Lokalplan "Esthersvej"

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 20. november 2002

9. Lokalplan "Esthersvej"

BTU 542/2002 J.nr. 611:247.0001/02

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

I forbindelse med den offentlige høring vedrørende lokalplanforslaget er der modtaget 37 henvendelser, hvoraf to er fra henholdsvis Hovedstadens Udviklingsråd (HUR) og Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen. Hverken Hovedstadens Udviklingsråd eller Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen har bemærkninger til forslaget. De øvrige 35 henvendelser er fra ejere og beboere i kvarteret samt interessegrupper m.fl.

De fleste af de 35 henvendelser giver udtryk for, at den kommende bebyggelse er for høj og derfor bør det tilladte etageantal reduceres. I flere af henvendelserne kritiseres endvidere bebyggelsens udformning, der ikke findes at være samstemmende med den eksisterende omliggende bebyggelse, ligesom parkeringsløsningen kritiseres.

Henvendelserne giver ikke forvaltningen anledning til at foreslå ændringer til lokalplanforslaget bortset fra forslag om, at kravet om mindst 1 m tilbagerykning af eventuelle penthousetager reduceres til mindst 0,8 m, og forslag om, at kravet om tilslutning til Københavns Energis forsyning med bygas bortfalder samt tilføjelse om servitutbortfald.

Borgerrepræsentationen tiltrådte i sit møde den 12. juni 2002 (BR 322/02) Bygge- og Teknikudvalgets indstilling af 15. maj 2002 om offentliggørelse af lokalplanforslag "Esthersvej".

Offentliggørelsesmaterialet omfattende indstilling med bilag samt orienteringspjece vedlægges til gennemsyn som bilag 1. Materialet indeholder tegninger med angivelse af gadenavne, byggefelter og lignende, hvortil der refereres i den efterfølgende tekst.

Lokalplanforslaget har været offentliggjort i perioden 31. juli til 4. oktober 2002. Der er udsendt 576 pjecer til ejere, lejere og brugere samt 44 pjecer til interessegrupper, foreninger og lignende.

I offentliggørelsesperioden har der i Lundevangens Selskabslokaler/Restaurant Chasseur, Tuborgvej 11, været afholdt en udstilling med plancher, som har redegjort for lokalplanforslaget.

Den 10. september 2002, kl. 19.00-21.00, blev der afholdt borgermøde i Lundevangens Selskabslokaler. De fremmødte knap 60 borgere blev orienteret af medarbejdere fra Plan & Arkitektur om planens indhold, ligesom deltagerne havde lejlighed til at stille spørgsmål til forslaget. Til stede ved mødet var 2 medlemmer af Bygge- og Teknikudvalget, ligesom der var repræsentanter fra bygherren. Der vedlægges som bilag A et referat fra borgermødet samt som bilag B resultatet af de evalueringsskemaer, som blev omdelt på mødet. Som det fremgår af referatet blev der fortrinsvis drøftet spørgsmålet om bebyggelsens højde og skyggevirkningerne af bebyggelsen samt parkering og trafik.

Efterfølgende har en beboer i kvarteret, der tillige har fremsat indsigelse mod lokalplanforslaget, beklaget, at referat af borgermødet ikke er lagt ud på planens hjemmeside. Forvaltningen skal hertil bemærke, at efter hidtidig praksis vedlægges referatet indstillingen om planens endelige vedtagelse som et bilag til eftersyn, men dette lægges ikke ud på internettet.

Herudover har der i offentliggørelsesperioden været mulighed for via internettet at søge oplysninger om lokalplanforslaget på en særlig hjemmeside. Denne indeholdt en debatside, hvor der var mulighed for at fremføre synspunkter vedrørende forslaget. Der har i perioden været 10 indlæg på debatsiden. Af disse er en del udformet som indsigelser mod eller ændringsforslag til lokalplanforslaget. Indlæg på debatsiden er imidlertid ikke behandlet som indsigelser, idet debatsiden alene er et forum, der stilles til borgernes rådighed med henblik på debat borgerne indbyrdes. Indsigelser vil være at sende til forvaltningen, eventuelt ved anvendelse af det på hjemmesiden indlagte link hertil. Det tilføjes, at ingen af de på debatsiden indkomne indlæg indeholder synspunkter, der ikke tillige er fremkommet i de nedenfor omtalte indsigelser og ændringsforslag.

Hjemmesiden indeholdt endvidere mulighed for direkte at fremsende indsigelser via e-mail. Der er i den forbindelse indkommet 4 henvendelser.

Der er i forbindelse med offentliggørelsen rettidigt modtaget 37 henvendelser, hvoraf de to er fra offentlige myndigheder, henholdsvis Hovedstadens Udviklingsråd (HUR) og Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen. Liste over de modtagne henvendelser vedlægges som bilag C, medens selve henvendelserne vedlægges til gennemsyn som bilag 2. Henvendelserne beskrives og kommenteres i de efterfølgende afsnit Henvendelser fra offentlige myndigheder mv. og Henvendelser fra ejere, beboere, brugere, interessegrupper m.fl.

