Støtte til opførelse af 10 almene familieboliger, 15 boliger til særligt udsatte grupper og 12 ungdomsboliger på Skolegade 6, Valby Torvene

at  godkende projekt til opførelse af 10 familieboliger, 15 boliger til særligt udsatte grupper og 12 ungdomsboliger på Skolegade 6, Valby Torvene

at  bemyndige Bygge- og Teknikudvalget til at meddele tilsagn om kommunal støtte i form af garanti for realkreditlån, andel af ungdomsboligbidrag samt kommunal grundkapital på 7 pct. af anskaffelsessummen

at  bemyndige Bygge- og Teknikudvalget til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessummen under forudsætning af, at der ikke er væsentlige ændringer i forhold til det foreliggende

at der til Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen af de afsatte 4 x 10 mio. kr. til en intensiveret boligsocial indsats, gives en kapitalbevilling på ca. 1.100.000 kr. til finansiering af den kommunale grundkapital på 7 pct. af anskaffelsessummen til særboligerne på funktion 0.11 (voksne med særlige behov)

at  der i forbindelse med det videre arbejde med Familie- og Arbejdsmarkedsudvalgets budgetforslag for 2005 (2. prioritet på ønskelisten) og/eller via kompenserede besparelser på rammen for 2006 finansieres i alt 200.000 kr. til montering i fælleslejligheden alene til brug for særboliger på funktion 5.50

at  der i forbindelse med det videre arbejde med Familie- og Arbejdsmarkedsudvalgets budgetforslag for 2005 (2. prioritet på ønskelisten) og/eller via varig kompenserede besparelser på rammen for 2006 finansieres i alt 3.450.000 kr. til driftudgifter fra 2006 på funktion 5.50

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller endvidere, at Bygge- og Teknikudvalget godkender,

at  Bygge- og Teknikforvaltningen, under forudsætning af projektets godkendelse, indgår aftale med De Vanføres Boligselskab v/Boligkontoret Danmark om fleksibel udlejning af familieboligerne indenfor rammerne af kommunens standardmodeller, idet kriteriernes præcise formulering fastlægges i samarbejde mellem De Vanføres Boligselskab v/Boligkontoret Danmark og forvaltningen.

RESUME

Indstillingen omhandler støtte til opførelse af 10 almene familieboliger, 15 boliger til særligt udsatte grupper og 12 ungdomsboliger på Skolegade 6, Valby Torvene.

De 15 boliger til særligt udsatte grupper etableres til den i bilag 2 beskrevne målgruppe. I overensstemmelse med Ombudsmandsinstitutionens vurdering af kommunens tavshedspligt ved etablering af boliger til særligt udsatte grupper og den deraf følgende beslutning i Familie- og Arbejdsmarkedsudvalget den 3. marts 2004 (FAU 127/2004 J. nr. 56/2004), er beskrivelsen af målgruppen beskrevet i Bilag 2 i form af et fortroligt notat.

Den årlige pladspris for begge målgrupper er opgjort til 230.000 kr., dvs. i alt 3.450.000 kr. for 15 pladser. Den kommunale andel på ca. 1.100.000 kr. af anlægsudgifterne til boligerne til særligt udsatte grupper afholdes inden for de 4x10 mio. kr. som er afsat til en intensiveret boligsocial indsats, men der mangler budgetmidler til montering på i alt 200.000 kr. (engangsudgift) og til de årlige driftsudgifter på 3.450.000 kr.

Da ønskerne til monteringen og driftsudgifterne er medtaget på Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningens budgetforslag for 2005 som 2. prioritet, indstiller forvaltningen, at udgifterne finansieres  i forbindelse hermed og/eller via varige kompenserende besparelser på rammen for 2006.  Alternativt kunne de pågældende boliger anvendes til andre borgere med boligsociale problemer, som ikke har det samme plejebehov.

