Dispensation fra lokalplan "Ørestad City Nord"

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 20. februar 2002

4. Dispensation fra lokalplan "Ørestad City Nord"

BTU 50/2002 J.nr. 611:193.0006/02

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget godkender,

Arkitektfirmaet Dissing + Weitling har på vegne af selskabet KLP-ejendomme a/s søgt om tilladelse til at opføre et kontorbyggeri med et etageareal på ca. 29.100 m² beliggende på hjørnet af Arne Jacobsens Allé og Ørestads Boulevard. Det ansøgte byggeri er disponeret i 8-9 etager, og fremtræder som 5 indrammede, sammenkoblede enheder.

Dissing + Weitling har tidligere den 10. juni 2001 fremsendt byggeandragende for et projekt. På baggrund heraf har man i Bygge- og Teknikforvaltningen, Plan & Arkitektur, behandlet sagen og godkendt dispensationer fra lokalplanens bestemmelser. Dispensationerne er meddelt på baggrund af den af Bygge- og Teknikudvalget meddelte sommerferiebemyndigelse.

Byggeandragendet er efterfølgende trukket tilbage begrundet i, at man fra bygherres side ønskede justering og ændringer af projektet. I forhold til de tidligere meddelte dispensationer er der sket ændringer af projektet, i forhold til størrelsen af den indskudte etage og en forøgelse af arealet på tekniktaghuset.

Da der nu er tale om et ændret projekt forelægges dispensationerne for Bygge- og Teknikudvalget med de beskrevne ændringer af projektet.

Dispensationerne angår, udbygning af randzonen mod Edvard Thomsens Vej, overskridelse af den fastlagte maksimale husdybde på 17 m med godt 2 m på dele af bebyggelsen, etablering af en knap 1.800 m² stor indskudte etage i stueetagen, der forårsager et etageantal på 9 etager på dele af bebyggelsen, en højde i stueetagen på mellem 5,7 - 5,9 m i forhold til de fastlagte 5 m, en gesimshøjde på mellem 32 og 33 m, mod den fastlagte maksimale højde på 30-32 m samt overskridelse af de fastlagte bestemmelser om at bebyggelsens højde ikke må overstige afstanden til anden boligbebyggelse inden for området og 4/3 x afstanden til anden erhvervsbebyggelse inden for området (skrå højdegrænseplan), hvilket dog kan lempes under forudsætning af, at beboelses-, opholds- og arbejdsrum efter Bygge- og Teknikforvaltningens skøn opnår tilfredsstillende lysforhold.

Forvaltningen finder, at der er tale om et projekt af høj arkitektonisk kvalitet, udformet ud fra en samlet arkitektonisk hovedidé, hvilket er afgørende for en bygning med denne iøjnefaldende hjørnebeliggenhed i den nye bydel. Forvaltningen kan anbefale, at der meddeles de fornødne dispensationer for projektets gennemførelse på følgende betingelser,

Arkitektfirmaet Dissing + Weitling har på vegne af selskabet KLP-ejendomme a/s søgt om tilladelse til at opføre et kontorbyggeri med et etageareal på ca. 29.100 m² beliggende på hjørnet af Arne Jacobsens Allé og Ørestads Boulevard, således som det fremgår af den som bilag A vedlagte situationsplan. Det aktuelle byggefelt udgør det østligste af 4 byggefelter fastlagt primært til erhverv. Byggefeltet grænser mod nord op til Edvard Thomsens Vej og nord for vejen er fastlagt tilsvarende 4 byggefelter til boliger. Byggeriet i det aktuelle byggefelt er muliggjort sammenbygget i indtil ca. 20 m's bredde langs Ørestads Boulevard med bebyggelse i det nordfor liggende byggefelt.

Det ansøgte byggeri er disponeret i 8-9 etager. Den ca. 100 m lange hovedfacade mod Arne Jacobsens Allé udtrykker sig som 5 indrammede enheder, som er koblet sammen af tilbagetrukne mellembygninger, jf. det som bilag B vedlagte perspektiv af bebyggelsen. De 5 enheder ligger over en gennemgående, stueetage, der har en højde på 5,7 – 5,9 m, i forhold til terrænkoterne, der varierer fra +1.58 til +1.76 ved Arne Jacobsens Allé og for grunden som helhed fra de +1.58 ved Arne Jacobsens Allé til +2.60 ved Edvard Thomsens Vej. Den høje stueetage muliggør indretning af en indskudt etage.

De 2 af bygningsenhederne er gennemgående til Edvard Thomsens Vej og danner tillige facade mod denne vej.

Nord- og sydfacaderne fremstår hovedsageligt i glas og øst- og vestfacaderne fremtræder mere lukkede med lange vinduesbånd. Facadematerialet er natursten med en base i sort tegl. På taget placeres teknikhus med et omfang, som fremgår af situationsplanen på bilag A.

