Redegørelse om udarbejdelse af lokalplan for Mærsks ejendom ved Amaliegade/Esplanaden, "Esplanaden"

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 21. marts 2001

25. Redegørelse om udarbejdelse af lokalplan for Mærsks ejendom ved Amaliegade/Esplanaden, "Esplanaden"

BTU 125/2001 J.nr. 611:231.0001/01

Nærværende redegørelse fremlægges hermed til Bygge- og Teknikudvalgets drøftelse med henblik på udarbejdelse af forslag til lokalplan for ovennævnte område.

Henning Larsens Tegnestue A/S har fremsendt en anmodning om udarbejdelse af en lokalplan for ovennævnte ejendom, som ejes af Mærsk, med henblik på gennemførelse af et ca. 14.000 m² stort kontorbyggeri som udvidelse til det eksisterende hovedsæde, beliggende på ejendommen matr.nr. 400 Sankt Annæ Øster Kvarter, København, Esplanaden 50. Det nuværende hovedsæde rummer et etageareal på knap 21.000 m². Ejendommen ses på vedlagte luftfoto og oversigtsplan, henholdsvis bilag 1 og 2.

Den ønskede tilbygning består af en fløj langs Amaliegade, forbundet med ejendommens eksisterende bebyggelse via tværfløje. Det tilstræbes, at nybebyggelsen foruden at tilpasse sig hovedsædets eksisterende bygninger, med hensyn til proportioner og facadeudtryk udformes under størst mulig hensyntagen til de overfor liggende, fredede bygninger i Amaliegade.

Projektet har et sådant omfang, at det forudsætter udarbejdelse af lokalplan. Lokalplanens bestemmelser om bebyggelsens placering erstatter en i 1979 tinglyst deklaration, der fastlægger en fælles bebyggelsesplan for den aktuelle ejendom og de syd herfor liggende ejendomme.

I lokalplanarbejdet lægges hovedvægten på udformning af de bestemmelser, der skal beskrive placering, dimensionering og detaljeret facadeudformning af nybebyggelsen under den størst mulige hensyntagen til de historiske omgivelser. I den forbindelse skal bemærkes, at det foreliggende projekt er udformet ud fra ønsket om, at tilbygningen skal være så åben som mulig mod Esplanaden og Kastellet, selvom den ovenfor nævnte bebyggelsesplan baserede sig på en hensigt om på dette sted at skabe en markant bygningsfront i form af en 4 etagers bebyggelse og uanset, at den tidligere bebyggelse på grunden netop understregede Esplanadens bygningsfront ved placering af bebyggelse i vejlinien.

Lokalplanen vil være i overensstemmelse med Kommuneplan 1997. Da der ikke påtænkes ændringer på de omgivende ejendomme, som er fuldt udbyggede, begrænses lokalplanområdet til den aktuelle ejendom

I projektet indgår, at de nuværende 189 parkeringspladser på terræn erstattes af 350 pladser, svarende til 1 plads pr. 100 m² etageareal i delvis nedgravet konstruktion, omfattende i alt ca. 6.500 m². Økonomiforvaltningen har på dette grundlag vurderet, at parkeringskælderen er omfattet af planlovens regler om VVM-screening, hvilket betyder, at der skal træffes afgørelse af, om anlægget er VVM-pligtigt eller ej. Denne afgørelse træffes af Hovedstadens Udviklingsråd på baggrund af en foreløbig vurdering fra Økonomiforvaltningen. Afgørelsen påregnes afklaret i forbindelse med udarbejdelse af lokalplanforslaget.

Fra Henning Larsens Tegnestue A/S er med ejerfuldmagt modtaget en ansøgning om udarbejdelse af lokalplan for ovennævnte ejendom, som ejes af Mærsk.