De Vanføres Boligselskab v/Boligkontoret Danmark har, efter udbud af byg- og driftsherreopgaven 2003, indsendt skema A-ansøgning om støtte i medfør af almenboligloven til opførelse af 10 almene familieboliger og 15 boliger til brug for særligt udsatte grupper og 12 ungdomsboliger på del af matr. nr. 6 a, beliggende Skolegade 6 ved Valby Torvene. Projektet er udarbejdet af arkitektfirmaet Entasis A/S.

Anskaffelsessummen er kalkuleret til 50.709.000 kr. inkl. moms, svarende til ca. 20.400 kr./m². Grundkapitallånet udgør 7 pct. heraf, svarende til ca. 3.550.000 kr., hvoraf 1.100.000 kr. afholdes af Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen på funktion 0.11 (bevilling voksne med særlige behov) og 2.450.000 kr. afholdes af Plan og Arkitektur på funktion 8.24.5 (indskud i landsbyggefonden). Den samlede kommunale garantiforpligtelse kan beregnes til ca. 13,2 mio. kr., hvoraf ca. 4,2 mio. kr. knytter sig til boligerne for særligt udsatte grupper. Boliglejen er på den baggrund beregnet til gennemsnitlig 1.045 kr. pr. m² pr. år.

De i alt 37 boliger opføres som 3 boligstokke med 2 gårdrum, der skal fungere som adgangs- og opholdsgårde. Boligstokkene opføres på et kunstigt terrænplan, der er placeret oven på et butiksareal i hele bygningens stueetage. Butiksarealet, der vil blive gennemført af TK Development, udføres med glasfacader, som kun afbrydes af indgangspartier/adgangspartier op til de to gårdrum på det kunstige terrænplan. Fra 1. sal og op udføres facaden som en rustik beskyttende facademur, der udformes med store rytmisk fordelte huller rundt om hele bygningen. Facadevæggen vil binde de 3 boligstokke og de 2 gårdrum sammen, således at byggeriet vil fremstå som en stor bygning. Bruttoetagearealet udgør ca. 2.480 m².

I boligstokkenes stueetage (på det kunstige terrænplan) indrettes 15 boliger og et fællesrum for særligt udsatte grupper. På 1. og 2. sal over det kunstige terrænplan i de to boligstokke, der er placeret i byggeriets nordlige ende (væk fra banen), indrettes 10 familieboliger i 2 plan. I boligstokken, der er placeret i byggeriets sydlige ende (tæt ved banen), indrettes på 1. og 2. sal 12 ungdomsboliger.

Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 341 "Det centrale Valby" og afviger fra lokalplanens bestemmelser med hensyn til planens retningslinier for fordelingen af boliger og erhverv, der udelukkende forudsætter serviceerhverv det pågældende sted. Baggrunden herfor er nærheden til jernbanen og hermed forbundne miljøproblemer i form af støj og vibrationer. Herudover afviger projektet fra lokalplanens bestemmelser om boligers gennemsnits- og mindstestørrelse, lokalplanens bebyggelsesplan og bestemmelse om en vejudvidelseslinie.

Bebyggelsens udformning og indretning m.v. har været drøftet med repræsentanter for Valby Lokaludvalg, der efterfølgende er anmodet om en udtalelse om projektet. Lokaludvalget har den 12. maj 2004 tilkendegivet, at forslaget ligger i god forlængelse af målene for Eksempelprojektet og udvalget tilslutter sig forslagets intentioner om blandede boligformer m.v., idet det samtidig anføres, at en række betingelser for projektet vedrørende støjforhold, friarealin dretning samt boligernes lysforhold og indretningsmuligheder ønskes tilgodeset.

Udlejning af familieboligerne foreslås, efter aftale med kommunen, at ske indenfor rammerne af kommunernes standardmodeller efter særlige kriterier, der skal sikre en afbalanceret beboersammensætning, mens kommunen efter særskilt aftale har 100% anvisningsret til særboligerne.

