Redegørelse om udarbejdelse af lokalplan med tilhørende tillæg til kommuneplanen for et område omkring Vanløse Station, "Vanløse Center"

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 21. marts 2001

23. Redegørelse om udarbejdelse af lokalplan med tilhørende tillæg til kommuneplanen for et område omkring Vanløse Station, "Vanløse Center"

BTU 117/2001 J.nr. 611:227.0001/01

Nærværende redegørelse fremsendes til Bygge- og Teknikudvalgets samt Økonomiudvalgets drøftelse med henblik på iværksættelse af arbejdet med forslag til lokalplan for et område omkring Vanløse Station med tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 1997.

En række grundejere har fremsat ønske om at opføre bebyggelse med butikker i området omkring Vanløse Station. (Se bilag 1).

Holberg Fenger Invest A/S, der ejer ejendommen Jernbane Allé 36 – 38, som rummer Vanløse Bio og Vanløse Bibliotek, ønsker at opføre en tilbygning på ca. 5.500 m² mellem biografbygningen og Vanløse Station. Tilbygningen tænkes at rumme et supermarked på 3.000 m², og en udvidelse af biblioteket samt nye lokaler til KUC. Herudover er det tanken at etablere en restaurant i kælderen samt en ekstra biografsal, således at biografen kan få status som premierebiograf. En gennemførelse af projektet, som har en bebyggelsesprocent på i alt ca. 140, kan kun gennemføres efter vedtagelse af en lokalplan med tilhørende tillæg til kommuneplanen som bl.a. muliggør beregning af bebyggelsesprocent for et større område under ét.

Holberg Fenger Invest A/S ejer endvidere Jernbane Allé 39. I forbindelse med en planlagt totalrenovering af forhuset har selskabet udtrykt ønske om at nedrive bebyggelsen i baggården og opføre en ny bebyggelse med 1.600 m² butiksareal. Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 256, som muliggør det ønskede byggeri, såfremt bebyggelsesprocenten ikke overstiger 110.

Endvidere har Indertoften ApS, der ejer de ejendomme, som medicinalvirksomheden Ferring A/S anvender, fremsendt forslag til butiksbebyggelse på ejendommen Jernbane Allé 43. Bebyggelsen forudsætter dispensation fra bestemmelser om anvendelse og afstand til skel i lokalplan nr. 256.

Endelig ønsker Bertelsen Biler A/S, som ejer 2 ejendomme på Apollovej 33, at opføre en butiks- og kontorbebyggelse på ejendommene suppleret med naboejendommen Apollovej 31. Bebyggelsen på knap 9.000 m² ønskes opført i 2 etager med parkering i kælder og på tag. Stueetagen på ca. 4.500 m² ønskes anvendt til butikker, herunder et supermarked på 3.000 m². 1. sal ønskes anvendt til fitness center, kontorer mv. Kælderparkeringen tænkes etableret i 2 etager med 300 pladser som en "Park and Ride" facilitet i umiddelbar nærhed af Vanløse Station. Bebyggelsen forudsætter udarbejdelse af en ny lokalplan til erstatning for den gældende lokalplan nr. 291 vedrørende anvendelse til almindelig detailhandel samt om butiksarealets størrelse.

I forbindelse med den videre planlægning vil det i øvrigt blive vurderet, om Hovedstadens Udviklingsråd skal foretage en "screening" af parkeringsanlæg for butikkerne efter VVM-reglerne.

Herudover er det hensigten at gennemføre en renovering af stationsforpladsen i forbindelse med etablering af endestation for Metroen ved Vanløse Station. Denne renovering planlægges gennemført maj 2003.

En betydelig del af forbruget hos beboerne i Vanløse indkøbes uden for bydelen. Dette gælder især på udvalgsvareområdet. Det har derfor gennem flere år været et kommuneplanmæssigt ønske at styrke handelslivet i Vanløse, herunder primært bydelens handelscenter omkring Jernbane Allé.

Tillæg nr. 13 til Københavns Kommuneplan 1997 muliggør derfor, at butiksarealet i bydelscenteret omkring Jernbane Allé og Vanløse Station kan udvides med 10.000 m² til i alt 22.200 m².

