Dispensation fra lokalplan nr. 325 "Ørestad City Center"

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 19. juni 2002

25. Dispensation fra lokalplan nr. 325 "Ørestad City Center"

BTU 325/2002 J.nr. 611:193.0008/02

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget godkender,

KPC-BYG VEST A/S har for Keops A/S ansøgt om tilladelse til at opføre et hotel med konferencefaciliteter tegnet af PLH arkitekter inden for område IV i lokalplan nr. 325 "Ørestad City Center". Hotellet ønskes placeret op til Øresundsforbindelsen og med vestfacade langs med Kanalgaden parallelt med Metro. Bebyggelsen ønskes placeret med vestfacaden i en afstand af 35 m fra Metro, hvilket indebærer en indskrænkning af byggefeltet i område IV på 15 m på en strækning af ca. 60 m.

Herudover ønsker Bygge- og Teknikforvaltningen at placere en fjernbusterminal på arealet øst for Ørestads Boulevard delvis under Metro og op til ovennævnte byggefelt. Da arealet ikke er stort nok til, at der kan etableres en terminal af hensigtsmæssig størrelse, har forvaltningen et ønske om, at byggefeltet indskrænkes i mindre omfang og højst 11 m i hele dens udstrækning på ca. 130 m.

Ørestadsselskabet har tilkendegivet at ville arbejde aktivt for etablering af en fjernbusterminal i Ørestad. Bl.a. er Ørestadsselskabet indstillet på i forbindelse med salget af arealet i den sydlige del af byggefeltet, hvor der kan opføres bebyggelse til serviceerhverv, at sikre muligheden for at indrette terminalfaciliteter i stueetagen. Ørestadsselskabet planlægger uafhængigt af drøftelserne om en fjernbusterminal at etablere 3 endestationsholdepladser til HT-busser på det aktuelle areal, så de kan tages i brug i oktober 2002.

Hovedstadens Udviklingsråd har vurderet, at en fjernbusterminal bør underkastes en screening for en eventuel VVM-pligt på baggrund af den afledte trafik samt støj/luftforurening. En screening forventes at kunne være gennemført i løbet af august/september 2002.

Etablering af en busterminal er ikke nævnt i lokalplanen, men vurderes at kunne godkendes i medfør af bestemmelsen om, at der må indrettes kollektive anlæg, der er i overensstemmelse med områdets anvendelse til serviceerhverv, idet der herved også er taget hensyn til, at lokalplanen udgør grundlaget for udbygning af den centrale del af Ørestad omkring Ørestad Station og Øresundsmotorvejen. Anvendelsen til hotel er ligeledes i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser.

Etablering af en busterminal af et omfang som skitseret, og en placering af hotellet som ønsket, medfører, at der ikke bygges ud i de i lokalplanen fastlagte randzoner i byggefeltets afgrænsninger mod vest og nord, herunder at det nordvestlige og sydvestlige hjørne ikke udfyldes som forudsat.

På arealet mellem bebyggelsen og Metro etableres et trafikanlæg inden for et areal på ca. 120 m x 45 m i stedet for en blind kanalgade i en bredde af 8,5 m.

Udvidelse af byrummet omkring Ørestads Boulevard og Metro kræver efter forvaltningens opfattelse et markant, arkitektonisk og spændingsfyldt samspil mellem bygninger og byrum for at kunne fungere som bymæssighed. For at opnå et begrundet samspil i det aktuelle område foreslås det for det første, at bebyggelsen rykkes mindst muligt tilbage, evt. de 11 m som angiveti forvaltningens principskitse. Denne byggelinie følger den vestlige facade af eksisterende teknikbygning på den syd for liggende "Telia-grund" og foreslås i givet fald gennemført for det aktuelle byggefelt i hele dets nord-sydgående udstrækning og for udbygning af Teliagrunden.

Dernæst skal det foreslås, at der i den videre bearbejdning af busterminalen arbejdes på at indføje nogle stærke visuelle og rekreative elementer, der kan gøre pladsen mere interessant og oplevelsesrig, herunder som forplads til hotellet.