Der ydes tillige et årligt ungdomsboligbidrag på ca. 89.000 kr., hvoraf kommunen godtgør staten 20 pct. svarende til ca. 17.800 kr. årligt.

Københavns Kommune og de almene boligorganisationer har i 2001 indgået aftale om at opføre eller omdanne 600-1.200 boliger til særligt udsatte grupper i Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningens regí. I følge aftalen er der afsat 40 mill. kr. i årene 2001-2004 (4x10 mio. kr.), primært til dækning af den kommunale grundkapital.

Som konsekvens af aftalen om de 4x10 mio. kr. forventes, at der i 2005 etableres ca. 355 særboliger, hvoraf Borgerrepræsentationen har tiltrådt 7 projekter med ca. 150 boliger (BR 323/03), (BR473/03) og (BR 504/03). De 355 særboliger afføder et budgetbehov i 2005 på ca. 36,5 mio. kr. fordelt på drift, montering og servicearealer og fra 2006 og frem vil det samlede budgetbehov til varig drift være 32,2 mill. kr.

Af ovennævnte afføder de 15 nye boliger på Skolegade (BR 504/03) et engangs behov i 2006 på 200.000 kr. til montering af fælleslejligheden.

Fra 2006 og frem vil det samlede budgetbehov til finansiering af de varig driftsudgifter til de 15 boliger være 3.450.000 kr. pr. år.   

Såfremt ønsket imødekommes ved budgetforhandlingerne kan der tages højde for merudgifterne i 2006 ved den konkrete udmøntning af disse midler.  Hvis ønsket ikke imødekommes skal finansieringen findes indenfor den eksisterende institutionsramme, hvilket kun kan ske ved lukning af eksisterende tilbud og pladser.

Hvis udgifterne ikke kan finansieres jfr. ovenfor, betyder det, at projektet kun kan gennemføres ved en ændring af målgruppen, hvorved ventelisten ikke kan nedbringes og en evt. ventetidsgaranti på max. 4 uger bliver meget svær at leve op til.

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

Nærværende projekt indgik dels som tilbud nr. 7 i Københavns Kommunes udbud af byg- og driftsherreopgaven i den åbne kvote til familieboliger og dels som tilbud nr. 8 til boliger til særligt udsatte grupper i åben kvote år 2003.

Borgerrepræsentationen tiltrådte den 13. november 2003 Økonomiudvalgets, Bygge- og Teknikudvalgets og Familie- og Arbejdsmarkedsudvalgets indstilling (BR 504/03) om bedømmelsesudvalgets anbefaling af, at De Vanføres Boligselskab v/Boligkontoret Danmark vælges som bygherre og De Vanføres Boligselskab som driftsherre for familieboliger og boliger til særligt udsatte grupper på Skolegade 6 (jf. bilag 4 og 6 til BR 504/03).

Ved en viderebearbejdning af projektet herunder hensyntagning til afstandskravet til banen og dagslysforholdene er antallet af boliger reduceret fra 40 til 37 boliger samt et fællesrum alene til brug for særboligerne.

I forbindelse med udbuddet er der stillet krav om, at den valgte driftsherre skal ommærke i størrelsesordenen 2 små familieboliger til ungdomsboliger for hver ny stor familiebolig, som den valgte driftsherre bliver driftsherre for. De Vanføres Boligselskab forventes at ville opfylde dette via 1-rumsboliger i Kollektivhuset på Hans Knudsens Plads.

Ved udbuddet er der endvidere stillet krav om, at den valgte driftsherre skal stille en bolig i eksisterende byggeri til rådighed for kommunen til brug for særligt udsatte grupper for hver ny bolig, som boligorganisationen bliver driftsherre for. Boligkontoret har tilbudt at opfylde dette krav med Kollektivhusets 1-rumsboliger.

