Dispensation fra lokalplan "Valhøjvej" samt bemyndigelse for forvaltningen til at meddele dispensation fra parkeringskrav i lokalplaner i forbindelse med indretning af beboelse i eksisterende tagetager samt ved påbygning af glasinddækninger m.v.

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 20. marts 2002

14. Dispensation fra lokalplan "Valhøjvej" samt bemyndigelse for forvaltningen til at meddele dispensation fra parkeringskrav i lokalplaner i forbindelse med indretning af beboelse i eksisterende tagetager samt ved påbygning af glasinddækninger m.v.

BTU 124/2002 J.nr. 611:249.0002/02

Arkitekterne Wernberg & Lambreth APS har på vegne af Dansk Ejendomsinvest anmodet om tilladelse til at indrette 2 beboelseslejligheder i tagetagen samt at etablere en tagterrasse på ejendommen matr. nr. 246 Valby, København, Toftegårds Allé 15. Ved gennemførelse af projektet stiger bebyggelsesprocenten fra 214 til 249, friarealprocenten falder fra 30 til 26, bygningen forhøjes med én etage ved etablering af tagterrassen, og der etableres ikke den i medfør af lokalplanens krav om parkeringsdækning udløste ene parkeringsplads.

Arkitekterne har endvidere anmodet om en principiel tilkendegivelse vedrørende påbygning af glasudestuer på gårdfacaden. Påbygningen, der omfatter samtlige 6 etager, medfører en forøgelse af husdybden med 1,65 m til i alt 11,95 m. Herved vil bebyggelsesprocenten stige yderligere med 19 til 268, og friarealprocenten vil udgøre 24. Der etableres ikke den ene parkeringsplads, som knytter sig til etagearealet af glaspåbygningen.

Forvaltningen kan – med forbehold for resultatet af den fornødne naboorientering - anbefale de nødvendige dispensationer fra bestemmelserne i lokalplan nr. 132 "Valhøjvej" om, at bebyggelsesprocenten højst må være 110, at bebyggelse ikke må opføres i mere end 3 etager eventuelt med udnyttet tagetage, at husdybden ikke må overstige 9 m, at friarealet skal være 60 pct. af boligetagearealet og 15 pct. af erhvervsetagearealet, samt at parkeringsdækningen skal udgøre 1 parkeringsplads pr. 100 m² etageareal.

Bortset fra bestemmelsen om parkeringsdækning samt bestemmelsen for så vidt angår udestuerne om, at bebyggelsen skal opføres i 3 etager eventuelt med udnyttet tagetage, er samtlige forhold omfattet af de af Bygge- og Teknikudvalget meddelte bemyndigelser til forvaltningen til at meddele dispensationer fra lokalplaner.

Samtidig foreslår forvaltningen, at Bygge- og Teknikudvalget bemyndiger forvaltningen til generelt at meddele dispensationer fra bestemmelser i by- og lokalplaner om parkeringskrav i forbindelse med indretning af beboelse i eksisterende, uudnyttede tagetager. Det forudsættes i denne forbindelse, at der ved sådanne dispensationer – i lighed med hvad der er tilfældet i forbindelse med tilsvarende sager, der ikke er omfattet af lokal- eller byplan - tages udgangspunkt i, at den boligpolitiske målsætning om indretning af beboelse i eksisterende, uudnyttede tagetager samt ønsket om, at de ubebyggede arealer anvendes som friarealer, vægtes tungere end parkeringskravet. Parkeringspladser forudsættes derfor alene etableret, hvor det kan ske uden vanskelighed og gener. Endvidere foreslår forvaltningen, at udvalget bemyndiger forvaltningen til at meddele dispensationer fra parkeringskravet i lokal- og byplaner i forbindelse med påbygning af glasindd ækninger og installationstårne og lignende, hvor det er begrundet i økologiske og/eller funktionelle forhold. Det forudsættes, at ejerne forpligter sig til at indgå i fællesgård, når mulighed herfor måtte være til stede.

Arkitekterne Wernberg & Lambreth APS har på vegne af Dansk Ejendomsinvest søgt om tilladelse til indretning af 2 boliger i eksisterende tagetage på ejendommen matr. nr. 246 Valby, København, Toftegårds Allé 15, samt til at etablere en ca. 45 m² stor tagterrasse på taget med adgang fra de 2 lejligheder. Der etableres ikke parkering i forbindelse med indretning af beboelsen. Der indrettes pulterrum i kælderen til erstatning for de eksisterende pulterrum i tagetagen.

Endvidere har man bedt om en principiel tilkendegivelse om muligheden for mod gården at supplere bagfacaden med franske døre og mindre glasudestuer.