1. Skrivelse af 1. oktober 2002 fra Hovedstadens Udviklingsråd (HUR)

Hovedstadens Udviklingsråd oplyser, at man har behandlet lokalplanforslaget i henhold til planlovens § 29 og i forhold til HUR´s trafikale interesser. Der er ingen bemærkninger til planforslaget.

Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen meddeler, at forvaltningen ikke har bemærkninger til forslaget og tager dette til efterretning.

Det gøres gældende, at den påtænkte bebyggelse er 1½ - 2 etager for høj i forhold til de øvrige bygninger i naboområdet.

Indsigelser og forslag i de modtagne henvendelser kan sammenfattes i følgende generelle udsagn.

1. Bebyggelsens omfang:

• I tilnærmelsesvis alle de modtagne henvendelser gives udtryk for, at den planlagte bebyggelse er for høj i forhold til den eksisterende bebyggelse i kvarteret.
• Det gøres i den forbindelse gældende, at bebyggelsen som følge af sin højde vil have betydelige skyggevirkninger for den omgivende bebyggelse, især den umiddelbart vest for beliggende bebyggelse "Rymarksgård".
• Det anføres endvidere i enkelte af henvendelserne, at den fastsatte bebyggelsesprocent er for høj.
• I enkelte af henvendelserne foreslås byggefelternes størrelse eller antal udvidet for derved at muliggøre samme etageareal med en lavere bygningshøjde.

Terrænet det pågældende sted er stærkt faldende, for Esthersvej ca. 4 m fra Judithsvej til Tuborgvej, ligesom Tuborgvej er faldende mod underføringen under jernbanen, og den umiddelbart nærliggende bebyggelse er som følge heraf opført hævet i forhold til vej, således at gesimshøjden er væsentligt højere end den pågældende bebyggelses etageantal tilsiger. Forvaltningen finder på den baggrund, at en bebyggelse med den i lokalplanen angivne maksimale gesimshøjde ikke kotemæssigt i væsentligt omfang vil skille sig ud fra den omgivende bebyggelse, jf. de som bilag D vedlagte opstalter med koteangivelse.

For så vidt angår lysforholdene bemærkes, at byggefelternes afstand til den vest for beliggende bebyggelse "Rymarksgård" og opdelingen af bebyggelsen efter forvaltningens opfattelse bevirker, at skyggevirkningen fra den ny bebyggelse vil blive begrænset. Den korteste afstand fra nybebyggelsen til "Rymarksgård" er således henholdsvis ca. 25 m (byggefelt B) og ca. 40 m (byggefelt A). Til bebyggelsen på modsatte side af Esthersvej er korteste afstand ca. 23 m. Det skal bemærkes, at afstanden mellem den eksisterende overfor beliggende bebyggelse ved Esthersvej typisk er af størrelsesordenen 12 – 15 m.

På det afholdte borgermøde blev vist de solskygge-diagrammer for den 21. marts og 21. juni, som vedlægges til gennemsyn som bilag 3. Heraf ses blandt andet, at skygger fra nybebyggelsen berører "Rymarksgårds" østfacade den 21. marts frem til kl. 9. I sommerhalvåret vil bebyggelsens skyggepåvirkning indtræde og ophøre tidligere. Hensynet til lysforholdene for "Rymarksgård" har været en væsentlig parameter i arbejdet med placering og udformning af lokalplanens byggefelter.

Den i kommune- og lokalplanen fastsatte maksimale bebyggelsesprocent på 110 findes i god overensstemmelse med de eksisterende forhold for den umiddelbart omliggende bebyggelse, hvor 4 af de 6 nærmest liggende har bebyggelsesprocenter mellem 102 og 123, medens kun 2 ejendomme – Esthersvej 10 A, der er beliggende op mod jernbanen og afskåret fra Estervej, og Estersvej 12 – har lavere bebyggelsesprocent, henholdsvis 64 og 44.

Forvaltningen finder det mindre hensigtsmæssigt at forøge det bebyggede areal ved udvidelse af antallet af byggefelter eller udstrækningen af disse, da dette dels ville bevirke en reduktion af bebyggelsens friarealer, dels ville bryde med det overordnede bebyggelsesprincip i kvarteret, hvor bebyggelse som hovedregel er opført som enkeltstående bygninger med indbliksmulighed mellem de enkelte bygninger.

