Lokalplanforslag "Tøndergade-karreen"

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 20. november 2002

14. Lokalplanforslag "Tøndergade-karreen"

BTU 498/2002 J.nr. 611:250.0001/02

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

Lokalplanforslaget omfatter Tøndergade-karreen, der indgår i Kommuneplan 2001 som et af flere områder på Vesterbro, der skal byfornys. Forvaltningen har samtidig med nærværende indstilling udarbejdet indstilling om byfornyelsesforslag for karreen med henblik på samtidig offentliggørelse af forslagene.

Lokalplanen udgør plangrundlaget for byfornyelsesforslaget og fastlægger bl.a. retningslinier for opførelse af ny bebyggelse efter nedrivning af randbebyggelse i forbindelse med byfornyelsen.

I kommuneplanens rammer fastlægges området til boliger og serviceerhverv (C2*) med særlige bestemmelser om, at karréstrukturen skal bevares, hvorfor bestemmelser om bl.a. bebyggelses- og friarealprocent kan erstattes af en bebyggelsesplan i en lokalplan.

I overensstemmelse med kommuneplanen og med den eksisterende anvendelse fastlægger lokalplanforslaget området til helårsboliger og serviceerhverv. Den nederste etage mod Vesterbrogade fastlægges i overensstemmelse med den her gældende strøggadelokalplan til publikumsorienterede serviceerhverv som butikker, restauranter og lignende.

For at ændre bydelens lejlighedsstruktur med mange små boliger fastlægges, at boliger ved nybyggeri og nyindretning skal have et gennemsnitligt bruttoetageareal på mindst 95 m² og at ingen boliger må være mindre end 75 m². Boliger for unge, ældre og personer med handicap er undtaget fra disse arealkrav.

Nybyggeri skal svarende til de omgivne karreer opføres som sluttet randbebyggelse i 5½ etager i de fastlagte vej- og byggelinier.

Der fastlægges retningslinier for renovering af den eksisterende randbebyggelse og for nyt byggeris udformning og tilpasning til karreens og kvarterets bebyggelse, ligesom bestemmelser om skiltning og facadeudstyr, svarende til bestemmelserne i strøggadelokalplanen for Vesterbrogade, er optaget i lokalplanforslaget.

Ubebyggede arealer skal anlægges som fællesanlæg med friarealer og ca. 50 parkeringspladser. Parkering herudover skal etableres i konstruktion eller andetsteds i kvarteret.

Lokalplanforslaget omfatter en karré på det ydre Vesterbro, begrænset af Vesterbrogade, Sundevedsgade, Tøndergade og Amerikavej. Karreen indgår i Kommuneplan 2001 som ét af flere områder på Vesterbro, der skal byfornys.

Samtidig med nærværende indstilling har forvaltningen udarbejdet en indstilling omhandlende et byfornyelsesforslag for området med henblik på samtidig offentliggørelse af forslagene.

I henhold til lov om byfornyelse forudsætter vedtagelse af en byfornyelsesbeslutning, at der foreligger det fornødne plangrundlag i henhold til lov om planlægning, hvilket normalt er en lokalplan. Ved sideløbende udarbejdelse af lokalplanforslag og byfornyelsesforslag sikres endvidere sammenhæng mellem boligforbedringer m.v. og de planmæssige intentioner for områdets udvikling på længere sigt, herunder målet om store boliger ved nyindretning af lejligheder.

Lokalplanen udgør således plangrundlaget for beslutninger i henhold til byfornyelseslovgivningen og fastlægger retningslinier for fremtidig bebyggelse således, at der efter nedrivning kan opføres nybyggeri.

I rammerne for lokalplanlægning i Kommuneplan 2001 er lokalplanområdet

fastlagt til boliger og serviceerhverv (C2*), såsom administration, liberale erhverv, butikker, hoteller, erhvervs- og fritidsundervisning samt håndværk og andre virksomheder, der naturligt kan indgå i området.

Butikker tillades i overensstemmelse med de generelle retningslinier for detailhandelen. Stueetagen i facadebebyggelsen mod de primære butiksstrøg i bydelscentrene skal i videst muligt omfang anvendes til butikker og andre publikumsorienterede funktioner. Herudover kan der indrettes kollektive anlæg og institutioner samt andre sociale, uddannelsesmæssige, kulturelle og miljømæssige servicefunktioner, som er forenelige med områdets anvendelse.

I lokalplaner kan der stilles krav om boligernes størrelse, lejlighedssammenlægninger, helårsstatus m.m.