Endelig bemærkes, at meddelelse af dispensation til opførelse af hotellet er afhængig af den samtidige dispensation til fjernbusterminalen, idet denne er begrundelsen for indskrænkning af byggefeltet.

KPC-BYG VEST A/S har for Keops A/S ansøgt om tilladelse til at opføre et hotel med konferencefaciliteter tegnet af PLH arkitekter inden for område IV i lokalplan nr. 325 "Ørestad City Center". Keops A/S har indgået aftale med Hotel Country Inns & Suites by Carlsson som hoteloperatør.

Firmaet har afsluttet forhandlinger med Ørestadsselskabet om køb af et areal på sydsiden af Øresundsforbindelsen beliggende op til denne og med vestfacade langs med en kanalgade parallelt med Metro.

Hotelprojektet omfatter et byggeri på ca. 7.500 m² etageareal indeholdende 170 værelser i en 8-etagers bygning samt konferencefaciliteter i en 1-etages udbygning på gårdsiden.

Projekteringen er i fuld gang, og andrager har en forventning om at kunne få byggetilladelse inden sommerferien.

I lokalplanen er fastlagt, at der i byggefeltet, som hotellet ønskes opført indenfor, i den særligt markerede randzone mod vest skal opføres bebyggelse i mindst 75 pct. af den markerede facadelinie beliggende i en afstand af 20 m fra Metro, og at det nordvestlige hjørne skal udfyldes med bebyggelse.

Hoteloperatøren finder, at afstanden fra Metro er for kort, og andrager anmoder på den baggrund om tilladelse til at rykke hotellet 15 m mod øst, jf. bilag A og D. Imødekommelse af dette ønske indebærer, at der skal dispenseres fra ovennævnte bestemmelser.

Efter etableringen af fjernbusholdepladsen i Bernstorffsgade i 2000 opstod der hurtigt problemer på grund af den meget store søgning til holdepladsen, jf. dagsordenspunktet "Fjernbusholdeplads i København". Med den kommende liberalisering af fjernbustrafikken, der træder i kraft den 1. juli 2002, kan der i fremtiden forventes en væsentlig stigning i antallet af ruter til og fra København. På den baggrund finder Bygge- og Teknikforvaltningen det nødvendigt, at kommunen medvirker til at tilvejebringe velbeliggende arealer til etablering af en permanent fjernbusterminal.

Forvaltningen ønsker at placere fjernbusterminalen på arealet øst for Ørestads Boulevard delvis under Metro og op til ovennævnte byggefelt. Det ifølge lokalplanen tilgængelige areal er imidlertid ikke stort nok til, at der kan etableres en terminal af hensigtsmæssig størrelse, og forvaltningen har derfor et ønske om, at der dispenseres fra lokalplanens bestemmelser til tilbagerykning af bebyggelsen i det pågældende byggefelt i hele dets udstrækning, jf. bilag A og C. Ørestadsselskabet har tilsluttet sig placeringen af busterminalen, hvorfra der er kort afstand til Ørestad Station.

Lokalplan nr. 325 "Ørestad City Center" blev endeligt vedtaget af Borgerrepræsentationen den 15. juni 2000 (BR 301/2000). Lokalplanområdet opdeles i 6 underområder. Hotel og busterminal ønskes placeres inden for område IV.

Område IV fastlægges til serviceerhverv. Stueetagen i bebyggelse ud mod Metro skal primært anvendes til publikumsorienterede funktioner, herunder kan der indrettes 1.500 m² butikker. Højst 750 m² må anvendes til dagligvarebutikker. Bruttoetagearealet for den enkelte butik må ikke overstige 500 m².

Øst for Metro fastlægges en 8,5 m bred vej benævnt Kanalgaden. Vejen får status som opholds- og legegade. Vejen afsluttes mod nord med en vendeplads.

Ved Ørestad Station skal der etableres et parkeringsanlæg til "Park & Ride". Anlægget skal være underjordisk eller i parkeringshus/-etager. Indtil nybyggeri bliver aktuelt, kan anlægget dog etableres på terræn.

Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 200 beregnet for område IV under ét svarende til ca. 66.000 m² etageareal.

