Resultatet af naboorientering vedrørende ansøgte dispensationer fra lokalplan nr. 202 "Fisketorvet" og vedrørende helhedsplanen for Havneholmen
Resultatet af naboorientering vedrørende ansøgte dispensationer fra lokalplan nr. 202 "Fisketorvet" og vedrørende helhedsplanen for Havneholmen
Bygge- og Teknikudvalget
DAGSORDEN
for ordinært møde onsdag den 21. september 2005
Sager til beslutning
21. Resultatet af naboorientering vedrørende ansøgte dispensationer fra lokalplan nr. 202 "Fisketorvet" og vedrørende helhedsplanen for Havneholmen
BTU 528/2005 J.nr. 611:199.0002/05
INDSTILLING
Bygge- og Teknikforvaltningen fremsender resultatet af naboorienteringen i forbindelse med helhedsplanen for udbygningen af Havneholmen og ansøgte dispensationer med henblik på, at Bygge- og Teknikudvalget bemyndiger forvaltningen til
at meddele de konkret ansøgte dispensationer i forbindelse med modtagne byggeandragener, samt
at basere behandlingen af fremtidige byggeansøgninger på principperne i den udarbejdede helhedsplan, idet eventuelle yderligere dispensationsansøgninger for bebyggelsens placering og udformning vil blive forelagt Bygge- og Teknikudvalget til behandling efter sædvanlig praksis.
RESUME
Den 1. juni 2005 drøftede Bygge- og Teknikudvalget en redegørelse for Havneholmen, der beskriver resultatet af et udviklingsprojekt for området og konkrete boligprojekter i tilknytning hertil, samt for dispensationer fra lokalplan nr. 202 "Fisketorvet" i forbindelse hermed. Udvalget ønskede, at forvaltningen foretog en naboorientering inden udvalget tog stilling til, om de fornødne dispensationer kan meddeles.
Til brug for naboorienteringen har forvaltningen udarbejdet en pjece med beskrivelse og illustrationer af de ansøgte boligbebyggelser og helhedsplanen for Havneholmen. Naboorienteringen blev udsendt den 30. juni med frist til den 30. august 2005.
I høringsperioden er der modtaget 4 henvendelser. To indsigere gør indsigelse mod bygningshøjden, som findes alt for høj. En henvendelse handler om etablering af kanaler, som man mener, vil forhindre adgangen for offentligheden til havnefronten. En henvendelse handler om den 4 m brede træbrygge mod Tømmergraven, der anføres at kunne give problemer for foreningen "Skibbroen", idet det dog samtidig anføres, at der er indledt drøftelser med forvaltningen og Københavns Havn til løsning af problemet. Vesterbro Lokalråd er positive over for Helhedsplanen for Havneholmen, men lokalrådet mener bl.a., at bebyggelsesprocenten er for høj, promenadebredden skal minimum være 8 m, og det foreslås, at der etableres en strandø midt i havneløbet.
Forvaltningen finder ikke, at de modtagne bemærkninger giver anledning til, at ændre de foreslåede dispensationer, der omfatter etageantal, højder, højdegrænseplaner, bebyggelsesprocent, friarealprocent, promenader, kollektive anlæg samt tilladelse til permanent oplæg af skibe.
SAGSBESKRIVELSE
Baggrund
Bygge- og Teknikudvalget
drøftede den 1. juni 2005 (
Som det fremgår af redegørelsen, har Wingårdh Arkitektkontor på baggrund af et parallelopdrag udarbejdet en helhedsplan, som i relation til den gældende lokalplan efter forvaltningens opfattelse er et velegnet udgangspunkt for Havneholmens udbygning. Gennemførelse af helhedsplanens intentioner fordrer meddelelse af enkelte dispensationer fra lokalplan nr. 202 "Fisketorvet".
Helhedsplanen består af en blandet bolig- og erhvervsbebyggelse, hvor boligerne er placeret helt ud til havnefronten og erhvervsbyggeriet er placeret ind mod kanalen langs Fisketorvet Shoppingcenter og på spidsen af Havneholmen. Helhedsplanens bebyggelsesstruktur består af 9 bebyggelser - 5 erhvervs- og 4 boligbebyggelser - der varieres i højden inden for den enkelte bebyggelse, som tilsammen giver en vifteform med stigende bygningshøjder mod kanal- og havneløb.
