Støtte til opførelse af 60 almene familieboliger på Rentemestervej (Marstrands Have)

Bygge- og Teknikudvalget

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 19. maj 2004

Sager til beslutning

24. Støtte til opførelse af 60 almene familieboliger på Rentemestervej (Marstrands Have)

BTU 266/2004 J.nr. 631.0037/04

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at godkende projekt til opførelse af 60 almene familieboliger på del af matr.nr. 6 ev Utterslev, Rentemestervej (Marstrands Have) under forudsætning af, at det samtidig forelagte forslag til lokalplan og tillæg til kommuneplanen vedtages endeligt,

at bemyndige Bygge- og Teknikudvalget til at meddele tilsagn om kommunal støtte i form af garanti for realkreditlån samt kommunal grundkapital på 7 pct. af anskaffelsessummen, og

at bemyndige Bygge- og Teknikudvalget til at godkende det endelig e projekt og anskaffelsessummen under forudsætning af, at der ikke er væsentlige ændringer i forhold til det foreliggende.

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller endvidere, at Bygge- Teknikudvalget godkender,

at Bygge- og Teknikforvaltningen, under forudsætning af projektets godkendelse, indgår aftale med AKB om fleksibel udlejning indenfor rammerne af kommunens standardmodeller, idet kriteriernes præcise formulering fastlægges i samarbejde mellem AKB og forvaltningen.

RESUME

RG A/S v/Søtoftegård A/S har som bygherre og med AKB, København, som driftsherre ansøgt om støtte i henhold til lov om almene familieboliger samt støttede private andelsboliger m.v. til opførelse af 60 almene familieboliger på del af matr.nr. 6 ev Utterslev, beliggende Rentemestervej.

RG A/S v/Søtoftegård og AKB er valgt som henholdsvis bygherre og driftsherre til byggeriet på baggrund af Københavns Kommunes udbud i 2003 af grundkapitallån til almene familieboliger i åben kvote.

De 60 almene familieboliger indgår i et samlet projekt på i alt 17.800 m², som er udviklet af arkitekfirmaet Entasis og S&I arkitekter. Byggeriet opføres med blandede ejerformer – almene familieboliger og et mix af private boliger (ustøttede andelsboliger, ejerlejligheder eller udlejningsboliger i privat regi).

Ejendommen er omfattet af det samtidig forelagte lokalplanforslag, der erstatter den for området gældende lokalplan nr. 80 med tillæg nr. 2.

RG A/S v/Søtoftegård har erhvervet grunden fra Københavns Tekniske Skole, og den videresælges til AKB for ca. 3.000 kr. pr. m² inkl. udgifter til miljømæssig oprensning samt skatter og renter frem til skæringsdag.

Den samlede anskaffelsessum for de 60 almene familieboliger er opgjort til 103.207.000 kr. inkl. moms, svarende til 17.560 kr. pr. m² bruttoetageareal. Den månedlige husleje er kalkuleret til 7.720 kr. for en 3-rums bolig og 8.600 kr. for en 4-rums bolig.

Da forvaltningen forventer at kunne meddele tilsagn om offentlig støtte til byggeriet inden 1. juli 2004, er projektet ikke bundet af det fastsatte maksimumsbeløb for anskaffelsessummen til almene familieboliger på 17.000 kr. pr. m² bruttoetageareal, som trådte i kraft den 1. januar 2004 i forbindelse med den seneste ændring af almenboligloven.

Endvidere foreslås udlejning af boligerne, efter aftale med kommunen, at ske indenfor rammerne af kommunens standardmodeller efter særlige kriterier, der skal sikre en afbalanceret beboersammensætning.

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

RG A/S v/Søtoftegård A/S har som bygherre og med AKB som driftsherre ansøgt om støtte i henhold til lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger mv. til opførelse af 60 almene familieboliger på del af matr.nr. 6 ev Utterslev, beliggende Rentemestervej (Marstrands Have).

