Forslag til lokalplan "Lundedalsvej" med tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 1997

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 21. februar 2001

5. Forslag til lokalplan "Lundedalsvej" med tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 1997

BTU 79/2001 J.nr. 611:217.0001/00

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

I Bygge- og Teknikudvalgets møde den 30. august 2000 (BTU 378/2000) og i Økonomiudvalgets møde den 5. september 2000 (ØU 250/2000) blev forvaltningernes redegørelse om udarbejdelse af lokalplan og tillæg til Kommuneplan 1997 for området afgrænset af Tuborgvej, Emdrupvej, jernbanens terræn, Søborghusrenden og Lundedalsvej drøftet.

Det foreliggende lokalplanforslag er udarbejdet efter de af Bygge- og Teknikudvalget tiltrådte retningslinier. Anledningen til forslaget er forventninger om større omdannelser i området i de kommende år, herunder opførelse af boligbebyggelse og intensivering og udbygning af undervisningsformål i dette eksisterende erhvervsområde.

Lokalplanforslaget har til formål at fastlægge bestemmelser, der regulerer omdannelsen af området, hvoraf størstedelen er ekstensivt udnyttet, således at der skabes attraktive bebyggelser med familieboliger samt - i harmoni hermed - bebyggelser til serviceerhverv og undervisning. Søborghusrendens og de omliggende åbne arealers rekreative værdier søges udnyttet ved placering og udformning af ny bebyggelse. Samtidig muliggøres etablering langs Søborghusrenden af en offentlig tilgængelig gang- og cykelsti, der kan indgå som en del af kommunens planlagte grønne cykelrutenet.

Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med Kommuneplan 1997, hvorfor der samtidig fremsættes forslag om kommuneplantillæg, som øger boligrummeligheden og reducerer erhvervsrummeligheden i området.

Hovedparten af området nordvest for Lundebakken rummer i dag foruden bl.a. en rækkehusbebyggelse Emdrup Savværk & Træhandel ApS, der forventes at flytte derfra. Flere tidligere erhvervsbygninger i området sydøst for Lundebakken, hvilket område også rummer en etageboligbebyggelse, er i de senere år indrettet til forskellige former for undervisning. Plandirektoratet har ført en række drøftelser om nybebyggelse i området nordvest for Lundebakken og anvendelse i øvrigt af området sydøst for Lundebakken med interessenter i områderne samt med DSB, der sammen med Københavns Kommune ejer en væsentlig del af området nordvest for Lundebakken.

Forventninger om større omdannelser i området i de kommende år, herunder opførelse af boligbebyggelse og intensivering og udbygning af undervisningsformål i områdets eksisterende erhvervsdel, hvor anvendelsen til fremstillingserhverv gradvist er bragt til ophør, aktualiserer lokalplanlægning med henblik på afklaring i planlægningsmæssig henseende af de fremtidige bebyggelses- og anvendelsesmuligheder.

Lokalplanområdet, der afgrænses af Tuborgvej, Emdrupvej, jernbanens terræn, Søborghusrenden og Lundedalsvej, har en attraktiv beliggenhed i forhold til de nordforliggende villakvarterer og med hensyn til rekreative muligheder i forhold til Søborghusrenden og trafikal tilgængelighed.

Ved Lundedalsvej ligger resterne af den såkaldte "Spærredæmning ved Emdrup", der etableredes i 1880erne som et led i den københavnske landbefæstning. Som synlig rest af et forsvarsanlæg omfattes spærredæmningen af naturbeskyttelseslovens bestemmelser om fortidsminder og deres beskyttelseslinier. Søborghusrenden er omfattet af naturbeskyttelseslovens bestemmelser om vandløb og beskyttelseszoner omkring disse samt tillige af Vandløbsregulativ for Kommunevandløb nr. 7, november 1996.

Lokalplanforslaget fastlægger overordnede principper for en langsigtet fornyelse og regulering af bebyggelsens anvendelse, placering og udformning samt for sammenhængen med Søborghusrenden og de omliggende åbne, rekreative arealer i forbindelse med den kommende bebyggelse. Samtidig fastlægges en offentlig tilgængelig gang- og cykelsti langs Søborghusrenden.

Som en afgrænsning af området mod henholdsvis syd og øst skal der ifølge forslaget langs Tuborgvej og Emdrupvej opføres en i princippet sammenhængende randbebyggelse. Der kan dog udføres begrænsede åbninger i bebyggelsen, bl.a. i forbindelse med vejtilslutninger. Mod Søborghusrenden skal bebyggelsen fremtræde med et åbent bebyggelsesmønster præget af punkthus- og stokbebyggelser, som dels danner overgang til og harmonerer med de overfor i bl.a. Gentofte Kommune liggende villaområder, dels muliggør en høj grad af samspil mellem friarealerne langs Søborghusrenden og friarealerne mellem de fritliggende bebyggelser.