Det må forudses, at bydelscenteret fremover vil blive udsat for øget konkurrence fra Rødovre Centrum, Frederiksbergcenteret og eventuelt kommende centre ved Flintholm Station og ved Valby Station. En styrkelse af bydelscenteret ved Vanløse Station vurderes også af denne årsag for ønskelig af hensyn til opretholdelse af passende lokale indkøbsmuligheder i bydelen. Det bør i denne forbindelse nærmere afklares hvordan butiksarealudvidelsen bør fordeles mellem dagligvarer og udvalgsvarer, idet bydelen i særlig grad er underforsynet på udvalgsvareområdet.

På baggrund af ovenstående foreslås det, at et lokalplanarbejde igangsættes for et område ved stationen øst for Jernbane Allé omfattende arealer på begge sider af banedæmningen. Det foreslås, at ejendommene Apollovej 31 - 33 på trods af de bedre trafikale forhold ikke medtages på grund af ejendommenes afstand til de eksisterende butikker ved Jernbane Allé. Eventuelt kan lokalplanen omfatte hele det i komuneplanen udpegede centerområde, såfremt udbygningen med dagligvare- og udvalgsvarehandel ønskes særskilt reguleret.

Gennemførelsen af lokalplanen vil bl.a. af hensyn til bebyggelsesprocentberegningen forudsætte et tillæg til kommuneplanen.

Gennem en årrække har der været udfoldet bestræbelser på at etablere et egentligt bydelscenter i Vanløse på de arealer nord for stationen, som i dag anvendes af Banestyrelsen suppleret med arealerne på Apollovej 31-33.

I 1989 anmodede DSB's ejendomssektor om udarbejdelse af et lokalplanforslag for stationsområdet. Det var ønsket at opføre en butiks- og kontorbebyggelse på pladsen nord for jernbanen samt en butiksbebyggelse med et kontortårn ved biografbygningen. Projektet havde et samlet etageareal på ca. 5.000 m².

I 1993 anmodede AK83 Arkitektkontoret A/S på vegne af TK-Byggeholding A/S om at få udarbejdet et lokalplanforslag til gennemførelse af et projekt med ca. 12.500 m² butikker, ca. 2.000 m² boliger og ca. 1.500 m² nye kontorer. Til bebyggelsen skulle der etableres 625 parkeringspladser og parkering til 170 cykler. Projektet omfattede såvel DSB's arealer som ejendommene Apollovej 31 - 33.

Usikkerhed omkring mulighederne for ændret anvendelse af dele af DSB's arealer, herunder uafklarede forhold omkring arealkravene til ny ringbane og metro samt arealkrav til busbetjening og stationsparkering, medførte, at planerne ikke blev realiseret.

På denne baggrund blev lokalplan nr. 291 "Apollovej" udarbejdet i 1997, således at ejeren (Bertelsen Biler A/S) sikredes mulighed for at opføre et ansøgt bilcenter på ejendommene Apollovej 33.

En række grundejere har nu fremsat ønske om at opføre bebyggelse med butikker i området omkring Vanløse Station (se bilag 1). De foreliggende byggeønsker og projekter er nærmere beskrevet nedenfor.

Endvidere er der planlagt en ombygning af stationsområdet og en renovering af stationsforpladsen i forbindelse med åbningen af Metrostationen i slutningen af 2003, som ligeledes beskrevet nedenfor.

Kvarteret og området (bilag 2)

Bydelen Vanløse blev helt overvejende udbygget i begyndelsen af 1900-tallet. Langs Godthåbsvej, Ålekistevej og Jernbane Allé opførtes de etageboligbebyggelser med butikker i stueetagen, der i dag fungerer som bydelens lokale indkøbsstrøg. Den videre udvikling af bydelen blev overvejende gennemført med udstykning af store villaområder, således at gaderne med den tidlige etageboligbebyggelse i dag fremstår som strukturskabende elementer i bydelen.

