Redegørelse for indretning af beboelse og erhverv i tagetage i ejendommen Oslo Plads 14-16 og Kristianiagade 2

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 19. juni 2002

26. Redegørelse for indretning af beboelse og erhverv i tagetage i ejendommen Oslo Plads 14-16 og Kristianiagade 2

BTU 331/2002 J.nr. 425.0003/00

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget godkender

nærværende redegørelse og de heri indeholdte anbefalinger

Ejeren af ejendommene matr. nr. 812 og 813 Østervold Kvarter, der er beliggende Oslo Plads 14 -16 og Kristianiagade 2, har efter forhandling med Økonomiforvaltningen om betaling af tillægskøbesum ansøgt om indretning af en beboelseslejlighed på ca. 200 m² og erhverv (kontor- og administrationsformål) på henholdsvis 150 m² og 300 m² i ejendommenes tagetager.

Boliganvendelsen er i overensstemmelse med rammebestemmelserne for lokalplanlægningen ifølge Kommuneplan 2001 (B5- område) og vil kunne godkendes i planmæssig henseende. Erhvervsanvendelsen vil som værende i strid med rammebestemmelsen om boligformål kunne afslås med henvisning til planlovens § 12, stk. 3.

Forvaltningen finder imidlertid, at der er forhold, der i dette konkrete tilfælde taler for overvejelse af en fravigelse af kommuneplanen, da der ikke er tale om nedlæggelse af eksisterende beboelse i forbindelse med den ønskede erhvervsindretning, ligesom ejendommen med stationsnærhed i forhold til Østerport Station har en attraktiv beliggenhed også for erhvervsvirksomheder. Ved det ansøgte opnås tillige en i planmæssig henseende ønskværdig tilvækst af beboelse. På grund af kommuneplanens rammebestemmelser og ejendommenes attraktive beliggenhed i relation til boliger anbefaler forvaltningen, at en tilladelse til erhvervsanvendelsen alene gøres personlig for ejendommens nuværende ejer. Herved muliggøres i planmæssig henseende en senere indretning af beboelse i de omhandlede erhvervsarealer i overensstemmelse med kommuneplanen.

Advokat Niels Oluf Kyed har for Monberg & Thorsen Holding A/S ansøgt om tilladelse til at indrette beboelse og erhverv i tagetagen i ejendommene matr. nr. 812 og 813 Østervold Kvarter, der er beliggende Oslo plads 14 - 16 og Kristianiagade 2. Ejendommene er vist med indramning på det som bilag 1 vedlagte kortudsnit.

Den ansøgte anvendelse fordeler sig således:

• Kontor- og administrationsformål i ca. 150 m² af tagetagen i venstre baghus i Oslo Plads 14.
• Kontor- og administrationsformål i ca. 300 m² af tagetagen i Oslo Plads 16.
• Beboelse (én lejlighed) i ca. 200 m² af tagetagen i Kristianiagade 2.

De omhandlede arealer er i dag byggelovsmæssigt godkendte til pulter- og tørrerum og lignende.

Ansøgeren har oplyst, at der efter forhandling er opnået principiel enighed med Økonomiforvaltningen om betaling af tillægskøbesum for de omhandlede arealer. Der indgår heri også betaling for et allerede etableret personalerum i tagetagen i højre baghus i Oslo Plads 14. Indretningen er godkendt med byggetilladelse i september 1998.

Prisen, der er opnået principiel enighed om, er 3.000 kr. pr. m² byggeret til kontor- og administrationsformål og 4.000 kr. pr. m² byggeret til boligformål. Der er opstillet en betingelse fra Økonomiforvaltningens side om, at beløbet skal betales senest 1. august 2002. Betingelsen om personlig tilladelse vedrørende erhvervsarealerne, jf. nedenfor nævnte afsnit Forvaltningens vurdering, er ikke indgået i prisforhandlingerne.

De to ejendomme er beliggende i bydelen Indre Østerbro tæt på grænsen til bydelen Indre By. Der er tillige på det som bilag 1 vedlagte kortudsnit vist grænsen mellem de to bydele.

Ejendommene ligger i et område, der i henhold til rammebestemmelserne for lokalplanlægningen ifølge Kommuneplan 2001 skal anvendes til boliger (B5-område), hvor boligantallet tilstræbes opretholdt. Dette er uændret i forhold til Kommuneplan 1997 og tidligere. Ejendommene er beliggende indenfor et lokalt centerområde i forbindelse med Østerport Station. Der er ikke lokalplanlagt for området.

