Endelig vedtagelse af lokalplan "Golfbane på Kalvebod Fælled"
Endelig vedtagelse af lokalplan "Golfbane på Kalvebod Fælled"
Bygge- og Teknikudvalget
DAGSORDEN
for ordinært møde onsdag den 19. maj 2004
Sager til beslutning
22. Endelig vedtagelse af lokalplan "Golfbane på Kalvebod Fælled"
BTU 265/2004 J.nr. 611:115.0001/03
INDSTILLING
Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller,
at
at lokalplan "Golfbane på Kalvebod Fælled" vedtages endeligt med den under sagsbeskrivelsen forslåede ændring af § 5 og tegning nr. 1 vedrørende bebyggelsens omfang og placering samt af § 8, stk. 2, pkt. a vedrørende terrænkote.
RESUME
Den offentlige høring af planforslaget fandt sted fra den 23. februar til den 23. april 2004. I høringsperioden har der på Internettet været en hjemmeside for planforslaget, været opstillet en udstilling samt været afholdt et borgermøde med 17 deltagere.
I forbindelse med den offentlige høring er der modtaget 14 henvendelser, hvoraf 4 er fra offentlige myndigheder.
Henvendelserne indeholder bl.a. indsigelser mod anvendelsen til golfbane. Flere foreninger er bekymret for naturværdierne, når der anlægges en golfbane. Der stilles spørgsmål til anlægsfasen og driften, herunder brugen af gødning, pesticider og jordfyld, mv. Det anføres, at golfbanen går gennem flere botanisk vigtige områder. Enkelte henviser til, at lokalplanen muliggør at terrænet kan hæves 2,2 m. over eksisterende terræn. Danmarks Naturfredningsforening lokalkomite for København foreslår, at lokalplanens formålsparagraf udtrykker, at det er de oprindelige naturområder i form af strandeng og strandsump, der skal respekteres således, at skovområderne underordnes dette. Bella Center A/S er imod, at der nedlægges parkeringspladser og foreslår endvidere, at vejadgangen til området flyttes længere mod nord. Desuden er Bella Center bekymret for udseendet og belysningen af driving-rangen og ønsker denne flyttet mod vest. Fra bygherrens side er der ønsker til bebyggelsen, idet klubhuset ønskes udvidet med et golfmuseum, og byggefeltet for klubhuset ønskes rykket mod syd, mens driving-rangen ønskes udvidet med flere overdækkede pladser samt toilet og café. Skytteforeningerne frygter de økonomiske konsekvenser, hvis deres klubhuse skal flyttes.
Hertil bemærkes, at det af fredningen fremgår, at der i området skal lægges vægt på de rekreative hensyn, samt at der kan anlægges en golfbane på betingelse af, at der sikres almenheden mulighed for gående færdsel over dette anlæg.
Med hensyn til terrænreguleringen er koten i § 8 stk. 2, pkt. a, fejlagtigt opgivet til + 1,2 m og ændres til + 0,2 m i overensstemmelse med projektet, hvilket svarer til, at golfbanearealerne kan hæves 1,2 m.
Det fremgår af lokalplanens
formål, at områdets naturværdier skal respekteres, herunder beskyttede områder
med karakteristiske og sjældne planter. I forbindelse med detailprojekteringen
kan der ske en justering af de i lokalplanen udpegede områder for rød- og
gullistede plantearter i forbindelse med en supplerende registrering heraf.
Lokalplanen regulerer ikke driften af en golfbane eller naturområderne. Dette varetages gennem de krav, der i 2003 blev stillet i forbindelse med dispensation fra § 3 i Naturbeskyttelsesloven samt gennem plejeplanen og lejekontrakten mellem staten og udlejeren.
Med hensyn til parkeringen vurderer forvaltningen, at der i området mellem Vejlands Allé og indkøbscenteret Field´s er en rimelig kapacitet. Endvidere er der gode kollektive trafikforbindelser. Forvaltningen finder, at de 500 parkeringspladser, der er muliggjort i lokalplanen, bør fastholdes. Der lægges endvidere op til, at der kan ske en dobbeltudnyttelse af parkeringspladserne ved en aftale mellem ejeren af golfbanen og Bella Center. Trafikadgangen bør af trafikafviklingsmæssige grunde fastholdes som anført i lokalplanen.