Ejendommens nuværende bebyggelse består af en fredet, 1 etages arkadebygning ved Nordre Toldbod samt det nuværende hovedsæde, der ligger langs havneløbet og er opført i 1976-78 med Ole Hagen som arkitekt. Hovedsædet udgør den mod havnen vendende del af den i sin tid fastlagte, samlede bebyggelse, se bilag 6. Ejendommens nuværende bebyggelse har et samlet etageareal på knap 21.000 m². Det store ubebyggede areal anvendes dels til parkeringsplads for de ansatte, dels til grønt areal, ankomstareal og gæsteparkering. Kajarealet mellem hovedsædet og havneløbet er anlagt som en del af den havnepromenade, der forløber mellem Sankt Annæ Plads og Nordre Toldbod. Mellem Energistyrelsens sydfor liggende bebyggelse og Mærsk-hovedsædets parkeringsplads er skabt en offentlig passagemulighed mellem Amaliegade og havnepromenaden, adskilt fra parkeringspladsen ved en lav mur (se bilag 1).

Den overordnede udformning af den projekterede udvidelse samt udvidelsens forhold til det nuværende hovedsæde fremgår af det på bilag 3 viste luftfoto sammenholdt med fotomontagen på samme bilag.

Udvidelsens samlede bruttoetageareal er ca. 14.000 m², hvorved ejendommens samlede etageareal vil andrage ca. 35.000 m², svarende til en bebyggelsesprocent på godt 140.

Tilbygningen til det eksisterende hovedsæde består af en vinkelformet bygning i 4 etager. Bygningen er placeret dels langs Amaliegade, dels vinkelret herpå i ejendommens sydligste del. Ind mod gårdrummet har den vinkelformede bygning samme højde, som den 4 etagers fløj af det nuværende hovedsæde. Ud mod Amaliegade og mod Energistyrelsens sydfor liggende bebyggelse er den vinkelformede bygning lavere af hensyn til den tilstødende og overfor liggende bebyggelse. De to gavle af vinkelbygningen er forbundet til det nuværende hovedsæde ved 1 etages mellembygninger, ligesom der bag den nye Amaliegade-fløj er en udbygning i 1 etage. Mod Amaliegade forbindes vinkelbygningen med Energistyrelsens Amaliegade-fløj ved en "portbygning", der i stueetagen har indkørsel til passagen mellem Energistyrelsen og Mærsk-bebyggelsen (bl.a. til det nye parkeringsanlæg). Gårdrummet, der opstår mellem det nuv& aelig;rende hovedsæde og de tilbyggede fløje, indrettes med opholdsarealer.

Mod Amaliegade tænkes bebyggelsen udført med relativt lyse facader i natursten. Amaliegade-facaden udformes under hensyntagen til den nuværende facaderytme på den modstående side af gaden. Den ny facade gives således en opdeling, der svarer til de mindre facadelængder overfor, ligesom ét plan af facaden springer lidt frem og svarer i højde til gesimshøjden på de overfor liggende bygninger. Et udsnit af Amaliegade-facaden i det foreliggende projekt er vist på bilag 5.

Tage påregnes udført med lavt fald og stålpladebeklædning som på det eksisterende hovedsæde. Vinduer udføres med farveløst glas.

Ejendommen rummer i dag 189 parkeringspladser for de ansatte. Disse pladser ligger på terræn og tænkes erstattet af i alt 350 parkeringspladser i delvis nedgravet konstruktion under de kommende friarealer mellem det nuværende hovedsæde og nybebyggelsen. Indkørsel til parkeringsanlægget bliver fra Amaliegade, samme sted, som den nuværende indkørsel til parkeringspladsen. Hovedadgang bliver fra Esplanaden, ligesom i dag. Den eksisterende offentlige passagemulighed på arealstrimlen nærmest Energistyrelsens bebyggelse ønskes nedlagt for at undgå konflikt mellem fodgængere og biler, der bringer varer til hovedsædet, ligesom man af sikkerhedsmæssige grunde ønsker at kunne aflukke den gård, der opstår på dette sted.

I henhold til Kommuneplan 1997 er den aktuelle ejendom fastlagt til serviceerhverv, såsom administration, liberale erhverv, butikker, hoteller og erhvervs- og fritidsundervisning samt håndværk og andre virksomheder, der naturligt kan indpasses i området. Bebyggelsen skal normalt udformes som sluttet etagehusbebyggelse. Den maksimale bebyggelsesprocent er 150, det maksimale etageantal eksklusive tagetage er 6 og friarealprocenten skal være mindst 10.

