plan over kvarteret.

2. Arkitekt Thorkild Henningsens oprindelige facadetegninger.

3. Fotos af rækkehusområdet og omgivelserne.

4. Fotos af rækkehusområdet og omgivelserne.

5. Plan med byplanvedtægt nr. 85.

6. Lokalplanområdet.

BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36

A. Høringssvar af 31. januar 2005 fra Kulturmiljørådet.

Paul Sax Møller Mette Lis Andersen

Til top