Boligpolitisk debatoplæg

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 20. september 2000

15. Boligpolitisk debatoplæg

BTU 400/2000 J.nr. 444.0001/95

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget godkender,

Debatoplægget "Boliger for alle – boligpolitisk strategiplan for Københavns Kommune 2001-04" er den 13. juni 2000 fremsendt til de stående udvalg med anmodning om, at der i alle udvalg tages en grundig drøftelse af oplæggets indhold, og at udvalgene drøfter forslag til konkrete projekter, der kan indgå i det påtænkte projektkatalog. Debatoplægget er i øvrigt udsendt i høring frem til den 1. november 2000.

Samtidig er Bygge- og Teknikforvaltningens oplæg til ny strategi for planlægning og gennemførelse af byfornyelsesindsatsen i København udsendt i bred høring den 30. juni 2000 blandt byens interesseorganisationer, beboerorganisationer og ejerorganisationer frem til den 1. oktober 2000.

Da resultatet af høringen om en ny byfornyelsesstrategi endnu ikke kendes, må nærværende bemærkninger til det boligpolitiske debatoplæg tages med forbehold herfor. En indstilling om den fremtidige byfornyelsesstrategi forventes forelagt Bygge- og Teknikudvalget inden udgangen af år 2000.

Der peges i indstillingen på ønskeligheden af stabilitet i boligpolitikken samt på behovet for en bedre viden om kvaliteten af kommunens boliger og en nuancering af de boligpolitiske mål bl.a. gennem geografiske præciseringer. Det anbefales, at befolkningsudviklingen i eksisterende og nye boliger følges nøje. Endelig peges på behovet for at få belyst økonomiske, planmæssige og administrative faktorers betydning i relation til den manglende aktivitet indenfor omdannelse af egnede erhvervslejemål og indretning af nye tagboliger.

Kommunens praksis ved sammenlægning af boliger i.h.t. boligreguleringsloven foreslås ændret således, at der ikke fremover skal gælde arealmæssige begrænsninger, og der stilles forslag om etablering af en særlig tilskudsordning for sammenlægning af almene boliger. Samtidig foreslås, at der med bistand fra Byfornyelse København og Statistisk kontor gennemføres en analyse af et antal gennemførte lejlighedssammenlægninger.

Endelig foreslås, at man overvejer mulighederne for et lovgivningsinitiativ, der vil gøre det muligt at stille krav om afhjælpning af boligmæssige mangler i forbindelse med ejerskifte.

Økonomiforvaltningen har i samarbejde med Bygge- og Teknikforvaltningen, Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen og Sundhedsforvaltningen udarbejdet debatoplægget "Boliger for alle – boligpolitisk strategiplan for Københavns Kommune 2001-04". Oplægget er med Overborgmesterens skrivelse af 13. juni 2000 sendt til de stående udvalg med anmodning om, at der i alle udvalg tages en grundig drøftelse af debatoplæggets indhold, og at udvalgene drøfter forslag til konkrete projekter, som kan indgå i det påtænkte projektkatalog.

Borgerrepræsentationen besluttede i mødet den 14. juni 2000 – efter indstilling fra Økonomiudvalget – at udsende debatoplægget i offentlig debat. Oplægget er udsendt til de forskellige interesseorganisationer, idet fristen for at fremkomme med bemærkninger og konkrete forslag er fastsat til den 1. november 2000.

Efter debatperiodens udløb vil Borgerrepræsentationen få forelagt de indkomne kommentarer og forslag og et oplæg til en bolighandlingsplan indeholdende en strategiplan, et katalog over de konkrete projekter samt en investeringsoversigt over, hvad de enkelte projekter koster.

Siden Borgerrepræsentationen vedtog det boligpolitiske 10-punkts-program i 1995, har boligpolitikken haft en central rolle i såvel den fysiske planlægning som økonomiske og administrative opgaver. Det er bl.a. kommet til udtryk gennem kommune- og lokalplanlægningen, den løbende indsats for at forbedre byens boliger, iværksættelsen af en række udlejningsforsøg, tidligere status- og evalueringsredegørelser på boligområdet samt i de budgetaftaler, som kommunen har indgået med staten.

Væsentligt for virkningen af en boligpolitisk strategi er ikke alene relevante og konsistente indsatsområder men også en høj grad af stabilitet i mål og midler gennem tiden. Spektret af boligpolitiske midler har imidlertid forskellig tidshorisont, og for hovedparten af midlerne gælder, at effekten kun i begrænset omfang eller slet ikke lader sig måle inden for få år.

