Redegørelse om udarbejdelse af lokalplanforslag "Svanevej"

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 19. juni 2002

34. Redegørelse om udarbejdelse af lokalplanforslag "Svanevej"

BTU 329/2002 J.nr. 611:254.0001/02

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget drøfter nærværende redegørelse med henblik på iværksættelse af arbejdet med forslag til lokalplan for karreen mellem Svanevej, Ørnevej, Nordre Fasanvej og Falkevej

Arkitektgruppen Aarhus har for Marselis Ejendomme ApS fremsendt projekt til opførelse af privat finansierede kollegieboliger på ejendommen Svanevej 17.

Med projektet nedrives den eksisterende erhvervsbebyggelse, undtagen en parkeringskælder. Den ny bebyggelse omfatter ca. 6.500 m² etageareal og indeholder 154 kollegieboliger, hvoraf 72 er et-rumsboliger, mens resten er torumsboliger. Der anlægges ca. 125 parkeringspladser, heraf 117 under terræn ved udvidelse af den eksisterende parkeringskælder. Bebyggelsesprocenten er 135.

Ejendommen er ikke omfattet af lokalplan eller byplan. Projektet er af et omfang og en karakter, så det i henhold til planlovens bestemmelser er lokalplanpligtigt.

Det foreslås, at den aktuelle karré i sin helhed bliver fastlagt til boligområde og med bestemmelser der muliggør, at det aktuelle projekt kan gennemføres.

I kommuneplan 2001 er ejendommen beliggende i et område til blandet boliger og serviceerhverv med en maksimal bebyggelsesprocent på 150 (C2-område). C2-området omfatter 5 karreer. En fastlæggelse af hele den heromhandlede karré til boliger vil med den nuværende anvendelse i de øvrige karreer ligge inden for den overordnede ramme for fordelingen mellem boliger og erhverv i området. Lokalplanforslaget vil således overholde kommuneplanens rammebestemmelser.

Arkitektgruppen Aarhus har for Marselis Ejendomme ApS fremsendt projekt til opførelse af 154 privat finansierede kollegieboliger på den knap 4.800 m² store ejendom matr. nr. 14 bp Utterslev, København, der er beliggende Svanevej 17 og Falkevej 6.

Gennemførelse af projektet forudsætter i henhold til planlovens bestemmelser, at der udarbejdes en lokalplan for området.

Ejendommen ligger i et af de større industrikvarterer, der blev fastlagt af Borgerrepræsentationen i 1946. Denne fastlæggelse har imidlertid ikke medført, at der er sket den forventede udskiftning af den eksisterende boligbebyggelse i området, der derfor med hensyn til bebyggelse og anvendelse fremstår meget blandet.

Den aktuelle ejendom er den største i karreen med et grundareal på 4.778 m², hvoraf 473 m² er omfattet af vejudlæg. Ejendommen er bebygget med 4.779 m² erhvervsetageareal samt 1.323 m² kælder. Dette svarer til en bebyggelsesprocent på 100. Bebyggelsen er i én og to etager. Den eksisterende lagervirksomhed på ejendommen flytter til en nyopført bebyggelse ved Bispevej.

I den aktuelle karré er der endnu en erhvervsejendom, der ligger på hjørnet af Falkevej og Nordre Fasanvej. Denne ejendom anvendes til en nyere servicestation samt Røde Kors-bebyggelsen, "De hjemløses hus", der i bydelsatlasset for Bispebjerg er vurderet at have middel bevaringsværdi (kategori 5).

De øvrige 6 ejendomme i karreen anvendes til beboelse. Disse bygninger er i 3½- 5 etager placeret som randbebyggelse i vejlinierne samt omkring passagen Nordre Fasanvej 249-159. Alle beboelsesejendommene er af høj bevaringsværdi (kategori 3-4).

Området mellem Svanevej og Nordre Fasanvej samt mellem Ørnevej og Frederikssundsvej rummer typisk karrébebyggelser med overvejende sluttet randbebyggelse. I området umiddelbart på den anden side af Svanevej er karreerne mere domineret af enkeltbygninger. Dele af bebyggelsen i kvarteret ligger tilbagetrukket på grund af ældre vejudvidelseslinier, hvorved der er opstået spring i facaderækken. Ud for den aktuelle karré er vejen ca. 18,8 – 20 m bred, med springene i facaderækken på de modstående gadesider.

I kvarteret er der flere større uddannelsesinstitutioner inden for gangafstand fra ejendommen.

Ejendommen er trafikalt meget velbeliggende med en afstand af nogle få hundrede meter til Nørrebro Station, der samtidig er et busknudepunkt.

Endvidere er der kort afstand til gode indkøbsmuligheder i Frederikssundsvej m.m.

I kommuneplan 2001 indgår karreen, hvori ejendommen er beliggende, i et område omfattet af rammebestemmelser for blandet boliger og serviceerhverv (C2-område). Dette område omfatter 5 karreer, jf. bilag 1. Den maksimale bebyggelsesprocent er 150, og boligandelen skal udgøre mindst 50 pct., men vil efter nærmere vurdering kunne fastlægges mellem 40 og 75 pct. Parkeringsdækningen skal normalt være af størrelsesordenen 1 plads pr. 100 m² etageareal og friarealet for boliger skal være 40 pct. af etagearealet.