I det den 1. marts 2001 offentliggjorte forslag til Kommuneplan 2001 er rammebestemmelsen for området uændret.

Den aktuelle ejendom er en del af det tidligere statsejede område, der benævntes "Søndre Toldbod". Området blev i midten af 1970'erne udstykket med henblik på opførelse af ny bebyggelse dels på den nordlige parcel til Mærsks hovedsæde, dels på arealet syd herfor - matr.nr. 361 Sankt Annæ Øster Kvarter, København - til brug for det daværende "Direktoratet for Toldvæsenet". For at skabe et grundlag for fastsættelse af omfang og udformning af de nye bebyggelser udarbejdedes en deklaration, der fastlagde de dengang godkendte projekter til ny bebyggelse på matr.nr. 361 og 400 Sankt Annæ Øster Kvarter, København, samt de eksisterende, fredede pakhuse på matr.nr. 401 og 402 ibid. som fælles bebyggelsesplan for området. Deklarationen, som har daværende Magistratens 4. Afdeling (nu Bygge- og Teknikforvaltningen) som påtaleberettiget, er tingl yst den 17. juni 1976. Efter kommunens godkendelse af mindre ændringer i udformningen af bebyggelsen på matr.nr. 400 ibid., tinglystes den 27. september 1979 den som bilag 6 viste fælles bebyggelsesplan for området.

Den gældende, fælles bebyggelsesplan fastlægger ud mod havneløbet den bebyggelse, der i dag udgør hovedsædet. Det vil sige to forskudte, sammenbyggede fløje, nordligst i 6 etager, syd herfor i 4 etager. På havnesiden af den 4 etager høje fløj ligger en 1 etage høj "bastion". Udover det i dag opførte, viser den tinglyste bebyggelsesplan en 4 etagers bebyggelse bestående af 2 fløje parallelt med Amaliegade og 2 fløje vinkelret herpå hvorved den højeste del af hovedsædet samt den 1 etages arkadebygning ved Nordre Toldbod frilægges. I 1987 er deklarationen aflyst for så vidt angår matr.nr. 402 ibid ("Gule Pakhus").

En del af den aktuelle ejendom ligger inden for de i henhold til Naturbeskyttelsesloven fastlagte beskyttelseslinier omkring Kastellet som jordfast fortidsminde og desuden omkring Kastellets vandarealer (det sidste ud fra Naturbeskyttelseslovens generelle bestemmelser om søer). Under hensyntagen hertil vil udkast til den kommende lokalplan blive forelagt Skov- og Naturstyrelsen, henholdsvis Kulturhistorisk Kontor og Landskabskontoret, til udtalelse. De to beskyttelsesliniers forløb indenfor ejendommen er markeret på bilag 8.

Projektet har et sådant omfang, at det forudsætter udarbejdelse af lokalplan i henhold til Planlovens § 13, stk. 2, ligesom lokalplanen for så vidt angår den aktuelle ejendom skal ophæve den ovenfor omtalte tinglyste deklaration. Lokalplanen vil være i overensstemmelse med de i Kommuneplan 1997 fastlagte rammer for området.

Lokalplanområdet vil alene omfatte den aktuelle ejendom, da der ikke vurderes at være behov for at regulere de bebyggelsesmæssige forhold på de omliggende ejendomme. Ejendommen, matr.nr. 361 Sankt Annæ Øster Kvarter, København, er fuldt udbygget i overensstemmelse med ovennævnte deklaration, og de øvrige tilstødende ejendomme rummer fredningsbestemmelser uden aktuelle muligheder for yderligere byggeri.

De trafikale forhold ved øget trafik i ejendommens vejtilslutning i Amaliegade vil i det videre lokalplanarbejde blive vurderet nærmere af Vej & Park, hvis umiddelbare opfattelse er, at den projekterede udvidelse af parkeringskapaciteten på ejendommen ikke vil give anledning til særlige problemer.

Det kan ikke udelukkes, at grunden kan være forurenet, hvorfor der forudsættes foretaget nærmere undersøgelse heraf og i givet fald gennemført de nødvendige foranstaltninger.