Ved meddelelse af tilsagn om offentlig støtte til nærværende byggeri vil det være et vilkår, at der senest inden byggeriets færdiggørelse foreligger en konkret ansøgning fra De Vanføres Boligselskab om ommærkning af familieboliger til ungdomsboliger og forslag om boliger til særligt udsatte grupper i den eksisterende boligmasse, som forvaltningen kan tiltræde.

Efter den seneste ændring af almenboligloven (ændringslov nr. 1233 af 27. december 2003) er der fra 1. januar 2004 indført maksimumsbeløb for anskaffelsessummen for alment byggeri. Anskaffelsessummen for almene familieboliger er fastsat til maksimalt 17.000 kr. pr. m² bruttoetageareal, og for almene ældre- og ungdomsboliger er den maksimale anskaffelsessum fastsat til 20.000 kr. pr. m² bruttoetageareal.

Nærværende projekt og de øvrige projekter, der efter udbud i 2003 er valgt, jfr. ovenfor, og hvorom der nu er indsendt skema A-ansøgning, er imidlertid omfattet af en overgangsbestemmelse, hvor maksimumsbeløbene ikke finder anvendelse for tilsagn om offentlig støtte, der meddeles inden den 1. juli 2004, såfremt der inden den 12. november 2003 (lovforslagets fremsættelse) er indgået forhåndsaftale om byggeriet eller er valgt bygherre.

Da indstilling til Borgerrepræsentationen om valg af bygherre var tiltrådt af såvel Bygge- og Teknikudvalget som Økonomiudvalget inden den 12. november 2003, og da forvaltningen forventer at kunne meddele tilsagn inden den 1. juli 2004, er nærværende projekt ikke bundet af maksimumsbeløbet på 17.000 kr. pr. m² bruttoetageareal.

Eksisterende forhold

Arealet ved Skolegade, der ønskes bebygget med 37 boliger oven på en butiksetage, udgør en del af "Bomuldsspinderiernes" ejendom i "Det centrale Valby". Området er som helhed under udbygning til et område med blandet anvendelse med boliger, serviceerhverv, institutioner og kulturelle formål.

Vest for arealet ligger "Bomuldsspinderiernes" markante hovedbygning i 3 etager, der renoveres og indrettes med butikker i stueetagen og kontorer på 1. og 2. sal. Syd for Bomuldspinderibygningen er der tænkt opført et parkeringshus, som det aktuelle boligprojekt støder op til. For byggefeltet nord for arealet er der udarbejdet skitseprojekt til en 4 etages bygning, der indrettes med butikker i stueetagen og liberale erhverv på de øvrige etager. Øst for Skolegade ligger en 3 etages erhvervsejendom og en 2 ½ etages boligbebyggelse. Syd for arealet ligger Valby Station.

Området er velbeliggende i forhold til kollektiv trafik med direkte adgang til Valby Station, hvor S-tog, regionaltog og enkelte intercitytog gør holdt, samt nærhed til buslinier på Valby Langgade og Toftegårds Allé.

I vedlagte bilag 1 "Redegørelse for planlægning, arkitektur, økonomi og finansiering" gives en beskrivelse af området og omgivelserne.

Projektet

De 37 almene boliger opføres på et kunstigt terrænplan ovenpå butiksareal, der indrettes i hele bygningens stueetage.

Butiksarealet i stuetagen udføres med glasfacader, der kun afbrydes af indgangspartier/adgangspartier til gårdrummene på 1. sal (det kunstigt terrænplan) mellem de 3 etagers bygningsstokke. Bygningen er fra 1. sal og 3 etager op omkranset af en beskyttende rustik murstens facadevæg med rytmisk placerede store åbninger. Facadevæggen vil binde de 3 boligstokke og de 2 gårdrum sammen, således at byggeriet samlet vil fremstå som én stor bygning.

