Supplerende redegørelse for byfornyelsesmulighederne i Ålandsgade-karreen

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 21. marts 2001

21. Supplerende redegørelse for byfornyelsesmulighederne i Ålandsgade-karreen

BTU 132/2001 J.nr. 623:130.0001/00

Bygge- og Teknikforvaltningen fremlægger hermed en supplerende redegørelse om byfornyelse i Ålandsgade-karreen til Bygge- og Teknikudvalgets drøftelse.

I Bygge- og Teknikudvalgets møde den 7. februar 2001 (BTU 57/2001) fremlagde forvaltningen et redegørelsesnotat om byfornyelsesmulighederne i Ålandsgade-karreen til udvalgets drøftelse.

En del af denne redegørelse vedrører resultatet af en række tekniske undersøgelser, som den andelsboligforening, der ejer Holmbladsgade 24-30/Geislersgade 2-6, har fået foretaget til belysning af, om foreningen er i stand til selv at gennemføre en ombygning af ejendommen.

På baggrund af drøftelserne udbad udvalget sig en nærmere redegørelse for de uoverensstemmelser, der er på visse punkter mellem forvaltningens opfattelse af resultatet af disse undersøgelser og andelsboligforeningens opfattelse af, hvordan undersøgelserne skal vurderes.

Der har efterfølgende været afholdt et møde med repræsentanter for andelsboligforeningen, Plandirektoratet, Kontoret for Boligkommissionen og Håndværkets Byfornyelsesselskab, hvorfra der foreligger et bekræftet referat.

Ifølge referatet er den væsentligste forskel i opfattelserne fortsat spørgsmålet om omfanget af og risikoen for konstatering af yderligere råd- og svampeskader i forhold til det, svampeundersøgelsen viser. Andelsboligforeningens advokat og tekniske rådgiver er i øvrigt enig i, at der ikke sker en fuldstændig og ønskværdig genopretning af ejendommen ved det projekt, andelsboligforeningen ønsker at gennemføre.

Endvidere redegøres for Boligkommissionens gennemgang af ejendommen i forbindelse med kondemneringen af 5 lejligheder. Det fremgår, at ejendommen generelt var i dårlig stand på tidspunktet for kondemneringen, og at de pågældende lejligheder specielt var præget af opstigende grundfugt.

Sammenfattende konstateres det, at der er enighed mellem parterne om, at ejendommen ved gennemførelsen af andelsboligforeningens projekt ikke genoprettes i et ønskeligt omfang, og at det ifølge andelsboligforeningen selv vil være nødvendigt at afholde yderligere udgifter til afhjælpning af opstigende grundfugt og udskiftning af kloak på ca. 6-700.000 kr. Ejendommens økonomi kan imidlertid heller ikke bære denne merudgift, og der består stadig en risko for yderligere råd- og svampeskader, som foreningen ikke kan betale.

Forvaltningen henholder sig derfor fortsat til konklusionen i det redegørelsesnotat, der forelå til mødet i udvalget den 7. februar 2001, hvorefter det ikke kan anbefales at lade andelsboligforeningen gennemføre projektet.

I Bygge- og Teknikudvalgets møde den 7. februar 2001 (BTU 57/2001) fremlagde forvaltningen et redegørelsesnotat om byfornyelsesmulighederne i Ålandsgade-karreen til udvalgets drøftelse. Redegørelsesnotatet vedlægges som bilag A.

En del af denne redegørelse vedrører resultatet af en række tekniske undersøgelser, som den andelsboligforening, der ejer Holmbladsgade 24-30/Geislersgade 2-6, har indhentet til belysning af, om foreningen er i stand til selv at gennemføre en ombygning af ejendommen.

På baggrund af drøftelserne udbad udvalget sig en nærmere redegørelse for de uoverensstemmelser, der er på visse punkter mellem forvaltningens opfattelse af resultatet af disse undersøgelser og andelsboligforeningens opfattelse af, hvordan de skal vurderes.

Der har efterfølgende været afholdt et møde med repræsentanter for andelsboligforeningen v/advokat Nicolai Giødesen og arkitekt Steen Rosendal fra Arkitektgruppen København, Plandirektoratet, Kontoret for Boligkommissionen og Håndværkets Byfornyelsesselskab, hvorfra der foreligger et bekræftet referat, som vedlægges som bilag B.

Til de enkelte undersøgelser skal herefter bemærkes følgende:

1. Geotekniske undersøgelser

Der var mellem parterne enighed om, at der er behov for fugtbremsende foranstaltninger. Der er i andelsboligforeningens budget medtaget fugtbremsende foranstaltninger ved de kondemnerede lejligheder, men foreningen skønner det ikke umiddelbart nødvendigt at udføre dette i den øvrige del. Andelsboligforeningen var villig til at udføre fugtbremsende foranstaltninger i hele ejendommens fundament, hvis det er en betingelse for at opnå støtte til arbejder, der kan føre til en ophævelse af kondemneringen. Boligkommissionen har imidlertid valgt at nedlægge forbud mod beboelse i stedet for at give påbud om udbedring ud fra den vurdering, at der ikke bør investeres byfornyelsesmidler i ejendommen til indretning af boliger i de lavtliggende lejemål.

Boligkommissionens kendelse af 24. november 1998 er i øvrigt baseret på, at de 5 kondemnerede lejligheder har forhold, der indebærer, at der er væsentlig sundhedsfare forbundet med at bebo dem. Dette er blandt andet baseret på de fugtproblemer, der er i lejlighederne.