På ejendommen er i begyndelsen af forrige århundrede opført en 5 etages beboelsesbygning, hvor tagetagen på 125 m² er godkendt indrettet til pulterrum og tørreloft. Grundarealet udgør 361 m², og bruttoetagearealet udgør 774 m² svarende til en bebyggelsesprocent på 214.

Der vedlægges lokalplantegning nr. 25.749 med markering af den pågældende ejendom (bilag A), tegning visende en plan over de 2 taglejligheder samt tagterrassen (bilag B) og tegninger visende gård- og gadefacade efter gennemførelse af den ansøgte ombygning af tagetagen (Bilag C og D).

Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 132 "Valhøjvej", der er vedtaget af Borgerrepræsentationen den 8. juni 1989 og bekendtgjort den 26. juni 1989. Lokalplanen fastlægger ejendommen til boligformål, idet stueetagen mod Toftegårds Allé dog skal anvendes til publikumsorienterede serviceerhverv, såsom butikker, restauranter og lignende. Stueetagen må ikke anvendes til liberale erhverv, såsom pengeinstitutter, advokat- og ejendomsmæglervirksomhed, forsikringskontorer, klinikker og lignende. På 1. sal må der foruden boliger indrettes butiks- og kontorlokaler og lignende.

I henhold til lokalplanens § 5, stk. 1, må bebyggelsesprocenten ikke overstige 110, og bebyggelse mod Toftegårds Allé skal i henhold til § 5, stk. 3 og 4, opføres i 3 etager eventuelt med udnyttet tagetage, og husdybden må ikke overstige 9 m. Ifølge § 9, stk. 1 og 2, skal friarealet udgøre 60 pct. af boligetagearealet samt 15 pct. af erhvervsetagearealet, og parkeringsdækningen skal være af størrelsesordenen 1 parkeringsplads pr. 100 m² etageareal. Parkeringen kan indrettes på terræn eller i underjordisk anlæg eller eventuelt andetsteds i kvarteret efter Magistratens (nu Bygge- og Teknikforvaltningens) nærmere bestemmelse.

Med gennemførelse af det ansøgte projekt til ombygning af tagetagen og indretning af boligetageareal, der medfører en forøgelse af etagearealet på 125 m², vil bebyggelseprocenten stige med 35 til 249, hvilket er i strid med lokalplanens § 5, stk. 1, og med etablering af tagterrassen, der betragtes som én etage, vil den eksisterende bygning i 5 etager med tagetage blive udvidet med én etage, hvilket ikke er i overensstemmelse med § 5, stk. 3. Herudover vil friarealprocenten med det øgede boligetageareal falde fra de nuværende 30 til 26 (friarealprocenten vil være 31 inkl. de 2 private tagterrasser).

Gennemførelse af påbygning af glasudestuer, der tilsammen har et etageareal på 70 m², vil medføre en yderligere forøgelse af bebyggelsesprocenten med 19 til 268, og friarealprocenten vil falde til 24. Endvidere vil opførelse af udestuerne ud for samtlige 6 etager være i strid med bestemmelserne om etageantal, og en forøgelse af husdybden, der stiger med 1,65 m til i alt 11,95 m, vil være i strid med § 5, stk. 4, i lokalplanen.

Fravigelse af de nævnte bestemmelser – bortset fra etageantallet for så vidt angår udestuerne - ligger inden for de dispensationsbemyndigelser, som Bygge – Teknikudvalget den 13. maj 1998 og den 10. november 1999 har givet forvaltningen.

Endelig vil indretning af beboelse i tagetagen i henhold til lokalplanens § 9, stk. 2, afkaste krav om etablering af 1 parkeringsplads, hvilket der ikke er mulighed for at etablere på ejendommen uden en yderligere reduktion af friarealet. Påbygning af glasudestuerne vil udløse et krav om etablering af endnu 1 parkeringsplads. Meddelelse af dispensation fra parkeringskravet henhører under Bygge- og Teknikudvalget.

Med forbehold for resultatet af den fornødne naboorientering kan forvaltningen anbefale, at der meddeles de nævnte dispensationer fra lokalplan nr. 132 til indretning af beboelse i tagetagen, da der i overensstemmelse med den generelle boligpolitiske målsætning om indretning af beboelse i uudnyttede eller ekstensivt udnyttede tagetager etableres 2 attraktive boliger med adgang til hver sin tagterrasse på henholdsvis ca. 25 og 20 m². Det vurderes i denne forbindelse, at der er tilfredstillende og velindrettede friarealer på ejendommen, der indgår i fælles gård med naboejendommen matr. nr. 245 Valby, København, Toftegårds Allé 17/Mølle Allé 16. Det anbefales dog, at det stilles som betingelse for meddelelse af dispensationen, at ejendommen, når forvaltningen måtte forlange dette, indgår i fællesgård med øvrige ejendomme i karreen i det omfang og til de tidspunkter, forv altningen måtte forlange det. Endvidere stilles det som betingelse, at vinduerne i tagetagen udformes i samme dimensioner, farve og oplukkemåde som de eksisterende vinduer i bygningen.