Projektet indgår i et tilbud fra Søtoftegård og AKB, som er accepteret som henholdsvis bygherre og driftsherre på byggeriet på baggrund af Københavns Kommunes udbud af grundkapitallån i 2003 til byggeprojekter med almene familieboliger i åben kvote.

Der henvises i den forbindelse til Bygge- og Teknikforvaltningens og Økonomiforvaltningens indstilling om valg af bygherrer og driftsherrer, som blev tiltrådt i Borgerrepræsentationens møde den 13. november 2003 (504/03). Heri indgår projektet som tilbud nr. 2 i Bedømmelsesudvalgets betænkning vedrørende udbud 2003, åben kvote familieboliger, som er optrykt som bilag 4 til indstillingen. I tilbuddet er den samlede anskaffelsessum opgjort til 17.000 kr. pr. m² bruttoetagereal.

I forbindelse med udbuddet er der stillet krav om, at den valgte driftsherre skal ommærke i størrelsesordenen 2 små familieboliger til ungdomsboliger for hver ny stor familiebolig, som den valgte driftsherre bliver driftsherre for. Desuden skal et mindre antal almene boliger i eksisterende byggeri stilles til rådighed for særligt udsatte grupper. Samtidig skal hver 3. ledige bolig i det aktuelle almene nybyggeri stadig stilles til rådighed for den boligsociale anvisning.

I forbindelse med tilbuddet har AKB fremsendt en redegørelse for, hvorledes den forudsatte ommærkning af familieboliger til ungdomsboliger tænkes gennemført, tillige med en redegørelse for de initiativer, som er iværksat med henblik på at skaffe boliger i den eksisterende boligmasse til særligt udsatte grupper.

Ved meddelelse af tilsagn om offentlig støtte til nærværende byggeri vil det være et vilkår, at der senest inden byggeriets færdiggørelse foreligger en konkret ansøgning fra AKB om ommærkning af familieboliger til ungdomsboliger og tilbud om boliger til særligt udsatte grupper i den eksisterende boligmasse, som forvaltningen kan tiltræde.

Efter den seneste ændring af almenboligloven (ændringslov nr. 1233 af 27. december 2003) er der fra 1. januar 2004 indført en maksimumsbeløb for anskaffelsessummen for alment nybyggeri. Anskaffelsessummen for almene familieboliger er fastsat til maksimalt 17.000 kr. pr. m² etageareal, og for ældre- og ungdomsboliger er den maksimale anskaffelsessum fastsat til 20.000 kr. pr. m² bruttoetageareal.

Heromhandlede projekt og de øvrige projekter, der efter udbud i 2003 er valgt, jfr. ovenfor, og hvorom der nu er indsendt skema A-ansøgning, er imidlertid omfattet af en overgangsbestemmelse. Denne bestemmelse indebærer, at maksimumsbeløbene ikke finder anvendelse for tilsagn om offentlig støtte, der meddeles inden den 1. juli 2004, såfremt der inden den 12. november 2003 (lovforslagets fremsættelse) er indgået forhåndsaftale om byggeriet eller er valgt bygherre.

Da indstilling til Borgerrepræsentationen om valg af bygherre er tiltrådt af såvel Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget inden den 12. november 2003, og da forvaltningen forventer at kunne meddele tilsagn inden den 1. juli 2004, er nærværende projekt ikke bundet af maksimumsbeløbet på 17.000 kr. pr. m² bruttoetageareal.

De almene boliger indgår i et samlet projekt, som i sin helhed opføres af RG A/S v/Søtoftegård som bygherre. Bebyggelsen opføres med blandede ejerformer, hvor de 60 almene familieboliger udgør ca. 1/3, og de resterende boliger opføres som et mix af boliger i privat regi (ustøttede private andelsboliger suppleret med ejerlejligheder eller private udlejningsboliger).

Grundsælger er RG A/S v/Søtoftegård, der afholder samtlige udgifter til byggemodning og forurening indenfor anskaffelsessummen.

Efter EU-prækvalifikation vil den del af projektet, der omfatter de almene boliger, blive udbudt i begrænset udbud i totalentreprise.