Jernbane Allé og Vanløse Station rummer bydelens kollektive trafikknudepunkt og primære indkøbscenter med størst butiksintensitet i området omkring stationen samt Vanløse Bio, Vanløse Bibliotek og KUC's kulturelle tilbud.

Jernbane Allés gaderum er generelt afgrænset af præcise bygningsvægge. Denne karakter brydes i området umiddelbart omkring Vanløse Station, hvor banen krydser gaden på en dominerende viadukt med tilhørende banedæmninger. Området har her en åben karakter med fritliggende bebyggelse, som alene er knyttet til banedriften og uden fysisk eller funktionel sammenhæng med Jernbane Allé. Byrummet omkring stationen fremtræder derfor i dag meget opløst (se bilag 2).

Nord for banen er der i forbindelse med stationen en bygning i 1 etage med kontorer, som forventes nedrevet i forbindelse med etablering af Metrostationen (se bilag 1) På arealet mellem banen og Vanløse Allé har Banestyrelsen desuden en 3 etagers bygning med kontorer og en tilbygget værkstedsbygning i 1½ etage. Stationsforpladsen mod hjørnet af Jernbane Allé og Vanløse Allé er på en uskøn måde domineret af intensiv og tilfældig cykelparkering. Ved Vanløse Allé er der endestation for buslinie 29 og stoppested for linie 21 samt en parkeringsplads for Banestyrelsen. Stationsområdet med banedæmningen og broen over gaden skaber et brud i Jernbane Allé på en sådan måde, at centeret opfattes som to adskilte dele på strækningerne henholdsvis nord og syd for banen.

Arealet umiddelbart syd for banen er i dag ubebygget, idet der dog mod Jernbane Allé mellem biografbygningen og stationen er en mindre 1-etages bygning. Her er der desuden en mindre forplads, der på samme måde som pladsen nord for banen er udnyttet intensivt til cykelparkering.

På den vestlige side af Jernbane Allé afsluttes bebyggelsen mod banen af en 3½ etagers bebyggelse med butikker i stueetagen (nr. 39) og af en 1-etages supermarkedsbygning med parkering på taget (nr. 41). Mellem supermarkedsbygningen og banen ligger ejendommen Jernbane Allé nr. 43, som er ubebygget. Langs banedæmningen afsluttes strækningen af en fodgængersti mod Klingseyvej.

Apollovej 33 omfatter to ejendomme, som er ubebyggede og grusbelagte. Ejendommene, der er beliggende 200-250 m fra Jernbane Allé, ejes af firmaet Bertelsen Biler A/S og anvendes i dag som parkeringsplads for virksomhedens biler. Banestyrelsens ejendom, som ligger mellem disse ejendomme og Jernbane Allé, danner en barriere, som i væsentlig grad reducerer kontakten til Jernbane Allé. Mod øst dannes overgangen til villabebyggelsen langs Apollovej af ejendommen nr. 31, som rummer en blandet bolig- og erhvervsanvendelse med bebyggelse i 1 - 3 etager.

Holberg Fenger Invest A/S har fremsendt et af Henning Larsens Tegnestue udarbejdet skitseforslag til etablering af et 3.000 m² supermarked samt etablering og udvidelse af mindre butikker i forbindelse med ejendommen Jernbane Allé 36-46, der omfatter firmaets ejendomme, med Vanløse Bio og Vanløse Bibliotek samt DSB-arealet. Kælderen under den nye tilbygning indrettes som parkeringskælder og teknikrum. Herudover etableres der i kælderen en mindre biografsal med ca. 100 pladser. Kælderen under den eksisterende biografsal udgraves, og der etableres en restaurant til 150-200 personer. Mod et indgangstorv, som endvidere skal fungere som forplads til stationen, er det ønsket at opføre et "tårn" i 6 etager med kontorer. Tilbygningens 1. sal skal endvidere indrettes med fitness center. Herudover er det hensigten at ombygge og udvide det eksisterende bibliotek med 325 m² samt at skabe nye lokaler til KUC på ca. 500 m². Eksisterende butikslokaler tænkes endvidere udvidet til i alt ca. 1.000 m². Forøgelsen af butiksareal vil blive ca. 3.800 m².

