Dispensation fra lokalplan nr. 271 "Ahornsgade-karreen"

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 21. marts 2001

12. Dispensation fra lokalplan nr. 271 "Ahornsgade-karreen"

BTU 116/2001 J.nr. 611:230.0002/01

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget godkender,

Borgerrepræsentationen har den 9. december 1999 (BR 513/99) tiltrådt, at der i henhold til lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger gives offentlig støtte til opførelse af 27 støttede private andelsboliger samt til 11 almene familieboliger på ejendommene Nørre Allé 3 og Guldbergsgade 4-6, der efter nedrivning af tidligere bebyggelse har været midlertidigt udlagt til projektet "Have på en nat". Ansøger er Fagforeningernes Boligforening, og projektet er et tilrettet vinderprojekt fra Boligministeriets indbudte konkurrence fra 1994 om "Udfyldningsbyggeri i byfornyelsen".

Som tilkendegivet i nævnte indstilling afviger projektet vedrørende byggefelter, husdybde og etageantal fra lokalplan nr. 271 "Ahornsgade-karreen". En byggetilladelse til opførelse af bebyggelsen forudsætter således, at der dispenseres fra lokalplanens § 5, stk. 2.

I forbindelse med naboorienteringen om dispensationerne er der modtaget en henvendelse fra Indre Nørrebro Bydelsråd samt 4 skriftlige indsigelser, hvoraf de 3 er med underskriftindsamlinger på i alt 43 underskrifter. Indre Nørrebro Bydelsråd forudsætter sagen behandlet i sammenhæng med de øvrige sager i den samlede aftale om byudvikling i bydelen, og er ellers positive overfor byggeriet. Beboerne har alene indsigelser til etageantallet. Derudover har indsigerne bemærkninger til bebyggelsens arkitektoniske fremtræden, som var illustreret i naboorienteringen, men som ikke forudsætter dispensation fra lokalplanen. Det skal bemærkes, at projektøkonomien i forbindelse med detailprojekteringen har medført ændring i materialevalget i forhold til det forslag, som blev forelagt Borgerrepræsentationen i 1999.

Det godkendte skema A-projekt var udført med murede, berappede facader i indfarvet puds i en varm sandfarve, malerbehandling i 2 grå nuancer af den udenpå liggende stålgitterkonstruktion og zinkbeklædning eller lignende tyndplademateriale af tag og penthouseetagen. Efter skema A-godkendelsen er materialevalget blevet ændret, da de oprindeligt beskrevne materialer ikke kunne rummes indenfor den godkendte økonomiske ramme. De væsentligste materialeændringer er, at byggeriet udføres af mørkegrå betonsandwichelementer i stedet for berappet murværk i lys sandfarve, og at stålgitterkonstruktionens hovedramme udføres galvaniseret med udfyldninger i malede og galvaniserede stålplader, fremfor malerbehandling af hele stålgitterkonstruktionen. Tag og penthouseetage beklædes ikke med zink, men med en billigere tyndplade. Endvidere er projektet forøget med 2 boliger som følge af reduktion af p ortåbninger.

Bygge- og Teknikforvaltningen kan anbefale, at der gives de fornødne dispensationer fra lokalplanen til opførelse af den ansøgte bebyggelse. For så vidt angår ønsket om ændret tagmateriale samt brugen af betonsandwichelementer kan forvaltningen acceptere disse, men skal på baggrund af de i forbindelse med naboorienteringen fremkomne bemærkninger om farveholdningerne anbefale, at facadeelementerne gives en lysere farve, og at hele stålgitterkonstruktionen gives en malerbehandling i grå nuancer.

På baggrund af de foretagne projektjusteringer, jf. nærmere nedenfor, forøges projektets samlede anskaffelsessum fra ca. 47 mio. kr. til knap 57 mio. kr. Henset til at størstedelen af disse justeringer tager højde for de i forvaltningens indstilling fra december 1999 angivne bemærkninger, finder forvaltningen prisreguleringen acceptabel.

Borgerrepræsentation tiltrådte den 9. december 1999 (BR 513/99) en indstilling om, at Fagforeningernes Boligforening i henhold til lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. opfører et nybyggeri med 27 støttede private andelsboliger og 11almene familieboliger, i alt 38 boliger.

I indstillingen var forudsat dispensation efter fornøden naboorientering, idet projektet ikke var i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser vedrørende byggefelt, husdybde og antal etager, jf. lokalplan nr. 271 "Ahornsgadekarreen". I henhold til § 5, stk. 2, skal nybyggeri opføres som sluttet randbebyggelse i vejlinien og højst i 5 etager med eventuelt udnyttet tagetage. Højden af en eventuel trempel må ikke overstige ca. 1 m, og husdybden må ikke overstige ca. 10 m.

