Dispensation fra lokalplan 341-1"Det centrale Valby" med henblik på nedrivning af den gule bindingsværksbygning foran skolen i Ovnhallen og indretning af arealet foran Ovnhallen til friareal for skolen

Bygge- og Teknikudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 20. april 2005

 

 

Sager til beslutning

 

6.      Dispensation fra lokalplan 341-1"Det centrale Valby" med henblik på nedrivning af den gule bindingsværksbygning foran skolen i Ovnhallen og  indretning af arealet foran Ovnhallen til friareal for skolen

 

BTU 213/2005  J.nr. 611:158.0002/04

 

 

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget godkender,

at  der meddeles dispensation fra lokalplan nr. 341-1 "Det centrale Valby" med henblik på nedrivning af den gule bindingsværksbygning beliggende på ejendommen matr. nr. 5 a Valby, København, Valby Langgade 95

 

 

Under forudsætning heraf indstiller Bygge- og Teknikforvaltningen og Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen, at Bygge- og Teknikudvalget og Uddannelses- og Ungdomsudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

at  forslag til indretning af arealet foran Ovnhallen, som er udarbejdet af Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen i samarbejde med Valby Lokaludvalg, danner grundlag for arealets indretning og anvendelse

 

RESUME

Borgerrepræsentationen har i mødet den 10. februar 2005 vedtaget et medlemsforslag, som pålægger Bygge- og Teknikforvaltningen at iværksætte en naboorientering med henblik på dispensation fra lokalplan nr. 341-1 til nedrivning af den gule bindingsværksbygning foran Ovnhallen på Valby Langgade 95 samt, at Bygge- og Teknikudvalget og Uddannelses- og Ungdomsudvalget efterfølgende forelægger en indstilling til Borgerrepræsentationen om projektet, herunder finansiering.

 

I medlemsforslaget anføres det bl.a., at bygningen grundet uforholdsmæssige istandsættelsesomkostninger tidligere er søgt nedrevet, hvilket er afvist af Bygge- og Teknikudvalget på baggrund af indsigelser bl.a. fra Valby Lokaludvalg. Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen har efterfølgende i samarbejde med Valby Lokaludvalg udarbejdet et forslag til nedrivning af bygningen og en forbedret indretning af friareal- og legemulighederne foran skolen.

 

Bygningen er i lokalplan nr. 341 fastlagt som bevaringsværdig og kan dermed kun nedrives, såfremt Bygge- og Teknikudvalget meddeler dispensation efter forudgående naboorientering. På baggrund af en anmodning fra Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen blev der i januar 2004 gennemført en naboorientering, som medførte Bygge- og Teknikudvalgets afvisning af nedrivningstilladelse under henvisning til udtalelser fra Københavns Bymuseum og Valby Lokaludvalg samt, at der er tale om en bevaringsværdig og særpræget bygning, der tilføjer stedet variati on i stilart og størrelse, og som er et kulturhistorisk levn fra områdets tidligere anvendelse. Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen har i november 2004 på ny søgt om nedrivningstilladelse med henvisning til, at der i samarbejde med Valby Lokaludvalg er udarbejdet en ny plan for udearealerne mellem Ovnhallen og Valby Langgade, som indebærer en nedrivning af bindingsværksbygningen.

 

På baggrund af Borgerrepræsentationens beslutning den 10. februar 2005 har Bygge- og Teknikforvaltningen foretaget en ny naboorientering, hvor der i høringsperioden er modtaget 4 henvendelser. Kulturarvsstyrelsen har ikke bemærkninger til nedrivningen. Bymuseet og Kulturmiljørådet samt en borger har fremsat indsigelse mod meddelelse af dispensation med henblik på nedrivning af bindingsværksbygningen.

 

Under forudsætning af, at en nedrivning kan godkendes, er de to forvaltninger enige om at anbefale en gennemførelse af det af Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen udarbejdede forslag til indretning af  arealet foran Ovnhallen til friareal for skolen.

 

Nedrivning af den gule bindingsværksbygning og indretning af arealet vil kunne ske inden for de allerede godkendte anlægsbevillinger til gennemførelse af Ovnhalsprojektet.

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

Borgerrepræsentationen har i mødet den 10. februar 2005 (BR 99/05) vedtaget et medlemsforslag, som pålægger Bygge- og Teknikforvaltningen at iværksætte de fornødne skridt, herunder iværksættelse af naboorientering efter planlovens § 20, med henblik på nedrivning af den lille gule bindingsværksbygning foran den nye skole i Ovnhallen på Valby Langgade samt, at Bygge- og Teknikudvalget og Uddannelses- og Ungdomsudvalget efterfølgende forelægger indstilling til Borgerrepræsentationen om projektet, herunder finansiering.