1. Bebyggelsens ydre fremtræden

• I de fleste henvendelser anføres, at den kommende bebyggelse med sin mere nutidige udformning harmonerer dårligt med den eksisterende ældre bebyggelse i kvarteret.
• Det anføres i den forbindelse, at en eventuel penthouseetage vil være fremmed i kvarteret, hvorfor det foreslås, at tagetager skal udformes med afvalmet tag eller som mansardetage.
• I nogle henvendelser anfægtes endvidere, at nybebyggelsen sammen med bebyggelsen på det modsatte hjørne af Tuborgvej/Esthersvej vil danne en opfattelig, byarkitektonisk portal til Esthersvej-området.
• I en enkelt henvendelse foreslås kravet til tilbagerykning af eventuel penthouseetage reduceret fra 1 m til 0,8 m.

Forvaltningen finder, at det foreliggende skitseprojekt opfylder det i lokalplanen formulerede formål: At ny bebyggelse ved sin placering og hovedform understøtter kvarterets byarkitektoniske kvaliteter samt fremtræder med et selvstændigt udtryk af høj kvalitet. Forvaltningen finder det med henvisning hertil vigtigt, at ny bebyggelse netop ikke, for eksempel ved hjælp af røde mursten eller lignende, søger at efterligne de omkringliggende rødstensbygninger, som er fra en helt anden tidsepoke.

Det er forvaltningens opfattelse, at ny bebyggelse i byggefelt A med den i lokalplanen foreskrevne udformning sammen med den eksisterende, højtliggende hjørnebebyggelse på modsatte side af Esthersvej vil udgøre en byarkitektonisk "portal" til Esthersvej-området.

Med hensyn til ønsket om nedsættelse af kravet til tilbagerykning af penthouseetager fra 1 m til 0,8 finder forvaltningen en så begrænset reduktion af underordnet betydning, og har derfor intet at indvende mod, at lokalplanen ændres i overensstemmelse hermed. Der henvises herom til det nedenfor anførte afsnit Ændring af lokalplanen.

3. Trafik og parkering:

• I en del henvendelser gøres gældende, at kvarteret allerede er stærkt belastet af også udefra kommende parkering blandt andet på grund af nærheden til Hellerup Station, hvorfor det betvivles, at den i lokalplanen foreskrevne parkeringsdækning for nybebyggelsen er tilstrækkelig under hensyn til, at husstande i den kommende bebyggelse må antages i vidt omfang at råde over mere end én bil.
• I en enkelt henvendelse foreslås etableret skråparkering langs Esthersvej for at øge parkeringsmulighederne.
• Endelig foreslås i en enkelt henvendelse, at tilkørsel til lokalplanområdet skal ske fra Tuborgvej i stedet for fra Esthersvej.

For så vidt angår spørgsmålet om eventuel skråparkering langs Esthersvej bemærkes, at forholdet ikke reguleres i lokalplanen, idet denne ikke omfatter vejarealet. Esthersvej er privat fællesvej, og grundejerne langs vejen kan, forudsat vejmyndighedens godkendelse af et projekt hertil, vælge at anlægge skråparkering.

Med hensyn til eventuel etablering af tilkørsel til lokalplanområdet fra Tuborgvej – ret tæt på Esthersvejs udmunding i Tuborgvej - finder forvaltningen dette uacceptabelt under hensyn til den betydelige trafikmængde på denne vej.

4. Forholdet til kommuneplanen:

I de ovenfor under pkt. 1 og pkt. 24 omtalte skrivelser henvises til, at det i Kommuneplan 2001 er anført, at byens karakteristiske profil generelt skal fastholdes med 4-5 etages bebyggelse………og lavere bebyggelse i yderdistrikterne.

Endvidere henvises i samme skrivelser til, at det i Kommuneplan 2001 tillige er anført, at der ikke fremover må opføres boliger langs veje, der er belastet med over 70 dB(A).

• Den foreliggende lokalplan er, også efter de nedenfor foreslåede mindre ændringer, i fuld overensstemmelse med de i Kommuneplan 2001 fastsatte rammer for lokalplanlægningen (B 3-område).
• De anførte uddrag fra kommuneplanen er udtryk for mere generelle, overordnede betragtninger og bestræbelser, der ikke tager sigte på det enkelte konkrete område. Kommuneplanen fastlægger i rammerne for lokalplanlægningen konkret lokalplanområdet til boligformål med en maksimal bebyggelsesprocent på 110 og bebyggelse i op til 5 etager, ekskl. tagetage.

5. Andre forhold:

• I skrivelse nr. 6 gøres opmærksom på, at der i Bydelsatlas Østerbro ikke er bygninger på Esthersvej, som har signaturen høj bevaringsværdi.
• Endvidere oplyses i henvendelse nr. 8, at den i lokalplanområdet værende tomme lagerbygning efter det for Andelsboligforeningen oplyste skulle være fredet.
• I skrivelse nr. 21 foreslås, at lokalplanens § 8, stk. 2, om pligt til tilslutning til Københavns Energis forsyning med bygas, udtages af planen.