På det kunstige terrænplans stueetage indrettes 15 boliger og et fællesrum for særligt udsatte grupper. På de to boligstokke, der er placeret i byggeriets nordlige ende (væk fra banen), indrettes på 1. og 2. sal over det kunstige terrænplan 10 familieboliger i 2 plan. I boligstokken, der er placeret i byggeriets sydlige ende (tæt ved banen) indrettes 12 ungdomsboliger. Imellem rækkerne er der placeret adgangs- og gårdhaverum, hvortil der er adgang fra Skolegade via trappe og elevator.

På baggrund af stedfundne drøftelser er det – henset til placeringen tæt ved jernbanen – anset for hensigtsmæssigt i de 2 øverste etager i blokken tættest ved banen kun at indrette boliger, der anvendes i tidsbegrænset periode.

Det samlede projekterede bruttoetageareal til boligerne udgør 2.483 m², hvorefter boliggennemsnittet kan beregnes til 75 m² for særboligerne og familieboligerne, og 50 m² for ungdomsboligerne. Der skal dog tages forbehold for mindre justeringer heraf i den videre projektering.

Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen er af den opfattelse, at antal og indretning af de 15 boliger til de særligt udsatte grupper er hensigtsmæssig, idet der for beboerne er mulighed for selvvalgt fællesskab i gårdrummet eller i det til særboligerne hørende fællesrum.

Planforhold

Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 341 "Det centrale Valby", der blev vedtaget af Borgerrepræsentationen den 4. oktober 2001 (BR 395/01), og er beliggende i område II, der er fastlagt til boliger og serviceerhverv.

Projektet afviger fra lokalplanen på følgende punkter:

Indretning af beboelse i bebyggelsen er i strid med lokalplanens retningslinier for fordelingen af bolig- og erhvervsanvendelse, der udelukkende forudsætter serviceerhverv på dette sted. Baggrunden herfor er nærheden til jernbanen og hermed forbundne miljøproblemer i form af støj og vibrationer.

Projektet afviger for så vidt angår særboligerne og familieboligerne under ét fra lokalplanens bestemmelser om boligers gennemsnits- og mindste størrelse på henholdsvis 85 m² og 75 m².

Lokalplanens principielle bebyggelsesplan forudsætter en randbebyggelse med overdækket stueplan. Bebyggelsen er i overensstemmelse hermed udformet med overdækket stueplan og den nordlige og sydlige boliglænge er placeret vinkelret på Skolegade i overensstemmelse med bebyggelsesplanen. Afvigelsen består i den midterste længe, der er placeret vinkelret på Skolegade i stedet for at forbinde den nordlige og sydlige længe. De 3 længer er sammenbundet af en mur mod Skolegade og fremtræder derfor alligevel som en randbebyggelse.

Lokalplanen fastlægger en vejudvidelseslinie syd for bebyggelsen, der danner en mindre plads mod Valby Station. Denne vejudvidelseslinie er overskredet med ca. 5 m, hvilket bevirker en begrænset reduktion af pladsen.

Under forudsætning af, at miljøproblemer fra jernbanen kan afhjælpes tilfredsstillende både i forhold til boligerne og i forhold til friarealerne i overensstemmelse med Miljøkontrollens anvisninger, kan de nødvendige dispensationer fra lokalplanen anbefales.

Meddelelse af de nødvendige dispensationer fra lokalplanen forudsætter en høring af Valby Lokaludvalg i forbindelse med en nabohøring i området. Som nævnt ovenfor har der løbende været ført drøftelser med Valby Lokaludvalg. Der henvises i denne forbindelse til lokaludvalgets udtalelse af 12. maj 2004 vedrørende projektet, jfr. vedlagte bilag 3. For så vidt angår resultatet af nabohøringen forventes denne at foreligge så betids, at Borgerrepræsentationen er orienteret herom, når sagen behandles. Anbefalingerne ovenfor er med forbehold for resultatet af høringen.

I vedlagte bilag 1 "Redegørelse for planlægning, arkitektur, økonomi og finansiering" gives en beskrivelse af området og omgivelserne.