For så vidt angår et golfmuseum,
anses det for at ligge uden
for det, som fredningen hjemler, da der alene kan opføres bygninger, som
understøtter den rekreative brug af arealerne.
Med hensyn til driving-rangen anses den fastlagte placering for den bedste landskabelige løsning, hvor bygningen er trukket op mod det bebyggede miljø i Ørestad m.v. og dermed griber mindst ind i naturområdet. I forbindelse med byggesagen vil forvaltningen lægge vægt på, at bygningerne får arkitektonisk kvalitet, og at det dokumenteres, at genevirkningerne ved belysningen er begrænsede. Det kan i den forbindelse være nødvendigt at tidsbegrænse brugen af driving-rangen.
Forvaltningen skal foreslå, at etagearealet i forbindelse med driving-rangen udvides fra 500 m2 til 800 m2, idet der er tale om en begrænset udvidelse inden for byggefeltet. Forvaltningen er enig i, at byggefelt A (klubhuset) skal rykkes længere mod syd således, at det dækker det eksisterende parkeringsareal. Forvaltningen foreslår, at tegning 1 ændres i overensstemmelse hermed.
Med hensyn til skytteforeningernes klubhuse har Jægersborg Skovdistrikt oplyst, at der med golfinvestor er indgået en aftale om, at de 7 skyttehuse flyttes på investors bekostning eller alternativt, at et tilsvarende beløb stilles til rådighed til andre løsninger. Skovdistriktet søger at afslutte sagen med en skriftlig 4-partsaftale på et møde den 4. juni 2004.
SAGSBESKRIVELSE
Borgerrepræsentationen tiltrådte
i mødet den 5. februar 2004 (BR 45/04)
Offentliggørelse
Planforslaget har været i offentlig høring i perioden fra den 23. februar til den 23. april 2004. Der er udsendt 91 foldere til ejere, lejere, brugere og interessegrupper, foreninger og lignende.
I offentliggørelsesperioden har der i bygningen Arne Jacobsens Allé 17 ved Ørestad Station været opstillet en udstilling om lokalplanforslaget.
Der blev den 30. marts 2004 afholdt et borgermøde med deltagelse af 17 borgere. Følgende hovedsynspunkter og spørgsmål blev rejst på borgermødet:
- lokalisering og bevaring af beskyttede naturtyper
- utryghed ved flytning af skyttehusene
- utilfredshed med nedlæggelse af parkering, trafikadgangen og udformning af driving-range
Der er vedlagt et notat fra mødet som bilag 1 og en opsummering af resultatet fra de uddelte evalueringsskemaer som bilag 2.
Herudover har der i offentliggørelsesperioden været mulighed for via Internettet at søge oplysninger om lokalplanforslaget på en særlig hjemmeside og komme med debatindlæg. Der har i offentliggørelsesperioden været 2 indlæg på debatsiden. Endvidere indeholdt hjemmesiden mulighed for direkte at fremsende indsigelser via e-mail. Der er indkommet 3 indsigelser via hjemmesiden.
Henvendelser vedrørende planforslaget
I høringsperioden er der modtaget 14 henvendelser. Henvendelserne er vedlagt til gennemsyn i borgmester Søren pinds forkontor som bilag B. Sammendrag af henvendelsernes indhold og forvaltningens anbefalinger og bemærkninger hertil fremgår af skemaet, vedlagt som bilag 3. Nedenfor er henvendelsernes indhold og forvaltningens bemærkninger og anbefalinger sammenfattet i følgende afsnit:
1. Henvendelser fra offentlige myndigheder
2. Bevaring af naturværdierne
3. Parkering og trafikadgang
4. Bebyggelsen
5.
Øvrige forhold
1.
Henvendelser fra offentlige myndigheder
Hovedstadens Udviklingsråd og Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen har ingen bemærkninger
Københavns Lufthavn vurderer, at golfbanens græsarealer vil kunne tiltrække specielt måger, der vil krydse tværs over lufthavnen til og fra Saltholm.
Bemærkninger: Forvaltningen vil sammen med plejemyndigheden (Skovdistriktet) drøfte eventuelle tiltag i anlægsfasen med Københavns Lufthavn.
Gastra A/S oplyser, at der ligger en transmissionsledning gennem området, og at golfbanens placering ikke giver anledning til problemer. Selskabet skal dog have forelagt den endelige udformning af golfbanen, før der gives en endelig accept
Bemærkninger: Selskabet vil få forelagt det endelige projekt.