Holberg Fenger Invest A/S har endvidere udtrykt interesse for på ejendommen Jernbane Allé 39 i forbindelse med en planlagt totalrenovering af forhuset at nedrive de eksisterende bag- og udhuse, herunder en gammel villa og en række garagebygninger. Det er tanken at opføre en bygning med i alt ca. 1.600 m² butiksareal til anvendelse for butikstyper, som ikke findes i området i dag, f.eks. tøj- og isenkrambutikker. Et mere konkret projekt foreligger imidlertid ikke.

Det af Indertoften ApS fremsendte skitseprojekt på Jernbane Allé 43 omfatter en bebyggelse i 2 etager med et etageareal på 2.500 m² (ekskl. kælder). Med udnyttet kælder vil bebyggelsen omfatte ca. 3.800 m² butiksareal. Bebyggelsen tænkes opført med en kort facade mod Jernbane Allé i 2 etager. Bebyggelsen er adskilt fra nabobebyggelsen af en rampe til parkeringsareal på 1. sal. Den 2-etagers bebyggelse opføres tilbagetrukket fra skellet mod stien langs banedæmningen, således at der opstår et bredt forareal foran butikkerne. Bebyggelsens stueetage er udvidet ind til skel mod nabobebyggelsen. Det foreliggende projekt er ikke nærmere vurderet med hensyn til udformning mv.

I maj 1998 blev der meddelt byggetilladelse til et projekt til et bilcenter for firmaet Bertelsen Biler A/S på ejendommen Apollovej 33. Projektet indeholder en bebyggelse i 2 etager. Usikre fremtidsforhold i bilbranchen har dog medført, at firmaet ikke ønsker at realisere projektet. Firmaet ønsker i stedet at opføre en bebyggelse i 2 etager på ca. 8.900 m². Stueetagen på ca. 4.400 m² ønskes anvendt til almindeligt butikscenter med en dagligvarebutik på 3.000 m² og ca. 1.400 m² til andre butikker. Dette begrundes med, at man her kan skabe mulighed for at opføre butikker med særligt gode tilkørsels- og parkeringsforhold, som vil aflaste Jernbane Allé for biltrafik. Firmaet har indgået en samarbejdsaftale med ejeren af ejendommen Apollovej 31, RestaurationsBranchens Forbund, med henblik på etablering af et samlet projekt for ejendommene. Parkeringsanlægget i kælderen etableres i 2 etager med 300 plads er med henblik på etablering af en "Park and Ride" facilitet i Vanløse Stations umiddelbare nærhed. Det er hensigten at etablere parkeringsanlægget handicapvenligt, døgnåbent og med cykelparkering, samt eventuelt med mulighed for etablering af tunneladgang til metrostationen.

Parkeringsanlæg til butikkerne vil sandsynligvis være omfattet af reglerne om VVM-screening, hvilket betyder, at der skal træffes afgørelse af, om disse anlæg er VVM-pligtige eller ej. Denne afgørelse træffes af Hovedstadens Udviklingsråd på baggrund af en foreløbig vurdering herfra. Der vil, når parkeringens nærmere udformning og omfang samt de nærmere trafikale konsekvenser er kendt, blive taget nærmere stilling hertil. Vurderes parkeringen at skulle screenes, vil dette kunne finde sted i planernes offentlighedsfase efter nærmere aftale med Hovedstadens Udviklingsråd.

Planlægning (bilag 3)

Af Kommuneplan 1997 fremgår det, at man tilstræber en afbalanceret butiksudvikling i de enkelte bydele med et velfungerende og fintmasket net af indkøbsmuligheder. Strøggaden Jernbane Allé er prioriteret som bydelen Vanløses overordnede center, og i tillæg nr. 13 til kommuneplan 1997, som blev vedtaget af Borgerrepræsentationen den 15. juni 2000, fastlægges det, at det samlede bruttoetageareal til butiksformål kan udvides med 10.000 m² bruttoareal i dette bydelscenter. Bruttoarealet for de enkelte dagligvare- og udvalgsvarebutikker må ikke overstige henholdsvis 3.000 m² og 1.000 m². Der kan dog etableres 1 ny udvalgsvarebutik med op til 1.500 m² bruttoareal. Bydelscenteret rummer i dag ca. 12.200 m² butiksareal fordelt på 6.300 m² til dagligvarer og 5.900 m² til udvalgsvarer. Eventuelt behov for yderligere udvidelse af butiksarealet i bydelscenteret anføres at blive vurderet i den videre planlægning bl.a. i forhold til et muligt center ved den nye Flintholm Station.