Udbygning og præcisering af boligstrategien i en handlingsplan må derfor på nuværende tidspunkt i væsentlig grad basere sig på en skønnet virkning af de enkelte elementer i forhold til det overordnede boligpolitiske mål om et kvalitativt løft af boligmassen og en bredere og mere bæredygtig befolkningssammensætning.

Afgørende for om en boligpolitisk strategi på længere sigt helt eller delvist kan opfylde de overordnede mål er imidlertid, at de valgte midler har den forventede virkning. Der er derfor behov for løbende at belyse og vurdere virkningen af såvel de enkelte midler som den samlede effekt. Man kan derfor tilslutte sig idéen med udarbejdelse af et boligbarometer en gang om året.

Endvidere finder man, at der i forbindelse med tilrettelæggelsen af den boligpolitiske indsats fremover – bl.a. på byfornyelsesområdet – er behov for bedre viden om kvaliteten af kommunens boliger, idet Bygnings- og Boligregisterets oplysninger om bygningsalder samt størrelser og installationsforhold ikke giver et dækkende billede af boligkvaliteten hverken vedligeholdelses- eller kvalitetsmæssigt. Indsatsen bør således i højere grad basere sig på faktiske forhold end på registerbaserede oplysninger.

I den forbindelse kan der være behov for en nuancering af de boligpolitiske mål, så de suppleres med yderligere geografiske præciseringer, eksempelvis gennem prioritering af lejlighedssammenlægninger i kvarterer domineret af små lejligheder samt med mulighed for gode nærrekrative arealer og trafiksikre forhold.

Efter en årrække med faldende boligbyggeri, til dels som resultat af tilbageholdenhed med nyt alment boligbyggeri, satses der nu på "en større udbygning af boliger for at fremme et bredere boligudbud". Bygge- og Teknikforvaltningen finder, at nyt og markant boligbyggeri har en vigtig signalværdi for boligudviklingen i kommunen. Men det må understreges, at kun en fortsat og omkostningskrævende indsats vedrørende forbedring af de eksisterende boliger kan ændre afgørende på det københavnske boligudbud og boligmassens konkurrenceevne. Selv en fuld realisering af de i debatoplægget omtalte byggemuligheder, som udgør ca. 13.000 boliger inden for 10 år, vil kun bidrage til marginale ændringer af det samlede boligudbud.

For så vidt angår det private boligbyggeri er der formentlig flere årsager til den historisk lave byggeaktivitet, som kommunen er uden indflydelse på. Det kan være høje grundpriser og byggeomkostninger, behov for effektivisering i byggebranchen, utilstrækkelige økonomiske incitamenter for institutionelle og private investorer samt lejedannelser i den samlede boligmasse, der ikke afspejler kvaliteten. Der er dog tegn på, at prisstigninger på ældre ejerlejligheder er ved at gøre opførelse af nyt ejerlejlighedsbyggeri attraktivt i hvert fald på de meget velplacerede grunde. Det foreslås, at indflytningen i nybyggeriet følges nøje bl.a. med henblik på at vurdere, om der fremover lokalplanmæssigt bør stilles krav om helårsboliger.

Når der i de senere år har været udvist tilbageholdenhed med opførelse af nye almene boliger i kommunen, er det primært på grund af utilstrækkelige arkitektoniske kvaliteter og ensidige indflytningsmønstre i en række nybebyggelser. Debatoplægget lægger op til, at kommunen støtter alment byggeri, når byggeriet dels har høje arkitektoniske og byggetekniske kvaliteter, dels udlejes efter regler, der sikrer en alsidig og bæredygtig befolkningssammensætning, og dels hænger sammen med et tilsvarende antal private boliger for at få blandede ejerformer.

Med hensyn til de arkitektoniske og byggetekniske krav, der bør stilles til såvel privat som alment boligbyggeri, henvises til afsnit c) nedenfor.

Det anbefales, at udviklingen i befolkningssammensætningen i de eksisterende almene boliger følges nøje, og at det i den forbindelse belyses, i hvilket omfang beboersammensætningen er et resultat af udlejning efter almindelige ventelisteregler, forsøgsudlejning, kommunal anvisning eller genhusning. Forvaltningen er i kontakt med Statistisk kontor om mulighederne herfor, idet oplysningerne er væsentlige i forbindelse med evaluering af igangsatte udlejningsforsøg samt til vurdering af overholdelsen af indgåede aftaler om levering af lejligheder til boligsocial anvisning/genhusning.