Der er indsendt byggeandragende på et af boligbyggerierne, og der er blevet ansøgt om principgodkendelse af de 3 andre boligbyggerier med tilsammen 365 lejligheder. Desuden foreligger der skitser til erhvervsbyggeri på spidsen.
Udvalget ønskede, at forvaltningen foretog en naboorientering, før udvalget tog stilling til, om de fornødne dispensationer kan meddeles.
Naboorientering
På baggrund af Havneholmens særlige placering i havneløbet var det et ønske, at naboorienteringen blev udsendt som en pjece med uddybende beskrivelser og illustrationer af de ansøgte boligprojekter samt helhedsplanen. Forvaltningen har på den baggrund udarbejdet den pjece, der er vedlagt som bilag 1. Pjecen er sendt i 190 eksemplarer til ejere, lejere og brugere i området og på Kalvebod Brygge-siden til de ejendomme, hvor byggerierne formodes, at kunne få en indvirkning. Herudover er naboorienteringen sendt til forskellige interesseorganisationer, herunder til Kulturmiljørådet samt Vesterbro Lokalråd. Endvidere har naboorienteringen været offentliggjort på Plan & Arkitekturs hjemmeside.
Naboorienteringen blev udsendt
den 30. juni 2005 med frist til at komme med bemærkninger inden den 30. august
2005. Der er i
offentlighedsperioden modtaget 4 henvendelser, der er vedlagt til gennemsyn i
borgmester
Gennemgang af
de modtagne henvendelser
1. E-mail af 5. august 2005 fra Leif Funch, Islands Brygge 34 C,
1. th.:
Der protesteres mod de ønskede bygningshøjder. Indsigeren er af den opfattelse, at dispensationerne har en så generel karakter, at de ikke kan betragtes som dispensationer, men at en gennemførelse af helhedsplanen kræver ændringer af lokalplanen. Forslagene mangler begrundelse for nødvendigheden af dispensationen, og må ud fra et forvaltningsmæssigt synspunkt anses for ubegrundede, medmindre bygherrens ønsker alene er bestemmende. Der gives udtryk for, at hensynet til offentligheden er tilsidesat for at imødekomme bygherrens ønsker. Dette kommer også til udtryk i, at forvaltningen lovpriser de foreslåede kanaler og punkthuse, der går ud over kajkanten. Begge dele vil forhindre passage og almenhedens adgang til havnefronten langs Havneholmens yderside.
2. Brev af 25. august 2005 fra Foreningen Skibbroen, Skibbroen 1
Z:
Der gøres indsigelse mod den 4 m brede træbrygge langs kajkanten mod Tømmergraven. Denne betyder, at flere af foreningens både ikke længere kan sejle ud af havnen, hvilket specielt gælder omkring knækket på kajen ud for karré 6. Foreningen er positive over for træbryggen, men det er nødvendigt at udforme en løsning i forbindelse med foreningens bro således, at foreningen fortsat kan have det samme antal både liggende og samtidig sejle ind og ud af havnen. Foreningen oplyser, at der har været afholdt møde med Københavns Havn og forvaltningen om at finde en løsning herpå f.eks. en forlængelse af foreningens bro eller en drejning mod syd. Foreningen gør opmærksom på, at de ikke har økonomiske midler til en sådan løsning.
3. Brev af 26. august 2005 fra CinemaxX Danmark A/S, Kalvebod
Brygge 57:
Der protesteres mod bygningshøjden på den nordlige del af Gasværkshavnens mole, der overskrider den maksimalt tilladte bygningshøjde med over 40 pct. Det vil i høj grad forringe udsynet fra selskabets lokaler og mindske værdien af dets forretning betragteligt. Byggeriet vil derudover blive meget dominerende og vil overskygge synet til Havnen og Havneholmen, når den ses fra Knippelsbro, Langebro og den nordlige del af Islands Brygge.
4. Brev af 28. august 2005 fra Vesterbro Lokalråd samt Vesterbro
Trafik- og Byrumsgruppe, v. Niels Vestergaard, Amerikavej 2, 2. tv:
Det glæder Vesterbro Lokalråd, at Havneholmen skal udvikles til et attraktivt og nutidigt bymiljø med boliger, erhverv og rekreative maritime aktiviteter. Rådet finder det problematisk, at der er lagt op til en høj bebyggelsesprocent, hvilket medfører, at området bliver mindre attraktivt til rekreative formål.