Kommuneplanmæssigt er området omkring Vanløse Station fastlagt til serviceerhverv (S1*-område) (se bilag 3). Området kan anvendes til administration, liberale erhverv, butikker, hoteller, erhvervs- og fritidsundervisning, samt håndværk og andre virksomheder, der naturligt kan indpasses i området. Endvidere kan der indrettes kollektive anlæg og institutioner, samt andre sociale, uddannelsesmæssige, kulturelle og miljømæssige servicefunktioner, der er forenelige med områdets anvendelse til serviceerhverv. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 110, og bebyggelse kan maksimalt opføres i 5 etager eksklusive en eventuelt udnyttet tagetage.

I forslag til Kommuneplan 2001, der er vedtaget af Borgerrepræsentationen til offentliggørelse, er området ligeledes fastlagt som et S1-område. Området er her delt af banen, og bebyggelsesprocenten skal beregnes under et for arealerne på begge sider af banen.

I lokalplan nr. 256 "Bogholder Allé" er området opdelt i 2 underområder. I underområde II, hvori Jernbane Allé 39 ligger, fastlægges anvendelsen til boliger og serviceerhverv. Mod Jernbane Allé skal stueetagen anvendes til publikumsorienterede serviceerhverv såsom butikker, restauranter og lignende, og 1. sal kan anvendes til serviceerhverv. Bebyggelsesprocenten må ifølge lokalplanen ikke overstige 110, og bebyggelsen må højst opføres i 4 etager med udnyttet tagetage. Mod Jernbane Alle skal bebyggelse opføres i mindst 3 etager med udnyttet tagetage. I underområde I, hvori Jernbane Allé 43 ligger, fastlægges ejendommens anvendelse til lettere industri- håndværks-, lager, engros- og transportvirksomhed, samt til serviceerhverv, såsom administration, liberale erhverv og lignende. Der må opføres eller indrettes bebyggelse til salg af udvalgsvarer med tilknytning til virksomhederne. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 110, og bebyggelsen må i denne del af området højst opføres i 3 etager samt udnyttet tagetage.

I lokalplan nr. 291,"Apollovej", hvori Apollovej 31-33 ligger, fastlægges anvendelsen til serviceerhverv, såsom administration, liberale erhverv, butikker, hoteller, erhvervs- og fritidsundervisning samt håndværk og andre virksomheder, der naturligt kan indpasses i området. Butikker må kun indrettes med udvalgsvarehandel for særligt pladskrævende varegrupper – byggematerialer og lignende samt biler, campingudstyr m.m., hvilket er en del af lokalplanens formålsbestemmelse. Bruttoarealet for butikker må ikke overstige 1.500 m², og bruttoetagearealet for den enkelte butik må højst være 1.000 m². Endvidere kan der indrettes kollektive anlæg og institutioner samt andre sociale, kulturelle og miljømæssige servicefunktioner, der er forenelige med anvendelsen til serviceerhverv. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 110, og langs Apollovej kan bebyggelse opføres i 3 etager med udnyttet tagetage , mens der i den øvrige del af området kan opføres bebyggelse i 2 etager med udnyttet tagetage.

I forbindelse med etableringen af Metroens linieføring til Vanløse Station er der nedsat en arbejdsgruppe, som bl.a. skal redegøre for krav til og udformning af stationsforpladsen. Arbejdsgruppen er sammensat med repræsentanter fra HUR, Banestyrelsen, DSB S-tog, DSB Salg og Stationer, Ørestadsselskabet, samt Københavns Kommunes Bygge- og Teknikforvaltning ved Vej & Park og Plandirektoratet. Herudover indgår repræsentanter fra konsulentfirmaerne Cowi og KHR i arbejdsgruppen.