Der bør endvidere ske en undersøgelse af godkendelsesordningen for nyere alment byggeri herunder vedrørende validiteten af de i forbindelse med godkendelsen afgivne økonomiske og flyttemæssige oplysninger samt udviklingen omkring efterfølgende flytninger m.h.p. vurdering af, hvordan bebyggelsernes beboersammensætning udvikler sig.

Man kan tilslutte sig intentionerne om og hensigtsmæssigheden af blandede ejerformer og boligstørrelser (ingen nye små lejligheder) såvel indenfor boligkvarterer som i en vis udstrækning i den enkelte bebyggelse. Ejerskifte eller ændrede ejerformer af almene boliger nødvendiggør dog en ny holdning til denne sektor, herunder dens særlige sociale forpligtelser, ligesom det naturligvis i givet fald vil kræve en række lovinitiativer.

Der er allerede med By- og Boligministeriets sanktion givet mulighed for at etablere medejerboliger i det almene byggeri. For tiden er et forsøgsprojekt på vej i Ballerup Kommune, og et tilsvarende forventes fremmet i Københavns Kommune i indeværende år.

Det er vigtigt, også af hensyn til konkurrenceevnen i forhold til den øvrige Øresundsregion, at fastholde et højt kvalitetsniveau både i nybyggeriet og i byfornyelsen. Der skal stilles krav til kvaliteten af både form, funktion og materialevalg. Der kan i denne forbindelse bl.a. henvises til den af Borgerrepræsentationen i 1998 vedtagne pjece om miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri, der indeholder en række minimumskrav, anbefalinger og visioner for nybyggeri og ombygninger.

Gode bebyggelsesplaner og æstetisk vellykkede bygningsformer og facader skaber attraktive og indbydende uderum. Sammenholdt med hensigtsmæssige og spændende boliger med varierede møbleringsmuligheder tiltrækker disse kvaliteter nye beboere og modvirker hyppig fraflytning.

Udvendige og indvendige materialer af høj kvalitet underbygger den æstetiske oplevelse, forlænger bygningsdelenes levetid, og reducerer dermed drift- og vedligeholdelsesudgifterne. Der er i denne forbindelse behov for en forstærket videnopsamling, hvis de totaløkonomiske vurderinger, der i dag kræves ved opførelse af støttede boliger, skal få reel betydning for det samlede boligbyggeri.

Det fremgår af den mellem Regeringen og Københavns Kommune indgåede aftale om kommunens økonomi i 2001, at der skal gøres en indsats inden for de eksisterende tilskudsordninger for at fremme nybyggeriet af større boliger i Københavns Kommune m.h.p. at fastholde børnefamilier i byen. Som det anføres i debatoplægget, er der imidlertid i almenboligloven fastsat en maksimumstørrelse på 110 m2 ved opførelse af boliger i det støttede byggeri.

I et kommende projekt om støttede private andelsboliger er der fremsat ønske om, at en del af boligerne bliver af størrelsesordenen 130 m2. Plandirektoratet har på dette grundlag og med henvisning til den nævnte aftale mellem Regeringen og Københavns Kommune rettet henvendelse til By- og Boligministeriet ved skrivelse af 7. juli 2000. Ministeriet anmodes heri om at tilkendegive, hvorvidt man som opfølgning på regeringsaftalen er sindet at tilvejebringe det fornødne lovgrundlag med henblik på at skabe mulighed for at gennemføre støttet byggeri med lejligheder på over 110 m2. Svar foreligger endnu ikke.

Der er allerede i dag mulighed for, at eksisterende almene boliger udvides ud over grænsen på 110 m2, sålænge udvidelsen sker uden offentlig støtte. Dette er således sket i forbindelse med udvidelse af tagboliger i boligafdelinger i AAB.

I lokalplaner kan der optages bestemmelser om boligernes størrelse. Hvor det tidligere var praksis at medtage en bestemmelse om, at boliger overvejende skal være familieboliger, er der i de seneste planer optaget bestemmelser om et gennemsnit på f.eks. 95 m2 og en mindstestørrelse på 75 m2.

Udover de i debatoplægget på side 18-21 angivne nye boligområder forventes der på den tidligere Sojakagefabrikgrund på Islands Brygge Syd etableret 800-1.000 boliger ("Havnestaden"). Der er medio 2000 givet byggetilladelse til de første boliger, der er sat til salg som ejerlejligheder. En række boligprojekter er på vej som byggesager, og størstedelen af grundarealerne til boliger er solgt.

