Redegørelse om udarbejdelse af forslag til lokalplan og kommuneplantillæg for et område ved Kalkbrænderihavnen, "Stubbeløbsgade"

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 21. februar 2001

15. Redegørelse om udarbejdelse af forslag til lokalplan og kommuneplantillæg for et område ved Kalkbrænderihavnen, "Stubbeløbsgade"

BTU 81/2001 J.nr. 611:226.0001/01

Nærværende redegørelse fremsendes hermed til Bygge- og Teknikudvalgets samt Økonomiudvalgets drøftelse med henblik på udarbejdelse af forslag til lokalplan og kommuneplantillæg for ejendommen matr.nr. 5872 Udenbys Klædebo Kvarter, København, ved Stubbeløbsgade/Sundkrogsgade.

Utzon Arkitekter har fremsendt en anmodning om udarbejdelse af en lokalplan for ovennævnte ca. 4.300 m² store ejendom, som ejes af Københavns Havn, med henblik på gennemførelse af et 4.800 m² stort kontorhusprojekt til brug for bl.a. shippingvirksomhed. Projektet, der er udarbejdet i 1990 på initiativ af lejeren af ejendommen, gennemføres nu med Havnen som bygherre.

Projektet er udformet i et formsprog beslægtet med Paustians Møbelhus, AHTS-huset samt restaurant- og bådklubbygningen på "Nokken" og vil indgå i og supplere den fine helhed af bygninger tegnet af Utzon Arkitekter i denne del af Kalkbrænderihavnsområdet. Projektets bebyggelsesprocent er 110.

Projektet har et sådan omfang, at det forudsætter udarbejdelse af lokalplan.

I henhold til gældende Kommuneplan 1997 ligger ejendommen i et H1*-område og kan dermed anvendes til bymæssige havneformål (bl.a. havnerelateret serviceerhverv) med en maksimal bebyggelsesprocent på 110.

For at muliggøre en bredere vifte af serviceerhverv end den nuværende H1*-ramme tillader, udarbejdes samtidig et kommuneplantillæg, der ændrer området til serviceerhverv med en maksimal bebyggelsesprocent på 110 (S1-område), således som der lægges op til i det forslag til revideret kommuneplan (Kommuneplan 2001), som er vedtaget af Borgerrepræsentationen med henblik på udsendelse i offentlig høring.

I den kommende lokalplan fastlægges området til serviceerhverv med anvendelsesbestemmelser svarende til det tilgrænsende underområde II i lokalplan nr. 290 for Kalkbrænderihavnen, dvs. området omkring Betonvej med bygninger tegnet af Utzon Arkitekter.

Lokalplanen er en såkaldt projektlokalplan og vil fastlægge en bebyggelsesplan på grundlag af det foreliggende projekt.

Der fastlægges en havnepromenade langs vandet.

Fra Utzon Arkitekter er modtaget en ansøgning om udarbejdelse af lokalplan for ovennævnte ejendom, som ejes af Københavns Havn. Ansøgningen er vedlagt ejerfuldmagt fra Københavns Havn.

Lokalplanansøgningen tager sigte på at muliggøre realiseringen af et projekt fra 1990, tegnet af Utzon Arkitekter, med Københavns Havn som bygherre. Projektet blev dengang opgivet af den daværende bygherre Klaus Kastbjerg, indehaver af firmaet Unionkul A/S, som lejer den omhandlede grund af Københavns Havn.

Projektet følger op på den omfattende byomdannelse, der pågår i den sydlige del af Kalkbrænderihavnen i overensstemmelse med lokalplan nr. 290 for dette område. Aktuelt er der en række kontorbebyggelser under opførelse, herunder domicilbebyggelser for konsulentfirmaet Accenture, IT-firmaet World Online og advokatfirmaet Kromann Reumert, mens der er et projekt under udarbejdelse for grunden i det sydøstlige hjørne i området.

Projektet omfatter en ca. 4.800 m² stor kontorbebyggelse, som tænkes indrettet til forskellige former for havnerelaterede serviceerhverv såsom shippingfirmaer. Bebyggelsesprocenten er 110.

Bebyggelsen eller gruppen af bygninger er placeret på et 1,5 m højt plateau, der ligger vinkelret på kajen og udfylder hele grunden mellem Kalkbrænderiløbskaj og Sundkrogsgade. Under plateauet indrettes parkering til 53 biler med tilkørsel fra Sundkrogsgade.

Bebyggelsen er disponeret som en hestesko omkring et indre gårdrum, der åbner sig mod vandet. Via trappeanlæg er der adgang fra promenadeniveau til det hævede gårdrum.