Det 2-etagers parkeringsanlæg, der dels erstatter den nuværende overfladeparkering, dels rummer de til nybyggeriet hørende parkeringspladser, omfatter i alt ca. 6.500 m². På grund af anlæggets størrelse og placering i Indre By, har Økonomiforvaltningen vurderet, at parkeringskælderen er omfattet af planlovens regler om VVM-screening, hvilket betyder, at der skal træffes afgørelse af, om anlægget er VVM-pligtigt eller ej. Denne afgørelse træffes af Hovedstadens Udviklingsråd på baggrund af en foreløbig vurdering fra Økonomiforvaltningen. Spørgsmålet om afgørelsen påregnes afklaret i forbindelse med udarbejdelse af lokalplanforslaget.

Lokalplanområdet ligger i Amalienborg-kvarteret, som for størstedelens vedkommende udgøres af Frederiksstaden, der er et rektangulært område, der afgrænses af Toldbodgade, Sankt Annæ Plads, Bredgade og en linie, beliggende ca. 30 m nord for den "knækkede" del af Toldbodgade. Retningslinier for bebyggelse af Frederiksstaden fastsattes ved et kongeligt reskript og tog sigte på at give bydelen et ensartet præg. Planen til det nye kvarter og udformningen af de byggeforskrifter, der kom til at gælde hér, skyldes hofbygmester Nicolai Eigtved.

Lokalplanområdet ligger nord for selve Frederiksstaden, men hensynet til dette kvarters dimensioner og facadeudformning kommer alligevel af flere grunde til at spille en overordnet rolle for udformningen af nybebyggelsens Amaliegade-fløj. For det første vil den kommende front mod Amaliegade blive en fortsættelse af den østlige "væg" i det fornemme byrum, der stadig præges af mange fine eksempler på bygninger, der overholder de eigtvedske proportioneringsforskrifter. For det andet består den gadevæg, der ligger umiddelbart overfor nybygningen, af en række fredede bygninger fra omkring 1790, der føjer sig fint til de ældre huse i gadestrækningens sydlige del. Endelig vil den kommende bygnings gadefacade ses som en umiddelbar fortsættelse af Amaliegade-fløjen på den syd for liggende bebyggelse, Amaliegade nr. 44, der i dag huser Energistyrelsen. Denne bebyggelse er med Eva og Niels Koppel som a rkitekter opført 1975-79 for Direktoratet for Toldvæsenet, og dens Amaliegade-fløj giver en moderne fortolkning af nogle karakteristiske træk ved bebyggelsen i Frederiksstaden. Den viderefører gadens sokkelagtige stueetage med tre overliggende etager med ensartet vinduestakt og vinduer i højformet. Facaden fremtræder i teglsten og vandskuret i en grå tone.

Ejendommen har som beskrevet en betydningsfuld placering i grænsen mellem Amalienborgkvarteret og det åbne, grønne område ved Kastellet. Dette forhold samt hensynet til de store arkitektoniske kvaliteter i kvarteret indebærer særlige forpligtelser i forbindelse med fastlæggelsen af de mere præcise bebyggelsesplanmæssige og arkitektoniske bestemmelser i lokalplanen.

Med hensyn til kvarterets bebyggelsesplanmæssige forhold fremgår det af den som bilag 7 viste tegning, at de tæt bebyggede karreer i området danner et mønster af fine veldefinerede gade- og pladsrum, og at der enkelte steder inden for bygningsmassen ligger private og halvoffentlige haverum (Kunstindustrimuseet, Amalienborghaverne m.v.). Kvarteret afsluttes mod Grønningen og Esplanaden, bortset fra den aktuelle ejendom, med en skarpt afgrænset bygningsfront mod det åbne, grønne Kastelsområde og videre mod de store vandområder i Nordhavnen. Derved understreges spændingsfeltet mellem den tætte by og de åbne områder, som er et særligt markant træk i bystrukturen på dette sted. Hvorvidt dette træk bør fastholdes og videreføres i den fremtidige disponering af bebyggelsen på den aktuelle ejendom eller om det er rigtigt at bevare den nuværende åbne karakter p å ejendommen er et hovedspørgsmål i forbindelse med lokalplanarbejdet.