Vedrørende byudviklingen i Sydhavnen, omtalt på side 19, skal bemærkes, at der i den gældende lokalplan nr. 310 "Teglværkshavnen" er fastsat bestemmelser, der indebærer, at der vest for Støberigade skal opføres mindst 40.000 m2 boliger og herudover eventuelt 5.000 m2 på en boligø i Teglværkshavnen. Desuden indgår der ca. 20.000 m2 boliger i lokalplan nr. 202 "Fisketorvet". I den forbindelse bør en stibro til Islands Brygge Syd og ovennævnte nye boligområder her prioriteres højt.

Med hensyn til byudviklingen på Østamager, omtalt på side 20, skal bemærkes, at de i teksten nævnte muligheder vil kunne medføre opførelse af flere end de anførte 1.000 boliger. Ved en forøgelse af tidshorisonten til 10 år er omkring 1.500-2.000 nye boliger ikke usandsynligt.

Opslaget på side 21 omhandler boliger i den sydlige del af Ørestad. Dette område er hidtil benævnt Vestamager. Området består af et C1- område og et B3*- område med maksimale bebyggelsesprocenter på 110 (ikke 130 som nævnt) svarende til i alt 430.000 m2. Ved 40 pct. boliger i C - området bliver boligandelen på ca. 240.000 m2, hvilket godt kan svare til 2.000-2.500 boliger. Boligstørrelsen på "over 80 m2" forekommer lavt sat og foreslås hævet til "over 90 m2".

Udover det nævnte område skal der bygges et anseligt antal boliger i C2 - området ret nord for. Det kan undre, at dette område ikke er medtaget, idet tidsfølgeplanen for så vidt allerede er frafaldet, og de to områder kan ses i sammenhæng. Dette område har hidtil været benævnt Ørestad Syd. Med en maksimal bebyggelsesprocent på 150 kan der opføres ca. 320.000 m2 . Ved en boligandel på 40 pct. skal der således her opføres ca. 128.000 m2 boligetageareal svarende til 1.100-1.300 boliger.

Sammenlægning af boliger forudsætter i henhold til boligreguleringsloven kommunalbestyrelsens samtykke. Siden seneste lovændring i 1980 har man haft krav på kommunalbestyrelsens samtykke til sammenlægning, hvis følgende betingelser er opfyldt:

Ingen af de boliger, der tilvejebringes, har et bruttoareal på mere end 130 m2, ledige lejligheder skal være frivilligt fraflyttet, og lejere, hvis lejlighed bliver forøget, skal være indforstået med udvidelsen.

Siden 1977 har praksis i Københavns Kommune ved administration af reglerne været, at man tillader sammenlægninger i etagebyggeri, når blot det sammenlagte areal ikke overstiger 150 m2 bruttoareal. En mindre lejlighed på maksimalt 40 m2 kan altid sammenlægges med en nabolejlighed. Grænsen i 2- og 3- familiehuse er 200 m2, hvis det er alle husets lejligheder, der sammenlægges.

Der har gennem nogen tid været et stigende antal henvendelser med ønske om sammenlægninger, der efter gældende praksis ikke kan imødekommes, fordi bruttoarealet efter sammenlægning overstiger arealgrænserne.

Da det indgår som en overordnet målsætning i kommunens boligpolitik, at små lejligheder skal sammenlægges til store familieegnede boliger, foreslås praksis ændret således, at der fremover ikke gælder nogen arealmæssige begrænsninger.

Om den arealgrænse på 110 m2, der i.h.t. almenboligloven gælder for almene boliger, samt muligheden for at udvide eksisterende almene boliger ud over denne grænse, når ombygningen sker uden støtte, henvises til afsnittet ovenfor under Nybyggeri pkt. d).

I betragtning af at knap halvdelen af boligerne i kommunen er på 1 eller 2 værelser, er lejlighedssammenlægninger et vigtigt redskab i bestræbelserne på at forbedre den københavnske boligmasses størrelsesmæssige konkurrenceevne.

Forvaltningen har over en periode på knap to år registreret, at der i Byggedirektoratet er meddelt 459 tilladelser til sammenlægning af lejligheder, heraf 30 tilladelser til inddragelse af tagetagen i eksisterende bolig. Godt halvdelen af de 459 tilladelser omhandler sammenlægning af andelsboliger. Hvor mange af disse lejlighedssammenlægninger, der rent faktisk er gennemført, og i hvilket omfang der samtidig er sket andre forbedringer, foreligger ikke oplyst.

