Forslag om støtte til opførelse af 173 private andelsboliger på Holmen

Bygge- og Teknikudvalget Bygge- og Teknikudvalget

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 22. november 2000

Sager til beslutning

7. Forslag om støtte til opførelse af 173 private andelsboliger på Holmen

BTU 533/2000 J.nr. 631.0007/00

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at godkende projekt til opførelse af 173 private andelsboliger under forudsætning af, at lokalplan "Holmen II" vedtages samtidig

at bemyndige Bygge- og Teknikforvaltningen til at meddele tilsagn om kommunal støtte i form af garanti for realkreditlån samt andel af ydelsesstøtte

at bemyndige Bygge- og Teknikforvaltningen til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessummen alt under forudsætning af, at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det foreliggende

RESUME

Boplan A/S har på vegne af Andelsboligforeningen Schifter under stiftelse ved Kuben Byg A/S søgt om støtte efter lov om almene boliger til et projekt for opførelse af 173 private andelsboliger samt fælleshus på et areal, der forudsættes udstykket af ejendommen umatrikuleret Christianshavns Kvarter, København, beliggende på Frederiksholm, som udgør en del af Holmen.

Bebyggelsen opføres i 3½-4 etager, og bebyggelsesplanen er karakteristisk ved længebygninger, der supplerer den eksisterende bebyggelsstruktur på Frederiksholm. Projektet er i overensstemmelse med det foreliggende lokalplanforslag for "Holmen II", og det er en forudsætning for meddelelse af tilsagn, at lokalplanen senest vedtages endeligt samtidig hermed, og der må også tages forbehold for konsekvenser af eventuelle ændringer af lokalplanen i den forbindelse.

Anskaffelsessummen er beregnet til 323.200.000 kr. inkl. moms. Boligerne i det aktuelle projekt har en gennemsnitlig størrelse på 98 m², og bebyggelsesprocenten er ca. 70.

På baggrund af arkitektonisk, teknisk, funktionsmæssig og økonomisk vurdering anbefales kommunal støtte i henhold til lov om almene boliger og støttede private andelsboliger m.v. til gennemførelse af projektet.

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

På vegne af Andelsboligforeningen Schifters under stiftelse ved Kuben Byg A/S har Boplan A/S fremsendt skema A til godkendelse af et projekt udarbejdet af arkitektfirmaet Bornebusch Tegnestue a/s til opførelse af 173 private andelsboliger samt fælleshus. Bebyggelsen skal opføres på et areal, der forudsættes udstykket af umatrikuleret areal Christianshavns Kvarter, København, beliggende på Frederiksholm, der udgør en del af Holmen.

Eksisterende forhold

Det 25.337 m² store areal, der ønskes bebygget med andelsboliger, ligger som en stor grønning centralt på Frederiksholm og benævnes Schifters Kvarter. Grønningen er omkranset af markante bygninger og de omgivende veje flankeres af allétræer. Nord for Schifters Kvarter langs Philip de Langes Allé ligger Den Danske Filmskole, mod øst kanonbådsskurene, mod syd Motortorpedobådshallen samt en maskinværkstedshal og mod vest langs Danneskiold-Samsøes Allé ligger fredede og bevaringsværdige bygninger. Inde på selve Schifters Kvarter ligger Gymnastik- og Eksercerhuset, som er fredet.

På området vokser flere store træer, som så vidt muligt skal forsøges bevaret. Midt på grønningen ligger også et ca. 130 m² træhus, der tidligere indeholdt Danmarks første radiostation. Huset er ikke i lokalplanen udpeget som bevaringsværdigt, men en fornyet vurdering heraf sker i forbindelse med den endelige vedtagelse af lokalplanen på baggrund af en række indsigelser, der ønsker huset bevaret primært af kulturhistoriske grunde.

Området betjenes af buslinie 8 og af vandbussen.

Projekt

Byggeriets samlede etageareal udgør 17.500 m², heraf ca. 500 m² til fælleshus. Hovedvægten er lagt på rummelige familieboliger, og bebyggelsens 173 lejligheder fordeler sig med 133 stk. 3-rums boliger og 40 stk. 4-rums boliger, idet der dog skal tages forbehold for mindre justeringer heraf. Parkeringskælder udgør et areal på ca. 2200 m² med plads til ca. 92 køretøjer. Bebyggelsesprocenten udgør ca. 70 og friarealprocenten ca. 100. Bebyggelsen er udformet med længebygninger i en stram struktur og en arkitektonisk udformning, der harmonerer med de eksisterende bebyggelsesprincipper på Holmen.