Bebyggelse skal opføres inden for et nærmere angivet byggefelt, hvis vestlige afgrænsning følger de tilsvarende byggefelter øst for Metro og nord for Øresundsforbindelsen (bortset fra Ferring) fastlagt i lokalplan nr. 309 "Ørestad City Nord". Alle 4 hjørner af byggefeltet skal udfyldes med bebyggelse, i byggefeltafgrænsningerne mod vest og nord skal der opføres bebyggelse i mindst 75 pct. af byggefeltets længde, mod øst må der højst opføres bebyggelse i 50 pct. af længden, og mod syd er der ingen restriktioner. Intentionen med disse bestemmelser er at sikre en præcisering af byrummets og Ørestads Boulevards samlede forløb. Bebyggelse må opføres i maksimalt 8 etager. Mod vest og mod nord på en strækning af 70 m skal bebyggelse opføres med en gesimshøjde i kote 26-36. Herudover kan der opføres en tagopbygning på indtil 3 m. Mod vest kan bebyggelsen udformes med en åben arkade ved tilbagerykning af stueetagen på indtil 4 m. Stueetagen skal have en højde på mindst 5 m.

På arealet mellem Metro og byggefeltet skal der etableres et principielt angivet spejlbassin med en længde på 110 m og en bredde på mindst 10 m, idet spejlbassinet skal markere en fortsættelse af vandelementet fra nordsiden af Øresundsforbindelsen samt understrege vandets byarkitektoniske og samlede betydning for Ørestad.

Med bestemmelserne er der taget højde for, at Øresundsforbindelsen på sigt forventes overdækket, hvorved det aktuelle byggefelt vil ligge i umiddelbart forlængelse af byggefelter i Ørestad City Nord. Lokalplanens bestemmelser for den vestlige del af det pågældende byggefelt og for arealerne mellem Metro og byggefeltet er udformet ud fra en overordnet intention for Ørestad City om, at bebyggelsen skal danne præcise indramninger af de overordnede byrum. Byggefelternes størrelse og placering er fastlagt således, at der mellem byggefelterne dannes velproportionerede offentlige byrum. For at sikre en ordentlig indramning skal byggefelternes hjørner bebygges og bebyggelse langs overordnede byrum og grønninger skal placeres i byggefelternes afgrænsning. Tilbagerykning af stueetagen er muliggjort for at skabe variation i den lange facadeflugt fra Vejlands Allé til Hannemanns Allé.

Herudover er det intentionen at markere Ørestad City Centers særlige bymæssige tyngde ved at tilføre området markante bybygningsmæssige og arkitektoniske aspekter, herunder at understrege bydelens tyngdepunkt omkring Øresundsforbindelsens og Metros krydsning. Der er således fastlagt højhuse med en bygningshøjde af 70-80 m til markering af hver af de øvrige 3 hjørner i dette kryds. I det aktuelle byggefelt blev det i lokalplanforslaget oprindeligt foreslåede højhus udeladt efter indsigelser i høringsperioden af hensyn til kolonihaveejerne øst for Ørestad.

Fastlæggelse af kanalgaden som opholds- og legegade og af anvendelsen af stueetagen til publikumsorienterede funktioner har til formål at underbygge en funktion af kanalgaden som et interessant og livligt "mødested".

Lokalplanen muliggør, at Bygge- og Teknikudvalget kan tillade mindre, arkitektonisk begrundede afvigelser fra de fastlagte byggefelter, husdybder, etageareal og bygningshøjder.

På bilag B er vist lokalplanens bestemmelser vedrørende byggefelter og spejlbassin samt med rød farve omfanget af den skitserede busterminal. Desuden er vist et snit i Ørestads Boulevard og Kanalgaden ud for område IV og med rødt markeret busterminalens udstrækning.

Bygge- og Teknikforvaltningen har i samarbejde med Ørestadsselskabet udarbejdet en principskitse for en fjernbusterminal delvist beliggende, hvor den i lokalplanen fastlagte kanalgade er udlagt, jf. bilag B. Da der ikke er tilstrækkelig plads til busterminalen inden for kanalgadens tværprofil, er der også inddraget areal udlagt til kanal og dele af arealet under Metro. Endvidere foreslås byggefeltet tilbagerykket i op til 11 m i forhold til gældende lokalplan, hvilket svarer til en afstand til bebyggelsen vest for Metro på 76 m, jf. bilag A, for at kunne etablere en trafiksikker løsning for især fodgængerne. Ved at rykke hotellet mod øst opnås der mulighed for at etablere en forplads foran hotellet, der er uberørt af selve busterminalen. Desuden bliver det muligt at etablere et mindre kanalanlæg og træplantning.

