Nedrivning af forhuset på ejendommen Viktoriagade 5

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 19. juni 2002

32. Nedrivning af forhuset på ejendommen Viktoriagade 5

BTU 337/2002 J.nr. 623:114.0001/98

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget godkender,

I forbindelse med gennemførelse af byfornyelsesbeslutningen for Saga-karréen har det vist sig, at istandsættelsesudgifterne for Viktoriagade 5 øges til 17,5 mio. kr. svarende til ca. 16.000 kr. pr. m² etageareal. Udgifterne for bygningen, der rummer 8 boliger og 4 erhvervslejemål indenfor 1094 etagekvadratmeter, bliver dermed 40% dyrere i forhold til de beløb, der er afsat i forbindelse med vedtagelse af byfornyelsesbeslutningen. Ejerens tekniske rådgivere har taget forbehold for yderligere prisstigninger.

Der redegøres for projektforløbet og for økonomien ved dels istandsættelse, dels nedrivning af bygningen og opførelse af nybyggeri i stedet for. Rammebelastningen vil kunne reduceres med 9,5 mio. kr.

Ejendommen er omfattet af byfornyelsesbeslutning af 19. juni 1997 ( B.F. s. 1869-1899) for Saga-karréen og ejes af Leif Albér og administreres af Bolux A/S. Ejendommen er opført 1868 og indeholder 8 boliger samt 4 erhvervslejemål. Det samlede bruttoetageareal er 1094 m². Bygningens facadelængde er 20 m og husdybden er 11 m. Der er i finansieringsplanen afsat 10.381.010 kr. (index 146) til istandsættelse af bygningen.

Kommunen har på grundlag af et af tekniker Jørgen Schramm A/S udarbejdet projekt meddelt tilsagn i december 2001 (index 164,9) på 12.401.000 kr. eller 11.335 kr. pr. m². Realiseringen af byfornyelsesbeslutningen begyndte primo 2002. Beboerne er midlertidigt genhuset.

I foråret 2002 konstaterede den tekniske rådgiver efter igangsættelse af arbejderne, at ejendommen var i væsentlig dårligere stand end forudsat.

Ejendommen er i flere omgange ombygget indvendigt. Det er konstateret, at tidligere bærende væg ved repos på køkkentrappe er fjernet og erstattet af lægteskeletvæg, bjælkelagene er ændret således, at statikken heri ikke fungerer tilfredsstillende. Hovedskillevæggen er i bindingsværk, som er rådnet i bunden, således at især de øverste bjælkelag har sat sig 10-15 cm. Herudover står gavlene stabilt, men facaderne har sat sig ind mod midten af huset 10-15 cm, hvilket gør, at bjælkelagene både hænger ind mod midten af huset i længderetningen og i tværretningen. Yderste vinduesfag i begge sider er skæve både mod gade og gård. Bindingsværket i hovedskillevæggen er flere steder svækket i forbindelse med etablering af dørhuller. Ovenstående skævheder vil ikke blive oprettet i teknikernes forslag.

Teknikeren foreslår at stabilisere hovedskillevæg, væg ved køkkentrappe samt bjælkelag, hvilket dog ikke vil rette op på skævhederne og de ukurante konstruktioner. Herefter vil ombygningen skønsmæssigt koste 17.500.000 kr. eller 16.000 kr./m². Erfaringen viser, at udgifterne næppe holder sig på dette niveau. Ejeren har afslået forvaltningens tilbud om en maksimeret bevilling på 15.000 kr./m² og i stedet foreslået, at ejendommen nedrives, hvorefter han er indstillet på at beholde grunden og opføre en ny bygning, med en anvendelse som den nuværende. De to nederste etager ønskes således indrettet til erhvervsformål, hvilket lokalplanen for området dog ikke giver mulighed for.

Forvaltningen ønsker på den baggrund, at udvalget tager stilling til, om ombygningen skal fortsætte.

I betragtning af at ejendommen trods den store investering fortsat vil indeholde skævheder og problematiske konstruktioner, finder forvaltningen ikke, at resultatet vil stå mål med investeringen, hvorfor arbejderne i øjeblikket er sat i stå, mens byggepladsen foreløbigt er opretholdt. Der er indtil 31. maj 2002 opgjort forbrugte udgifter på 1.079.466 kr., hvortil kommer udgifter til godkendte ekstraarbejder og erstatninger for ophævelse af entreprisekontrakterne for hoved- og underentreprenør med 1.036.886 kr., i alt 2.116.352 kr.

Ejendommen indgår ifølge lokalplan nr. 288 for karréen i en eksisterende randbebyggelse, der rummer en bevaringsværdig sammenhæng. Sådanne ejendomme må ifølge lokalplanen kun nedrives efter Bygge- og Teknikudvalgets særlige tilladelse eller efter beslutning truffet i henhold til lov om byfornyelse. I Byatlas Vesterbro er ejendommen vist med middel bevaringsværdi (trin 5).

Det fremgår endvidere af lokalplanen, at karréstrukturen skal bevares samt ejendommene langs Viktoriagade fastlægges til boliger, idet den nederste etage dog må anvendes til publikumsrelaterede serviceerhverv samt andre serviceerhverv, der er forenelige med karreens anvendelse til boliger og serviceerhverv.

Med den nuværende nabobebyggelse med selvstændige gavle vil en huludfyldning ikke byde på tekniske vanskeligheder. Bygningen vil ifølge lokalplanen kunne opføres som en sluttet randbebyggelse på 4 etager med udnyttet tagetage.

Det bebyggede areal kan dermed udgøre i størrelsesorden 20 m x 11 m eller 220 m² pr. normaletage.

Der vil ifølge lokalplanen i stueetage kunne etableres serviceerhverv og på hver af de øvrige etager etableres 2 lejligheder á ca. 110 m², hvis man udfører huset med manzardtag, i stil med eksisterende, det vil sige i alt 8 boliger. Ejendommen samlede areal bliver på 1075 m² cirka svarende til det eksisterende hus. Som nævnt ovenfor kan ejerens ønske om erhverv i stueetagen og på første sal ikke imødekommes, idet det vil være i strid med lokalplanen for området. Det skønnes dog, at et nybyggeri alene med boliger vil være rentabelt at opføre.

Udgifterne ved forgæves istandsættelse samt nedrivning af ejendommen er beregnet til 4.977.682 kr. af entreprenør og tekniker. Dette beløb forekommer rimeligt. Ejeren har krævet en erstatning på 2.640.000 kr. for bygningen. Dette beløb betragtes som maksimum, og der vil ved gennemgang af oplysningerne om drift blive taget nærmere stilling til kravet. Bruttoudgifter i alt inklusive renteudgifter beløber sig til: 7.921.225 kr. og kan således opstilles:

Da istandsættelsen vil koste mindst 17.500.000 kr., vil nedrivning indebære en rammebesparelse på mindst 9.500.000 kr.

1. Kopi af kort over karréen.
2. Kopi af foto af husets gade- og gårdside.
3. Lejlighedsplan før og efter byfornyelse.

Jens Ole Nielsen