Forslaget muliggør opførelse af bebyggelser med attraktive familieboliger i overensstemmelse med kommunens boligpolitiske målsætning. Boligerne skal anvendes som helårsboliger. Samtidig muliggøres – i harmoni med boliganvendelsen – opførelse af bebyggelse til serviceerhverv og undervisning. Mindre, fortrinsvis lokale institutioner af offentlig/almen karakter, der er forenelig med områdets anvendelse til boliger og serviceerhverv, vil kunne placeres i området. I øvrigt muliggøres nedlæggelse af Lundebakken som vej og oprettelse af en ny forbindelse øst herfor mellem Lundedalsvej og Emdrupvej.

Lokalplanområdet opdeles i to underområder, hvor det nordligste fastlægges til boligformål, og det sydligste område fastlægges til boliger og serviceerhverv, herunder undervisning. I det sydligste område skal boligetagearealet efter områdets udbygning svare til 25 pct. af det samlede teoretisk mulige bruttoetageareal.

Ny bebyggelse skal i forhold til Søborghusrenden overholde en naturbeskyttelsezone, der på strækningen nordvest for Lundebakken skal være 10 m bred og øst herfor skal være 12 m. I forhold til jernbanen må der ikke uden Miljøkontrollens godkendelse opføres bebyggelse nærmere end 25 m fra nærmeste spormidte. Endvidere tages der forbehold for fredningsmyndighedernes stillingtagen til bebyggelse indenfor beskyttelseslinierne i forhold til fortidsmindet (spærredæmningen) ved Lundedalsvej.

Dele af områdets eksisterende bebyggelse, herunder de to boligbebyggelser (rækkehusbebyggelsen ved Lundedalsvej og etageboligbebyggelsen ved Emdrupvej), forventes at bestå en meget lang årrække fremover. Ved ny bebyggelse inden for den enkelte ejendom skal der redegøres for, hvorledes nybyggeriet indgår i en samlet udbygning af området.

I Kommuneplan 1997 er planområdet opdelt i et C1-område (boliger og serviceerhverv) og et E1-område (blandede erhvervsformål). De foreliggende planer om anvendelse af erhvervsområdet til fortrinsvis undervisningsformål vil ikke kunne rummes indenfor de nuværende rammer. På baggrund af, at den eksisterende anvendelse til fremstillingserhverv gradvis er bragt til ophør, findes området velegnet til en anvendelse til mindre miljøbelastende aktiviteter – også fordi der inden for området ligger boligbebyggelse. Området foreslås derfor fastlagt til et C1-område, der udvides i forhold til E-området, ved inddragelse af et areal med en træhandel, der er under afvikling.

Indenfor det nuværende C1-område er der konkrete ønsker om opførelse af en boligbebyggelse, hvilket findes hensigtsmæssigt af hensyn til den attraktive beliggenhed ved rekreative områder og til den trafikale tilgængelighed. I forvejen er der en eksisterende boligbebyggelse indenfor dette område. Området vil derfor fremover indeholde et så stort boligareal, at det fastlægges som et B1-område.

Det er vurderet, at der er tale om mindre ændringer af rammedelen, der ikke strider mod kommuneplanens hovedprincipper. Der er derfor ikke forudgående indkaldt ideer, forslag m.v., jf. planlovens § 22, stk. 2.

For så vidt angår yderligere om indholdet af forslaget til lokalplan og forslaget til kommuneplantillæg samt baggrunden herfor henvises der til den som bilag A vedlagte redegørelse og til planforslagene, der er vedlagt som henholdsvis bilag B og bilag C.

I forbindelse med udarbejdelsen af lokalplanforslaget har Plandirektoratet foretaget høring af Kultur- og Fritidsforvaltningen, Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen, Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, Miljøkontrollen, Københavns Energi og Københavns Vand under Miljø- og Forsyningsforvaltningen samt Byggedirektoratet og Vej & Park under Bygge- og Teknikforvaltningen.

Kultur- og Fritidsforvaltningen, Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen og Københavns Energi har ikke bemærkninger til forslaget.