Det foreslås, at der med bistand fra Byfornyelse København og Statistisk Kontor gennemføres en analyse af de gennemførte lejlighedssammenlægninger med henblik på at belyse de tekniske, juridiske, økonomiske og beboermæssige konsekvenser (størrelsen før og efter sammenlægning, rumfordelingen i den sammenlagte lejlighed, ombygningsudgiftens størrelse, huslejemæssige konsekvenser, installationer, beboerudskiftninger samt beboernes motiver til sammenlægningen og oplevelse af evt. problemer undervejs i processen m.m.).

Plandirektoratet har nedsat en arbejdsgruppe med deltagelse fra bl.a. Boligselskabernes Landsforening, 1. kreds, og Byfornyelse København, som har til opgave at kortlægge behovet og mulighederne for genopretning og forbedring af de ca. 30.000 ældre almene boliger, dvs. boliger fra før 1960. Målet er at tilvejebringe et overblik over disse boligers forhold og potentialer samt at udvælge en række afdelinger, som kan være med til at vise forskellige løsningsmodeller med henblik på dels at forebygge en kommende byfornyelsesindsats, dels at øge boligernes attraktion.

De gamle afdelinger er bl.a. karakteriseret ved en markant overvægt af små boliger. Godt halvdelen af de boliger, der er opført i denne periode, er således små 1- eller 2-værelses lejligheder. I nyere afdelinger gælder det for mindre end 30%.

Det vil derfor være relevant bl.a. at udvælge enkelte boligafdelinger, hvor der er behov for at ændre på lejlighedsstrukturen eller forbedre den tekniske infrastruktur, hvis afdelingen skal leve op til de krav, der stilles til en bolig i år 2000.

Der kan ikke opnås støtte til almene boliger efter reglerne om aftalt boligforbedring, og ved tilrettelæggelsen af den offentlige byfornyelsesindsats prioriteres den del af boligmassen, der er endnu ældre end de her omhandlede boliger, som kan være op mod 75 år gamle. Der savnes således et finansieringsinstrument, hvis disse boliger skal bringes på højde med dagens standard med hensyn til størrelse og tekniske installationer.

Arbejdsgruppen påtænker derfor at fremkomme med et forslag til en finansieringsmodel for sammenlægning af almene boliger, hvori indgår et kommunalt tilskud (skønsmæssigt kalkuleret til ca. 100.000 kr. pr. sammenlægning), som i en forsøgsperiode tænkes dækket af "400 mio. kr. puljen" fra aftalen om frikøb af tilbagekøbsrettigheder. Det skal derfor foreslås, at der afsættes et større beløb til kommende lejlighedssammenlægninger end de 10 mio. kr., der er angivet i debatoplægget, idet der foreslås afsat 10 mio. kr. til spredt placerede og 10 mio. kr. til planlagte sammenlægninger f.eks. omfattende en hel opgang. Om muligheden for brug af tilskudsdeklarationsmidler til fremme af lejlighedssammenlægninger henvises til afsnittet herom nedenfor. Tilskudsordningen påtænkes suppleret med udlejningsforsøg, informationsvirksomhed og udvidet råderet.

Borgerrepræsentationen tiltrådte den 24. august 2000 et udlejningsforsøg omfattende 9 af FSB's boligafdelinger i Nordvestkvarteret. I forsøget indgår bl.a., at der oprettes en særlig venteliste til boligsøgende, der er interesseret i lejlighedssammenlægning, hvor selve ombygningen forudsættes at ske for lejers regning. Afdelingen betaler alene for etablering af dør mellem de to lejligheder. Forsøget følges løbende og det er forudsat, at der ved forsøgsperiodens afslutning den 1. september 2004 skal foretages en egentlig evaluering. FSB overvejer p.t. via kommunen at søge By- og Boligministeriet om dispensation fra reglerne om råderet bl.a. således, at afskrivningsperioden forlænges. Ministeriet har tidligere meddelt en sådan dispensation i forbindelse med godkendelsen af VIBO's forsøg for afdeling Engvej.

Aktiviteten i forbindelse med omdannelse af egnede erhvervslejemål og etablering af taglejligheder i eksisterende bebyggelser er af yderst begrænset omfang og hæmmes tilsyneladende af manglende sammenhæng mellem investeringer og afkast. Økonomiske, lovgivningsmæssige, planmæssige og administrative faktorers betydning i relation til den manglende aktivitet på disse områder bør nøjere belyses.

