Dispensation fra lokalplan "Østamager III"

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 20. februar 2002

5. Dispensation fra lokalplan "Østamager III"

BTU 51/2002 J.nr. 611:219.0002/02

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget godkender,

Vilhelm Lauritzen AS arkitekter har på vegne af ejeren af ejendommen matr.nr. 1578, 3189, 3190 og 3435 Sundbyøster, København, Amagerbanken A/S, i forbindelse med opførelse af første del af i alt ca. 500 lejligheder i "Øresund Strandpark" ansøgt Plan & Arkitektur om dispensation. Ejendommene er beliggende på området, hvor den tidligere Vølund fabrik lå. Ansøgningen omfatter de 2 x 3 nordligste længer med i alt 182 boliger.

Ejendommene er omfattet af lokalplan nr. 346 "Østamager III" og er beliggende i lokalplanområde IA, hvor anvendelsen er fastsat til helårsboliger. Lokalplanen blev vedtaget af Borgerrepræsentationen den 6. december 2001. Forvaltningen blev samtidig pålagt at udarbejde et lokalplantillæg, som fastlægger krav om tilslutning til Københavns Energis forsyning med bygas.

Bygningerne ønskes opført med en 6. etage som tårnmotiv for så vidt angår de aktuelle 3 gavle mod Amager Strandvej og yderligere 4 gavle i en anden etapes 2 x 2 længer mod Amager Strandvej og Øresundsvej. Bygningshøjden udgør her 20,4 m. Derudover er den 5. etage udformet som en fuld etage. Disse forhold afviger fra lokalplanens § 5, stk. 2, pkt. a), hvoraf det fremgår, at bebyggelse i område IA højst må opføres i 5 etager, at den 5. etage mod syd skal fremtræde som en tilbagerykket tagetage, og at bygningshøjden ikke må overstige 17 m.

Endvidere ønskes en facade i gule teglsten, hvilket er i modstrid med lokalplanens § 6, stk. 9, pkt. a), hvoraf det fremgår, at facader i område IA og IB skal udføres i materialer som træ, ikke reflekterende metal, teglsten, der er pudsede, beton eller med en bearbejdet overflade. Farven skal være lys og skal harmonere de øvrige bygninger i området.

Bygherren har desuden oplyst, at der ønskes dispensation fra kravet om etablering af 1/3 af parkeringsdækningen på 1 plads pr. 100 etageareal i et parkeringshus som fællesanlæg for nybyggeri i område IA, IB, II og IV.

Forvaltningen kan anbefale, at der gives de nødvendige dispensationer fra bestemmelsen i lokalplanens § 5, stk. 2, pkt. a), idet forvaltningen finder, at de af Vilhelm Lauritzen AS arkitekter udarbejdede illustrationer godtgør, at bebyggelsen med den foreslåede udformning af den 5. etage samt det foreslåede tårnmotiv vil fremstå som en arkitektonisk overbevisende helhed, samt at den øverste etages facade mod syd ved hjælp af åbne altaner danner en formmæssig åben og varieret overgang til tagfladen.

Det forudsættes, at der kun gives dispensation til overskridelsen af etageantallet og bygningshøjden (den 6. etage), for så vidt angår de aktuelle 3 nordligste gavle mod Amager Strandvej. Byggeriet påbegyndes nordfra, og en senere stillingtagen til en tilsvarende dispensation for de sydligste beliggende bygninger kan bero på en bedømmelse af det opførte byggeri mod nord.

For så vidt angår dispensationen til at opføre facaden i gule teglsten, kan forvaltningen anbefale denne med forbehold for, at forvaltningen på baggrund af en facademock-up finder det godtgjort, at byggeriet vil fremstå med en overflade og farve, der harmonerer med byggeriet og omgivelserne i øvrigt. Dertil kommer de drifts- og vedligeholdelsesmæssige argumenter for en løsning i blank mur.