Bebyggelsen opføres i varierende højder, fra 2 etager i de to pavilloner ud mod vandsiden til 2½ og 3½ etage i den U-formede bebyggelse, der fremtræder med en omløbende tagterrasse ind mod gårdrummet.

Formsprog, konstruktioner, farve- og materialeholdninger er i slægtskab med Paustians Møbelhus, AHTS' hovedsæde og bådklub- og restaturationsbygningen på "Nokken", således at det omhandlede projekt vil medvirke til at udbygge og forstærke den arkitektoniske helhed, der allerede er opnået i området med de tre bygninger.

For nærmere oplysninger om projektet henvises til bilagene 3, 4 og 5.

Lokalplanområdet omfatter den omhandlede ejendom med et grundareal på 4.314 m² og det foranliggende 12 m brede, umatrikulerede kajareal samt et mindre areal (tilkørselsareal) ud mod Sundkrogsgade, i alt ca. 5.000 m². Der henvises til bilag 2.

Ejendommen anvendes i dag til oplag og videretransport af bulk, bl.a. koks og sten- og grusmaterialer, der modtages pr. skib og losses med højkran henover kajen. I tilslutning til virksomheden findes enkelte skure og barakker.

Mod øst afgrænses området af Sundkrogsgade, og på den anden side af vejen ligger Frihavnen med bl.a. container- og Ro-Ro terminal i forbindelse med Orientbassinet.

Mod syd støder området op til Paustians møbellager og en ældre 1½ etages bindingsværksbygning, oprindelig opført som pakhus (Pakhus 4), der rummer forskellige kontorprægede virksomheder.

Mod vest, på den anden side af Kalkbrænderiløbet, ligger Svanemølleværket og nord herfor Svanemøllehavnen.

Mod nord afgrænses området af Stubbeløbsgade, og på den anden side af gaden ligger oplagspladser for sten- og grusmaterialer, der modtages med skib og losses med højkran henover kaj.

Der henvises til bilag 1 og 2.

Det kan ikke udelukkes, at grunden kan være forurenet, hvorfor der forudsættes foretaget nærmere undersøgelse heraf og i givet fald gennemført de nødvendige foranstaltninger.

I omgivelserne findes virksomheder og aktiviteter, der kan give anledning til miljømæssige gener. Det drejer sig dels om støj- og støvgener fra sten- og grusvirksomheden nord for Stubbeløbsgade, dels støj fra Svanemølleværkets ventilatorer og skorstensudmundinger. Derudover kan der forekomme støjgener fra havneaktiviteterne på den anden side af Sundkrogsgade i forbindelse med losning og lastning.

Sundkrogsgade bærer en døgntrafik i størrelsesordenen 10.000 biler, heraf ca. 1/3 tung trafik.

Den omhandlede ejendom ligger i et område, der i gældende Kommuneplan 1997 er fastlagt til bymæssige havneformål, herunder serviceerhverv med tilknytning til havneformål, bl.a. salg af særligt pladskrævende udvalgsvarer – maritimt fritidsudstyr og lignende (H1*). I H1-områder er den maksimale bebyggelsesprocent 110, og den maksimale bygningshøjde er 24 m.

I henhold til det aktuelle forslag til Kommuneplan 2001, som er vedtaget af Borgerrepræsentationen med henblik på offentlig høring frem til juni d.å., ligger ejendommen i et område fastlagt til serviceerhverv med en maksimal bebyggelsesprocent på 110 og et maksimalt etageantal på 5 ekskl. tagetage (S1-område).

Erhvervshavneområdet mod øst er omfattet af lokalplan nr. 177 "Københavns Havn", der fastlægger området til havneformål.

Mod syd støder området op til Kalkbrænderihavnsområdet, der er omfattet af lokalplan nr. 290 "Kalkbrænderihavnen", der fastlægger den pågældende del af lokalplan- området (underområde II) til serviceerhverv.

Svanemøllehavnen og Svanemølleværket omfattes af lokalplan nr. 282 "Svanemøllehavnen", der fastlægger området henholdsvis til rekreative formål – lystbådehavn – og tekniske forsyningsanlæg.

Den vestlige del af Nordhavnen udgør ét af de såkaldte perspektivområder i havnen, som på længere sigt søges omdannet til bymæssige formål. I forlængelse af den igangværende udvikling i Kalkbrænderihavnen er det således tanken, at området langs Kalkbrænderiløbskaj på længere sigt skal udvikles til et nyt funktionsblandet byområde, der kan drage fordel af herlighedsværdierne ved den direkte beliggenhed ud til vandet. Omdannelsen af det aktuelle område skal ses i dette langsigtede perspektiv, mens der på kort sigt er tale om en afrunding af udbygningen omkring Kalkbrænderihavnen.