Kravene til forpladsen er endnu ikke endeligt fastlagt, men det forventes, at antallet af passagerer, som kommer over forpladsen, vil blive 3-doblet fra de nuværende godt 5.000 til over 15.000 i 2010. Denne forøgelse medfører krav til etablering af busholdepladser med kort afstand til toget, samt en fordobling af cykelparkeringen fra de nuværende ca. 700 pladser til 1.400. Samtidig forudsættes afsætningsmulighederne fra bil og taxi forbedret.

Det vurderes, at den mulige udbygning, herunder med højst 10.000 m² bruttobutiksareal, vil give anledning til en mertrafik til og fra det betragtede område på i størrelsesordenen 3.000 biler på et hverdagsdøgn. Dette vil sammen med den mertrafik, som kan forventes ved åbning af Metroen, føre til en betragtelig stigning i trafikken på gaderne i området, særligt Jernbane Allé, Vanløse Allé – Apollovej og Jydeholmen. I dag kører der på et hverdagsdøgn ca. 11.000 køretøjer i Vanløse Allé. I forbindelse med udarbejdelse af lokalplanforslaget må det derfor vurderes nærmere, hvilke foranstaltninger der vil blive nødvendige for at afvikle den øgede trafik.

I de konkrete projekter, som er grundlag for lokalplanforslaget, er der regnet med, at den krævede parkeringsdækning realiseres ved parkering på hver enkelt ejendom. Forvaltningen finder, at mulighederne for at etablere fælles parkering for de tre ejendomme i kælderen under byggeriet Jernbane Allé 36 - 46 bør undersøges nærmere. Hermed undgår man overkørsler (den ene gennem en port) fra de øvrige to ejendomme direkte ud på Jernbane Allé, ligesom man begrænser trafikken af parkanter, som søger efter parkeringsmulighed i først det ene, så det andet og siden det tredje parkeringsanlæg. Det er planen, at parkeringsanlægget på Jernbane Allé 36 - 46 skal have tilkørsel fra den private fællesvej Lindehøjen. Denne løsning vil også være den trafikalt mest gunstige ved et fælles parkeringsanlæg, men forholdene omkring adgangen via den private fællesvej må undersøges nærmere.

Med hensyn til etablering af bl.a. 300 parkeringspladser til "Park and Ride" på Apollovej 31 - 33 finder forvaltningen, at anlæg for "Park and Ride" ikke bør etableres i så kort afstand fra bymidten. Forvaltningen finder det tvivlsomt, at "Park and Ride" anlæg placeret i det pågældende område vil være attraktivt for bilister fra den ydre del af regionen og næppe heller for lokale bilister med mål uden for kommunen. Trafikken til anlægget måtte i givet fald forventes at komme via de regionale veje Jyllingevej og Grøndals Parkvej ad hver sin del af Jernbane Allé, som dermed vil blive yderligere belastet med trafik. Forvaltningen vurderer, at sådanne anlæg mere hensigtsmæssigt kan etableres i overensstemmelse med de planer, der er udarbejdet i et samarbejde mellem HT, DSB, Banestyrelsen og Vejdirektoratet. Som led heri er der i november 2000 etableret et anlæg for "Park and Ride" ved den nye S-togs-station Kildedal på Frederikssundslinien.

Rødovre Centrum, Frederiksbergcenteret og eventuelt kommende centre ved Flintholm Station og Valby Station m.fl. vil også i fremtiden påføre butikshandelen i Vanløse Allé hård konkurrence. Som følge heraf og ud fra ønsket om at skabe bedre balance mellem detailhandelsforbrug og detailhandelsomsætning i bydelen bør der sikres mulighed for udbygning af bydelens hovedcenter omkring Vanløse Station. Som det lokale centrum for bydelen må ligeledes prioriteres en opretholdelse og udbygning af de kulturelle tilbud på dette sted.