Med hensyn til etablering af det fastlagte parkeringshus som fællesanlæg, jf. lokalplanens § 3, stk. 1, pkt. b), § 5, stk. 2, pkt. b) og § 11, kan forvaltningen, som anført i indstillingen om endelig vedtagelse af lokalplanen, anbefale, at der ved ansøgning om byggetilladelser meddeles dispensation fra parkeringskravet, sålænge lokalplanens terrænparkeringsmulighed overstiger parkeringsbehovet. I område IA og IB udgør terrænparkeringen maksimalt ca. 370 pladser. Dispensationen betinges af, at ejeren forpligtes til at deltage i opførelse af parkeringshuset med en forholdsmæssig andel af udgiften, når parkeringsbehovet overstiger kapaciteten af den fastlagte terrænparkering. Ved en sådan dispensation, som forvaltningen beder om generel bemyndingelse til, for så vidt angår delområderne IA, IB, II og IV, undgås, at der allerede i forbindelse med de første byggerier kræ ;ves etablering af parkeringshuset samtidig med, at der er rigelige parkeringsmuligheder på terræn. Tilsvarende dispensationer og bemyndigelser er bl.a. givet for fællesanlæg i området omkring Teglværkshavnen og i Havnestad.

Inden sagen sendes i naboorientering, ønskes udvalgets stillingtagen. Der anmodes derfor om bemyndigelse til Bygge- og Teknikforvaltningen til at meddele de fornødne dispensationer under forudsætning af, at der ikke i forbindelse med naboorienteringen fremkommer væsentlige indsigelser.

Dispensationerne betinges af,

Baggrund

Projektet udgør første del af opførelsen af i alt ca. 500 lejligheder på det ca. 62.000 m² store område på arealet omkring den tidligere Vølundfabrik.

Ejendommene er omfattet af lokalplan nr. 346 "Østamager III", der blev vedtaget af Borgerrepræsentationen den 6. december 2001 (BR 598/01), og er beliggende i lokalplanområde IA, hvor anvendelsen er fastsat til helårsboliger. I forbindelse med vedtagelsen blev forvaltningen pålagt at udarbejde et lokalplantillæg, som fastlægger

krav om tilslutning til Københavns Energi's forsyning med bygas som betingelse for ibrugtagning. Dette tillæg forventes fremlagt i den nærmeste fremtid.

Det fremgår af lokalplanens § 5, stk. 2, pkt. a), at bebyggelse i område IA må opføres i højst 5 etager, og at den 5. etage mod syd skal fremtræde som en tilbagerykket tagetage. Bygningshøjden må ikke overstige 17 m og husdybden ikke 13 m.

Det fremgår af lokalplanens § 5, stk. 6, pkt. c), at Bygge- og Teknikforvaltningen kan tillade mindre, arkitektonisk begrundede afvigelser fra den fastlagte bebyggelsesplan, etageantal, bygningshøjder og husdybder, når den struktur og karakter af området, som lokalplanen søger at skabe, ikke derved tilsidesættes.

Det fremgår af lokalplanens § 6 stk. 9, pkt. a), at facader i område IA og IB skal udføres i materialer som træ, ikke reflekterende metal, teglsten, der er pudsede, eller beton med en bearbejdet overflade. Farven skal være lys og skal hamonere med de øvrige bygninger i området.

Det fremgår af lokalplanens § 10, stk. 2, at parkeringsdækningen skal være af størrelsesordenen én parkeringsplads pr. 100 m² etageareal. Højst 2/3 af parkeringsdækningen i områderne IA, IB, II, III og IV må indrettes på terræn. Den øvrige parkering skal indrettes i underjordiske anlæg og i parkeringshuse. For bebyggelse i områderne IA, IB, II og IV gælder, at mindst en 1/3 af parkeringsdækningen skal indrettes som fællesanlæg i et parkeringshus i område IC, jf. § 3, stk. 1, pkt. b), § 5, stk. 2, pkt. b) og § 11.