Rammebestemmelserne giver mulighed for, at etagearealet til åbne forbindelser i stuetagen og specielle bygningsdele kan beregnes udover det areal, der muliggøres ved den fastlagte maksimale bebyggelsesprocent for området.

Nordre Fasanvej er i kommuneplanen opretholdt som fordelingsgade, mens de øvrige veje ved karreen er lokalgader.

Det fremgår af den boligpolitiske strategiplan, vedtaget af Borgerrepræsentationen den 13. juni 2001, at København som Danmarks største uddannelsesby har et behov for forbedringer af de unges boligsituation.

I Bygge- og Teknikudvalgets møde den 24. april 2002 (BTU 197/2002), blev " høringsresultatet i forbindelse med "debatoplægget for området omkring Nørrebro Station" godkendt som baggrund for en videreudvikling af området, bl.a. i et samarbejde med de igangsatte kvarterløft "Nordvest" og "Nørrebro Park" samt lokalråd.

På den modstående side af Svanevej er karreen omfattet af lokalplan nr. 77 "Hejrevej", der er vedtaget i 1985. Området er fastlagt til erhvervsformål, såsom lettere industri m.v. Bebyggelse er fastlagt som overvejende sluttet randbebyggelse.

Bebyggelsen opføres som en videreførelse af den nuværende randbebyggelsen i karreen, jf. bilag 4. Bebyggelsen består af to bygningstyper: Et "opgangshus" mod Svanevej og et "altangangshus" langs Falkevej.

Bebyggelsens etageareal er på 6.477 m². Bebyggelsesprocenten er ca. 135, og friarealprocenten er angivet til ca. 40.

Bebyggelsen opføres i de fastlagte vejudlægslinier bortset fra et hævet adgangsareal ud for indgangene ved Svanevej, jf. bilag 4.

Den eksisterende bebyggelse nedrives bortset fra en ca. 1.200 m² stor parkeringskælder, der i projektet udvides til 117 pladser svarende til, at stort hele grunden er udgravet. Tilkørsel til parkeringskælderen er vist fra Svanevej, mens udkørsel sker fra Falkevej. På situationsplanen er der angivet terrænparkering til ca. 8 biler. Parkeringsdækningen svarer dermed til 1 parkeringsplads pr. 52 m² etageareal.

Opgangshuset mod Svanevej er i 5 etager og rummer tre opgange. For hver opgang er der pr. etage adgang til 6 lejligheder som overvejende er 2-rumsboliger. Opgangene har et tilknyttet fællesareal, herunder en indbygget fælles terrasse. Der er altaner, franske altaner eller adgang til bastion for de enkelte lejligheder.

Altangangsbebyggelsen er i 4 etager og rummer primært et-rumsboliger.

Ved bebyggelsens hjørne binder altangangen de to selvstændige bygningskroppe mod Svanevej og Falkevej sammen omkring store fælles terrasser.

I stueetagen i den sydvendte fløj langs Falkevej samt i den etetages fløj ind i gården ligger bebyggelsens fælleslokaler på i alt 230 m². Vaskeriet er placeret mod gaden, mens aktivitetslokalerne ligger mod gården. Den øvrige del af stueetagen mod Falkevej er et portareal, der bl.a. udgør hovedadgangen til bebyggelsen.

Bebyggelsens facadehøjde mod Svanevej tager udgangspunkt i nabobygningens tagfod.

Ifølge projektbeskrivelsen tænkes bebyggelsen udformet på følgende måde:

"Bygningerne fremstår primært som teglstensvolumener i mørkerøde teglstenselementer. En tung base med mindre vinduesfelter definerer bygningens møde med gaden. Herover en bygningskrop, som med store felter med lette partier omkring vinduespartier og altandøre bryder teglstensfladen. Mod himlen afsluttes bygningen med en let, gennemgående overbygning…

Store lodrette glaspartier til opgange og ved fælles altaner opdeler den store bebyggelse i mindre huse i gadebilledet…

Altanerne vil give facaden dybde og relief. Altanbrystninger fremstår med lette, farvede inddækninger. De store fælles altaner mod gården og mod Falkevej afskærmes for at give læ og solsteder…

I tråd med den differentierede bebyggelse i kvarteret ligger fælleshuset som "baghus" ind i gården. Fælleshuset har som udgangspunkt samme materialevalg som boligbebyggelsen, men fremstår med større glaspartier som en lettere bygning…"

I den aktuelle karré er ca. 68 pct. af etagearealet boliger. Med gennemførelse af det aktuelle projekt stiger boligandelen til ca. 98 pct. For de 5 karreer i kommuneplanens ovennævnte "C2-område", der samlet rummer ca. 680 boliger, hvoraf 47 pct. med 1 eller 2 værelser, vil øge boligandelen fra i dag ca. 46 pct. til ca. 52 pct. Herved overholdes kommuneplanens C-rammebestemmelse for C2-området som helhed.