 

I begrundelsen for medlemsforslaget anføres bl.a., at der grundet uforholdsmæssige istandsættelsesomkostninger tidligere er søgt om tilladelse til nedrivning af bygningen. Bygge- og Teknikudvalget afviste at give tilladelse på baggrund af bl.a. indsigelser fra Valby Lokaludvalg. Udannelses- og Ungdomsforvaltningen har efterfølgende i samarbejde med Valby Lokaludvalg udarbejdet et forslag til nedrivning af bygningen og en forbedret indretning af friareal- og legemulighederne foran skolen, der samtidig styrker gadebilledet mod Valby Langgade.

 

 

Planforhold

Bindingsværksbygningen er omfattet af lokalplan nr. 341-1 "Det centrale Valby". Bygningen er beliggende i lokalplanens område I, som ifølge § 3, stk. 1, er fastlagt til offentlige formål samt private institutioner m.v. af almen karakter.

 

Bindingsværksbygningen er fastlagt som bevaringsværdig og må ikke nedrives uden Bygge- og Teknikudvalgets særlige tilladelse, jf. lokalplanens § 5, stk. 2. Tilladelse til nedrivning meddeles som en dispensation fra lokalplanen efter naboorientering i henhold til planlovens regler.

 

Forhistorie

Bygge- og Teknikudvalget godkendte i mødet den 24. marts 2004 (BTU 172/2004), at der på baggrund af naboorientering blev meddelt afslag på ansøgning fra Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen om dispensation fra lokalplan nr. 341 "Det centrale Valby" til nedrivning af ovennævnte bindingsværksbygning. Begrundelsen var udtalelser fra Københavns Bymuseum og Valby Lokaludvalg samt, at der bl.a. er tale om en bevaringsværdig og særpræget bygning, der tilføjer stedet variation i stilart og størrelse, og som er et kulturhistorisk levn fra områdets tidligere anvendelse.

 

Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen har efterfølgende rettet flere henvendelser til Bygge- og Teknikforvaltningen om nedrivning af bygningen bl.a. under henvisning til, at en istandsættelse af bygningen vil være meget omkostningskrævende, og at der ikke arealmæssigt og funktionelt er brug for bygningen i forbindelse med den nye skole i Ovnhallen.

 

Bygge- og Teknikforvaltningen har ikke på den baggrund fundet anledning til at genoptage sagen.

 

Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen har i november 2004 på ny ansøgt om dispensation fra lokalplanen med henblik på nedrivning af bindingsværksbygningen. Det fremgår af ansøgningen, at der i samarbejde med Valby Lokaludvalg er udarbejdet en ny plan for udearealerne mellem Ovnhallen og Valby Langgade, som indebærer en nedrivning af bindingsværksbygningen. I ansøgningen anføres det, at nedrivningen af bindingsværksbygningen giver en forbedring af friareal- og legemulighederne til gavn for eleverne og samtidig styrker gadebilledet langs Valby Langgade. Det anføres, at der er lagt vægt på, at pladsen foran Ovnhallen fremstår med et grønt udtryk mod Valby Langgade, afgrænset af de to trærækker, der leder ind til de planlagte bebyggelser på begge sider af skolen og i kontrast til disses mere bymæssige udtryk. Der er også på den baggrund valgt en grøn afgrænsning i form af en hæk ud mod Valby Langgade.

 

I forbindelse med Uddannelses- og Ungdomsforvaltningens tidligere ansøgning om nedrivning blev det oplyst, at en istandsættelse vil koste ca. 1,4 mio. kr. Dette beløb er nu ca. 2,8 mio. kr. ifølge Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen.

 

Som bilag 1 vedlægges en tegning og en fotocollage, der viser Uddannelses- og Ungdomsforvaltningens forslag til indretning af friarealerne.

 

Naboorientering

På baggrund af Borgerrepræsentationens pålæg, har forvaltningen i perioden fra den 25. februar 2005 – 21. marts 2005 foretaget en ny naboorientering i henhold til planlovens § 20, stk. 2, som er udsendt til grundejere, beboere og brugere i området samt interessegrupper. I forbindelse med udsendelsen er der i henhold til bekendtgørelse nr. 954 af 27. november 2002, jf. lovbekendtgørelse nr. 911 af 14. oktober 2001 om bygningsfredning og bevaring af bygninger og bymiljøer foretaget høring af Kultur-arvsstyrelsen. Ifølge bekendtgørelsen skal kommunen indberette til Kulturarvsstyrelsen, når den påtænker at nedrive en kommunalt ejet bygning, der er fastlagt som bevaringsværdig i en lokalplan. Dette er med henblik på, om bygningen skal fredes.