Det fremgår af lokalplanens § 11, vedrørende særlige fællesanlæg, at bebyggelsen ikke må tages i brug, før der efter Bygge- og Teknikforvaltningens nærmere anvisning er etableret det i § 5, stk. 2, pkt. b) og § 10, stk. 2, fastlagte parkeringshus. Bestemmelsen gælder for nybyggeri i område IA, IB, II og IV.

Vilhelm Lauritzen AS arkitekter har på vegne af ejeren af ejendommen matr.nr. 1578, 3189, 3190 og 3435 Sundbyøster København, Amagerbanken A/S, ansøgt Plan & Arkitektur om dispensation til i forbindelse med opførelse af første etape (ca. 183 boliger) af i alt ca. 500 lejligheder i "Øresund Strandpark". Ejendommen er beliggende på Øresundsvej 147, der tidligere rummede Vølundfabrikken. Der ønskes dispensation til at opføre bebyggelsen i 5 fulde etager og med en 6. etage udført som tårnmotiv på bygningernes østligste del mod Amager Strandvej og Øresundsvej. Endvidere ønskes murværket udført i blank mur i en varm lysegul farve.

Vilhelm Lauritzen AS arkitekter anfører som begrundelse for ønsket om dispensationerne, at der i bygningernes hovedsymmetri er indarbejdet markante tilbagetrækninger af facaden, dels for at give samtlige boliger udsigt til Øresund, dels for at samtlige altaner kan placeres således, at der ikke skabes indblik fra nabolejlighederne. Derudover er de øverste balkoner udformet med en let pergolaligende overdækning. Disse forhold er indarbejdet i projektet for at opnå en bygningsmæssig lethed og anføres at kunne begrunde, at den 5. etage ikke tilbagetrækkes.

Det anføres, at den foreslåede 6. etage udføres som tårnmotiv på bygningernes østligste del mod Amager Strandvej og mod Øresundsvej. I første etape drejer det sig om 3 gavle, og i anden etape drejer det sig om yderligere 4 gavle. Disse 7 "boligtårne" giver bebyggelsen en arkitektonisk markant afslutning bl.a. mod Amager Strandvej, et forhold der vil hæve hele bebyggelsen arkitektonisk.

Ønsket om facade i gul teglsten udført i bakkemørtel skal ses i sammenhæng med, at det blanke murværk påfører de kommende beboere færre udgifter til drift og vedligeholdelse end en pudset eller filtset facade, og det anføres, at den foreslåede fugetype vil medvirke til, at facaden vil fremstå som en flade, ligesom hvis bygningerne havde været pudsede.

Bygherren har desuden oplyst, at der ønskes dispensationer fra kravet om etablering af 1/3 af parkeringsdækningen på 1 plads pr. 100 etageareal i et parkeringshus som fællesanlæg for nybyggeri i området.

Bilag A er lokalplantegning nr. 27.495 med indramning af projektområdet.

Bilag B viser bebyggelsesplaner for det samlede projekt. Bilag C viser CAD-illustrationer af projektet set fra Amager Strandvej, og bilag D viser facadeopstalter af de nordligste bygninger.

Bygningerne er forslået opført med en 6. etage mod Amager Strandvej som et tårnmotiv. Bygningshøjden udgør her 20,4 m. Derudover er den 5. etage udformet som en fuld etage, hvilket afviger fra § 5, stk. 2, pkt. a), hvoraf det fremgår, at bebyggelse i område IA højst må opføres i 5 etager, samt at den 5. etage mod syd skal fremtræde som en tilbagerykket tagetage, og at bygningshøjden ikke må overstige 17 m.

Endvidere ønskes facaden opført i gule teglsten i modstrid med lokalplanens § 6, stk. 9, pkt. a), hvoraf det fremgår, at facader i område IA og IB skal udføres i materialer som træ, ikke reflekterende metal, teglsten, der er pudsede, eller beton eller med en bearbejdet overflade. Farven skal være lys og skal harmonere de øvrige bygninger i området.