Der foreligger ikke fra andelsboligforeningens side et overslag over udgifterne ved at fugtsikre hele ejendommen, men de er i registreringen i forbindelse med forvaltningens byfornyelsesovervejelser skønnet at udgøre 500.000 kr., svarende til en skønnet merudgift i størrelsesordenen 3-400.000 kr. Hertil kommer udgifter til nødtørftig istandsættelse af de kondemnerede lejligheder, så de kan anvendes til andet formål end beboelse.

 

2. Kloakundersøgelser med TV-inspektion

Andelsboligforeningens repræsentanter var enige i, at det i princippet ville være mest hensigtsmæssigt at udskifte hele ejendommens kloaknet nu, og beboerne er indstillet på at tage disse arbejder med i projektet. Advokat Giødesen mente i øvrigt, at udgiften set i forhold til det samlede projekt ville være relativt lille. Merudgiften skønnes af Håndværkets Byfornyelsesselskab at udgøre 325.000 kr. i forhold til det af andelsboligforeningen budgetterede beløb på 125.000 kr. for en delvis udskiftning af kloakken.

 

3. Forureningsundersøgelser

Ingen principielle uoverensstemmelser.

 

4. Svampeundersøgelser

Andelsboligforeningens repræsentanter tilkendegav, at foreningen ikke på baggrund af undersøgelsen regner med, at der er væsentlige yderligere svampeskader, men man var enig i, at der ikke sker en fuldtud ønskelig genopretning af ejendommen, idet det blandt andet forudsættes, at beboerne selv løbende istandsætter lejlighederne indvendigt, og i den forbindelse afhjælper de råd og svampeskader, der måtte konstateres omkring faldstammer o. lign. Andelsboligforeningen er således villig til at løbe den risiko, der er for, at der konstateres yderligere skader, og man var i øvrigt principielt enig i, at der kan være afsat for få midler til udbedring af svampeskader, og der er heller ikke taget højde for yderligere udgifter hertil i ejendommens fremtidige drift.

Advokat Nicolai Giødesen oplyste, at han havde fået telefonisk tilsagn om fornyet svampeskadeforsikring uden maksimum og uden forbehold, hvis de påtænkte arbejder udføres. Der foreligger dog ikke en skriftlig bekræftelse af dette tilsagn, og det forudsætter da også, at der ikke i byggeperioden konstateres yderligere skader og derudover, at forsikringsselskabet foretager en besigtigelse af ejendommen efter ombygningen.

Det må således konstateres, at der ikke kan opnås enighed om omfanget af og risikoen for konstatering af yderligere svampeskader end dem rapporten viser, men derimod enighed om, at ejendommen ikke genoprettes i fuldt ønskeligt omfang.

I kendelsen med bilag, der vedlægges om bilag C, redegøres i ejendomsbeskrivelsen for ejendommens generelle vedligeholdelsestilstand således, idet Boligkommissionen har kondemneret 4 stuelejligheder samt en lejlighed på 1. sal.:

Forhuset er meget dårligt vedligeholdt, der er væsentlige grundfugtproblemer i de 4 stuelejligheder, og opvarmningsmulighederne er mange steder utilstrækkelige. Varmeisoleringen om taglejlighederne og mellem stuelejlighederne og jord er utilstrækkelig. Derudover gøres i kendelsen rede for, at brandsikringsforholdene ved forhusets trapper generelt ikke er tilfredsstillende, og at funktionen som flugtvej er væsentlig nedsat som følge af de meget lave gangliniehøjder, der flere steder kun varierer fra 162 til 185 cm. Vedligeholdelsen af de enkelte lejligheder varierer ifølge kendelsen fra god til slet, men er som helhed dårlig. Alle 5 kondemnerede lejligheder har ifølge beskrivelsen massive fugtproblemer, og er kondemneret med forbud mod beboelse ud fra en samlet økonomisk, bebyggelsesmæssig og brand- og sundhedsmæssig vurdering.

Der er således mellem parterne enighed om, at der ikke sker en ønskelig genopretning ved gennemførelsen af andelsboligforeningens projekt. Samtidig har andelsboligforeningen tilkendegivet, at det ville være ønskeligt, hvis der foretages fugtsikring til den af forvaltningen anslåede merudgift i størrelsesordenen 3-400.000 kr., og at der sker en udskiftning af hele kloakken til en merudgift i forhold til det af andelsboligforeningen projekterede på 325.000 kr. Dette medfører i alt merudgifter i forhold til det budgetterede på omkring 6-700.000 kr., hvortil kommer eventuelle merudgifter som følge af, at der konstateres yderligere råd- og svampeskader.

Som redegjort for i det notat, der foreslå til mødet i Bygge- og Teknikudvalget den 7. februar 2001, er der imidlertid end ikke dækning for de oprindeligt budgetterede genopretningsarbejder i andelsboligforeningens anslåede fremtidige driftsbudget. Der er således heller ikke dækning for yderligere udgifter. Dertil kommer, at der efter forvaltningens opfattelse fortsat består en risiko for konstatering af yderligere råd- og svampeskader, som andelsboligforeningen ikke har mulighed for at finansiere, ligesom der fortsat vil være uhensigtsmæssige bygningsmæssige forhold, som f.eks. lave gangliniehøjder.

Forvaltningen finder derfor fortsat at kunne henholde sig til ovennævnte redegørelse, hvorefter det ikke kan anbefales at lade andelsboligforeningen gennemføre projektet, idet projektet ikke vurderes at føre til, at der sker en forsvarlig genopretning af ejendommen.

Bilag A: Redegørelsesnotat fra mødet i BTU den 7. februar 2001

Bilag B: Referat dateret 1. marts 2001

Bilag C: Boligkommissionen kendelse af 24. november 1998

Jens Ole Nielsen