Forvaltningen kan ligeledes anbefale, at der meddeles dispensation til påbygning af glasudestuerne, idet disse vil tilføre de eksisterende lejligheder en boligkvalitet, som skønnes at ville mere end opveje det beskedne fald i friarealprocenten, som byggeriet medfører. I øvrigt vil påbygning af glasudestuer være i tråd med de muligheder, der er indeholdt i nyere lokalplaner for karreer i byfornyelsesområder.

Vedrørende fravigelsen af krav om etablering af 1 - 2 parkeringspladser skal anføres, at forvaltningen finder, at en anvendelse af ejendommens ubebyggede arealer til friareal vejer tungere end etablering af parkering på ejendommen. Hertil kommer, at påbygning af udestuer ikke forøger lejlighedsantallet, hvorfor der reelt ikke skønnes knyttet et yderligere parkeringsbehov til dette etageareal. Endvidere skal det anføres, at der er praksis for ikke at stille krav om etablering af parkering i forbindelse med indretning af beboelse i eksisterende tagetager i ikke lokal- eller byplanlagte områder, jf. nedenfor.

Med henblik på – i overensstemmelse med kommunens boligpolitiske målsætninger - at fremme muligheden for at anvende eksisterende, uudnyttede, men udnyttelige tagetager til beboelse har forvaltningen i en længere årrække generelt været positiv ved meddelelse af dispensationer fra byggelovgivningen til indretning af nye taglejligheder i uudnyttede tagetager. Der er i relation til delelementer, f.eks. parkeringskrav, opholdsarealer m.v. anlagt en lempelig praksis, med henblik på at tilgodese hovedformålet.

Denne praksis er udelukkende gældende for eksisterende, udnyttelige, men uudnyttede tagetager, medens der ved egentlig påbygning kræves etablering af parkeringspladser eller parkeringsdeklaration.

Det forekommer uhensigtsmæssigt, at der sker forskellig behandling af ensartede sager alt efter, om der er tale om ejendomme, der er omfattet af lokalplan eller alene af byggelovgivningen. Endvidere vil det efter forvaltningens opfattelse være rimeligt at se med større lempe på opfyldelse af parkeringskravet i forbindelse med indretning af beboelse i eksisterende tagetager i lokalplanlagte områder, idet der vil være tale om eksisterende bebyggelse ofte beliggende i de indre byområder, hvor tilvejebringelse af parkeringspladser vil være vanskelig eller i bedste fald skulle ske på bekostning af bestående friarealer. Det skal således foreslås, at der i forbindelse med vurdering af, om der skal meddeles dispensation fra lokalplanens krav om parkeringsdækning tages udgangspunkt i, at målsætningen om tilvejebringelse af yderligere boligetageareal samt ønsket om ikke at belaste de ubebyggede arealer, der bør a nvendes som friarealer, vægtes højere end opfyldelsen af krav om parkeringsdækning. Parkeringspladser forudsættes derfor alene etableret, hvor det kan ske uden vanskelighed og gener.

Endvidere er forvaltningen af den opfattelse, at påbygning af glasinddækninger og installationstårne og lignende, hvor det er begrundet i økologiske og/eller funktionelle forhold, medfører en kvalitetsforbedring af de pågældende boliger, uden at det forøgede etageareal medfører et reelt øget parkeringskrav, da der ikke vil være tale om forøgelse af boligantallet. Der vil således i sådanne sager ofte være belæg for at meddele dispensation fra det parkeringskrav i lokalplaner, som afkastes af det i medfør af påbygningerne forøgede etageareal.

For at undgå forelæggelse af disse klart definerede sager for udvalget skal det foreslås, at Bygge- og Teknikforvaltningen bemyndiges til generelt at meddele dispensation fra parkeringskrav i lokalplaner og byplanvedtægter i de tilfælde, hvor der er tale om indretning af beboelse i eksisterende, uudnyttede, men udnyttelige tagetager samt ved påbygning af glasinddækninger, installationstårne og lignende, hvor det er begrundet i økologiske og/eller funktionelle forhold. Det forudsættes i denne forbindelse, at ejendommens ejer forpligtes til indgå i fællesgård med øvrige ejendomme i karreen, når dette måtte blive muligt.

Meddelelse af dispensationen samt meddelelse af de generelle bemyndigelser skønnes ikke at indebære væsentlige miljømæssige konsekvenser.

Jens Ole Nielsen