Byggeriet forudsættes påbegyndt omkring november 2004 med forventet færdiggørelse ca. 1. april 2006.

Eksisterende forhold

Ejendommens ca. 20.800 m² store areal fremstår i dag uplejet og er sprunget i skov. Kommunen har registreret de eksisterende værdifulde beplantninger, der så vidt muligt skal indgå som en integreret del af det grønne parkrum. Teknisk Skole har udlejet ca. 3.900 m² af grundens nordøstlige hjørne til en kommunal genbrugsplads, som efter endelig vedtagelse af lokalplanforslaget vil blive opsagt til fraflytning omkring 1. januar 2005. Endvidere har skolen udlånt ca. 1.000 m² til et beskæftigelsesprojekt. Derudover er grunden ubenyttet.

Nord for området ligger der boligbebyggelse samt Kort- og Matrikelstyrelsens ejendom, der har en lang og ensartet facade mod Rentemestervej. Mod syd afgrænses området af Teknisk Skoles arealer, der er indrettet i Glud & Marstrands tidligere industribygninger. På den anden side af Frederiksborgvej ligger der serviceerhverv og lettere industri samt boligbebyggelser, der især koncentrerer sig mod Frederiksborgvej.

Den eksisterende blanding af erhverv og boliger skaber et funktionelt livligt kvarter, men den meget forskelligartede bebyggelse giver dog et uroligt præg. Især omgivelserne ved krydset Rentemestervej, Glasvej og Frederiksborgvej ("femvejskrydset") virker usammenhængende.

Området er trafikalt set yderst velbeliggende - stationsnært og med god kollektiv og individuel trafiktilgængelighed.

Projekt

Bebyggelsen opføres som en sluttet randbebyggelse i 5 etager omkring bebyggelsens friarealer, der er tænkt som et grønt område med offentlig adgang via to større port-åbninger i bebyggelsen ved henholdsvis Frederiksborgvej og Rentemester-vej/Rebslagervej samt en mindre port mod Rebslagervej.

Ved "femvejskrydset" trækker bebyggelsen sig tilbage og danner en åben plads, der fremstår med en bymæssig karakter. Pladsen skråner nedad mod den centrale port, der med sin 30 meters bredde og ca. 6 meters højde danner en rummelig og åben forbindelse til det grønne område.

Det grønne område tænkes anlagt som et enkelt grønt rum med store opstammede træer. En sti fører fra porten skråt gennem det grønne område til Rebslagervej.

Projektet indeholder en bebyggelse, der udover boliger rummer mulighed for en børneinstitution placeret over porten mod den åbne plads, hvor der ligeledes i stueetagen kan indpasses café og fælleshus mv. for at give området et mere aktivt byliv. Boligerne har en gennemsnitsstørrelse på ca. 96 m², og ingen er mindre end 77 m². Alle boliger har terrasser eller altaner mod syd eller vest.

Nærmere oplysninger om bebyggelsens facadeudformning og konstruktion samt indretning af boligplaner fremgår af vedlagte redegørelse for planlægning, arkitektur, økonomi og finansiering i bilag 1.

Planforhold

Forslag til lokalplan "Rebslagervej" samt tillæg til kommuneplanen er vedtaget af Borgerrepræsentationen i mødet den 11. december 2003 og udsendt i offentlig høring i perioden 14. januar 2004 til 16. april 2004. Lokalplanen forventes endeligt vedtaget i borgerrepræsentationens møde den 9./10. juni 2004 og erstatter inden for området lokalplan nr. 80 med tillæg nr. 2. Det er en forudsætning for meddelelse af støttetilsagn, at lokalplanen vedtages endeligt senest samtidig hermed, og der må tages forbehold for konsekvenserne af eventuelle ændringer af lokalplanen i den forbindelse.

I lokalplanforslaget fastlægges området til boligformål – familieegnede helårsboliger.

Lokalplanforslaget fastlægger endvidere den maksimale bebyggelsesprocent til 85, og det maksimale etageareal inden for området til ca.17.800 m². Bebyggelsen skal opføres i overensstemmelse med den i lokalplanen fastlagte bebyggelsesplan i 5 etager samt eventuel tagetage.