Københavns Kommunes boligpolitik

På mødet den 13. juni 2001 (BR 297/01) tiltrådte Borgerrepræsentationen den boligpolitiske strategiplan for 2001 - 2004. Indholdsmæssigt har planen bl.a. til formål at åbne mulighed for at flere kan blive boende i byen samt at tilskynde til fornyelse af byens utidssvarende boligmasse med henblik på attraktive boliger. Desuden sigtes mod, at der tilvejebringes grundlag for, at nye boliger kan etableres nær byens herlighedsværdier. Endvidere tilkendegives, at nybyggeri skal være af høj arkitektonisk og byggeteknisk kvalitet.

Valby rummer en bred og varieret beboersammensætning. Det er en kvalitet, der bør værnes om. Ambitionerne er at opføre en meget karakterfuld bebyggelse, der kan give et kvalificeret bud på integrering af forskellige boligtyper og boformer. Der kompenseres for den udsatte trafikale beliggenhed ved placering i et levende og  inspirerende bykvarter og ved at lægge vægt på de fælles ude-opholdsrum bestående af to gårdrum og en tagterrasse til hver af de 10 familieboliger.

Efter forvaltningernes vurdering betyder disse forhold, at projektet lever op til kommunens boligpolitiske hensigter.

Udlejning og kommunal anvisning

Til de 15 særboliger ønsker Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen at indgå en særskilt aftale med boligorganisationen om, at lejlighederne stilles til rådighed (100% kommunal anvisning) til løsning af de særligt udsatte gruppers boligsociale problemer i kommunen ifølge almenboliglovens § 59, stk. 2. De nye boliger betyder at ventelisten nedbringes.

De 12 ungdomsboliger skal i henhold til almenboligloven udlejes til unge uddannelsessøgende og andre unge med et særligt behov derfor.

For så vidt angår familieboligerne kan en almen boligorganisation efter almenboliglovens § 60, stk. 1 indgå aftale med kommunalbestyrelsen om udlejning af maksimalt 90 % af boligerne i en afdeling efter særlige kriterier. For at sikre, at byggeriet kommer godt fra start med en bred, socialt harmonisk beboersammensætning ønsker De Vanføres Boligselskab v/Boligselskabet Danmark at indgå en fleksibel udlejningsaftale, hvorefter der - med respekt af henholdsvis kommunens anvisningsret til hver 3. bolig, beslutningen om, at hver 9. bolig skal tilbydes til genhusning i forbindelse med byfornyelsen samt kravet om minimum 10 % almindeli g ventelisteudlejning - udlejes efter særlige kriterier.

Den endelige udformning af kriterierne og den indbyrdes prioritering forudsættes fastlagt ved kommende drøftelser mellem De Vanføres Boligselskab og Københavns Kommune ved Plan & Arkitektur.

Aftalen forudsættes i øvrigt indgået indenfor rammerne af kommunens "standardmodeller" for fleksibel udlejning, som Bygge- og Teknikudvalget tiltrådte i mødet den 4. december 2002 i forbindelse med godkendelsen af indstillingen om evaluering af udlejningsforsøg og fremtidige udlejningsaftaler i den almene boligsektor (BTU 587/2002).

Økonomi

Projektets anskaffelsessum er opgjort til i alt 50.709.000 kr. inkl. moms, svarende til ca. 20.400 kr./m². Det samlede bruttoareal udgør ca. 2.480 m².

Finansiering af byggeriet sker efter reglerne i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger. Der henvises i øvrigt til punkterne om økonomi og finansiering i vedlagte bilag 1.

Kommunens grundkapital vil på grundlag af den anslåede anskaffelsessum, andrage ca. 3,55 mio. kr. og afholdes med ca. 1,1 mio. kr. af Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen på funktion 0.11 bevilling voksne med særlige behov, og ca. 2,45 mio. kr. af Plan & Arkitektur på funktion: 8.24.5 (indskud i Landsbyggefonden).