• Endvidere gøres i de ovenfor under nr. 1 og nr. 23 omtalte skrivelser gældende, at den kommende bebyggelse ikke respekterer deklaration fra 1896, hvorefter ingen bebyggelse må opføres i mere end 2 etager samt tagetage.
• Endelig kritiseres i de under nr. 22 og nr. 26 omtalte skrivelser de offentliggjorte modelfotos som misvisende, da disse er optaget skråt på Tuborgvej, og i førstnævnte skrivelse rejses tillige spørgsmål om, hvorvidt den kommende bebyggelse overholder afstanden 9,415 m til Esthersvejs midtlinie.

Det kan oplyses, at bebyggelsen på ejendommen Esthersvej 16 ved bydelsregistreringen i forbindelse med Bydelsatlas Østerbro er klassificeret med høj bevaringsværdi, skalatrin 3. Det beror således på et fejltryk, at dette ikke fremgår af Bydelsatlas Østerbro. Endvidere bemærkes, at den ovenfor anførte oplysning om, at den i lokalplanområdet værende lagerhal eventuelt er fredet, må bero på en misforståelse, da denne bygning ikke er og ej heller har været fredet.

Med hensyn til spørgsmålet om tilslutning til bygas kan oplyses, at Miljøministeriet, Landsplanafdelingen, tidligere på en henvendelse fra forvaltningen foranlediget af tvivl om rækkevidden af tilslutningspligten, har tilkendegivet, at der ikke er hjemmel i planloven til at optage en sådan bestemmelse i en lokalplan. Der henvises i den forbindelse til Borgerrepræsentationens beslutning i mødet den 5. september 2002 (BR 441/02) om at der ikke udarbejdes tillæg til lokalplan nr. 346 "Østamager III" vedrørende tilslutningspligt til bygasnettet. I konsekvens heraf udgår § 8, stk. 2 af lokalplanen. Der henvises herom til det nedenfor anførte afsnit Ændring af lokalplanen.

For så vidt angår ovennævnte ældre deklaration, tinglyst den 24. april 1897, bemærkes, at der er tale om en offentligretlig servitut, der er pålagt i forbindelse med approbation af vejudlæg i kvarteret. Deklarationen indeholder tillige de anførte bebyggelsesregulerende bestemmelser, men er hvad disse angår for så vidt uden betydning efter lokalplanens vedtagelse. Forvaltningen finder imidlertid, at det af ordensmæssige grunde bør fremgå af lokalplanen, at disse bestemmelser er ophævet. Der henvises herom til det nedenfor anførte afsnit Ændring af lokalplanen.

Endelig bemærkes, at de i lokalplanen fastlagte byggefelter respekterer afstanden 9,415 m til Esthersvej midtlinie.

Miljøkontrollen har udtalt sig om sagen på grundlag af høring foretaget af Plan & Arkitektur i forbindelse med lokalplanforslagets udarbejdelse. Der henvises til afsnittet Høring i den i ovennævnte afsnit Baggrund omhandlede indstilling angående forslaget.

Forvaltningen foreslår følgende ændringer i lokalplanen i forhold til det offentliggjorte forslag, jf. foranstående afsnit Ad B. Bemærkninger vedrørende bebyggelsens ydre udformning og Ad E. Andre forhold.

• I § 5, stk. 2, litra b) og litra C, 3. afsnit (om tilbagerykning af eventuel penthouseetage), ændres "mindst 1 m" til "mindst 0,8 m".
• § 8, stk. 2 (om tilslutning til Københavns Energis forsyning med bygas) udgår.
• Lokalplanen tilføjes en ny § 15 om servitutbortfald:

"§ 15. Servitutbortfald

Bestemmelserne vedrørende bebyggelse i deklaration, lyst den 26. april 1897 på ejendommen matr. nr. 1905 Udenbys Klædebo Kvarter, København, ved senere udstykning overført til blandt andet matr. nr. 4327 Udenbys Klædebo Kvarter, København, aflyses på sidstnævnte ejendom."

Ændringerne skønnes ikke at være af en sådan karakter, at underretning i henhold til planlovens § 27, stk. 3, er påkrævet, da der alene er tale om mindre ændringer i de bebyggelsesregulerende bestemmelser og delvis bortfald af en uaktuel offentligretlig servitut.

4. Notat af 14. november 2002 vedrørende servitutforhold og trafikstøj i forbindelse med lokalplanforslag "Esthersvej"

1. Offentliggørelsesmaterialet omfattende indstilling med bilag samt orienteringspjece
2. Kopi af de i bilag C nævnte henvendelser med bilag, herunder et enkelt eksempel på underskriftslisterne
3. Solskygge-diagrammer for forskellige tidspunkter på dagene den 21. marts og 21. juni

Jens Ole Nielsen