Med en placering umiddelbart op til Øresundsforbindelsen bliver busterminalen velbeliggende i forhold til den øvrige kollektive trafik (såvel fjern- og regionaltog som Metro og HT-busser) og let tilgængelig for fjernbusserne (nærhed til motorvej mod såvel Sverige som andre europæiske destinationer)

Principskitsen af busterminalen viser 12 fjernbuspladser - heraf 7 skråtstillede under den østlige metrobakke – samt 3 endestationspladser til HT-busser, jf. bilag C. I terminalens nordende, hvor Ørestads Boulevard krydser Øresundsforbindelsen, bliver der via et kort trappe/rampeanlæg adgang til en gangbro over motorvejen til jernbane- og metrostation. Afstanden er ca. 100 henholdsvis 150 m. Gangbroen vil kunne overdækkes og udstyres med rullefortov. Holdepladserne ved gangbroen er tænkt anvendt som afsætningspladser for ankommende passagerer. Skitsen skal ses som et første udtryk for, at der på det pågældende areal er plads nok til de fornødne terminalfunktioner, og der er ikke taget deltaljeret stilling til omfanget, udformningen og placeringen af forplads til hotellet mv.

Ventefaciliteter m.v. tænkes indrettet i stueetagen af det kommende kontorbyggeri syd for hotellet. Via dynamisk holdepladsanvisning vil de rejsende kunne opholde sig i terminalbygningen til kort tid før afgang. Den enkelte busafgang optager herved kortest mulig tid ved stoppestedet, hvorved kapaciteten på det begrænsede antal placeres udnyttes bedst muligt.

Ørestadselskabet har tilkendegivet, at det vil være muligt at indrette en sikret plads for natparkering/servicering af busser inde på det afspærrede areal umiddelbart syd for busterminalen, hvor Metros kontrol- og vedligeholdelsescenter er beliggende.

PLH Arkitekter har udarbejdet forslaget til hotelbebyggelse, som består af et længehus i 8 etager med en udstrækning på ca. 58 m samt et øst for liggende lidt kortere længehus i én etage. De 2 bygninger forbindes af en glasbygning. Endvidere etableres der en overdækket forbindelse til det fastlagte "Park & Ride"-anlæg i den østlige del af byggefeltet.

Bebyggelsen ønskes placeret med hovedhusets vestfacade i en afstand fra Metro på 35 m , hvilket svarer til 80 m fra facaden på bebyggelsen vest for Metro, samt i den fastlagte byggelinie mod nord, hvilket indebærer en indskrænkning af byggefeltet på 15 m, jf. bilag A og D. Arkitekterne anfører, at der med tilbagerykningen skabes en bymæssig sammenhæng med den allerede anlagte plads ud for Ferring nord for motorvejen. En del af det frigjorte forareal ønsker man at indrette til en plads beregnet for ophold og udeservering for hotelgæster, ventende passagerer til busterminalen samt byens øvrige brugere. Endelig ønsker man med tilbagerykningen at tage hensyn til basale hotelfunktioner, såsom ophold, afslapning og søvn.

Hotellet beskrives af arkitektfirmaet som en komposition af 2 svævende skiver i indbyrdes forskydning, med et varieret og let aflæseligt facadeudtryk og med et flot markeret hjørne mod Ørestad Station. Hovedfacaderne udføres med hvide, pudsede flader kombineret med aluplader og -profiler samt glas. Variation i transparens og lys og skygge i glasset skal skabe en livfuld facade. I nord- og sydgavlen anvendes translucent industriglas som facademateriale foran trappeløb. Med fast belysning af bagvæggen er det intentionen, at trapperummene skal stå flot lysende ud mod omgivelserne. På tag udføres opbygning til elevatorer og køleanlæg. Opstalter og Cad-illustrationer af projektet er vist på bilag E og F.