2. Bevaring af
naturværdier
Fem henvendelser vedrører bevaring af den eksisterende natur med hensyn til floraen og faunaen.
Der stilles bl.a. spørgsmål vedrører driften, herunder anvendelse af gødning og pesticider, jordfyldet, regulering af træbeplantning og skovarealer, grønne regnskaber og miljøstyring samt beskyttelse af naturområderne i anlægsfasen.
I 2 af henvendelserne peges på, at flere af golfhullerne går gennem botanisk værdifulde områder, og at golfbanen skal justeres i overensstemmelse hermed. Det anføres endvidere, at golfbanen vil føre til en opsplitning af naturområderne.
Enkelte henviser til at lokalplanen muliggør at terrænet kan hæves 2,2 m. over eksisterende terræn.
Danmarks Naturfredningsforening lokalkomiteen for København foreslår, at formålsparagraffen udtrykker, at det er områdets oprindelige natur, strandeng og strandsump, der respekteres. Skovarealer m.m. skal underordnes dette.
To henvendelser finder, at området skal bevares, som det er.
Bemærkninger: Med hensyn til områdets anvendelse fremgår det af fredningen, at der i området skal lægges vægt på de rekreative hensyn, samt at der kan anlægges en golfbane på betingelse af, at der sikres almenheden mulighed for gående færdsel over dette anlæg.
Af lokalplanens formål fremgår det, at golfbanen med tilhørende bebyggelse skal udformes således, at området kan fungere som et offentligt tilgængeligt rekreativt naturområde, samtidig med, at områdets naturværdier respekteres, herunder beskyttede områder med karakteristiske og sjældne planter. I forbindelse med detailprojekteringen kan der ske en justering af de i lokalplanen udpegede områder for rød- og gullistede plantearter i forbindelse med en supplerende registrering heraf.
Med hensyn til terrænreguleringen er koten i § 8 stk.2, pkt. a, fejlagtigt opgivet til + 1,2 m ændres til + 0,2 m i overensstemmelse med projektet, hvilket svarer til, at golfbanearealerne kan hæves 1,2 m.
Lokalplanen regulerer ikke
driften af en golfbane eller naturområderne. Dette varetages gennem de krav,
der er stillet i forbindelse med dispensation fra § 3 i Naturbeskyttelsesloven
godkendt af
Forvaltningen finder, at kravet om hensyn til oprindelige
naturværdier allerede er medtaget i formålet.
3. Parkering og
trafikadgang
Bella Center A/S er grundlæggende positive overfor, at der etableres en golfbane i området, men er imod, at der nedlægges 4-500 parkeringspladser af de ca. 900 pladser, som selskabet har etableret og benyttet gennem en årrække. Det anføres, at det vil betyde kaotiske tilstande i området, da centeret ikke har indflydelse på publikums transportvalg, og at centeret ikke har mulighed for at etablere flere parkeringspladser. Selskabet finder endvidere, at vejadgangen til golfbanen skal flyttes mod nord over for centerets nordlige udkørsel, og at krydset skal sikres med en lysregulering.
Bemærkninger: Forvaltningen vurderer, at der i området mellem Vejlands Allé og indkøbscenteret Field´s er en rimelig parkeringskapacitet. Endvidere er der gode kollektive trafikforbindelser, og det forventes, at der etableres en campingplads i forbindelse med Vandrehjemmet, hvor der yderligere bliver en parkeringskapacitet til rådighed indenfor en afstand af ca. 400 m fra Bella Center. Forvaltningen finder, at de 500 parkeringspladser, der er muliggjort i lokalplanen, bør fastholdes. Jægersborg Skovdistrikt har oplyst, at Bella Center har udtrykt et behov for yderligere parkering i op til 20 dage om året, hvilket specielt forekommer i januar, februar og marts samt enkelte dage i maj, august og oktober. Skovdistriktet har endvidere oplyst, at man har givet tilsagn om at udleje parkeringspladsen efter nærmere aftale med golfinvestoren. Forvaltningen forudsætter, at parterne indgår en sådan aftale.
Med hensyn til trafikadgangen til golfbanen vil etablering af et lysreguleret kryds ved centerets nordlige udkørsel ligge så tæt på krydset Vejlands Allé/Center Boulevard, at der vil kunne opstå afviklingsproblemer på Center Boulevard. Forvaltningen finder derfor, at adgangen til golfbanen bør fastholdes som angivet i lokalplanen.