Bygge- og Teknikudvalget godkendte i mødet den 9. december 1998 (BT 394/98) en redegørelse med de deri indeholdte anbefalinger for indretning af erhvervslejemål til beboelseslejligheder i områder fastlagt til beboelse ifølge Kommuneplan 1997. Der henvises herom til dagsorden og beslutningesprotokol angående sagen vedlagt som bilag 2. Den ene af de to nu aktuelle ejendomme – Oslo Plads 16/ Kristianiagade 2 – var omhandlet af redegørelsen. Monberg & Thorsen Holding A/S havde som ejer ansøgt om at nedlægge fire beboelseslejligheder og i stedet indrette disse til kontorer henholdsvis i stueetagen og på 1., 2. og 3. sal i Kristianiagade 2. I redegørelsen er der nærmere beskrevet forhistorie bl.a. vedrørende nedlægning af 14 beboelseslejligheder i de tre ejendomme Østbanegade 1/ Oslo Plads 12-16/ Kristianiagade 2 for indretning af erhverv mod indretning af erstatningslejligheder andet steds i byen. De tte blev tiltrådt af Borgerrepræsentationen i mødet den 22. juni 1989 (B.F. 1989, side 1007 - 1008) efter udvalgsbehandling.

Forvaltningen anbefalede til udvalgsmødet den 9. december 1998 i forbindelse med ovennævnte fire beboelseslejligheder, at den ansøgte kontorindretning blev afslået i henhold til planlovens § 12, stk. 3, således at beboelsen blev bevaret. Der blev i den forbindelse henvist til rammebestemmelserne for lokalplanlægningen, jf. ovenfor nævnte afsnit Planbestemmelser. Endvidere blev der henvist til ejendommens beliggenhed i et boligområde tæt på Indre By med de deraf følgende kvaliteter og beliggenheden tæt på rekreative områder, såsom Østre Anlæg, Kastellet og Langelinie samt Sortedams Sø.

Samtidig anførte forvaltningen, at det er hensigten at lade de tre sager, som redegørelsen omhandlede, danne grundlag for den videre behandling af andre lignende sager.

Etablering af en stor beboelseslejlighed i tagetagen i Kristianiagade 2 som ansøgt vil være i god overensstemmelse med de kommuneplanmæssige intentioner om styrkelse af boligandelen i og omkring Indre By. Ejendommen har en attraktiv beliggenhed tæt på Indre By med de deraf følgende kvaliteter og tæt på rekreative områder som nærmere beskrevet i det foranstående afsnit Forhistorie. Som følge af ejendommens placering og lejlighedens størrelse vil der være tale om en liebhaverlejlighed.

Forvaltningen kan på baggrund af foranstående anbefale den ansøgte indretning af en beboelseslejlighed i tagetagen i Kristianiagade 2.

De ansøgte erhvervsanvendelser i de to omhandlede ejendommes tagetager i henholdsvis Oslo Plads 12 og 14 vil umiddelbart kunne afslås efter planlovens § 12, stk. 3, under hensyn til kommuneplanens rammebestemmelser.

Forvaltningen finder imidlertid, at der er forhold, der i dette konkrete tilfælde taler for overvejelse af en fravigelse af kommuneplanen. Således er der ikke tale om nedlæggelse af eksisterende beboelse i forbindelse med den ønskede erhvervsindretning, ligesom ejendommen med stationsnærhed i forhold til Østerport Station har en attraktiv beliggenhed for erhvervsvirksomheder. Hertil kommer at der ved det ansøgte opnås en i planmæssig henseende ønskværdig tilvækst af beboelse i form af taglejligheden i Kristianiagade 2. Forvaltningen finder dog med henvisning til kommuneplanens rammebestemmelser og ejendommenes attraktive beliggenhed i relation til boliger ikke, at der kan accepteres en permanent udelukkelse af muligheden for indretning af beboelse i de til erhvervsanvendelse ansøgte arealer i tagetagen.

Ud fra en samlet vurdering anbefaler forvaltningen, at den ansøgte indretning af henholdsvis tagetagen i venstre baghus i Oslo Plads 14 og tagetagen i Oslo Plads 16 til kontor- og administrationsformål tillades, dog således at tilladelsen gøres personlig for ejendommens nuværende ejer. Det vil i givet fald være et vilkår for tilladelsen – og dermed for at der ikke nedlægges § 12, stk. 3-forbud mod den ansøgte erhvervsanvendelse – at der ved ejerens foranstaltning og på dennes bekostning tinglyses en deklaration på ejendommene efter forvaltningens formular om, at den pågældende erhvervsanvendelse bringes til ophør senest ved den nuværende ejers afhændelse af ejendommene.

Det ansøgte forudsætter fremsendelse af forskriftsmæssig byggeansøgning til forvaltningens godkendelse, såfremt Bygge- og Teknikudvalget godkender forvaltningens ovennævnte anbefalinger.

Forvaltningen har med anbefalingerne alene taget planmæssig stilling i det konkrete tilfælde. Det er således stadig forvaltningens hensigt at lade de i Bygge- og Teknikudvalgets ovennævnte møde den 9. december 1998 behandlede tre sager danne grundlag for den videre behandling af andre lignende sager som disse.

Forvaltningen finder ikke, at det ansøgte vil medføre væsentlige miljømæssige forandringer.

1. Kortudsnit.
2. Dagsorden og beslutningsprotokol (BT 394/98).

Jens Ole Nielsen