Forslag om støtte til opførelse af 30 private andelsboliger på Trøjborggade 1
Forslag om støtte til opførelse af 30 private andelsboliger på Trøjborggade 1
Bygge- og Teknikudvalget
DAGSORDEN
for ordinært møde onsdag den 22. november 2000
Sager til beslutning
8. Forslag om støtte til opførelse af 30 private andelsboliger på Trøjborggade 1
BTU 536/2000 J.nr. 631.0038/00
INDSTILLING
Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,
at godkende projekt til opførelse af 30 private andelsboliger beliggende Trøjborggade 1
at bemyndige Bygge- og Teknikforvaltningen til at meddele tilsagn om kommunal støtte i form af garanti for realkreditlån samt andel af ydelsesstøtte
at bemyndige Bygge- og Teknikforvaltningen til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessummen alt under forudsætning af, at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det foreliggende
RESUME
Boplan A/S har på vegne af Andelsboligforeningen Trøjborg II under stiftelse søgt om støtte efter lov om almene boliger og støttede private andelsboliger m.v. til at opføre en boligbebyggelse med 30 private andelsboliger på ejendommen matr.nr. 1024 Udenbys Vester Kvarter, København, beliggende Trøjborggade 1.
Bebyggelsen er en huludfyldning og sammenbygges med boligejendommen Vesterfælledvej 7 og med den planlagte andelsboligbebyggelse Trøjborg I på ejendommen Amerikavej 24/Trøjborggade 7, der er godkendt af Borgerrepræsentationen den 9. december 1999, og hvorfra der forudsættes overført grundareal til Trøjborg II, således at lokalplanens maksimale bebyggelsesprocent på 200 overholdes for hvert af de to projekter.
Anskaffelsessummen andrager 48.300.256 kr. inklusive moms. Boligerne i det aktuelt ansøgte projekt har en gennemsnitlig størrelse på 97 m2.
Bebyggelsen opføres i 5 etager med udnyttet tagetage i overensstemmelse med lokalplan nr. 225 "Amerikavej". Stueetagen indrettes til erhverv til brug for den eksisterende bilforretning. I de øvrige etager indrettes boliger. Ejendommen udstykkes i to ejerlejligheder for henholdsvis erhverv og andelsboliger.
På baggrund af arkitektonisk, teknisk, funktionsmæssig og økonomisk vurdering anbefales kommunal støtte i henhold til lov om almene boliger og støttede private andelsboliger m.v. til gennemførelse af projektet. Ligeledes anbefales – med forbehold for resultatet af fornøden naboorientering – nærmere angivne dispensationer fra lokalplan nr. 225 vedrørende bl.a. anvendelse og husdybde for så vidt angår stueetagen, adgang til begge facader fra boligopgange samt friarealets størrelse.
SAGSBESKRIVELSE
På vegne af Andelsboligforeningen Trøjborg II under stiftelse har Boplan A/S fremsendt skema A til godkendelse af et projekt udarbejdet af arkitektfirmaet Triarc Arkitekter A/S til opførelse af 30 private andelsboliger. Bebyggelsen opføres som huludfyldning og sammenbygges med Vesterfælledvej 7 og den planlagte bebyggelse på Trøjborggade 7.
Byggegrunden ligger i en karré på det ydre Vesterbro ved Vesterbrogade og Vesterfælledvej. Karreen har varierede bygningshøjder fra overvejende 4-5 etagers randbebyggelse til 1-2½ etages erhvervsbebyggelse i den nordlige del af karreens indre og enkelte steder i randen. Hvor Amerikavej drejer, ligger en 5 etages boligejendom. På hver side af denne ejendom opføres en andelsboligbebyggelse, Trøjborg I, godkendt af Borgerrepræsentationen den 9. december 1999. Den aktuelle byggegrund er nabogrund til det planlagte byggeri, hvilket muliggør overførsel af grundareal og indretning af gårdrummet til fælles friareal.
Over for byggegrundene, langs med modstående side af Trøjborggade, ligger der 5 etagers boligejendomme.
Vesterbrogade har mange udvalgs- og dagligvarebutikker og Amerikavej 10 rummer et Aldi-supermarked. Vesterbrogade betjenes af to buslinier og Enghave Station ligger i en afstand af 700 meter fra karreen.