Hotellet rummer 170 værelser samt konferencefaciliteter, i alt 7.485 m² etageareal. Stueetagen vil fremstå åben med lobby/reception, restaurant/café, konferencefaciliteter og udeservering.

Der er ikke redegjort for de nære friarealer, som ifølge andragendet anlægges af Ørestadsselskabet.

Ørestadselskabet har tilkendegivet at ville arbejde aktivt for etablering af en fjernbusterminal i Ørestad. Bl.a. er Ørestadsselskabet indstillet på i forbindelse med salget af arealet syd for hotellet, hvor der kan bygges et kontorhus, at sikre muligheden for at indrette terminalfaciliteter i stueetagen.

Forvaltningen har drøftet spørgsmålet om placering af en fjernbusterminal med en række fjernbusvognmænd og deres organisation. Udgangspunktet for drøftelserne var, at forvaltningen vil foreslå udvalget, at alle fjernbusholdepladser omkring Hovedbanegården nedlægges. Vognmændene fandt, at den for dem eneste acceptable løsning vil være en stor holdeplads i gangafstand fra Hovedbanegården. De så helst en løsning på DSB's areal på hjørnet Bernstorffsgade/Kalvebod Brygge, ellers vil de foretrække, at den foreslåede midlertidige holdeplads på Polititorvet gøres permanent. DSB er ikke umiddelbart indstillet på at udleje det nævnte areal til fjernbusser.

Ørestadsselskabet planlægger uafhængigt af drøftelserne om en fjernbusterminal at etablere 3 endestationsholdepladser til HT-busser på arealet, så de kan ibrugtages i oktober 2002.

Den forudsatte tilbagerykning af byggefeltet medfører ifølge Ørestadsselskabet, at byggerummeligheden i område IV reduceres med ca. 15.000 m². Ørestadsselskabet har en forventning om, at de 15.000 m² kan indpasses i et andet område i Ørestad City, hvilket vil kræve dispensation, hvis rummeligheden i et af de allerede lokalplanlagte områder dermed skal øges.

Hovedstadens Udviklingsråd har vurderet, at fjernbusterminalen bør underkastes en screening for en eventuel VVM-pligt på baggrund af den afledte trafik samt støj/luftforurening. En screening forventes at kunne være gennemført i løbet af august/september 2002.

Etablering af en busterminal er ikke nævnt i lokalplanen, men vurderes at kunne godkendes i medfør af bestemmelsen om, at der må indrettes kollektive anlæg, der er i overensstemmelse med områdets anvendelse til serviceerhverv. Det lægges i denne forbindelse til grund, at der er tale om et uudbygget område, hvor lokalplanen har til formål at muliggøre opførelse af byggeri i stor skala til serviceerhverv med en mangfoldighed af aktiviteter, som udnytter den optimale trafikale beliggendehed ved Ørestad Station og Øresundsforbindelsens motorvej. Etablering af en busterminal af heromhandlede omfang forekommer således at være et naturligt element i området, hvor der også skal etableres 950 pladser til "Park & Ride". Anvendelse til busterminal og hotel med udadvendte funktioner i stueetagen af såvel hotelbebyggelsen som en efterfølgende bebyggelse i byggefeltet syd for, er s&ari ng;ledes i overensstemmelse med lokalplanens anvendelsesbestemmelser.

Etablering af en busterminal af et omfang som skitseret af forvaltningen såvel som en placering af hotellet som ønsket medfører, at der ikke bygges ud i de fastlagte randzoner mod vest og nord, herunder at det nordvestlige og sydvestlige hjørne ikke udfyldes. Herved får byrummet omkring Metro og Ørestads Boulevard væsentligt forøgede dimensioner.

Arealet mellem bebyggelsen og Metro får ikke det tilsigtede præg af fredeligt opholdsareal. Således etableres der i stedet for en blind kanalgade i en bredde af 8,5 m et trafikanlæg inden for et areal på ca. 120 m x 45 m .

Et spejlbassin vurderes at kunne indpasses i busterminalområdet, men ikke i den angivne form og udstrækning.