 

I høringsperioden er der modtaget 4 henvendelser. En kopi af naboorienteringen er vedlagt til gennemsyn i borgmester Søren Pinds forkontor, Rådhuset, 1. sal, værelse 36  som bilag A, og en kopi af de modtagne henvendelser som bilag B-E.

 

1) Brev af 10. marts 2005 fra Kulturarvsstyrelsen.

Styrelsen meddeler, at man ikke har bemærkninger til nedrivning af bindingsværksbygningen.

 

2) Brev af 17. marts 2005 fra Københavns Bymuseum.

Det oplyses, at der i forbindelse med lokalplanudarbejdelsen er foretaget flere forundersøgelser, som var af en sådan karakter, at museet ønsker at føre arkæologisk tilsyn med en eventuel nedrivning af bindingsværksbygningen, jf. museumslovens § 27. Såfremt bindingsværksbygningen skal nedrives, udbeder museet sig oplysninger om graveplaner, tidsplaner m.m. således, at et budget kan udarbejdes. Det oplyses, at udgiften til den arkæologiske undersøgelse m.m. afholdes af den, for hvis regning jordarbejdet skal udføres. Museet oplyser igen, at bindingsværksbygningen er opført i 1919 som portnerbolig, og derfor skal opfattes som en helhed bestående af ovnhal, maskinhus og portnerbolig m.m. Det er derfor opfattelsen, at bevaring af denne helhed vil bidrage til at kunne aflæse kulturhistorien i bygningerne. Nedrivning af bindingsværksbygningen vil være i strid med intentionerne i lokalplanen, hvori der står, at bebyggelsen skal modsvare placeringen i Valbys historiske kerne.

 

Museet beklager, hvis nedrivningstilladelse gives og undrer sig i øvrigt over, at der på så kort tid er blevet skabt et så markant vedligeholdelsesefterslæb, at istandsættelsesudgifterne er fordoblet.

 

3) Brev af 17. marts 2005 fra Kulturmiljørådet.

Rådet vurderer, at bygningens visuelle særpræg opfattes som berigende for gadebilledet, og den beskedne størrelse synes ikke på nogen måde at genere udsynet til Ovnhallens store gavl. Rådet er derfor uenig i, at en nedrivning vil styrke gadebilledet langs Valby Langgade. Sagen findes problematisk, da Bygge- og Teknikforvaltningen tidligere har givet udtryk for, at bygningen skal bevares. Rådet henviser til forvaltningens brev af 30. marts 2004 (afsendt i forlængelse af Bygge- og Teknikudvalgets beslutning i mødet den 24. marts 2004) vedrørende afslag på ansøgning om dispensation fra lokalplanen til nedrivning af bindingsværksbygningen. I brevet anføres det bl.a. som begrundelse for afslag på tilladelse til nedrivning, at det er et af elementerne i fornyelsen af det centrale Valby, at eksisterende bevaringsværdige bygninger genanvendes til nye formål således, at der skabes et samspil mellem gamle og nye bygninger. Bindingsværksbygningen er en bevaringsværdig og særpræget bygning, som det i overensstemmelse med lokalplanen er ønskelig at bevare, og som tilfører stedet variation gennem sin lille skala og stilart samtidig med, at den er et kulturhistorisk levn fra områdets tidligere anvendelse. Rådet stiller sig uforstående overfor, hvordan istandsættelsesudgifterne på kun et år kan være fordoblet, og der ønskes derfor indsigt i, hvilken form for istandsættelse, der pludselig kan kræve en så stor merudgift. Rådet konkluderer, at det er modstridende at nedrive en del af et bevaringsværdigt kulturmiljø, når lokalplanen netop fremhæver, at eksisterende bevaringsværdige bygninger bør genanvendes til nye formål.

 

4) Brev af 19. marts 2005 fra arkitekt Klaus Q. Krüger, maa.

I brevet gøres der indsigelse mod beslutningen om nedrivning af bindingsværksbygningen. Dette begrundes med, at alle bevaringsværdige bygninger (små som store) i området bør bevares. Bygningerne udgør de særlige karaktertræk, som faktisk omfatter hele bykernen i Valby – denne unikke blanding af huse fra forskellige tidsepoker. Bindingsværksbygningen vil efter en istandsættelse udgøre et tilskud til stedet. Bygningen "spiller op" til såvel den renoverede skole, som nybyggerierne. Bindingsværksbygningen bør bevares og istandsættes f.eks. etapevis. Det vil være forkert at slette dette bygningsmæssige spor.