Nærmere oplysninger om bebyggelsens facadeudformning og konstruktion samt indretning af boligplaner fremgår af redegørelse for planlægning, teknik og arkitektur, der er vedlagt som bilag 1.

Planforhold

Som erstatning for lokalplan nr. 219 med tillæg 1 og 2, som hidtil har udgjort plangrundlaget for Holmen, er udarbejdet en ny lokalplan, "Holmen II" samt tillæg til kommuneplanen, vedtaget som forslag i Borgerrepræsentationen den 14.-15. juni 2000. Ejendommen er beliggende i lokalplanens underområde IB, der fastlægges til boliger og serviceerhverv.

Bebyggelsesprocenten for lokalplanområde IA og IB under ét må ikke overstige 60 og må for den enkelte ejendom ikke overstige 110. Bebyggelsen skal opføres i overensstemmelse med den i lokalplanen fastlagte bebyggelsesplan i 3-4 etager.

Projektet er anvendelsesmæssigt i overensstemmelse med plangrundlaget, ligesom disponeringen svarer til principperne i den i lokalplanen fastlagte bebyggelsesplan. I forhold til lokalplanforslaget er afstanden mellem fælleshus og det fredede Gymnastik- og Eksercerhus dog øget således, at hele gavlen på Gymnastik- og Eksercerhuset kan ses fra Danneskiold-Samsøes Allé, hvilket indebærer en justering af lokalplanforslagets bebyggelsesplan. Eventuel bevaring af den tidligere radiostation beliggende midt på Schifters Kvarter vil som nævnt blive vurderet i forbindelse med den endelige vedtagelse af lokalplanen.

Der er ligeledes fremkommet henvendelse fra Vej og Park, som påpeger, at et sjældent og eksotisk træ må formodes fældet i forbindelse med byggeriets gennemførelse, og man anbefaler derfra, at træet forsøges bevaret eller flyttet til anden placering f.eks. i bebyggelsens grønning. Bebyggelsens udformning umuliggør en bevaring af træet med den nuværende placering. Der er tale om et meget stort træ med en kronediameter på ca. 12 m og formodentlig et rodnet af samme omfang, svarende til en rodklump på ca. 400 tons. En flytning vurderes derfor ikke som mulig og kun med begrænset mulighed for succes. Det skal bemærkes, at lokalplanforslaget indeholder bestemmelser om bevaring, retablering eller etablering af solitære træer, og man er derfor fra Bygge- og Teknikforvaltningens side indstillet på, at kræve træet erstattet med et eller flere træer af tilsvarende sort med anden placering på grunden.

Københavns Kommunes boligpolitik

I forlængelse af det i Borgerrepræsentationen den 1. juni 1995 tiltrådte boligpolitiske 10-punktsprogram, har Borgerrepræsentationen udarbejdet et debatforslag til ny strategiplan på området. Indholdsmæssigt har planen bl.a. til formål at tilskynde til fornyelse af byens utidssvarende boligmasse med attraktive boliger, for derved at åbne mulighed for flere til at blive boende i byen. Desuden nævnes, at der skal tilvejebringes grundlag for, at nye boliger kan etableres nær byens herlighedsværdier.

Bebyggelsen på Schifters Kvarter med beliggenhed i et af byens særlige, historiske områder i tilknytning til kanal- og havnemiljø samt med umiddelbar nærhed til byens centrum, lever fuldt op til og understøtter kommunens boligpolitiske hensigter. Det samme gør boligernes alsidige indretning. Prisniveauet er medvirkende til at sikre mulighed for et udbud af boliger med en rimelig social afbalancering.