Kvarteret er præget af overvejende sammenhængende karrébebyggelser. I den aktuelle karré består hovedparten af de nuværende facadestrækninger af sammenhængende bebyggelse i 5 etager placeret i gadelinien. Det forekommer derfor velbegrundet som foreslået i projektet, at fortsætte denne bebyggelsesform med en facadehøjde svarende til de tilstødende nabobebyggelser.

Det arkitektoniske princip med en opdeling af facadeskemaet i mindre enheder ved placering af trappe- og indgangspartier mod gadeside er i tråd med karreens øvrige bebyggelsesstruktur.

De foreslåede facadeudformninger er i et vist omfang præget af rødt murværk, refererende til kvarterets boligbebyggelser i øvrigt. Det kan imidlertid overvejes, hvorvidt omfanget af murværk bør øges af hensyn til samhørigheden med omgivelserne. Dette må dog nærmere vurderes i sammenhæng med den kommende detaljering af de store vindues-/altanpartier, herunder med hensyn til farveholdning, omfanget af glas m.v. Facaderne er alt i alt vist med et præg af ro og har samtidig en vis variation, idet takten i de fremskudte altaner varierer efter boligtyperne.

Hjørnet ved Svanevej/Falkevej er på en arkitektonisk god måde formidlet ved hjørnevinduespartiet og ved indpasning af fællesaltanerne, som yderligere optager springet i bygningshøjden mellem den 4 og 5 etagers del af bebyggelsen.

Tagformen har været nøjere overvejet. Et rejst tag er karakteristisk for kvarterets boligbebyggelser og vil umiddelbart være nærliggende for projektet. Men på baggrund af de stærkt varierede husdybder, og idet taget kun i meget begrænset omfang vil kunne ses fra gadeplan, skønnes det acceptabelt med det foreslåede flade tag.

Plan & Arkitektur finder, at projektet ved sin hoveddisponering rummer en række kvaliteter som gennem den videre bearbejdning kan udvikles til et arkitektonisk fint projekt, der vil harmonere med omgivelserne.

Karreen foreslås fastlagt til boligformål. Boliger skal være helårsboliger, og lejlighedsbyggeri skal overvejende indrettes med familieboliger. Herudover kan der indrettes kollegier samt bofælleskaber for særligt udsatte grupper og lignende opført efter gældende lovgivning. Den bevaringsværdige bebyggelse i karreen vil blive fastlagt med bevaringsbestemmelser.

Der fastlægges bestemmelser for facadebebyggelse i vejlinie i mindst 4 etager og højst 5 etager samt evt. tagetage. Facaderne skal kunne forlanges opdelt af arkitektoniske grunde i længder, der fastlægges i forhold til gadebilledet. Facadehøjden mod Svanevej skal harmonere med nabobebyggelsens højde. På grund af støjgener fra trafikken bør bebyggelsen langs Nordre Fasanvej og om hjørnerne mod Falkevej og Ørnevej opføres som sluttet bebyggelse, mens bebyggelse i øvrigt kun i princippet skal opføres som sluttet randbebyggelse.

Lokalplanen vil indeholde bestemmelser om bebyggelsens ydre fremtræden, som tager udgangspunkt i det foreliggende skitseprojekt.

Friarealkravet er 40 pct. af boligetagearealet og 10 pct. af evt. erhvervsetageareal.

Parkeringskravet skal være 1 plads pr. 100 m² etageareal, og parkeringsanlæg skal overvejende indrettes som underjordiske anlæg. Der skal endvidere indrettes cykelparkering i fornødent omfang. Friarealer og parkeringsanlæg kan forlanges at indgå i fælles anlæg.

Adgangs- og opholdsarealer skal udformes således, at de tilgodeser bevægelseshæmmedes færdsel på arealerne.

Bebyggelsen er privat finansieret.

Erhvervsgrundene, herunder servicestationen ved Falkevej, kan erfaringsmæssigt være omfattet af forurening i undergrunden. Endvidere kan servicestationen medføre krav om afstand til fremtidig miljøfølsom anvendelse.

Nordre Fasanvej er i Miljøkontrollens pjece fra 2001 "Støj og luftkvalitet i København – trafikkens påvirkning" angivet med en støj på 70 dB(A) fra en trafikmængde på 20.300 biler, hvoraf den tunge trafik udgør 6 pct. I et tæt bebygget område som det heromhandlede accepteres normalt en støj på op til 65 dB(A). Idet der er tale om eksisterende bebyggelse bør en del af miljøpåvirkningen fra trafikken afhjælpes ved isætning af støjvinduer m.m.

1. Beliggenhedsplan i 1:2.000, der viser området og den aktuelle bebyggelse.
2. Luftfoto, der viser den eksisterende bebyggelse.
3. Situationsplan/etageplaner fra projektmaterialet.
4. Skråprojektion fra projektmaterialet visende bebyggelsen set fra Falkevej.

1. Skitseprojekt af 21. maj 2002 fra Arkitektgruppen Aarhus vedrørende kollegieboliger på ejendommen Svanevej 17.

Jens Ole Nielsen