Lokalplanområdet vil omfatte den omhandlede ejendom (matr.nr. 5872 UK) og det foranliggende kajareal på Kalkbrænderiløbskaj samt en mindre del af matr.nr. 5772 UK. Området fremgår af bilag 2.

Lokalplanens formål er at muliggøre en omdannelse af den tidligere oplagsplads til serviceerhverv og at søge gennemført en bebyggelse af høj arkitektonisk standard, der modsvarer den attraktive beliggenhed ved havnefronten, og som kan indgå i en god helhedsvirkning med eksisterende og kommende bebyggelse i Kalkbrænderihavnsområdet, specielt den nordlige del, der præges af bygninger tegnet af Utzon Arkitekter.

I lokalplanen fastlægges området med anvendelsesbestemmelser svarende til det tilgrænsende underområde II i lokalplan nr. 290 for Kalkbrænderihavnen, det vil sige serviceerhverv såsom administration, liberale erhverv, undervisning, håndværk, butikker, restauranter og andre publikumsorienterede funktioner, kulturelle og fritidsprægede aktiviteter samt andre virksomheder, der efter Bygge- og Teknikudvalgets skøn naturligt kan indpasses i området, og som højst medfører ubetydelig forurening.

Der fastlægges en begrænsning på omfanget af butiksareal til daglig- og udvalgsvarer på 500 m².

Stueetagen i bebyggelse, der ligger direkte ud mod den fastlagte havnepromenade, skal indrettes til publikumsorienterede, kulturelle og fritidsprægede funktioner samt sådanne virksomhedsfunktioner såsom foyer, lobby, kantine, showroom, mødelokale og lignende, der efter Bygge- og Teknikudvalgets skøn medvirker til at skabe et levende og varieret miljø.

Der må opføres eller indrettes enkelte boliger for indehaver, bestyrer, portner eller andre personer med lignende tilknytning til virksomheden, såfremt boligerne kan indpasses på en miljømæssig forsvarlig måde i forhold til genegivende virksomheder i omgivelserne.

Det skal være muligt at opføre eller indrette bebyggelse til offentlige formål, der anses for forenelige med beliggenheden i området.

For området fastlægges en maksimal bebyggelsesprocent på 110. Bebyggelse må opføres i højst 4 etager inklusive tagetage, og bygningshøjden må ikke overstige 20 m i forhold til omgivende terræn.

I lokalplanen fastlægges en bebyggelsesplan på grundlag af det foreliggende projekt med angivelse af etageantal på de enkelte dele af bebyggelsen.

Der vil indgå bestemmelse om, at koten af det hævede overfladeareal over et delvis nedgravet parkeringsanlæg ikke må overstige 1,5 m i forhold til omgivende terræn.

Der vil indgå bestemmelser om bebyggelsens ydre fremtræden med henblik på at give bebyggelsen en god helhedsvirkning i forhold til eksisterende og kommende bebyggelser i Kalkbrænderihavnen. Bebyggelsen skal fremtræde let og lys med bygningsoverflader i overfladebehandlet murværk, beton, metal og glas. Tage skal udføres overvejende med skrå tagflader.

Der fastlægges en parkeringsdækning på 1 plads pr. 100 m² etageareal. Mindst 3/4 af parkeringspladserne skal etableres i underjordisk anlæg. (I projektet forudsættes som nævnt al parkering etableret i parkeringskælder.)

Der fastlægges en friarealdækning på mindst 15 pct. af erhvervsetagearealet og mindst 40 pct. af et eventuelt boligetageareal. Der vil indgå bestemmelse om anlæg af en havnepromenade for fodgængere og cyklister i en bredde af mindst 8 m. Det bør overvejes, om promenadens bredde skal være 12 m svarende til bredden af den nuværende kajgade. (I det foreliggende projekt er der ca. 12 m fra kajkanten til nærmestliggende del af bebyggelsen.)

I kommuneplantillægget fastsættes ændrede rammebestemmelser for området, således at området ændres fra et H1*-område til et S1-område, hvilket – som nævnt ovenfor – svarer til den foreslåede rammeændring i forslaget til Kommuneplan 2001.

1. Luftfoto
2. Kort med angivelse af lokalplanområdets beliggenhed
3. Bebyggelsesplan af projekt
4. Axonometri af projekt
5. Facade mod Kalkbrænderiløbet

Erik Jacobsen Jens Jacobsen