Det anføres, at havnebadet, uanset hvordan det udformes, vil blive benyttet, idet der er et stort behov for rekreative områder på Vesterbro. Det anføres, at man skal være ekstra kreativ i planlægningen, og der opfordres til, at lokalrådet inddrages i udviklingen heraf, og at det sker i et tæt samarbejde. Rådet mener, at der skal etableres et strandområde med muligheder for oplevelser året rundt. Vesterbro lokalråd har udarbejdet et forslag til havnebad/strand på Havneholmen, der er vedlagt. I dette forslag er der udarbejdet en halvø, idet et badeanlæg kræver et stort bagland, og der opfordres til, at havnebadet udformes som en strand, som det er populært i hele verden. Havnebadet bør placeres på hjørnet ind mod Tømmergraven, af hensyn til solforholdene.
Lokalrådet mener, at der skal indrettes serviceerhverv samt mulighed for maritime elementer i erhvervsbyggeriernes stueetage, og man finder ikke, at der skal dispenseres fra kravet om, at 5 pct. af etagearealet skal være til offentlige institutioner, medmindre disse elementer indpasses, som offentligt tilgængelige områder. Det er vigtigt, at der skabes liv i området.
Erhverv, hoteller, byggerier med dyre lejligheder og domiciler er hidtil blevet prioriteret i udviklingen af havnen, nu er det beboernes tur til at blive tilgodeset.
Det er vigtigt, at promenaderne fastholdes langs hele havnen, og at promenadebredden som udgangspunkt er 8 meter. Man anbefaler træbrygger, trapper ned til vandet og lignende, men den samlede bredde af promenaden må ikke være under 8 m. Etablering af træbrygger må ikke medføre en højere bebyggelsesprocent, og der bør ikke bygges ud over promenaderne.
Lokalrådet er endvidere imod, at der gives dispensation til indskrænkning af promenaderne ud for Kalvebod Brygge 43-57.
Rådet mener, at bebyggelsesprocenten er meget høj, og at der ikke må dispenseres herfra.
Der skal stilles høje krav til arkitekturen og materialevalget, idet Havneholmen er et meget markant sted i byen/havnen.
Man finder det interessant, at der etableres kanaler ind i 2 af boligblokkene, men der advares imod, at de 2 punkthuse placeres som skitseret, idet promenaderne derved bliver nedprioriteret.
Der ses frem til, at den oplukkelige cykel- og gangbro etableres over havneløbet til Islands Brygge. Det er problematisk, at der skal være to sejlrender, idet det optager uforholdsmæssigt meget af vandet. Man finder det problematisk, at der ikke er etableret cykelstier langs vejen Havneholmen, der skal være en del, af det overordnede cykelstinet.
Der opfordres til, at der etableres optimale forhold for cyklister og fodgængere.
Husbåde kan være et aktiv i en levende havn, og Skibbroen skal bevares i dens nuværende form. Nye husbåde skal indpasses nænsomt i det eksisterende miljø og skal være en del af en helhedstænkning. Husbådene bør være skibe og skal have et maritimt præg.
Der skal ske en koordinering af projekterne i området således, at Fisketorvsbroen og havnebadet koordineres med byudviklingen. Det skal indskærpes over for bygherrerne, at boligerne ligger i et havneområde med liv. Havneholmen skulle gerne blive et levende byområde.
Der opfordres til, at de implicerede forvaltninger inddrager bydelen, hvor Vesterbro Trafik- og Byrumsgruppe og Vesterbro Lokalråd gerne indgår i dette samarbejde.