Projektet er anvendelsesmæssigt i overensstemmelse med plangrundlaget, ligesom disponeringen svarer til principperne i den i lokalplanen fastlagte bebyggelsesplan.

Projektets udformning med facader i betonelementer og fladt tag muliggøres i lokalplanen, men forudsætter gennemførelse af en dispensationsprocedure på baggrund af en naboorientering.

I forhold til lokalplanforslaget er nedkørslen til parkeringskælderen placeret på Rebslagervej. Denne placering er ikke i overensstemmelse med lokalplanforslaget, hvor nedkørslen er placeret på Rentemestervej ved Skaffervejs udmunding. Placeringen på Rebslagervej forudsætter derfor en ændring af den i lokalplanforslaget angivne placering.

I projektet er placeret en café mod Rentemestervej, hvilket forudsætter en udvidelse af de i lokalplanen angivne strækninger, langs hvilke der kan placeres publikumsrettede erhverv.

Endvidere har videreudvikling af projektet medført, at bygherren ønsker at rykke bygningskroppen frem ved Rentemestervej samt rykke bygningen en smule ved Frederiksborgvej for bedre at kunne indpasse en børneinstitution med tilhørende friarealer. Dette indebærer en justering af lokalplanforslagets byggefelter.

De beskrevne ændringer vedrørende placeringen af nedkørslen til parkeringskælder, udvidelsen af arealet til publikumsorienterede erhverv, justeringen af byggefeltet er indeholdt i den samtidig fremlagte indstilling om endelig vedtagelse af lokalplanen.

Københavns Kommunes boligpolitik

På mødet den 13. juni 2001 (BR 297/01) tiltrådte Borgerrepræsentationen den boligpolitiske strategiplan for 2001-2004. Indholdsmæssigt har planen til formål at åbne mulighed for at flere kan blive boende i byen samt at tilskynde til fornyelse af byens utidssvarende boligmasse med henblik på attraktive boliger. Desuden sigtes mod at der tilvejebringes grundlag for, at nye bolig er kan etableres nær byens herlighedsværdier. Endvidere tilkendegives, at nybyggeri skal være af høj arkitektonisk og byggeteknisk kvalitet.

Projektet ligger på Rentemestervej tæt på Nørrebro Station og Nørrebro Centret. Inden for kvarteret forventes i de kommende år en omfattende udvikling med omdannelse af ældre erhvervs- og banearealer til nye kvalitetsprægede bolig- og erhvervsarealer samt en opgradering af de grønne træk i området.

Vægtning af både almene boliger og private boliger er med til at sikre mulighed for udbud af boliger med en rimelig social afbalancering.

Med denne fornyelse af området, som projektet bliver en del af, finder forvaltningen, at kommunens boligpolitiske hensigter efterleves.

Udlejning og kommunal anvisning

Efter almenboliglovens § 60, stk. 1 kan en almen boligorganisation indgå aftale med kommunalbestyrelsen om udlejning af maksimalt 90 % af familieboligerne i en afdeling efter særlige kriterier. For at sikre, at byggeriet kommer godt fra start med en bred, socialt harmonisk beboersammensætning ønsker AKB at indgå en fleksibel udlejningsaftale, hvorefter der - med respekt af henholdsvis kommunens anvisningsret til hver 3. bolig, beslutningen om, at hver 9. bolig skal tilbydes til genhusning i forbindelse med byfornyelsen samt kravet om minimum 10 % almindelig ventelisteudlejning - udlejes efter særlige kriterier.

Den endelige udformning af kriterierne og den indbyrdes prioritering forudsættes fastlagt ved kommende drøftelser mellem AKB og Københavns Kommune ved Plan & Arkitektur.

Aftalen forudsættes i øvrigt indgået indenfor rammerne af kommunens "standardmodeller" for fleksibel udlejning, som Bygge- og Teknikudvalget tiltrådte i mødet den 4. december 2002 i forbindelse med godkendelsen af indstillingen om evaluering af udlejningsforsøg og fremtidige udlejningsaftaler i den almene boligsektor (BTU 587/2002).