Der lægges vægt på at bevare karré- og bebyggelsesstrukturen i vidt omfang, hvorfor bestemmelser om maksimal bebyggelsesprocent, etageantal og størrelsen af friarealet kan erstattes af en bebyggelsesplan i en lokalplan. Bebyggelsesplanen muliggør opførelse af sluttet randbebyggelse med et etageantal og en husdybde, der svarer til det i karréen sædvanlige, afvejet med hensynet til lys- og friarealforhold. Der kan tillades enkelte mindre, arkitektonisk motiverede afvigelser herfra samt opførelse af mindre bygninger, skure og lignende i gårdrummet. Ubebyggede arealer skal i videst muligt omfang anlægges som opholdsarealer og indgå i fællesanlæg.

Lokalplanforslaget er i overensstemmelse med kommuneplanens rammer og detailhandelsbestemmelser.

Byfornyelsesforslaget følger de retningslinier, der er indeholdt i den nye byfornyelsesstrategi, som kommunen har vedtaget. Der er således taget udgangspunkt i en afdækning af karreens samlede byfornyelsesbehov, mens selve byfornyelsesbeslutningen alene afhjælper de mest presserende behov for nedrivninger og istandsættelser. De ejendomme, der ikke får tilbudt byfornyelsesstøtte som led i byfornyelsesbeslutningen, henvises til selv at søge støtte efter byfornyelseslovens regler om støtte til enkeltejendomme, det vil sige efter byfornyelseslovens § 11, stk. 5, eller byfornyelseslovens kap. 5 (aftalt boligforbedring). Ved fordeling af de afsatte puljer hertil har ejendomme i udpegede byfornyelsesområder højeste prioritet.

Byfornyelsesforslaget indeholder i hovedtræk bestemmelser om nedrivning af del af boligrandbebyggelsen og mindre erhvervsbygninger og skure. En enkelt ejendom foreslås moderniseret og istandsat og der indrettes fælles friarealer. Erhvervsejendommene matr. nr. 1603 og 1604 ibid. indgår i det fælles gårdanlæg og de ubebyggede arealer indrettes med opholdsarealer og terrænparkering antalsmæssigt af samme størrelsesorden som den eksisterende (ca. 50 pladser), men på et væsentligt mindre areal.

Lokalplanen omfatter karreen afgrænset af Vesterbrogade, Sundevedsgade, Tøndergade og Amerikavej. Karréen består af i alt 17 ejendomme, hvoraf to større ejendomme mod henholdsvis Vesterbrogade og Tøndergade anvendes til serviceerhverv, mens resten af ejendommene anvendes til boliger med butikker koncentreret mod Vesterbrogade.

Karreen rummer et samlet etageareal på ca. 34.500 m², heraf ca. 19.400 m² boligetageareal med 270 lejligheder, hvorved den gennemsnitlige bebyggelsesprocent udgør 279.

Lokalplanen udgør plangrundlaget for beslutninger i henhold til byfornyelseslovgivningen og for opførelse af ny bebyggelse.

I overensstemmelse med den eksisterende anvendelse fastlægger lokalplanen anvendelsen til helårsboliger og serviceerhverv med vægt på at forbedre boligforholdene. I forhold til bydelens store andel af små boliger fastlægges således, at nye boliger i gennemsnit skal have et bruttoetageareal på 95 m², og at ingen bolig må være mindre end 75 m². Opdeling af boliger må kun finde sted ved overholdelse af disse arealkrav. Ved sammenlægning af eksisterende boliger og indretning af tagetageboliger skal disse krav opfyldes i videst muligt omfang. Boliger for unge, ældre og personer med handicap opført efter gældende lovgivning er undtaget fra bestemmelserne.

Vesterbrogade, der på heromhandlede strækning indgår i bydelscenteret, skal opretholdes som butiksstrøg og nederste etage i facadebebyggelsen fastlægges derfor til publikumsorienterede serviceerhverv såsom butikker, restauranter og lignende. Mod øvrige gader må den nederste etage undtagelsesvis anvendes til liberale erhverv som erhvervs- og fritidsundervisning samt håndværk, men ikke til butikker. For området som helhed må det samlede etageareal til butiksformål ikke overstige 1000 m². Med bibeholdelse af boligbaghusbebyggelse i henhold til byfornyelsesforslaget og de eksisterende to større erhvervsejendomme samt opførelse af nyt boligbyggeri i overensstemmelse med lokalplanforslaget vil fordelingen mellem boliger og erhverv være ca. 60 pct. boliger og ca. 40 pct. erhverv.