Projektet, der indeholder en bygning mod henholdsvis Guldbergsgade og Nørre Allé, overskrider byggefeltet på Nørre Allé på grund af skævt matrikelskel mod naboejendommen. Herudover overskrides husdybden på begge bygninger på grund af forskydninger i facaderne samt den påsatte stålgitterkonstruktion, der på begge bygninger ligger som en 2. facade udenpå bygningskroppen. Da dele af penthouseetagen endvidere ligger i flugt med den underliggende facade, defineres den som en 6. etage og ikke som en udnyttet tagetage. Der henvises i øvrigt til naboorientering af 1. februar 2001, der er vedlagt som bilag A.

Forinden der kan dispenseres fra lokalplaner, skal der, såfremt dispensationerne skønnes at have af interesse for berørte ejere, lejere m.fl., i henhold til planlovens § 20, stk. 1, ske en orientering af disse, således at de har mulighed for at komme med bemærkninger hertil. På den baggrund har forvaltningen i perioden fra den 1. februar 2001 til den 16. februar 2001 foretaget naboorientering. Der er modtaget 5 henvendelser, hvoraf de 3 er underskriftindsamlinger.

Fortegnelse over henvendelserne, der nærmere omtales nedenfor, er vedlagt som bilag B.

I henhold til Planlovens § 19, stk. 1, jf. lokalplanens § 15, kan der dispenseres fra bestemmelserne i en lokalplan, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen.

Forvaltningen kan anbefale, at der meddeles fornødne dispensationer fra lokalplanen med følgende begrundelser:

• Byggefelterne overskrides kun i mindre omfang. Overskridelse skyldes forskydningerne i bygningskroppene, samt at den udvendige åbne stålgitterkonstruktion, som optager disse forskydninger, har understøtningspunkter i terræn udenfor byggefeltet. Bygningen på Nørre Allé opføres med lige gavlafskæring, som er byggeteknisk og funktionsmæssigt mere hensigtsmæssigt end at lade bygningens gavl følge det skrå matrikelskel.

• Husdybden overskrides med ca. 1,4 m. Dette skyldes den ca. 1,6 m dybe stålgitterkonstruktion, som ligger udenpå den ca. 9,8 m dybe, tunge bygningskrop. Langt den overvejende del af stålgitterkonstruktionen vil fremstå åben med altaner, korte altangange eller blomsterespalier.

• Etageantallet er 6 på dele af bygningerne, hvilket er en overskridelse af lokalplanens bestemmelse om maksimalt 5 etager samt 1 tagetage. Da penthouseetagen på delstrækninger ligger i flugt med den øvrige facade defineres den som en 6. etage. Penthouseetagen udføres med en husdybde på ca. 8,10 m. Smallere husdybder ville medføre meget store spildarealer og uhensigtsmæssigt indrettede tagboliger. Tagformen er tilpasset områdets karakteristiske skrå københavnertage.

Efter skema A-tilsagn er givet, har der været ført forhandlinger om en justering af projektet bl.a. på baggrund af Bygge- og Teknikforvaltningens indstilling med anførte bemærkninger til det oprindelige projekt, herunder vedrørende de oprindeligt brede portåbninger. Dette har bl.a. resulteret i en udvidelse af projektet fra 38 til 40 boliger ved indretning af 2 ekstra boliger i stueetagen, ved at reducere portrummet mod Guldbergsgade og ved at bebygge hele stueplanet i Nørre Allé 3. Endvidere er materialevalget blevet ændret, da de oprindeligt beskrevne materialer ikke kunne rummes indenfor den godkendte økonomiske ramme. De foreslåede ændringer ligger indenfor lokalplanens bestemmelser.

Forvaltningen har afventet en afklaring af projektjusteringerne, før projektet er blevet udsendt i naboorientering.

Det godkendte skema A-projekt var udført med murede berappede facader i indfarvet puds i en varm sandfarve, malerbehandling i 2 grå nuancer af den udenpå liggende stålgitterkonstruktion og zinkbeklædning eller lignende tyndplademateriale af tag og penthouseetagen. Det generelle udtryk var beskrevet som diskrete farver i naturlige og genanvendelige materialer, idet dog det endelige materialevalg afventede detailprojekteringen, jf. den af Borgerrepræsentationen tiltrådte indstilling den 9. december 1999.