Projekt
Bebyggelsen opføres i fem etager med udnyttet tagetage. Byggeriets samlede etageareal udgør 3.486 m2, heraf 588 m2 til erhverv. Bebyggelsens 30 lejligheder fordeler sig med 20 stk. 3-rums boliger og 10 stk. 4-rumsboliger. Gennemsnitsstørrelsen pr. bolig er på 97 m2 bruttoetageareal. Det indgår i projektet, at der overføres/magelægges arealer med naboejendommen, der rummer det allerede godkendte andelsboligprojekt Trøjborg I. Der tillægges Trøjborg II et grundareal på 535 m2, hvorefter bebyggelsesprocenten bliver 192 og friarealet ca. 780 m2, eksklusive tilkørselsareal og inklusive en 120 m2 stor terrasse på taget af nedennævnte garage, svarende til 10 pct. af erhvervsetagearealet og ca. 25 pct. af boligetagearealet. For Trøjborg I bliver bebyggelsesprocenten 198 og friarealprocenten 30, svarende til lokalplanens krav. For de to byggerier und er ét bliver friarealprocenten for boliger ca. 28.
Den planlagte parkeringskælder for nabobebyggelsen udvides fra 15 til 29 parkeringspladser, hvoraf 8 pladser er forbeholdt det aktuelle projekt, svarende til 1 parkeringsplads pr. 362 m2 boligetageareal. For de to projekter under ét bliver parkeringsdækningen 1 plads pr. 299 m2 boligetageareal. Erhvervsandelen i stueetagen, der er på 588 m2, er forsynet med en garage, der kan anvendes til kundeparkering for 5-6 biler.
Bygningernes facadeudtryk, volumen, tagform og traditionelle materialer som tegl og zink stemmer overens med de øvrige beboelsesejendomme i karreen.
Nærmere oplysninger om bebyggelsens konstruktion, facadeudformning og indretning fremgår af redegørelse for planlægning, teknik og arkitektur, vedlagt som bilag 1.
Planforhold
Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 225, der skal muliggøre fornyelser i karreen med vægt på funktionen som boligområde, aktuelt gennem nybyggeri i karreens sydlige del til erstatning for ældre erhvervsbebyggelse. Der er fastlagt en principiel bebyggelsesplan, der fastholder Vesterbros karakteristiske sluttede randbebyggelse og bygningshøjde. Bebyggelsesplanen begrænser bebyggelse på grunde med stor dybde, således at areal kan afgives til grunde med mindre dybde. Den maksimale bebyggelsesprocent er 200. Friarealet skal være af størrelsesordenen 30 pct. af boligetagearealet plus 10 pct. af erhvervsetagearealet, og parkeringsdækningen skal være af størrelsesordenen 1 plads pr. 100 m2 etageareal. Boligerne skal i videst mulig omfang forsynes med opholdsaltaner.
Projektet indgår i den af By- og Boligministeriet udmeldte andelsboligkvote for 2000 i Københavns Kommune.
Det forventes på nuværende tidspunkt, at en byfornyelsesbeslutning for karreen tidligst kan træffes år 2003.
Københavns Kommunes boligpolitik
I forlængelse af det i Borgerrepræsentationen den 1. juni 1995 tiltrådte boligpolitiske 10-punktsprogram har Borgerrepræsentationen udarbejdet et debatforslag til ny strategiplan for området. Indholdsmæssigt har planen bl.a. til formål at tilskynde til fornyelse af byens utidssvarende boligmasse med attraktive boliger for derved at åbne mulighed for, at flere bliver boende i byen.
Ejendommene er beliggende i et kvarter præget af mindre lejligheder, idet 66 pct. af boligerne i området afgrænset af Vesterfælledvej, Vesterbrogade, Enghavevej og Lyrskovsgade er 1-2 rums boliger. Nybyggeriet supplerer således områdets lejlighedsstruktur i positiv retning.
Dispensationer
Projektet forudsætter dispensation med hensyn til lokalplanens bestemmelser om anvendelse af stueetagen til erhverv, husdybde i stueetagen, herunder opførelse af garage, kravet om, at boligopgange skal have adgang til begge facader, og størrelsesordenen af friarealet samt fra bygningsreglementets krav om, at trapper i bygninger over to etager skal anbringes i trapperum.
Fravigelserne fra lokalplanen er begrundet i, at ejeren af ejendommen, der har drevet bilforretning på grunden i en længere årrække, kun er interesseret i at sælge, såfremt han fortsat kan drive erhverv i stueetagen. En forretning af den art kræver et stort butikslokale og dermed større husdybde samt undladelse af etablering af adgang til boligopgangene fra gadefacaden.
Nærmere gennemgang af disse forhold indgår i redegørelsen for planlægning, teknik og arkitektur, vedlagt som bilag 1.
Der tages forbehold over for resultatet af den fornødne naboorientering.