Kvarterets karakteristiske karréstruktur med randbebyggelse i 5-5½ etager skal fastholdes og udbygges. Store dele af karreens randbebyggelse fastlægges som bebyggelse, der indgår i bevaringsværdig sammenhæng. Ny bebyggelse skal i overensstemmelse med de omgivne karreer opføres som sluttet randbebyggelse i 5½ etager i de fastlagte vej- eller byggelinier. Gesimshøjden fastlægges til mellem 15 og 17 m. Opførelse af bebyggelse på ejendommen Tøndergade 20 forudsætter, at baghusbebyggelsen Vesterbrogade 127B-E er nedrevet. Den maksimale husdybde for nyt erhvervsbebyggelse er 15 m og for boligbebyggelse mod Sundevedsgade 10 m. For ny boligbebyggelse mod øvrige gader må den gennemsnitlige husdybde ikke overstige 11 m med en mindste dybde på 10 m og maksimal dybde på 12 m. Hensigten er at sikre en tilpasning til eksisterende bebyggelse og skabe variation i udformningen.

Med bibeholdelse af boligbaghusbebyggelse i henhold til byfornyelsesforslaget og de eksisterende to større erhvervsejendomme samt opførelse af ca. 58 nye boliger med et etageareal på ca. 5.500 m² i overensstemmelse med lokalplanforslaget vil bebyggelsesprocenten for enkeltejendomme variere fra ca. 150 til ca. 490. Bebyggelsesprocenten for området som helhed vil være ca. 280, mens friarealet eksklusive parkerings- og tilkørselsarealer vil være af størrelsesordenen ca. 15 pct. af etagearealet, svarende til ca. 10 pct. af erhvervsetagearealet og ca. 18 pct. af boligetagearealet.

Ved ændring af eksisterende bebyggelse og ved nybyggeri skal bebyggelsen med hensyn til materialer, udformning, farve og øvrige ydre fremtræden være samstemmende med omgivelserne og områdets karakter. Lokalplanen fastlægger endvidere regler for skiltning og andet facadeudstyr svarende til bestemmelserne i strøggadelokalplanen for Vesterbrogade.

De ubebyggede arealer skal i videst muligt omfang anlægges med opholdsarealer for beboere og brugere. Parkeringsdækningen skal være og må ikke overstige 1 parkeringsplads pr. 100 m² etageareal. Inden for erhvervsområdet må der indrettes ca. 50 p-pladser på terræn. Øvrig parkering skal etableres i underjordiske anlæg eller andetsteds i kvarteret. Ubebyggede arealer og parkeringsanlæg skal indgå i fællesanlæg.

Med lokalplanens bestemmelser tilstræbes det, at såvel renovering af bebyggelse og nybyggeri som anlæg af friarealer sker efter miljørigtige og bæredygtige principper integreret med arkitekturen.

Borgerrepræsentationen vedtog i mødet den 29. marts 2001 (BR 111/01) koncept for dialog med borgerne om byens fysiske planlægning. I forlængelse heraf og på baggrund af den hidtidige praksis i forbindelse med lokalplanlægning og byfornyelse foreslås etableret følgende aktiviteter i offentlighedsperioden:

• Etablering af en særlig hjemmeside, bestående af en informationsdel og en dialogdel, omfattende lokalplanforslaget samt forslaget til byfornyelsesbeslutning.
• Etablering af en udstilling i lokalområdet, omfattende lokalplanforslaget samt forslaget til byfornyelsesbeslutning.
• Gennemførelse af et borgermøde i lokalområdet, tilrettelagt som et dialogmøde med deltagelse af repræsentanter fra SBS Byfornyelse og forvaltningen. Repræsentanter fra Borgerrepræsentationens partier vil blive indbudt til at deltage i mødet.

Lokalplanens bestemmelser om forbedring af eksisterende bevaringsværdig bebyggelse, opførelse af ny bebyggelse efter en fastlagt bebyggelsesplan, der beskytter opholdsarealerne mod støj samt indskrænkningen af eksisterende terrænparkering til fordel for opholdsarealer vil betyde en forbedring af karreens bymiljø. Endvidere betyder områdets centrale beliggenhed i forhold til kollektiv trafik og offentlig og privat service alt andet lige, at behovet for privat bilkørsel er mindre end ved mere decentrale lokaliseringer.

Forslaget til lokalplan er tillige med byfornyelsesforslaget fremsendt til samtlige forvaltninger med henblik på eventuelle bemærkninger. Forslaget har endvidere været drøftet i arbejdsudvalget vedrørende byfornyelsen, som er nedsat i forbindelse med iværksættelsen af handlingsplanen for byfornyelsen på Indre Vesterbro.