Af baggrundsmaterialet til Kommuneplantillæg nr. 13 om detailhandelen i København fremgår bl.a., at omsætningen målt i forhold til forbruget i Vanløse er lav på dagligvareområdet (78% mod 95% i Københavns Kommune ekskl. Indre By) og særdeles lav på udvalgsvareområdet, især for så vidt angår beklædning, med henholdsvis 27% og 13% (mod 70% og 54% i kommunen ekskl. Indre By). Der er således grundlag for at udbygge detailhandelen i Vanløse, især på udvalgsvareområdet.

"Underdækningen" i bydelens omsætning på dagligvareområdet udgjorde i 1997 ca. 180 mio. kr. svarende til et manglende bruttoareal i størrelsesorden 5.500 m². På udvalgsvareområdet er "underdækningen" i forhold til kommunegennemsnittet på 70% (ekskl. Indre By) i størrelsesordenen 250 mio. kr. svarende til et manglende bruttoetageareal på godt 15.000 m² .

Det bør derfor vurderes, hvordan den kommuneplanmæssigt muliggjorde detailhandelsudbygning i bydelen med 10.000 m² bruttoetageareal bør fordeles på dagligvareområdet og udvalgsvareområdet. Udbygning af dagligvareområdet med eksempelvis 4.000 m² bruttoetageareal vil indebære, at der i bydelen opnås omkring 95% dækning af bydelens dagligvareforbrug, mens der på udvalgsvareområdet ved etablering af ca. 6.000 m² butiksareal opnås godt 40% dækning af bydelens forbrugsunderlag.

Den ønskelige intensivering af butikserhvervet omkring Vanløse Station samt det stigende antal personer, der dagligt passerer området i forbindelse med stationen, gør, at der må tilstræbes en velfungerende indretning med hensyn til trafikal betjening. Det gælder bl.a. varetilkørsel og parkering, forholdene for fodgængere i Jernbane Allé, busbetjeningen i forbindelse med stationen samt ikke mindst gode og rationelle forhold for togpassagerne, herunder cykelparkeringen.

Endvidere er en opgradering af de byarkitektoniske forhold ønskelig i området. I forbindelse med nybyggeriet bør derfor tilstræbes en vægdannende indramning af byrummet med en arkitektonisk kvalitet og en udformning, der accentuerer stedets karakter som lokalcenter og trafikknudepunkt. I den sammenhæng er det vigtigt, at byrummet med stationens forplads gives en samlet udformning, som med hensyn til belægninger, belysning, inventar mv., herunder cykelparkering, indeholder væsentlige kvaliteter.

På illustrationsskitsen bilag 4 er vist en mulig fremtidig situation med udgangspunkt i de beskrevne intentioner og de fremkomne projekter. Udover projekterne vises på skitsen en eventuel ny bygning ved stationen indeholdende bl.a. billetsalg, stationskiosk m.v. Denne bygning er tænkt som en pendant til den foreslåede 6 etager høje "tårn-bygning" i projektet syd for banen.

Med hensyn til Apollovej 31-33 vil gennemførelse af den ansøgte ændring til almindeligt butikscenter med detailhandel forudsætte udarbejdelse af en ny lokalplan. Med bibeholdelse af Banestyrelsens funktioner i området vil disse ejendomme få en isoleret beliggenhed med en afstand på 200-250 m til centeret i Jernbane Allé, hvorfor det næppe er hensigtsmæssigt at etablere en større detailhandelsaktivitet her. Det forekommer således ikke ønskeligt at imødekomme den af ejeren foreslåede ændring af lokalplan nr. 291.

De prioriterede projekter omkring Jernbane Allé og stationen omfatter herefter følgende detailhandelsarealer:

1. Holberg Fenger Invest A/S (matr.nr. 213 m.fl. VL) ca. 3.800 m²
2. Indertoften ApS (matr.nr. 3269 VL) ca. 3.800 m²
3. Holberg Fenger Invest A/S (matr.nr. 2773 VL) ca. 1.600 m²
4. Stationskiosk ca. 500 m²

I alt ca. 9.700 m²

Projekterne 2 og 3 på vestsiden af Jernbane Allé kan gennemføres inden for bestemmelserne i lokalplan nr. 256. Gennemførelse af projekt 2 forudsætter dog, at der meddeles dispensation til etablering af butikkerne og fra bestemmelsen om bebyggelses højde og afstand i forhold til skel mod fodgængersti og banedæmning. I den forbindelse vil der ske en nærmere vurdering af projektets indpasning i den samlede gadestrækning.