Endelig vil ibrugtagning af bebyggelsen, inden den er etableret et parkeringshus være i strid med kravet herom i lokalplanens § 11.

Forvaltningen kan anbefale, at der gives de nødvendige dispensationer fra bestemmelsen i lokalplanens § 5, stk. 2, pkt. a), idet forvaltningen finder, at de af Vilhelm Lauritzen AS arkitekter udarbejdede illustrationer godtgør, at bebyggelsen med den foreslåede udformning af den 5. etage samt det foreslåede tårnmotiv vil fremstå som en arkitektonisk helhed, og at den øverste etages facade mod syd ved hjælp af åbne altaner danner en formmæssig åben og varieret overgang til tagfladen, jf. § 5, stk. 6, pkt. c) om mindre, arkitektoniske begrundede afvigelser fra etageantal og bygningshøjde. Det forudsættes, at der kun gives dispensation til overskridelsen af etageantallet og bygningshøjden, for så vidt angår de 3 nordligste gavle, idet byggeriet startes nordfra og en senere stillingtagen til en tilsvarende dispensation for de sydligst beliggende bygninger kan bero på en bedømme lse af det på det tidspunkt opførte byggeri mod nord. Opførelse af dele af bebyggelsen i 6 etager ligger inden for de i kommuneplanen fastlagte rammer for lokalplanlægning, der muliggør, at det maksimale etageantal kan overskrides for enkelte angivne bygningsdele med begrundelse i bl.a. arkitektoniske hensyn.

For så vidt angår dispensationen til at opføre facaden i gule teglsten, kan forvaltningen anbefale denne med forbehold for, at forvaltningen på baggrund af en facademock-up finder det godtgjort, at byggeriet vil fremstå med en overflade og farve, der harmonerer med byggeriet og omgivelserne i øvrigt. Dertil kommer de drifts- og vedligeholdelsesmæssige argumenter for en løsning i blank mur.

Med hensyn til etablering af det fastlagte parkeringshus som fællesanlæg finder forvaltningen det for hensigtsmæssigt, at afvente opførelse af yderligere nybyggeri og i øvrigt en konstatering af, at terrænparkeringen på 2/3 af kravet om 1 plads pr. 100 m² etageareal ikke længere kan opfylde behovet. Der ønskes, i lighed med hvad der er tilfældet i forbindelse med etablering af fællesanlæg i Teglværkshavnen (bro, promenade og grøn kile) og på Islands Brygge Syd (grøn kile, promenade m.m.) en generel bemyndigelse til at meddele denne dispensation, for så vidt angår nybyggerier i områderne IA, IB, II og IV. Jf. i øvrigt indstillingen vedrørende endelig vedtagelse af lokalplan "Østamager III" tiltrådt af BR på mødet den 6. december 2001 (BR 598/01), hvor det blev tilkendegivet, at man var indstillet på i lighed med tilsvarende dispensationer bl.a. i Teglværkshavnen at anbefale, at der ved ansøgninger om byggetilladelse vil kunne forventes en dispensation fra lokalplanens § 11, jf. § 15, mod, at ejeren forpligtes til at deltage i opførelse af parkeringshuset med en forholdsmæssig andel af udgiften, når parkeringsbehovet overstiger kapaciteten af den fastlagte terrænparkering.

Dispensationerne betinges af,

Der tages forbehold for udfaldet af naboorienteringen.

Der udsendes naboorientering i henhold til planlovens § 20, stk. 1.

BILAG VEDLAGT

Bilag A: Lokalplantegning nr. 27.495 med indramning af projektområdet.

Bilag B: Bebyggelsesplan for det samlede projekt.

Bilag C: CAD-illustrationer af projektet set fra Amager Strandvej.

Bilag D: Facadeopstalter af de nordligste bygninger.

Jens Ole Nielsen