 

Bygge- og Teknikforvaltningens bemærkninger

I Uddannelses- og Ungdomsforvaltningens ansøgning oplyses det, at forvaltningen efter færdiggørelsen af Valby Skoles udearealer mod vest har taget kontakt til Valby Lokaludvalg og i et samarbejde med lokaludvalget udarbejdet en ny plan for udearealerne mellem Ovnhallen og Valby Langgade, som kræver en nedrivning af bindingsværksbygningen. Valby Lokaludvalg har på et møde i november 2004 godkendt planen. Det bemærkes, at skolen i Ovnhallen er taget i brug.

 

For så vidt angår lokalplanens intentioner om genanvendelse af bevaringsværdige industribygninger skal bemærkes, at der i lokalplanens formålsbestemmelse alene nævnes industribygningerne "Ovnhallen", "Prøvehallen" og "Bomuldsspinderierne", som ved genanvendelse til nye formål kan berige området ved deres karakteristiske og arkitektoniske fremtræden samt deres lokal- og kulturhistoriske betydning. I overensstemmelse hermed er "Ovnhallen" som nævnt indrettet til skole, "Prøvehallen" er ved at blive indrettet til idræts- og kulturformål for skolen og bydelen, og "Bomuldsspinderierne" er planlagt anvendt til butikker og kontorer.

 

Med hensyn til Bymuseets bemærkninger om arkæologisk tilsyn henvises til bemærkninger fra Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen.

 

Uddannelses- og Ungdomsforvaltningens forslag til indretning af friarealerne giver i øvrigt ikke anledning til bemærkninger i forhold til lokalplanen.

 

Uddannelses- og Ungdomsforvaltningens bemærkninger

Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen har overtaget den gule bindingsværksbygning sammen med Ovnhallen og Prøvehallen fra Royal Scandinavia i sommeren 2003. Bygningen er oprindelig opført som portnerbolig til porcelænsfabrikken i 1919 og senest brugt til virksomhedens bedriftssundhedstjeneste indtil produktionen i Ovnhallen ophørte i 1997.

 

Siden den tid har bygningen været delvis ubenyttet og bygningens vedligeholdelse  og tilstand har været påvirket af den begrænsede anvendelse og planerne om salg af arealet.

 

Efter Uddannelses- og Ungdomsforvaltningens overtagelse af bygningen har den været brugt som byggepladskontor for rådgiver og entreprenør – i den forbindelse er bl.a. sket en nødvendig forbedring af varme- og elinstallationer mm., hvilket alt andet lige må antages minimum at have begrænset bygningens forfald. Bygningens tilstand, problemerne med fugt i kælderen og deraf følgende skader på fodrem mm. skyldes således ikke manglende vedligeholdelse i den korte tid Udannelses- og Ungdomsforvaltningen har haft ansvaret for bygningen, men er i høj grad en konsekvens af fortidens synder.

 

I Bygge- og Teknikforvaltningens beskrivelse af sagens forhistorie, jf. ovenfor   fremgår, at der oprindelig af Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen er oplyst et beløb på ca. 1,4 mio. kr. til istandsættelse af den gule bindingsværksbygning, hvorimod udgifterne nu opgives til ca. 2,8 mio. kr.

 

Kulturmiljørådet udtrykke i sin skrivelse undren over, hvorledes istandsættelsesudgifterne kan fordobles på kun et år, og man ønsker i den forbindelse indsigt i, hvilken form for istandsættelse, der kan kræve så store merudgifter. Bymuseet giver ligeledes i sit brev udtryk for undren over, at vedligeholdelsesefterslæbet på så kort tid er blevet så stort, at istandsættelsesudgifterne er fordoblet. 

 

Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen skal i den forbindelse understrege, at der er tale om to forskellige beløb:

-                det oprindelige beløb på 1,4 mio. kr. omfatter kun rene  håndværksudgifter (jfr. indstillingen til BTU på mødet den 24. marts 2004) ligesom beløbet er baseret på et hurtigt skøn fra rådgiveren med henblik på efter anmodning fra Plan & Arkitektur  med kort varsel at kunne oplyse et beløb på istandsættelsesudgifterne. Beløbet er opgivet med forbehold for råd og svamp. Tillægges håndværkerudgifterne de "normale" udgifter til honorar og omkostninger, fås en samlet udgift på i alt ca. 2,6 mio. kr.

 

-        Beløbet på 2,8 mio. kr. er baseret på et konkret tilbud fra entreprenøren på Ovnhalsprojektet  tillagt udgifter til honorar og omkostninger – men fortsat med forbehold for evt. udgifter til råd og svamp. Beløbet vurderes på den baggrund at være mere dækkende end det oprindelige skøn fra rådgiveren.