Forvaltningens bemærkninger
De modtagne henvendelser omhandler nedenstående emner:
· Bebyggelsernes højde
· Bebyggelsesprocent
· Anlæg af træbrygge i Tømmergraven
· Cykelstier og anlæg af broen over havneløbet
· Andel af bebyggelsen til kollektive anlæg
· Havnebad
· Husbåde
·
Koordinering af projekter
· Kalvebod Brygge 47 – 53
Bebyggelsernes
højde:
Helhedsplanen er udarbejdet med baggrund i lokalplan nr. 202 "Fisketorvet". Forvaltningen finder, at helhedsplanens struktur med placering og formgivning af bebyggelserne som en vifte, der åbner sig mod havneløbet, er et godt udgangspunkt for udbygningen af Havneholmen, som er i overensstemmelse med intentionerne i lokalplanen. Forvaltningen er af den opfattelse, at helhedsplanens struktur i hovedtræk skal respekteres, men at detailprojekteringen af de enkelte bygninger skal være med til at raffinere helhedsplanen ud fra et ønske om arkitektur af høj kvalitet.
I de ansøgte boligprojekter overskrides lokalplanens højdegrænseplaner i enkelte punkter og højderne ligeledes, men da gennemsnitshøjden respekterer lokalplanens maksimale højde, og da lysforholdene vurderes som tilfredsstillende, kan forvaltningen anbefale dispensationerne hertil.
Naboorienteringen er foretaget med baggrund i ansøgninger om at opføre de 4 boligbebyggelser, der i hovedtræk baserer sig på den udarbejdede helhedsplan. Ifølge helhedsplanen kan der - i overensstemmelse med lokalplanen - opføres yderligere 5 erhvervsbebyggelser - som vil forudsætte lignende typer af dispensationer.
På grund af de vifteformede bebyggelser, er det i enkelte punkter bygningshøjderne overskrides. I boligbebyggelserne overskrides lokalplanens højdebestemmelse således med 1 til 6 m i enkelte punkter. Ud fra helhedsplanen og projektet for bebyggelsen på spidsen overskrider erhvervsbebyggelserne lokalplanens højdebestemmelser med 3 til 11 m i enkelte punkter.
Forvaltningen finder, at hvis helhedsplanens bebyggelsesprincipper følges og de nævnte kvalitetskriterier efterleves bør behandlingen af byggeønsker i området baseres herpå, idet det er forvaltningens opfattelse, at de enkelte dispensationer samlet set er begrænsede, og at helhedsplanen har en række kvaliteter, der kan sikre en høj kvalitet på Havneholmen, der har en central placering i havneløbet.
Bebyggelsesprocent:
Bebyggelsesprocenten for den del af Havneholmen, der er aktuel, må ifølge lokalplan nr. 202 "Fisketorvet" ikke overstige 150 i både område I og IV. Denne overskrides for så vidt angår boligkarré 7, hvor bebyggelsesprocenten bliver ca. 185, men for område IV under ét, bliver den samlede bebyggelsesprocent ca. 155. Forvaltningen finder, at bebyggelsesprocenten på dette sted kan fraviges under forudsætning af, at det overskridende etageareal modregnes grundejerens byggeret i område I. Det betyder, at bebyggelsesprocenten for Havneholmen under ét vil overholde lokalplanens bebyggelsesprocent.
Promenader herunder anlæg af kanaler og punkthuse:
Ifølge lokalplanen skal der langs kajen på Havneholmen etableres en minimum 6 m bred fodgængerpromenade. Forvaltningen finder imidlertid, at der på korte strækninger hvor det harmonerer med den tilstødende bebyggelse bør være mulighed for opdeling af promenaden med anlæg af træbrygger, under forudsætning af, at den samlede promenadebredde bliver på 8 m.
I to af de 4 boligbebyggelser placeres et punkthus i kajkanten, og der anlægges kanaler. Promenaden ledes bag om punkthusene og langs de to kanaler, hvor der etableres broer således, at fodgængere og evt. cyklister ledes naturligt omkring hjørnerne og ind til de skitserede pladser, der bliver offentligt tilgængelige, og ud langs kajerne igen. I disse bebyggelser er der fokuseret på at skabe gode uderum og store dele af friarealerne bliver offentligt tilgængelige. Det er på to korte strækninger, at man bliver ledt væk fra havneløbet og omkring punkthusene over en bro ud til havneløbet igen. Det er forvaltningens vurdering, at der skabes høj arkitektonisk kvalitet i disse byrum, og at dispensationen ikke er udtryk for at offentligheden forhindres adgang til havnefronten, men derimod en bestræbelse for at skabe variation og nye rumlige kvaliteter. Det skal i denne forbindelse bemærkes, at der samtidig udgraves kanaler, som promenaden løber langs med og over, hvilket skaber en ny oplevelsesmæssig dimension, når man færdes på promenaden. Der er endvidere 4 husgavle hvor promenaden ligger under en udkraget 1. – 6. etage. Efter forvaltningens vurdering understøtter placeringen tæt på kajarealerne opfattelsen af de principper, som er tilkendegivet i helhedsplanen.