Dissing + Weitling har tidligere den 10. juni 2001 fremsendt byggeandragende for et projekt. På baggrund heraf har man i Bygge- og Teknikforvaltningen, Plan & Arkitektur, behandlet sagen og godkendt dispensationer fra lokalplanens bestemmelser. Dispensationerne er meddelt på baggrund af, at Bygge- og Teknikudvalget i møde den 13. maj 1998 og den 10. november 1999 har bemyndiget Bygge- og Teknikforvaltningen til at meddele nærmere angivne dispensationer fra lokalplaner og byplaner (sommerferiebemyndigelse).

Arkitektfirmaet Dissing + Weitling har efterfølgende trukket byggeandragendet tilbage begrundet i, at man fra bygherres side ønskede justering og ændringer af projektet. I forhold til de tidligere meddelte dispensationer er der sket ændringer af projektet, for så vidt angår størrelsen af den indskudte etage, der som vist på bilag C nu har et omfang på ca. 1.790 m² mod 1.690 m² i henhold til det tidligere andragende, samt en forøgelse af arealet på tekniktaghuset, der nu har et omfang på knap 700 m² mod tidligere 540 m².

De til byggeandragendet tidligere meddelte dispensationer var betinget af, at der ikke der ikke blev etableret yderligere tagopbygninger på bebyggelsen, at omfanget af indskudte etager ikke øgedes eller blev gjort synlig i facaden mod Arne Jacobsens Allé. Desuden forudsattes, at der ved indretning og udformning af bebyggelsen skabes tilfredsstillende lysforhold i henholdsvis alle opholds- og arbejdsrum i den aktuelle bygning, der er berørte af overskridelserne af bygningsafstand, henholdsvis alle beboelsesrum, der er berørt af overskridelse af bygningsafstand, i det kommende boligbyggeri i den langs Ørestads Boulevard beliggende del af det nordfor liggende byggefeltet.

Da der nu er tale om et ændret projekt, forelægges dispensationerne for Bygge- og Teknikudvalget med de før omtalte ændringer af projektet.

Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 309 "Ørestad City Nord", der er endelig vedtaget af Borgerrepræsentationen 27. januar 2000. Lokalplanområdet opdels i 6 underområder, og ejendommen er beliggende i område V.

Bebyggelsen udformes således, at kun ca. 45 pct. af randzonen mod Edvard Thomsens Vej bebygges, hvor lokalplanens § 5, stk. 2 foreskriver, at 75 pct. af randzonen skal bebygges.

Bebyggelsens 5 enheder har i princippet husdybder på godt 16 m. Ved to af enhederne samt ved trapperum overskrider husdybden dog den i lokalplanens § 5, stk. 3 fastlagte husdybde på 17 m med godt 2 m, jf. bilag A (situationsplan).

Den indskudte etage, der udgør godt ½ af stueetagearealet, forårsager et etageantal på 9 etager på dele af bebyggelsen mod de i henhold til lokalplanens § 5, stk. 4 fastlagte 8 etager.

I henhold til lokalplanen skal stueetagen have en højde på ca. 5 m. Den indskudte etage bevirker et behov for stor højde i stueetagen, hvorfor projektet er udformet med en stueetage på mellem 5,7 - 5,9 m varierende i forhold til terrænkoter.

Den øgede højde af stueetagen bevirker tillige en gesimshøjde på mellem 32 og 33 m, varierende efter terrænkoter, mod den i lokalplanen fastlagte højde på 30-32 m i randzonen.

I henhold til lokalplanens § 5, stk. 5, må bebyggelsens højde ikke overstige afstanden til anden boligbebyggelse inden for området og 4/3 x afstanden til anden erhvervsbebyggelse inden for området. Afstanden beregnes ud fra den højeste af bygningerne. Bestemmelserne kan lempes under forudsætning af, at beboelses-, opholds- og arbejdsrum efter Bygge- og Teknikforvaltningens skøn opnår tilfredsstillende lysforhold.

Afstanden mellem bebyggelsens 3 kontorfløje er ca. 23 m og afstanden fra den østligste fløj langs Ørestads Boulevard til det nord for liggende byggefeltet for en kommende boligbebyggelse er ca. 12 m. I henhold til lokalplanens bestemmelse skulle afstandene have været henholdsvis ca. 24 m og ca. 32 m.

I henhold til lokalplanens § 5, stk. 7 kan Bygge- og Teknikudvalget tillade mindre arkitektonisk begrundede afvigelser fra de i stk. 2, 3, 4, 5 fastlagte byggefelter, husdybder, etageareal og bygningshøjder.