Med hensyn til den manglende parkering i forhold til lokalplanens krav forudsættes det, at disse pladser sikres ved tinglysning af sædvanlig deklaration om deltagelse i parkeringsanlæg andetsteds i kvarteret eller indbetaling til en kommunal parkeringsfond, hvis Københavns Kommune opretter en sådan.
Diverse udtalelser
Plandirektoratet har i forbindelse med behandling af projektet indhentet udtalelser fra Byggedirektoratet og Rådgivende Ingeniører og Arkitekter. Udtalelserne har ingen væsentlige konsekvenser for det foreliggende projekt.
Der er ligeledes indhentet udtalelse fra Miljøkontrollen, der oplyser, at der ikke findes virksomheder i området, der anses at give miljømæssige belastninger for den projekterede boligbebyggelse, men at trafikstøjen fra Vester Fælledvej kræver lydisolerende vinduer. Der er ikke konkret viden om forurening på grunden, men området har tidligere haft en del industriel virksomhed, der sammen med den aktuelle automobilhandel kan have forårsaget forurening af jordbunden og grundvandet. Hertil skal oplyses, at eventuelle forureningsudgifter dækkes af entreprenøren.
Økonomi og finansiering
Projektets anskaffelsessum er af bygherren pr. 1. april 2001 beregnet til 48.300.000 kr. inkl. moms.
Grundsælger er dels ejeren af bilforretningen Trøjborggade 1 og dels andelsboligforeningen Trøjborg I, fra hvis ejendom der erhverves 535 m² grundareal for knap 1,1 mill. kr. Trøjborg I har besluttet at bruge indtægten fra salget til etablering af yderligere 6 parkeringspladser i det underjordiske anlæg.
Finansiering af andelsboligerne sker efter lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. ved 30-årige nominallån til dækning af 80% af den samlede anskaffelsessum og med kommunegaranti for den del af realkreditlånet, som får sikkerhed udover 65% af værdien. Den resterende del af anskaffelsessummen dækkes af et beboerindskud på 20%.
Den statslige ydelsesstøtte til andelsboligprojekter er betinget af, at kommunen godtgør staten 33% af udgifterne hertil.
Kommunens andel af ydelsesstøtten på ca. 275.000 kr. i det første år afholdes af budgetansvarlig institution: Plandirektoratet på funktion 5.94.1.
Kommunens garantiforpligtelse kan beregnes til ca. 7,25 mio. kr.
Efter ændring af lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger er der i maj 2000 indført regler om kommunal anvisning til støttede private andelsboliger. Kommunen skal således, hvis ejendommen indeholder mere end 10 boliger, betinge støttetilsagnet af, at andelsboligforeningen stiller boliger til rådighed for løsning af påtrængende boligsociale opgaver.
Hvorvidt og i givet fald i hvilket omfang der ønskes gjort brug af kommunens anvisningsmulighed, vil blive nærmere afklaret med Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, der forestår den boligsociale anvisning.
Boligafgiften for en gennemsnitlig andelsbolig på 96,6 m² er beregnet til at andrage 919 kr. pr. m², svarende til ca. 7.400 kr. pr. måned, og andelsindskuddet for den pågældende bolig er beregnet til ca. 322.000 kr.
Nærmere oplysninger om projektets økonomi, finansiering og lejeberegning fremgår af vedlagte bilag 2.
Vurdering af arkitektur m.v.
Bebyggelsen er arkitektonisk tilpasset husrækkens karakter og materialevalg.
Trods bebyggelsens bundne form og placering i forhold til verdenshjørner er lejlighederne indrettet med gode rumstørrelser, acceptable ganglinier og gennemlyste opholdsrum.
Lejlighedernes størrelse og indretning er attraktivt for både familier og mindre bofællesskaber, og lejlighederne vil kunne fungere som gode og tidssvarende boliger. I kraft af lejlighedernes størrelse vil bebyggelsen endvidere medvirke til at forbedre lejlighedsstrukturen i kvarteret, der er domineret af små boliger.
Projektet lever i øvrigt op til de boligpolitiske intentioner og overholder lokalplanens bestemmelser om etageantal og bebyggelsesprocent. Bygge- og Teknikforvaltningen kan på denne baggrund anbefale støtte i henhold til lov om almene boliger og støttede private andelsboliger til gennemførelse af projektet.
BILAG VEDLAGT
Bilag 1. Redegørelse for planlægning, teknik og arkitektur
Bilag 2. Redegørelse for økonomi og finansiering
BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36
- Boplan A/S ansøgning af 8. september 2000 og totaløkonomisk vurdering
- Tegningsbilag
Jens Ole Nielsen