 

Reelt er der således ikke nogen væsentlig forskel mellem de to opgivne beløb på istandsættelsesudgifterne eller på omfanget af den vurderede istandsættelse, - forskellen beror alene på usikkerheden i de to vurderinger samt evt. en mindre stigning i de generelle byggepriser pga. tidsforskellen mellem de to vurderinger.

 

F.s.v. angår Bymuseets bemærkninger om ønske om arkæologisk tilsyn med nedrivning af bindingsværksbygningen og evt. gravearbejder, skal forvaltningen oplyse, at man naturligvis er indstillet på at samarbejde med Bymuseet således, som det også har været tilfældet på den hidtidige del af Ovnhalsprojektet mm.

 

 

Forslag til indretning af friarealet foran Ovnhallen

Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen har i samarbejde med Valby Lokaludvalg og Valby Skole udarbejdet vedlagte skitseforslag og fotocollage (bilag 1) til indretning af arealet foran Ovnhallen ud mod Valby Langgade baseret på, at der gives dispensation til nedrivning af den gule bindingsværksbygning.

 

Valby Skole har i Ovnhallen kun et meget begrænset friareal. Der er ikke nogen egentlig skolegård, og der er derfor ikke mindst af hensyn til indskolingen og KKFO'en i stueetagen behov for at skaffe mest muligt egentlig friareal til de ca. 300 børn i indskoling og fritidsordning. Samtidig er der behov for at skaffe plads til cykelparkering til skolens elever - en parkering som ikke hensigtsmæssigt kan placeres andre steder.

 

Derudover er der ønske om at markere skolen og synliggøre Ovnhallens smukke, restaurerede  gavl mod Valby Langgade.

 

I forslaget til indretning afgrænses arealet ud mod Valby Langgade af parallelle hække i næsten hele arealets bredde. Mellem hækkene placeres cykelparkering – hækkene skal have en højde, så de skjuler cyklerne fra gaden, men samtidig være så lave, at man kan se over dem.

 

Mellem den bageste hæk og gavlen på Ovnhallen etableres et mindre opholdsområde med siddemuligheder, i midten af arealet et legeområde til bevægelseslege og – over mod Optionsarealet et legeområde til klatrelege mm.

 

Der plantes enkelte større træer på arealet, der i øvrigt (ud over faldunderlag mm.) belægges med fliser.

 

Der er i udformningen af forslaget dels lagt vægt på at forbedre skoleelevernes friareal- og legemuligheder samtidig med, at der er lagt vægt på at pladsen fremtræder grøn – afgrænset af de 2 trærækker, der leder ind til de planlagte bebyggelser på begge sider af skolen – og i kontrast til disses mere bymæssige  udtryk.

 

Det skal understreges, at der alene er tale om et skitseprojekt, og at den mere detaljerede bearbejdning og udformning af forslaget i givet fald vil ske i samarbejde med  skolen og Valby lokaludvalg.

 

Økonomi

Udgifterne til nedrivning af den gule bindingsværksbygning og indretning af arealet foran Ovnhallen til friareal for skolen – udgør i alt ca. 400.000 kr. Da nedrivningen mm. af bindingsværksbygningen er indgået som en del af det godkendte projekt for indretning af den tidligere Porcelænsfabrik til Valby Skole, er der i de godkendte bevillinger afsat de nødvendige udgifter til gennemførelse af nedrivning og indretning af arealet.

 

En gennemførelse af forslaget forudsætter derfor ikke yderligere bevillinger ud over de allerede godkendte.

 

Miljøvurdering

Det samlede projekt inkl. friarealer mm. er miljøvurderet i forbindelse med tidligere indstillinger og godkendelser af projektet. 

 

 

Høring

Ingen yderligere bemærkninger.

 

 

BILAG VEDLAGT

·        Bilag 1: Uddannelses- og Ungdomsforvaltningens skitseforslag og fotocollage til friarealernes indretning

 

 

BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BYGGE- OG TEKNIKBORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL, VÆRELSE 36

Bilag A: Kopi af naboorientering af 25. februar 2005 med bilag

Bilag B: Brev af 10. marts 2005 fra Kulturarvstyrelsen.

Bilag C: Brev af 17. marts 2005 fra Københavns Bymuseum.

Bilag D: Brev af 17. marts 2005 fra Kulturmiljørådet.

Bilag E: Brev af 19. marts 2005 fra arkitekt Klaus Q. Krüger, maa.

 

 

 

 

    Mette Lis Andersen                            Peter Rasmussen