I forhold til det tidligere fremsendte byggeandragende er tekniketagen ændret og øget fra 540 m² til knap 700 m² med en højde over gesims på 3 m, svarende til lokalplanens bestemmelse herom. En tidligere foreslået udformning med 3 elipseformede taghuse er frafaldet, da en ingeniørberegning viste en underdimensionering af taghusenes kapacitet. Ændringen af taghuset er i modstrid med betingelsen for den tidligere afgivne dispensation.

Tilladelse til at opføre bebyggelsen som ansøgt forudsætter dispensation fra ovennævnte bestemmelser i lokalplanen.

Vurdering og dispensation

I henhold til planlovens § 19, stk. 1, jf. lokalplanens § 14, kan der meddeles dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen.

Forvaltningen finder, at der er tale om et projekt af høj arkitektonisk kvalitet, udformet ud fra en samlet arkitektonisk hovedidé, hvilket er afgørende for en bygning med denne iøjnefaldende hjørnebeliggenhed i den nye bydel. Bygningen danner en markant og fint proportioneret facadefront mod Arne Jacobsens Allé og rummer en arkitektonisk præcis og vellykket løsning på udformning af den i lokalplanen fastlagte tilbagetrukne stueetage. Bygge- og Teknikforvaltningen kan derfor anbefale, at projektet gennemføres som beskrevet og ansøgt.

Bebyggelsens "E" form motiverer, at kravet om at 75 pct. af randzonen langs Edvard Thomsens Vej kan fraviges. 2 af de indrammede enheder føres frem til randzonen, og de to mellemliggende enheder er trukket tilbage således, at der her opstår 2 gårdrum, der bl.a. indrettes som friarealer til bebyggelsen.

Den øgede husdybde for dele af bebyggelsen hænger sammen med husets hovedidé, hvor overskridelsen af husdybden begrænses til de 2 korte enheder. Den fastlagte husdybde på 17 m overholdes generelt. De steder, den overskrider, begrænser sig primært til arealer, der fungerer som fordelings- og trappekorridorer. Overskridelserne vurderes derfor som acceptable.

Bebyggelsens udformning med en høj stueetage gør det nærliggende at indskyde en etage i dele heraf, hvilket medfører, at etageantallet øges til 9 etager for partier af bygningen. Forvaltningen finder udformningen tilfredsstillende, da den ikke tegner sig i facaden mod Arne Jacobsens Allé, og man finder at den høje stueetage tydeliggør det med lokalplanbestemmelsen tilstræbte motiv med en høj, transparent stueetage trukket tilbage fra facadefronten. På baggrund heraf finder man, at den ekstra højde på stueetagen samt den øgede gesimshøjde, der er følger af den indskudte etage, er acceptabel.

Dispensationen hertil betyder dog, at stueetagen i de øvrige byggefelter mod Arne Jacobsens Allé, der er omfattet af bestemmelsen, bør udformes i samme højde, således at stueetagerne fremstår som et homogent vandret bånd. Udformningen af de enkelte byggerier vil i den forbindelse blive vurderet i samarbejde med Ørestadsselskabet og de kommende bygherrer.

De reducerede afstande mellem bygningerne finder forvaltningen acceptable under forudsætning af, at bygningerne indrettes således, at alle berørte opholds- og arbejdsrum i bebyggelsen sikres tilfredsstillende lysforhold, og det desuden sikres at, den fremtidige boligbebyggelse på byggefeltet nord for placeres, udformes og indrettes således, at der opnås tilfredsstillende lysforhold i alle berørte beboelsesrum. Ørestadsselskabet har tiltrådt dette krav.

Tekniktaghuset har i det reviderede andragende fået en anden udformning og placeres som et langt bånd trukket tilbage fra facadefronten. Taghuset vil således ikke fra gadeniveauet fremtræde som en særlig synlig bygningsdel. Taghuset beklædes og udformes således, at det tilpasses udformning af facaderne i øvrigt og indgår som en integreret del af bygningens arkitektur, se vedlagte bilag D, der viser facaden mod Arne Jacobsens Allé.

På baggrund af ovennævnte bemærkninger kan forvaltningen anbefale, at der meddeles de fornødne dispensation for projektets gennemførelse på følgende betingelser,

Da dispensationer ikke vurderes at berøre andre i området end Ørestadsselskabet som grundejer, og selskabet er indforstået med de foreslåede afvigelser fra lokalplanen og dispensationsbetingelserne, skønnes naboorientering overflødig, jf. § 20, stk. 2 i lov om planlægning.

Bilag A Situationsplan

Bilag B Perspektiv af hjørnet ved Arne Jacobsens Allé/Ørestads Boulevard

Bilag C Plan af indskudt etage

Bilag D Facade mod Arne Jacobsens Allé

Jens Ole Nielsen