Den kommunale garantiforpligtelse vil udgøre ca. 13,2 mio. kr., heraf ca. 4,2 mio. kr. til særboligerne, svarende til 26% af anskaffelsessummen.

I forbindelse med det videre arbejde med Familie- og Arbejdsmarkedsudvalgets budgetforslag for 2005 (2. prioritet på ønskelisten) og/eller via kompenserende besparelser på rammen for 2006 ønsker Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen at finansiere 200.000 kr. til montering i fælleslejlighed på funktion 5.50.

Endvidere ønsker Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, at der i forbindelse med det videre arbejde med Familie- og Arbejdsmarkedsudvalgets budgetforslag for 2005 (2. prioritet på ønskelisten) og/eller via varige kompenserende besparelser på rammen for 2006 finansieres varige driftsudgifter på i alt 3.450.000 kr. fra 2006 på funktion 5.50. En nærmere redegørelse af de 3.450.000 kr. herunder enhedspriser findes i bilag 2, der beskriver den særligt udsatte gruppe.

I overensstemmelse med Ombudsmandsinstitutionens vurdering af kommunens tavshedspligt  ved etablering af boliger til særligt udsatte grupper og den deraf følgende beslutning i Familie- og Arbejdsmarkedsudvalget den 3. marts 2004 (FAU 127/2004 J. nr. 56/2004), er beskrivelsen af målgruppen beskrevet i Bilag 2 i form af et fortroligt notat.

Pladsprisen pr. år for begge målgrupper er opgjort til 230.000 kr., dvs. i alt 3.450.000 kr. for 15 pladser.

Boligerne i Skolegade vil rette sig mod målgrupper, der svarer til:

·       Mennesker med særlige behov, som vil kunne bo i egen bolig, såfremt der ydes den nødvendige personalestøtte.   

·       Personaledækningen for målgrupperne antages at ligge over den gennemsnitlige pladspris for bofællesskaber og solistboliger, der er beregnet til 207.000 kr. i 2004 - niveau. Det skønnes således, at de kommende beboere i Skolegade grundet deres funktionsniveau har behov for mere personalestøtte end beboere i et almindeligt gennemsnitligt bofællesskab/solistbolig.

Personaledækningen pr. beboer i Skolegade forventes at være ca. 0,73 medarbejder. For 15 beboere forventes personaledækningen at være følgende:    

Da byggeriet ejes og drives af De Vanføres Boligselskab og der er tale om individuelle lejekontrakter begrænses kommunens forpligtigelser i forbindelse med betaling af evt. lejetab, istandsættelse m.v. til de i Lov om almene boliger m.v. § 59, stk. 1. anførte bestemmelser.

Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen skønner, at der ikke bliver noget lejetab, idet ledige boliger enten kan anvises til personer fra ventelisten eller som erstatningsboliger.

Boligkontoret Danmark oplyser, at den samlede leje i gennemsnit udgør 1.045 kr. pr. m² pr. år, hvilket for særboligerne giver en boligafgift på henholdsvis 4.850 kr. og 5.060 pr. måned, for familieboligerne en boligafgift på 8.350 kr. pr. måned og for ungdomsboligerne 4.238 kr. pr. måned. Ved huslejeberegningen er forudsat en fastlejeandel på 33%, og ungdomsboligbidraget udgør for hver af ungdomsboligerne et tilskud på 613 kr. om måneden.

Ungdomsboligbidraget udgør årligt ca. 89.000 kr., hvoraf kommunen refunderer staten 20 pct. svarende til årligt ca. 17.800 kr., der afholdes af budgetansvarlig institution: Plan & Arkitektur på funktion 5.94.1.