Som det fremgår af afsnittet om plangrundlaget har det hidtil været intentionen, at bebyggelse i det aktuelle byggefelt ved sine overvejende sammenhængende facader mod vest og nord, ved bebyggelse af det nordvestlige og det sydvest hjørne og ved en høj arkitektonisk kvalitet skulle tilføre området omkring Øresundsforbindelsen bybygningsmæssig og arkitektonisk særkende.

Det foreliggende hotelprojekt er resultatet af drøftelser mellem andrager og forvaltningen, begrundet i at forvaltningen ikke har fundet, at projektet havde den ønskede tyngde og kvalitet. Selve længehusmotivet findes at indgå negativt i den ønskede karréagtige bygningsstruktur, idet det vender sig mere mod forarealet mod vest end mod Øresundsforbindelsen, hvor det kun fremtræder med en gavl kombineret med en lav bebyggelse, der ikke umiddelbart harmonerer med en kommende bebyggelse på naboarealet langs Øresundsforbindelsen. Derudover virker bygningen klejn med sine lave etager og en samlet bygningshøjde på 26,60 m. Endelig finder man ikke, at opbygningen af projektet med en lav tilbygning "på bagsiden" er udtryk for en gennemført arkitektonisk og kompositorisk idé. Med bearbejdningen af nordfacaden, således at det nordvestlige hjørne med det foreliggende projekt er markeret med en fremskudt bygningsdel, og således at de pudsede facader "bukkes" om hjørnerne, hvorved det arkitektoniske udtryk er blevet mere sammenhængende, har man fra forvaltningens side vurderet, at bygningen er blevet tilført nogle af de efterlyste kvaliteter.

Udgangspunktet for de førte drøftelser var, at hotellet blev placeret i den i lokalplanen fastlagte byggelinie 65 m fra modstående byggelinie, uanset andragers ønske om, at bebyggelsen placeres ca. 15 m længere mod øst. Et byrum af den størrelse, der derved vil fremkomme, kræver efter forvaltningens opfattelse et særligt, arkitektonisk og spændingsfyldt samspil mellem bygninger og byrum for at kunne fungere som bymæssighed. Dette er efter forvaltningens opfattelse lykkedes på nordsiden, hvor Ferrings højhus, Ørestad Station, hovedindgangen til Field's, vandkaskader og den helt specielle udformning af Kay Fiskers Plads udgør en markant symbiose.

For at opnå et begrundet samspil i det aktuelle område foreslås det for det første, at bebyggelsen rykkes mindst muligt tilbage, f.eks. de 11 m som er vist i forvaltningens principskitse fro busterminalen. Denne byggelinie følger den vestlige facade af eksisterende teknikbygning på den syd for liggende "Telia-grund" og foreslås i givet fald gennemført for det aktuelle byggefelt i hele dens nord-sydgående udstrækning og for Teliagrunden. I den forbindelse skal det nævnes, at Ørestadsselskabet har anmodet om, at der udarbejdes et tillæg til lokalplan nr. 277 "Klargørings- og vedligeholdelsescentret" (Telia) for lokalplanens område II. På bilag A er med rød farve vist den i lokalplanen fastlagte byggelinie, den af PLH arkitekter ønskede tilbagerykning svarende til Ferring og den i forvaltningens skitse til en busterminal viste tilbagerykning svarende til Telia.

Dernæst skal det foreslås, at der i den videre bearbejdning af busterminalen arbejdes på at indføje nogle stærke visuelle og rekreative elementer, der kan gøre pladsen mere interessant og oplevelsesrig at opholde sig på, herunder som forplads til hotellet.

Endelig bemærkes, at meddelelse af dispensation til opførelse af hotellet er afhængig af den samtidige dispensation til fjernbusterminalen, idet denne er begrundelsen for indskrænkning af byggefeltet.

De foreslåede dispensationer har efter forvaltningens vurdering en sådan karakter og betydning for bl.a. andre grundejere i lokalplanområdet, at de forudsætter naboorientering i henhold til planlovens § 20, stk. 2.

Naboorienteringen bør efter forvaltningens vurdering koordineres med VVM-screeningen.

Det forudsættes, at der inden naboorienteringen gennemføres, foreligger et egentligt skitseforslag til terminalens udformning.