Uddannelses- og Ungdomsudvalget har ingen indsigelser mod indholdet i selve forslaget til planen, idet det forudsættes, at lokalplanbestemmelserne indbefatter mulighed for at etablere det nødvendige antal fritids- og ungdomsklubpladser, som en nøjere planlægning måtte vise nødvendig at indpasse i lokalplanområdets fysiske struktur.

Lokalplanforslaget muliggør, at der med Bygge- og Teknikudvalgets tilladelse kan placeres mindre, fortrinsvis lokale institutioner af offentlig/almen karakter samt andre sociale, kulturelle og miljømæssige servicefunktioner, der er forenelige med områdets anvendelse til boliger og serviceerhverv.

Miljøkontrollen anbefaler, med henvisning til Borgerrepræsentationens tiltrædelse af forslaget "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri" i mødet den 3. december 1998, at der i lokalplanens formålsparagraf indgår et afsnit om økologiske tiltag. Miljøkontrollen anbefaler endvidere, at der optages konkrete lokalplanbestemmelser vedrørende foranstaltninger mod forureningsgener, herunder i forbindelse med trafik, virksomheder samt jordbunds- og grundvandsforhold m.v.

Det oplyses, at på den pågældende strækning af Tuborgvej, der er en regionalvej, er det ækvivalente trafikstøjniveau langs grundgrænsen beregnet til 71,7 dB(A). På den pågældende strækning af Emdrupvej, der er en bydelsgade, er det ækvivalente trafikstøjniveau langs grundgrænsen beregnet til 65,7 dB(A). De øvrige gader i og omkring lokalplanområdet er alle lokalgader, hvor Miljøkontrollen skønner, at trafikstøjniveauet er under 60 dB(A).

Afstanden fra nærmeste spormidte til nybyggeri skal være mindst 25 m af hensyn til støj og vibrationer fra jernbanen. Miljøkontrollen vil dog være indstillet på, at godkende en mindre afstand, såfremt det kan dokumenteres ved måling, at grænsen for vibrationer på 75 dB kan overholdes som angivet i Miljøstyrelsens retningslinier fra 1983 for måling og vurdering af vibrationer i det eksterne miljø.

Miljøkontrollen vurderer, at der findes virksomheder i lokalplanområdet, der vil kunne give miljømæssige gener for den påtænkte udnyttelse af arealerne. Der henvises i den forbindelse til savværket m.v. ved Lundedalsvej, et trådhegnsfirma ligeledes ved Lundedalsvej, en værktøjsfabrik ved Emdrupvej og en tankstation ved Tuborgvej. Miljøkontrollen anbefaler, at der tages hensyn til de eksisterende virksomheder ved udarbejdelsen af lokalplanen. Det oplyses i den forbindelse, at værktøjsfabrikken, der er beliggende Emdrupvej 70, har et vejledende afstandskrav fra fabrikkens ejendomsskel til boliger på 50 m og 20 m til kontorer, undervisningslokaler og lignende. I dag ligger der boliger i en afstand af ca. 20 m fra virksomheden. Ved ændring af områdets karakter (fra E-område til C-område) vil de vejledende grænseværdier for støj og luft-emissionskrav skulle skærpes til ugunst for virksomheden.

Miljøkontrollen har kendskab til forurening på fem nærmere angivne adresser i lokalplanområdet, hvor der enten foregår afværgeforanstaltninger, er udstedt påbud om oprensning eller er fare for jordforurening. Herudover har Miljøkontrollen ikke konkret viden om forurening af jorden eller grundvandet i området. Der er særlige drikkevandsinteresser i området.

Med henvisning til forurening mange steder i København i fyldjorden og i overfladejorden anbefaler Miljøkontrollen, at det overlades til et konsulentfirma at undersøge jorden for indhold af miljøfremmede stoffer, hvis der skal bortskaffes jord fra arealet, eller der bliver tale om at anvende arealet til følsomme formål, som boliger, børneinstitutioner eller nyttehaver.

Det oplyses, at Søborghusrenden indgår som en del af Det Nordlige Recipientsystem og forbinder Utterslev Mose med Emdrup Sø. Søborghusrenden er udlagt med en generel målsætning i Forslag til Kommuneplan 2001 og i udkast til Vandområdeplanen for Det Nordlige Recipientsystem. Ved fastlæggelse af recipientkravene er der taget udgangspunkt i, at Søborghusrendens nuværende topografiske og profilmæssige udseende i store træk bibeholdes. Der er opstillet en generel målsætning til vandkvaliteten i Søborghusrenden, det vil sige, at der skal kunne trives et varieret dyre- og planteliv i den.