Miljøforhold

Om miljøforholdene er det i forbindelse med lokalplanforslagets udarbejdelse fra Miljøkontrollen oplyst, at der bl.a. på Frederiksholm er foretaget forureningsundersøgelser, som viser, at der er jordforurening på arealet, og at der bl.a. er konstateret olie i jorden under de fremtidige længer langs Danneskiold-Samsøes Allé. Byggeriet udføres i totalentreprise med H. Hoffmann & Sønner A/S, som har påtaget sig købers risiko for oprensning af jorden ud over en udgift på 6.250.000 kr., der er indeholdt i håndværkerudgifterne, og som udgør loftet for andelsboligforeningens andel i oprensningen af jorden, i forhold til en skønnet samlet udgift på 20 mio. kr. De resterende 13.750.000 kr. af den forventede udgift på 20 mio. kr. betales af den oprindelige grundsælger, Freja Ejendomme A/S. Yderligere udgifter herudover betales af henholdsvis Freja Ejendomme A/S og H. Hoffmann & ; Sønner efter et aftalt fordelingsprincip. Oprensningen skal udføres under Miljøkontrollens tilsyn og godkendelse.

Økonomi og finansiering

Projektets anskaffelsessum er af bygherren pr. 1. april 2001 beregnet til 323.200.000 kr. inkl. moms.

Grundsælger er Ejendomsselskabet St. Frederikslund A/S.

Finansiering af andelsboligerne sker efter lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. ved 30-årige nominallån til dækning af 80% af den samlede anskaffelsessum og med kommunegaranti for den del af realkreditlånet, som får sikkerhed udover 65% af værdien. Den resterende del af anskaffelsessummen dækkes af et beboerindskud på 20%.

Den statslige ydelsesstøtte til andelsboligprojekter er betinget af, at kommunen godtgør staten 33% af udgifterne hertil.

Kommunens andel af ydelsesstøtten på godt 1,8 mio. kr. i det første år afholdes af budgetansvarlig institution: Plandirektoratet på funktion 5.94.1.

Kommunens garantiforpligtelse kan beregnes til ca. 48,5 mio. kr.

Efter ændring af lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger er der i maj 2000 indført regler om kommunal anvisning til støttede private andelsboliger. Kommunen skal således, hvis ejendommen indeholder mere end 10 boliger, betinge støttetilsagnet af, at andelsboligforeningen stiller boliger til rådighed for løsning af påtrængende boligsociale opgaver.

Hvorvidt og i givet fald i hvilket omfang, der ønskes gjort brug af kommunens anvisningsmulighed, vil blive nærmere afklaret med Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, der forestår den boligsociale anvisning.

Boligafgiften for en gennemsnitlig andelsbolig på 98 m² er beregnet til at andrage 999 kr. pr. m², svarende til ca. 8.160 kr. pr. måned, og andelsindskuddet for den pågældende bolig er beregnet til ca. 373.000 kr.

Nærmere oplysning om projektets økonomi, finansiering og lejeberegning fremgår af vedlagte bilag 2.

Vurdering

Projektet til andelsboligbebyggelsen harmonerer arkitektonisk og materialemæssigt med de eksisterende bebyggelser på Holmen, samtidig med, at den fremstår med sin egen identitet og i et nutidigt formsprog. Det samme gælder bebyggelsesplanen, som supplerer og underbygger de eksisterende bebyggelsesprincipper, som er karakteristiske ved kompakte og enkle længebygninger, der flankerer vej- og kanalrummene.

Forslaget til bebyggelsen på Schifters Kvarter fremtræder afdæmpet i en klar bebyggelsesstruktur, opbygget af længebygninger omkring interne adgangsarealer. Bebyggelsen er koncentreret, for derved at reservere areal til en stor åben grønning, hvilket vurderes at være en væsentlig landskabelig og miljømæssig kvalitet.

Bebyggelsens uprætentiøse materialevalg i gule tegl, sort bejdset træ, store glaspartier og altanbrystninger i galvaniseret stål er gedigent og enkelt. Det er materialer med lang levetid og dermed minimerede udgifter til vedligeholdelse, og samtidig signaleres en miljøbevidst bebyggelse.

Det kan på den baggrund anbefales, at der ydes kommunal støtte til de 173 andelsboliger og det dertil hørende fælleshus. Man kan ligeledes anbefale, at projektet gennemføres med det høje kvalitetsniveau, der er lagt op til i projektmaterialet, og som modsvarer niveauet i de omgivende bebyggelser.

BILAG VEDLAG

Redegørelse for planlægning, teknik og arkitektur
Redegørelse for økonomi og finansiering

BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36

Boplans reviderede ansøgning af 6. september 2000 og 2. november 2000 med skema A
Projektmappe udarbejdet af Bornebusch Tegnestue a/s, november 2000

Jens Ole Nielsen

Til top