Økonomi

Projektets anskaffelsessum er opgjort til 103.207.000 kr. incl. moms, svarende til 17.560 kr. pr. m² bruttoetageareal. Finansiering af byggeriet sker efter reglerne i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v.

Lånerammen er 91% af anskaffelsessum med kommunal garanti for den del af realkreditlånet, der får sikkerhed udover 65 % af ejendommens værdi. Den resterende del af anskaffelsessummen dækkes af et kommunalt indskud i Landsbyggefonden på 7% og et beboerindskud på 2%.

Kommunens indskud/lån vil på grundlag af den skønnede anskaffelsessum andrage ca. 7,2 mio. kr. Udgiften afholdes af den budgetansvarlige institution: Plan & Arkitektur på funktion 8.24.5 (indskud i Landsbyggefonden).

Kommunens garantiforpligtelse beløber sig til ca. 27 mio. kr.

Huslejen for en 3-værelses bolig på gennemsnitlig 96 m² er opgjort til ca. 7.720 kr. pr. måned og for en 4-værelses bolig på 107 m² til ca. 8.600 kr. pr. måned.

Nærmere oplysninger om projektets økonomi, finansiering og lejeberegning fremgår af vedlagte bilag 1.

Vurdering af arkitektur m.v.

Projektet overholder intentionerne i lokalplanen, jf. dog ovenstående bemærkning om dispensationsprocedure. Projektet lever endvidere op til de boligpolitiske intentioner.

Plan & Arkitektur finder, at bebyggelsen, der er inspireret af kvarterets industrielle bebyggelser og fremstår med enkle facader og en lys farvesætning, rummer fine arkitektoniske kvaliteter, som vil bidrage til en væsentlig forbedring af områdets karakter. Disponeringen af friarealerne med offentlig adgang vil ligeledes være af stor betydning for kvarteret.

Bebyggelsen fremstår med en enkelhed i det arkitektoniske udtryk og betonelementerne eksponeres i facadebilledet, hvorved der opnås en bevidst ornamentik i gentagelsesprincippet. Med gentagelsesprincippet er detaljeringen af stor betydning, hvorfor det er vigtigt, at materialevalg og overfladebehandling fremstår i en gedigen kvalitet, ligesom alle vinduespartier skal fremstå spinkle med fine detailløsninger. Der forudsættes en god detailbearbejdning generelt i det videre forløb for at skabe en arkitektonisk helstøbt bebyggelse.

Facadedetaljer, farver, overfladebehandling, vindues- og altanpartier m.v. skal godkendes af Plan & Arkitektur i forbindelse med den videre projektering.

Lejlighedernes størrelse og indretning er attraktiv for familier, og lejlighederne vil kunne fungere som gode og tidssvarende boliger. De er hensigtsmæssigt indrettede med gode lysforhold og altaner mod enten syd eller vest, hvorved der skabes god visuel kontakt til udearealerne.

Bygge- og Teknikforvaltningen kan på baggrund af ovenstående anbefale støtte i henhold til lov om almene boliger og støttede private andelsboliger til gennemførelse af projektet.

Miljøvurdering

Projektet vurderes ikke at have negative miljømæssige konsekvenser. Der henvises i øvrigt til afsnittet om miljøforhold i vedlagte bilag 1.

Høring

Plan & Arkitektur har indhentet udtalelser fra Miljøkontrollen under Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Københavns Energi, Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen og Byggeri & Bolig.

De hørte instanser kan alle godkende det foreliggende projekt under forudsætning af, at nærmere specificerede krav opfyldes i forbindelse med den endelige byggesagsbehandling.

BILAG VEDLAGT

1. Redegørelse for planlægning, arkitektur, økonomi og finansiering.

BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36

A. Skema A-ansøgning af 8. marts 2004 for 60 almene familieboliger

B. Projektmateriale udarbejdet af tegnestuen Entasis

C. Omslag med høringssvar

Jens Ole Nielsen

Til top