Kultur- og Fritidsforvaltningen og Sundhedsforvaltningen har ingen bemærkninger til lokalplanforslaget.

Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen anmoder i brev af 22. februar 2002 om, at boliger for særligt udsatte grupper, psykisk syge og psykisk udviklingshæmmede omfattes af undtagelsesbestemmelsen vedrørende mindste boligstørrelse.

Københavns Energi oplyser, at der ligger en fjernvarnmeledning på 4 ejendomme i karreen, som forsyner de ejendomme, der foreslås nedrevet og 3 andre ejendomme med varme. Da nedrivning og nybyggeri på matr. nr. 1499 vil berøre denne ledning skal Københavns Energi kontaktes, inden arbejder igangsættes.

Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Miljøkontrollen, har i brev af 4. marts 2002 udtalt sig om de miljømæssige forhold. Miljøkontrollen anbefaler, at der i lokalplanens formålsparagraf optages bestemmelse om, at der lægges vægt på en bymæssig tæthed med bæredygtige løsninger og et byøkologisk perspektiv, hvor økologiske tiltag indgår i en integreret arkitektonisk helhed, der indikerer en bæredygtig by, og at der i en stjernebemærkning henvises til "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri. Det anbefales ligeledes, at det af lokalplanens formål fremgår, at brugere og beboere skal beskyttes mod forurening og andre ulemper.

Miljøkontrollen anfører, at Vesterbrogade er fordelingsgade med et beregnet trafikstøjniveau på 68,9 dB(A). Øvrige gader er lokalgader med et skønnet trafikstøjniveau på under 60dB(A). Det anbefales derfor, at lokalplanen sikrer, at der ved byfornyelse og nybyggeri træffes passende foranstaltninger, der beskytter beboere og brugere mod støj og anden forurening fra trafik.

Miljøkontrollen oplyser, at der på adressen Tøndergade 20 har ligget en servicestation samt autoværksted fra 1930 til 1960, og at der er konstateret forurening med olie/benzin. Adressen er tilmeldt Oliebranchens Miljøpulje med henblik på oprensning. Herudover har der været industrielle aktiviteter som metalvarefabrik, maskinfabrik samt møbelfabrik og snedkeri, som kan have forurenet undergrunden. På adressen Vesterbrogade 119 har der fra 1959 til 1983 været nedgravet en olietank på 4.000 l, som muligvis kan have forurenet undergrunden.

Derudover gøres opmærksom på, at der mange steder i København findes forurening i fyldjord og overfladejord. Da området også efter byfornyelsen og nybyggeri skal anvendes til følsomme formål som boliger med tilknyttede friarealer, legepladser og lignende, anbefaler Miljøkontrollen, at man lader et konsulentfirma undersøge jorden for miljøfremmede stoffer, inden byggeri og anlæg påbegyndes.

Endvidere oplyser Miljøkontrollen, at lokalplanområdet ligger i et område med særlige drikkevandsinteresser, hvor der ikke må etableres nedsivningsanlæg, og hvor oprensning af tidligere tiders forurening af jord og grundvand prioriteres højt.

Det anbefales, at lokalplanen sikrer, at byggeri og anlæg sker i overensstemmelse med lov om forurenet jord.

Til det af Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen anførte skal bemærkes, at der i lokalplanen er optaget bestemmelse om, at boliger for unge, ældre og personer med handicap opført efter gældende lovgivning er undtaget fra bestemmelsen om mindste boligstørrelse. Forvaltningen anser boliger for psykisk syge og psykisk udviklingshæmmede for at være omfattet af denne formulering.

Til det anførte fra Københavns Energi skal bemærkes, at sikring af ledninger m.v. er tilgodeset med optagelse af sædvanlig bestemmelse herom.

Til Miljøkontrollens høringssvar skal bemærkes, at ønsket til miljøbestemmelser i princippet er tilgodeset med optagelse af sædvanlige bestemmelser om formål og om foranstaltninger mod forureningsgener med henvisninger vedrørende byøkologi, trafikstøj og jordforurening.

C: Notat af 27. september 2002 fra Plan & Arkitektur

1. Brev af 11. februar 2002 fra Kultur- og Fritidsforvaltningen
2. Brev af 13. februar 2002 fra Sundhedsforvaltningen
3. Brev af 22. februar 2002 fra Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen
4. Brev af 26. februar 2002 fra Københavns Energi
5. Brev af 4. marts 2002 fra Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Miljøkontrollen

Jens Ole Nielsen