Anlæg af træbrygge i Tømmergraven:
Foreningen Skibbroen påpeger, at det er en god idé at etablere den 4 m brede træbrygge, men der skal ske en løsning for Skibbroen, idet foreningen ikke vil kunne komme ud med deres skibe efter anlæg af en 4 m bred træbrygge. Københavns Havn og forvaltningen har drøftet forholdene med foreningen, og det er blevet foreslået, at der nedsættes en arbejdsgruppe hvor bygherren af boligerne herudfor, Skanska, ligeledes deltager med forsøg på at finde en løsning, hvor Skibbroen fortsat kan forblive på stedet med det samme antal både og komme frem og tilbage med deres fartøjer. En dispensation til etablering af træbryggen på dette sted vil forudsætte, at der er fundet en løsning på problemet.
Cykelstier og anlæg af broen over havneløbet:
Der bliver anlagt cykelstier på tværs af Havneholmen fra broen over Havneløbet til en mindre bro over kanalen til Fisketorvet Shoppingcenter. Der er ikke planlagt cykelstier på langs af vejen Havneholmen. Cykeltrafikken forløber i stedet på den anden side af kanalen langs sydøstsiden af Fisketorvet Shoppingcenter og mod Vesterbro langs nordøstsiden af indkøbscentret til Dybbølsbro.
Med hensyn til anlæg af broen over Havneløbet er det ikke en del af de kommende byggerier på Havneholmen, men broen er tænkt ind i helhedsplanen og bearbejdningen af de ubebyggede arealer. Det har været et krav fra Københavns Havn, at der fortsat skal kunne ske besejling af havnen, også med større både, hvorfor broen skal være oplukkelig. For at få en symmetrisk bro, er det valgt, at der skal være to sejlrender således, at større skibe passerer den oplukkelige del af broen og mindre skibe samt havnebussen passerer i et fast gennemsejlingsfag, hvilket kræver uddybning af sejlrenden. Opførelse af broen forventes påbegyndt i oktober 2005.
Andel af bebyggelsen til kollektive anlæg:
Lokalplanen fastlægger, at der til boligbebyggelsen i område IV skal opføres eller indrettes kollektive anlæg og institutioner eller sociale og kulturelle servicefunktioner. Etagearealet hertil skal udgøre mindst 5 pct. af det samlede etageareal.
Nord for område IV etableres et kommunalt havnebad, hvor kommunen har sikret sig adgang til et ca. 2.000 m² landareal til havnebadet. De 5 pct. svarer til 1.400 m² i forhold til etagearealet af boligbebyggelserne i område IV. Der etableres et maritimt fællesrum i den ene boligbebyggelse. På baggrund af havnebadets placering umiddelbart nord for boligbebyggelserne og en eventuel opførelse af en cafébygning ses det som en mulighed at anvende disse lokaler til fællesfunktioner bl.a. for beboerne i området.
Kravet om kollektive anlæg i boligområdet skal ses i lyset af, at der kan blive behov for bl.a. daginstitutioner. Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen har oplyst, at de p.t. ikke kender behovet for institutioner i området, men har henvist til et tidligere notat fra september 2002 i forbindelse med udbygningen af hele Sydhavnen. I notatet tilkendegiver Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, at der kan blive behov for en institution i området ved Havneholmen omkring 2008. De ansøgte boligbebyggelser giver ikke anledning til at etablere institution i tilknytning hertil, men forvaltningen finder, at det i forbindelse med lokalplantillæg for område III må sikres, at der kan etableres en institution i område III.
Forvaltningen kan derfor anbefale, at der meddeles dispensation fra kravet til at anlægge 5 pct. kollektive anlæg i område IV, under forudsætning af, at bygherrerne efter forvaltningens nærmere godkendelse indretter friarealerne ud for havnebadet med henblik på fælles anlæg i sammenhæng med havnebadet.