Det fremsendte projekt bryder med princippet i den tidligere beskrevne, tinglyste bebyggelsesplan fra 1979 på ejendommen, hvorefter bebyggelsen tænktes opført som sluttet bygningsfront mod nord, idet det aktuelle projekt placerer en lav bygning mod nord (mod Kastellet) og den 4 etagers tværfløj mod syd. Derved vil det eksisterende hovedsæde også fremover være fuldt synligt fra Kastelsområdet og det indre haverum åbne sig mod nord, men samtidig vil den sydlige tværfløj kaste skygge i gårdrummet. Der kan knytte sig arkitektoniske betænkeligheder til udformningen af den foreslåede gavlløsning for enden af Amaliegade.

Med hensyn til nybyggeriets arkitektoniske fremtræden i øvrigt finder forvaltningen, at relationen til den overfor beskrevne Amaliegadebebyggelse og sammenhængen i gadeforløbet helt ud til Esplanaden spiller en afgørende rolle. Det anses for vigtigt, at den ny bebyggelse opføres i en højde og med en udformning, som relaterer sig til den eksisterende bebyggelse i gaden.

Forvaltningen vurderer, at projektet - som dog endnu ikke foreligger færdigdetaljeret - med hensyn til dimensionering samt facadeopdeling, materialekarakter og proportionering vil kunne viderebearbejdes til på en fin måde at kunne indgå i en sammenhæng med de omgivende såvel ældre, fredede som nyere bebyggelser.

Den ønskede nedlæggelse af den nuværende, offentlige passagemulighed over den sydligste del af matr.nr. 400 Sankt Annæ Øster Kvarter, vil forvaltningen ikke modsætte sig. Dette sker med henvisning til de muligheder for passage mellem havnepromenaden og det bagvedliggende kvarter, der findes flere andre steder på strækningen mellem Sankt Annæ Plads og Nordre Toldbod, f.eks. mellem "Gule Pakhus" og "Vestindisk Pakhus" ud for den "knækkede" del af Toldbodgade.

Lokalplanområdet vil som tidligere nævnt alene omfatte ejendommen matr.nr. 400 Sankt Annæ Øster Kvarter, København, jf. bilag 8.

I lokalplanen fastlægges området til serviceerhverv - fortrinsvis administration med tilhørende funktioner - og med en maksimal bebyggelsesprocent på 150, svarende til Kommuneplanens rammer for området.

Lokalplanens formål er at søge gennemført en bebyggelse af høj arkitektonisk standard, som kan indgå i en god helhedsvirkning med den eksisterende, omgivende bebyggelse. Lokalplanen vil derfor indeholde bestemmelser om, at bebyggelsen skal fremtræde i et nutidigt og moderne formsprog, som tager udgangspunkt i og respekterer de omgivende bebyggelser, herunder de bevaringsværdige træk, som præger den øvrige bebyggelse i Amaliegade.

Lokalplanen vil fastlægge en specifik bebyggelsesplan med angivelse af bygningshøjder for de enkelte dele af det samlede bygningskompleks.

Bestemmelserne om bebyggelsens ydre fremtræden vil stille krav i overensstemmelse med det ovenfor omtalte formål med lokalplanen for så vidt angår facadedisponering, tagudformning, materialer, farveholdning, placering af tekniske anlæg m.v.

Der vil blive fastlagt sædvanlige parkeringskrav, 1 plads pr. 100 m² etageareal, krav om indretning af cykelparkering samt krav om indretning af friarealer svarende til mindst 10 pct. af etagearealet. Den eksisterende havnepromenade på ejendommen sikres i den udformning, hvori den fremtræder i dag.

1. Luftfoto
2. Kort med angivelse af lokalplanområdets beliggenhed
3. Det foreliggende projekt vist i fotomontage
4. Situationsplan over den fremtidige, samlede bebyggelse i lokalplanområdet
5. Foreløbigt udkast til facade mod Amaliegade. Fra tegning hørende til det foreliggende projekt
6. Fælles bebyggelsesplan tinglyst 1979
7. Byarkitektonisk vurdering
8. Lokalplanområdets afgrænsning

Jens Ole Nielsen