Det retlige grundlag for administrationen af Søborghusrenden er Vandløbsregulativ for Kommunevandløb nr. 7, november 1996. Ifølge regulativet må der ikke i et 2 m bredt område langs vandløbets kant uden vandløbsmyndighedens (Miljøkontrollens) tilladelse dyrkes, anbringes hegn eller foretages andet, der kan hindre eller vanskeliggøre vedligeholdelsesarbejdet eller tilsynets færdsel. Endvidere må bygninger, bygværker, udgravninger og lignende anlæg af blivende art ikke uden vandløbsmyndighedens tilladelse placeres nærmere end 8 m fra kanten af vandløbets bred. Miljøkontrollen anbefaler, at der i lokalplanen medtages henvisning til bestemmelser om Søborghusrenden i vandløbsregulativet, vandløbsloven, miljøbeskyttelsesloven og naturbeskyttelsesloven.

Miljøkontrollens bemærkninger er indarbejdet i lokalplanforslaget i det omfang, planloven giver mulighed herfor. For så vidt angår den af Miljøkontrollen anbefalede hensyntagen til de eksisterende, miljøbelastende virksomheder i området skal bemærkes, at lokalplanen ikke rummer bestemmelser, der sigter på en sådan hensyntagen. Det skyldes, at lokalplanen på baggrund af den foreslåede kommuneplanmæssige ændring i retning af en større boligandel netop tilsigter at skabe et område af en helt anden karakter end den tidligere med præg af blandet erhvervsområde. For så vidt angår det anførte om placering af anlæg nærmere end 8 m fra Søborghusrenden skal bemærkes, at der i lokalplanen er fastlagt en cykel- og gangstiforbindelse inden for denne afstand, idet anlægget dog kræver godkendelse af Miljøkontrollen. Det bemærkes i forh old til eksisterende bebyggelse, at en vedtaget lokalplan er udtryk for en erstatningsfri regulering af de planmæssige forhold på en ejendom.

I forbindelse med Borgerrepræsentationens vedtagelse den 3. december 1998 af de miljømæssige retningslinier for "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri" blev det tiltrådt, at de vedtagne minimumskrav optages som bestemmelser i lokalplanerne i det omfang, planloven giver hjemmel hertil. En arbejdsgruppe under styregruppen for Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri overvejer, hvorledes disse krav kan indpasses i kommende lokalplaner. I den heromhandlede lokalplan indføjes i formålsparagraffen efter sædvanlig praksis en fodnote med henvisning til Borgerrepræsentationens vedtagelse.

Københavns Vand bemærker, at en række nærmere angivne ledninger samt bygværker i forbindelse med afløbsforhold skal sikres ved deklaration, såfremt de bliver berørt af byggeriet. Endvidere skal eksisterende drikkevandsledning i Lundebakken sikres ved deklaration.

Lokalplanforslaget indeholder bestemmelser, der forudsætter tinglysning af fornødne deklarationer vedrørende sikring af ledninger.

Vej & Park påpeger vigtigheden af, at der udlægges et areal langs Søborghusrenden med mulighed for etablering af en del af kommunens planlagte grønne cykelrutenet, nemlig Utterslevruten. Det påpeges, at rutens forløb og passage af jernbanen kan medføre forhandlinger med Gentofte Kommune. Vej & Park er enig i, at Søborghusrenden er et meget vigtigt landskabeligt element, hvis herlighedsværdi absolut skal spille sammen med den endelige bebyggelsesplan. Lundebakken vil kunne nedlægges som vej og erstattes af en forbindelse længere mod øst.

Lokalplanforslaget fastlægger en offentligt tilgængelig gang- og cykelsti i en bredde, der er aftalt med Vej & Park til 6,5 m. Der fastlægges mulighed for, at stien kan føres over Søborghusrenden ved jernbanen til den eksisterende sti under banen i Gentofte Kommune, når betingelserne herfor er til stede. I øvrigt muliggøres nedlægning af Lundebakken som vej og oprettelse øst herfor af en ny forbindelse mellem Lundedalsvej og Emdrupvej.

1. Redegørelse for lokalplanforslaget med tilhørende forslag til kommuneplantillæg samt luftfoto af området
2. Forslag til lokalplan "Lundedalsvej"
3. Forslag til tillæg til Kommuneplan 1997

1. Høringssvar af 27. september 2000 fra Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen
2. Høringssvar af 9. oktober og 15. november 2000 fra Miljøkontrollen
3. Høringssvar af 11. og 24. oktober 2000 fra Københavns Vand
4. Høringssvar af 3. oktober og 14. november 2000 fra Vej & Park

Erik Jacobsen Jens Jacobsen