Havnebad:
I forbindelse med etablering af broen over havneløbet bliver sejlrenden, som nævnt tidligere, udvidet til også at forløbe midt i havneløbet således, at der kan etabl eres en symmetrisk bro. Den af Vesterbro Lokalråd foreslåede strandø harmonerer ikke hermed, hvor øen ligger midt i sejlrenden. Forvaltningen er i øvrigt betænkelig ved en sandstrand placeret ud mod et sejlløb, da der stadig vil være tale om besejling i større eller mindre udstrækning. Havnebadet er placeret så centralt som muligt i forhold til stiforløbet samt mest hensigtsmæssigt i forhold til bebyggelserne.
Husbåde:
Nye husbåde bør tænkes sammen med byggerierne på land. Derfor finder forvaltningen, at den nødvendige dispensation kan meddeles, når der foreligger et konkret projekt således, at husbådene allerede nu kan projekteres og integreres med byggerierne på land.
Koordinering af projekter:
I Helhedsplanen for Havneholmen er både havnebad, broen over havneløbet og husbåde indtænkt. Bygherrerne har i fællesskab ansat en landskabsarkitekt, der er ved at udarbejde en relativt detaljeret samlet plan for de ubebyggede arealer i hele området, hvor både havnebad, offentlige arealer, stiforløb osv. ses i sammenhæng med de planlagte bebyggelser.
Ansvaret for de enkelte projekter ligger i forskellige forvaltninger, men planlægningen af de enkelte projekter sker naturligvis i et samarbejde.
Kalvebod Brygge 47 – 53:
Samtidig med tidspunktet for naboorienteringen for Havneholmen, har Skanska Danmark A/S ansøgt om at reducere promenadebredden ud for ejendommen Kalvebod Brygge 47 - 53, hvor der er ved at blive opført et hotel og en bank. Derfor er denne ansøgning taget med i naboorienteringen. Der er tidligere givet tilladelse hertil, hvor der blev dispenseret til en samlet 7 m bred promenade. Forvaltningen kan anbefale, at der meddeles en dispensation til, at promenaden todeles og reduceres til 6,65 m, idet promenaden ligger langs en kanal, samtidig med at der er mulighed for at passere bebyggelsen på nærtliggende parallelt løbende promenader ud mod havneløbet.
Dispensationer
De foreslåede dispensationer i forbindelse med de konkrete boligbyggerier omhandler lokalplanens bestemmelser om etageantal, højder, højdegrænseplaner, bebyggelsesprocent, friarealprocent, promenader, kollektive anlæg samt tilladelse til permanent oplæg af skibe.
Det forventes, at der i forbindelse med de 5 erhvervsbebyggelser vil komme tilsvarende ansøgninger om dispensationer vedr. etageantal, højder, højdegrænseplaner og promenader. Det er forvaltningens opfattelse, at så længe de enkelte bygninger er af høj arkitektonisk kvalitet, og helhedsplanens principper for bebyggelsens placering og udformning efterleves, bør behandlingen baseres herpå, idet afvigelser vil blive forelagt Bygge- og Teknikudvalget efter sædvanlig praksis.
Miljøvurdering
Sagstypen er ikke omfattet af
Bygge- og Teknikforvaltningens positivliste vedrørende sager, der skal
miljøvurderes.
BILAG VEDLAGT
Bilag 1 Naboorientering vedrørende dispensation fra lokalplan nr. 202 "Fisketorvet"
BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I
BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36
Bilag A Indstilling vedrørende Redegørelse for helhedsplanen for Havneholmen og for dispensationer fra lokalplan nr. 202 "Fisketorvet" i forbindelse hermed drøftet på mødet den 1. juni 2005
Bilag B E-mail af 5. august 2005 fra Leif Funch, Islands Brygge 34 C, 1. th.
Bilag C Brev af 25. august 2005 fra Foreningen Skibbroen, Skibbroen 1 Z
Bilag D Brev af 26. august 2005 fra CinemaxX Danmark A/S, Kalve bod Brygge 57
Bilag E Brev af 28. august 2005 fra Vesterbro Lokalråd samt Vesterbro Trafik- og Byrumsgruppe, v. Niels Vestergaard, Amerikavej 2, 2. tv