På østsiden af Jernbane Allé må de fremtidige forhold sikres ud fra en helhedsbetragtning, som fastlægges i en lokalplan for S1-området, bortset fra det område, som er omfattet af lokalplan nr. 291. Det foreslås, at der igangsættes et sådant lokalplanarbejde, der mindst omfatter det på bilag 5 viste område og eventuelt hele det i kommuneplanen udpegede centerområde med henblik på en regulering af udbygningsmulighederne indenfor området fordelt på dagligvarer og udvalgsvarer.

Indenfor det på bilag 5 viste område foreslås anvendelsen fastlagt til serviceerhverv såsom administration, liberale erhverv, butikker, hoteller og erhvervs- og fritidsundervisning, samt håndværk og andre virksomheder, der naturligt kan indpasses i området. Stueetagen skal anvendes til publikumsorienterede serviceerhverv såsom butikker, restauranter, kulturelle funktioner og lignende.

Lokalplanen skal fastlægge rammer for butiksarealet i ny bebyggelse i overensstemmelse med ovenstående oversigt over butiksarealer. Der muliggøres en forøgelse fra det nuværende butiksareal på godt 200 m² i lokalplanområdet til ca. 4.500 m².

Herudover kan der indrettes kollektive anlæg og institutioner, samt andre sociale, uddannelsesmæssige, kulturelle og miljømæssige servicefunktioner, der er forenelige med anvendelsen til serviceerhverv.

Det fastlægges i lokalplanen, at bebyggelsesprocenten for området som helhed fastsættes til 110, hvorved realisering af det foreliggende projekt med en bebyggelsesprocent på ca. 140 forudsætter en tilsvarende lavere udnyttelse af arealerne nord for banen. Desuden muliggøres opførelse af en "tårn-bygning" med en højde på 6 etager på hver side af banen

Lokalplanen skal endvidere fastlægge bestemmelser, som sikrer mulighed for en udformning af bebyggelsen i overensstemmelse med ovenstående ønsker om skabelse af et arkitektonisk acceptabelt byrum ved centeret og stationen, samt om sikring af strøggademiljøet og stationsforpladsen.

Der indarbejdes bestemmelser i lokalplanen om, at friarealet skal være 15 pct. af erhvervsetagearealet og parkeringsdækningen skal være 1 plads pr. 100 m² bruttoetageareal.

I samarbejde med den arbejdsgruppe, der er nedsat med henblik på udformning og anvendelse af stationsforpladsen, vil der blive medtaget bestemmelser, som sikrer en hensigtsmæssig placering af den nødvendige cykelparkering.

Endelig vedtagelse af en lokalplan med ovenstående indhold forudsætter samtidig vedtagelse af et kommuneplantillæg for så vidt angår bestemmelserne om bebyggelsesprocentberegning for området som helhed og om det maksimale etageantal. Endvidere ønskes grænsen for S1-området justeret, da den i Kommuneplan 1997 og i det fremlagte forslag til Kommuneplan 2001, er placeret midt i Banestyrelsens bygning.

1. Plan med angivelse af ansøgninger om projekter eller butiksanvendelse
2. Plan med illustration af Jernbane Allé som byarkitektonisk element
3. Plan med angivelse af bydelscenter ved Jernbane Allé og Vanløse Station, kommuneplanramme og berørte lokalplaner
4. Skitse med mulig udformning af centerområdet
5. Plan med angivelse af lokalplanområdets afgrænsning

1. Holberg Fenger Invest A/S' projekt ved biografbygningen
2. Indertoften ApS' projekt til butiksbebyggelse over for biografen
3. Projekt til bebyggelse på Apollovej 31 - 33

Erik Jacobsen Jens Ole Nielsen