De væsentligste materialeændringer i det reviderede projekt er, at de tunge bygningskroppe udføres af mørkegrå betonsandwichelementer i stedet for berappet murværk i lys sandfarve, og at stålgitterkonstruktionernes hovedramme fremstår galvaniseret med udfyldninger i kombinationer af malet stål og galvaniseret plade fremfor malerbehandling af hele stålgitterkonstruktionen. Endelig beklædes tag og penthouseetage ikke med zink, men med en tyndplade med mat overflade eller i aluzink.

Med materialeændringen kommer bebyggelsen til at fremstå med et arkitektonisk spil, der bevæger sig mellem forskellige gråtoner i beton/metal/glas. Dette giver bebyggelsen en mere "rå" fremtræden, som er forskellig fra de historicistiske naboejendomme.

Ifølge oplysninger fra boligselskabet ligger der i materialeændringen en besparelse på ca. 1,8 mio. kr. Hovedparten af besparelserne, ca. 1,5 mio. kr. knytter sig til valget af betonsandwichelementer fremfor berappet murværk, og besparelsen på tagmaterialet udgør ca. 250.000 kr.

Uanset disse besparelser har projektjusteringerne medført en forøgelse af den samlede anskaffelsessum med ca. 9,5 mio. kr. fordelt med ca. 3 mio. kr. vedrørende almene familieboliger og ca. 6,5 mio. kr. vedrørende de støttede private andelsboliger. For kommunen indebærer fordyrelsen en samlet forøget garantistillelse på ca. 1,5 mio. kr., en forøget grundkapital til de almene boliger på godt 400.000 kr. samt forøget andel af ydelsesstøtte til andelsboligerne på ca. 40.000 kr. det første år.

De væsentlige projektjusteringer er sket for at imødekomme forvaltningens bemærkninger i indstillingen vedrørende skema A-projektet. Dette gælder projektudvidelsen med 2 boliger (2,5 mio. kr.), udgifter til fjernelse af fundamentrester og nedrivningsmateriale samt udgifter til oprensning af forurenet jord ud over det beløb, som dækkes af Københavns Kommune via salgssummen (1,9 mio. kr.). Hertil kommer merudgifter som følge af prisstigninger (indeksering, 2 mio. kr.) , samt deltagelse i fælles gårdanlæg og etablering af mobilsug samt forøget teknikerhonorar (3,1 mio. kr.).

Forvaltningen finder prisreguleringen acceptabel og vil på grundlag heraf meddele det fornødne skema B-tilsagn.

Forvaltningen finder den oprindeligt tænkte materialekarakter og farveholdning god i forhold til omgivelserne, men har accepteret det ændrede materialevalg på baggrund af oplysningerne om økonomien. På baggrund af nedennævnte beboerindsigelser skal forvaltningen dog anbefale, at betonelementerne udføres i en lys farve, der tilpasser sig naboejendommene og giver forbedrede lysforhold både i gaden og i genbolejlighederne på grund af lysets tilbagekastning, ligesom man skal foreslå, at bemaling af stålkonstruktionen gennemføres som oprindeligt tænkt i grå farver.

1. Brev af 16. februar fra Indre Nørrebro Bydelsråd

Indre Nørrebro Bydel forudsætter, at sagen behandles i sammenhæng med de øvrige sager i den samlede aftale om byudvikling i bydelen. Der henvises herunder til Bygge- og Teknikudvalgets møde den 24. januar 2001, hvor det blev besluttet, at forslag til tillæg til byfornyelsesbeslutning for "Folkets Hus-karreen" blev udsat.

Derudover vurderer Indre Nørrebro Bydel, at dispensationerne giver mulighed for at opføre en bygning, der vil tilføre gadebilledet nye kvaliteter, og kan tilslutte sig forslaget om at opføre en 6. penthouseetage med store tagterrasser frem for en traditionel tagetage under et københavnertag.

 

Bemærkninger

Nærværende boligprojekt er som nævnt tiltrådt af Borgerrepræsentationen den 9. december 1999. I Borgerrepræsentationens møde den 14. juni 2000 (BR 305/2000) tilsluttede forsamlingen sig vedrørende "Folkets Park"-sagen, at der var opnået en "forståelse" med Indre Nørrebro Bydelsråd om projekter i bydelen, der bl.a. indebar opførelse af boligbyggeriet i Nørre Allé og Guldbergsgade.

Forvaltningen har noteret sig, at Indre Nørrebro Bydel kan tilslutte sig byggeriet, herunder dispensationerne og byggeriets arkitektoniske fremtræden.