Borgmester Søren Pind har den 30. juni 2000 i overensstemmelse med Borgerrepræsentationens beslutning udsendt forvaltningens oplæg til ny strategi for planlægning og gennemførelse af byfornyelsesindsatsen i høring til en bred kreds af interesseorganisationer, beboerorganisationer og ejerorganisationer. Indsigelsesperioden udløber den 1. oktober 2000 og resultatet af de fremkomne forslag vil herefter blive samlet op i en indstilling til Bygge- og Teknikudvalget. Da resultatet af høringen således ikke kendes på nuværende tidspunkt, tages forbehold herfor. Men de aktuelle finanslovsmæssige stramninger på byfornyelsesområdet aktualiserer yderligere behovet for at revurdere den københavnske byfornyelsesstrategi, herunder i relation til budgetoverholdelse og medfinansiering.

I afsnittet "Flere private midler i byfornyelsen" på side 22 er nævnt, at "byfornyelsen yderligere effektiviseres f.eks. ved totalentrepriser".

Hertil bemærkes, at afprøvning af totalentrepriser har fundet sted i flere byfornyelsessager. Anvendelse af totalentrepriser bør måske indgå som en større del af byfornyelsen, men der er ikke aktuelt belæg for i alle tilfælde at konkludere, at totalentrepriser generelt medfører effektivisering, idet også kvalitative elementer bør nærmere vurderes.

Såfremt totaløkonomiske vurderinger kan kvalificeres yderligere som værktøj, jfr. det anførte herom under Nybyggeri, pkt. c krav til kvalitet, kunne det være ønskeligt også at afprøve sådanne vurderinger i forbindelse med byfornyelsesprojekter.

Det fremgår af debatoplægget, at der kan opnås støtte efter reglerne om aftalt boligforbedring til en udgift på 250.000 kr. Det er korrekt, at der i private udlejningsejendomme, hvor støtten udgør 50%, kan opnås støtte til en udgift på ca. 250.000 kr. pr. lejlighed pr. år afhængig af ydelsen på det lån, der optages. I andelsboligforeninger, hvor støtten kun udgør 40%, vil der tilsvarende kunne ydes støtte til en maksimal udgift på ca. 300.000. Både i andelsboligforeninger og i private udlejningsejendomme udgør støtten max. 10.000 kr. pr. lejlighed.

Det er som anført i debatoplægget ønskeligt, at der tages initiativer til forbedring af boligmiljøet, og det er ikke mindst ud fra dette synspunkt, at Bygge- og Teknikudvalget har godkendt, at der af de særlige tilskudsdeklarationsmidler bl.a. anvendes penge til etablering og renovering af fælleslokaler samt til renovering og/eller forbedring af friarealer. Udvalget har på det seneste bevilget penge til Opzoomer-bevægelsen som nævnt i debatoplægget side 29 med henblik på at inspirere til øget aktivitet i nærmiljøet bl.a. for at styrke den lokale identitetsfølelse.

Herudover er der mulighed for at anvende tilskudsdeklarationsmidlerne til boligsociale opgaver i forbindelse med byfornyelsen, kvarterløftopgaver og lignende med kulturelle eller miljømæssige islæt. En mulighed kunne evt. også være at bidrage til lejlighedssammenlægninger, om end de samlede midler er af beskedent omfang.

Da det må anses for givet, at den københavnske boligmasses kvalitet hverken kan eller bør sikres alene gennem en offentlig byfornyelsesindsats, er der behov for at overveje andre muligheder for at forbedre boligerne. Udover lejemæssige forhold er det her nærliggende at overveje mulighederne for at sikre en boligmæssig basiskvalitet gennem krav til ejendommen ved ejerskifte. Det kunne f.eks. være ved, med baggrund i en for ejendommen udarbejdet tilstandsrapport, i forbindelse med ejerskifte at stille krav til enten køber eller sælger om afhjælpning af mangler ved ejendommen. Dette vil antagelig bl.a. kunne dæmme op for eventuel spekulation i private udlejningsejendomme og sikre et vist minimum af løbende vedligeholdelse, men vil bl.a. fordre lovgivningsmæssige ændringer.

Debatoplægget "Boliger for alle – Boligpolitisk strategiplan for Københavns Kommune 2001-2004"

Jens Ole Nielsen