Vurdering

Området, der er centralt beliggende i forhold til både bydelen og Valby Station, er under omdannelse fra nedslidt industri og håndværk til butikker, kontorer, boliger, skole samt kultur- og idrætsfaciliteter. I omdannelsen indgår genbrug af bevaringsværdige industribygninger blandet med nybyggeri. Det aktuelle boligprojekt indgår heri, hvilket giver boligerne særlige bymæssige kvaliteter og samtidig er en udfordring for så vidt angår samspil og kvalitet.

Bebyggelsen fremstår i en kubisk enkelt og stram form i tunge materialer med en rytmisk vinduesudformning og store karakteristiske muråbninger mod de to gårdhaver. Tyngden i facaden indgår i et harmonisk samspil med Bomuldsspinderibygningen. Bebyggelsen opfylder målet for arkitektonisk kvalitet.

Bygningen findes at kunne indpasses i den bebyggelsesplan, der er planlagt for området på en måde, der harmonerer med den eksisterende bebyggelse. Det er imidlertid afgørende for det arkitektoniske helhedsindtryk, at der i den videre bearbejdning herunder facadeåbningernes form, størrelse og placering samt vægt på en høj standard ved valg af stentype og murværksforbandt og farve på laseringen af beton samt ved farve og detaljeringen af bygningsdele og vinduesprofiler.

Lejlighederne i stueetagen i 2 af boligblokkene er indrettet under hensynstagen til bevægelseshæmmede med niveaufri adgang og kan således også anvendes af selvhjulpne kørestolsbrugere.

Bygge- og Teknikforvaltningen kan på denne baggrund og med forbehold for resultatet af den fornødne naboorientering anbefale støtte til gennemførelse af projektet i henhold til lov om almene boliger.

Miljøvurdering

På baggrund af de af Carl Bro A/S foretagne målinger, udtaler Miljøkontrollen, at byggeriet vurderes at kunne leve op til de støj- og vibrationskrav som Miljøkontrollen har sat.

Der henvises i øvrigt til afsnittet om miljøforhold i vedlagte bilag 1.

Høring

Plan & Arkitektur har indhentet udtalelser fra Miljøkontrollen, Københavns Energi og Byggeri & Bolig. De hørte instanser kan alle godkende det foreliggende projekt under forudsætning af, at nærmere specificerede krav opfyldes i forbindelse med den endelige byggesagsbehandling. De indhentede høringssvar er vedlagt til gennemsyn i borgmesterens forkontor.

Valby lokaludvalg har med skrivelse af 12. maj 2004 tilkendegivet, at forslaget principielt ligger i god forlængelse af målene for Eksempelprojektet, og det hilses velkomment, at projektet på arealet langs Skolegade nu ønskes videreudviklet fra et kontorhus til blandede boliger over butiksetagen. Det gælder ikke mindst forslaget om at indrette boliger til familier, unge under uddannelse og til beboere med særlige behov.

Valby Lokaludvalg er enig i indstillingen fra Plan & Arkitektur og kan tiltræde forslaget med hensyn til funktion, boligstørrelser og byggeriets udstrækning. Lokaludvalget er enigt i, at det vil være afgørende for at indrette boliger på stedet, at kravene til støjdæmpning overholdes samtidig med, at vinduerne kan åbnes – løst f.eks. med dobbelte facader.

Valby Lokaludvalg finder dog, at en række betingelser skal stilles til projektet for at dispensationerne kan gives. Det drejer sig om friarealernes indretning samt boligernes lysforhold og indretningsmuligheder.

BILAG VEDLAGT (herunder fortroligt)

1.      Redegørelse for planlægning, arkitektur, økonomi og finansiering, m.v.

2.      Fortroligt notat: Beskrivelse af den særligt udsatte gruppe m.m.

3.      Udtalelse af 12. maj 2004 fra Valby Lokaludvalg

BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36

A. Skema A ansøgning

B. Tegningsbilag

C. Omslag med høringssvar

Mette Lis Andersen                                                     Grethe Munk