 

Henvendelser fra ejere, brugere og interessegrupper m.fl.

2. Udateret indsigelse, som er modtaget i forvaltningen 12. februar 2001, fra Pauline Ansel-Henry bilagt 4 lister, som er underskrevet af 27 beboere i Guldbergsgade 3, 7B, 9 og 11

På beboernes vegne ønsker Pauline Ansel-Henry projektet revurderet og fremkommer i slutningen af brevet med en indsigelse mod dispensation til en ekstra etage, som vil gøre gaden mørkere og være til gene for de overfor boende. Der er ingen indsigelser mod byggefeltet og husdybden.

Hovedindholdet i indsigelsen vedrører byggeriets arkitektoniske fremtræden. Byggeriet ønskes indpasset i en byggestil som i resten af gaden, og der henvises til Rosengården i Nyboder og til Egegade. Facaden ønskes udført i mursten eller puds, og ikke metal eller plader. Vinduer ønskes udført som de øvrige i gaden (Guldbergsgade), og der tages afstand fra andet nybyggeri i kvarteret, der vurderes at have sjove, men ikke indpassede detaljer. Metalgitteret ønskes udeladt, og den grå farve vurderes flot, men meget mørk, hvilket kan betyde, at gaden bliver mørk. Farven anses i øvrigt for lidt af en provokation under henvisning til, at bydelsrådet og beboerne har ønskes et institutionsbyggeri for at bevare lys og luft i gaden.

Indsigelsen er bilagt 4 underskriftindsamlinger. Underskriftindsamlinger fra beboerne i Guldbergsgade 3 og 7B har omtrent samme ordlyd som Pauline Ansel-Henrys indsigelse, men undlader bemærkningen om provokation og institutionsbyggeri. Underskriftsindsamlingerne fra beboerne i nr. 9 og 11 undlader yderligere afsnittet om den ekstra etage.

Bemærkninger

Indsigerne bor på den modsatte side af Guldbergsgade overfor nybyggeriet. Kun beboere i nr. 3 og 7B i alt 11 personer har indsigelse mod den 6. etage.

Gaden bliver ikke mørkere på grund af penthouseetagen, fordi bebyggelsen ikke er højere, end hvis den udføres med et traditionelt tag med trempel indenfor lokalplanens bestemmelser. Da penthouseetagen på delstrækninger ligger i flugt med den øvrige facade defineres den som en 6. etage. På disse delstrækninger ligger bygningskroppen trukket tilbage fra gadelinien, hvorved penthouseetagen mod gaden ligger indenfor højdegrænseplanet og et traditionelt tagprofil.

Vedrørende bemærkninger om bebyggelsens materialer m.v. henvises til afsnittet om justering af projektet.

 

3. Udateret indsigelse, som er poststemplet 14. februar 2001, og som er underskrevet af 5 beboere i Guldbergsgade 7 A

Indsigerne bor lige overfor nybyggeriet og indsigelsen er identisk med den fra Guldbergsgade 3 og 7B, som har indvendinger mod den 6. etage.

 

Bemærkninger

Der henvises til bemærkningerne om brev 2.

 

4. Udateret indsigelse, som er poststemplet 18. februar 2001, og som er underskrevet af 11 beboere i Guldbergsgade 5

Indsigerne bor også lige overfor nybyggeriet. Indsigelsen er identisk med den fra Guldbergsgade 9 og 11 og vedrører alene den arkitektoniske fremtræden. Der er ingen indsigelse mod dispensationerne.

 

Bemærkninger

Der henvises til ovenfor nævnte bemærkninger om justering af projektet.

 

5. E-mail til borgmester Søren Pind af 14. februar 2001 fra Jens Bekke (også medunderskriver af underskriftindsamling) Guldbergsgade 9, 1.th.

Indsigelsen vedrører kun arkitektoniske forhold. Indsigeren oplyser, at mange beboere finder det ærgerligt med et betonbyggeri med jerngitter i et nænsomt restaureret område og henviser byggeriet til Blågårds Plads eller Ishøj. Indsigeren foreslår at sætte sten uden på byggeriet, så det matcher de omkringliggende byggerier og bevarer miljøet. Indsigeren har ikke de store forventninger, men håber på, at det attraktive miljø omkring Skt. Hans Torv bevares.

Der henvises til afsnittet om justering af projektet.

1. Bilagsmateriale fra naboorientering af 1. februar 2001
2. Liste over modtagne indsigelser under naboorienteringen

1. Modtagne indsigelser i forbindelse med naboorientering

Jens Ole Nielsen