4. Bebyggelsen
Bygherren ønsker mulighed for at indrette et museum "Golfens Hus" i forbindelse med klubhuset, hvilket betyder, at det samlede etageareal skal forøges fra 1.500 m2 til 2.000 m2. Endvidere ønskes driving-rangen udvidet således, at der kan etableres 40 pladser under tag, samt der kan etableres toiletter, café, udlejning af golfudstyr mv. i forbindelse med driving-rangen samt pay & play banen, hvilket betyder at etagearealet skal øges til 870 m2. Det bemærkes endvidere, at byggefelt A bør rykkes længere mod syd svarende til det eksisterende parkeringsareal.
Bella Center A/S er bekymret for udformningen af driving-rangen, herunder den belysning som bygherren ønsker, og foreslår den flyttet længere mod vest på linie med klubhuset for herved at skabe en distance til centeret.
Bemærkninger: Indretning af et museum i forbindelse med golfbanen anses for at ligge uden for det, som fredningen hjemler, da der alene kan opføres bygninger, som understøtter den rekreative brug af arealerne.
Med
hensyn til driving-rangen vil en udvidelse af antallet af pladser fra ca. 28
til 40 under tag betyde en begrænset forøgelse af antallet af personer, som
benytter anlægget og belaster området. Bygningsmæssigt vil udvidelse betyde, at
bygningslængden forøges fra ca. 80 m til ca. 120 m, hvilket kan holdes inden
for byggefeltet. Forvaltningen skal derfor foreslå,
at driving-rangen udvides fra 500 m2til
800 m2, hvorved der
endvidere er mulighed for at tilvejebringe udlejningsfaciliteter m.v. i
forbindelse med anlægget.
For så vidt angår udformning og
placering af driving-rangen bemærkes, at den i lokalplanen fastlagte placering
anses for den bedste landskabelige løsning, hvor bygningen er trukket op mod
det bebyggede miljø i Ørestad m.v. og dermed griber mindst ind i naturområdet.
I forbindelse med byggesagen vil forvaltningen lægge vægt på, at bygningerne
får en høj arkitektonisk kvalitet.
Forvaltningen er bekendt med
problemerne omkring belysning af driving-rangen, og det er en forudsætning for
en tilladelse hertil, at det dokumenteres, at genevirkningerne er begrænsede.
Det kan i den forbindelse være nødvendigt at tidsbegrænse brugen af anlægget.
Forvaltningen er enig i, at byggefelt A skal rykkes længere mod syd således, at det dækker det eksisterende parkeringsareal. Som konsekvens rykkes stien til syd for parkeringsarealet. Forvaltningen foreslår, at tegning 1 ændres i overensstemmelse hermed, jf. bilag 4.
5. Øvrige forhold
En indsiger kan ikke acceptere, at det fredede område forbeholdes et betalende publikum, og finder, at offentligheden reelt ikke vil få adgang til området, da golfbanen vil være så tæt, at offentligheden i praksis hindres adgang.
Landsforeningen Ungdomsklubbernes Gokartklub bemærker vedrørende problematikken om en gokartbane op til en golfbane, at det er en afvejning af, hvilken støj der kan forenes eller være mindst forstyrrende. Et kontinuerligt jævnt støjbillede fra motorvej/motorklub eller støj fra pludselige skud.
Skytteforeningerne, der har til huse i 7 bygninger i området, er bekymrede for de økonomiske konsekvenser ved en flytning af husene til en placering ved skyttecenteret. Man foreslår, at husene forbliver i området. Det ønskes præciseret i lokalplanen, at golfbaneinvestoren afholder alle udgifter i forbindelse med en flytning eller evt. nybyggeri, samt at kommunen stiller garanti herfor.
En henvendelse foreslår, at området udlægges til et stort motionsanlæg
Bemærkninger: Golfbanen anlægges på et 108 ha stort areal. Primære gang- og cykelarealer vil være de eksisterende stier: Kanonvej og Skydebanevej samt stien på volden. Herudover anlægges der en sti i områdets periferi, der mod jernbanen kombineres med den overordnede cykelrute "Lufthavnsruten". Til sammenligning omfatter golfbanen i Dyrehaven et 90 ha stort areal med en 18 hullers bane, driving- range og en mindre par-3 bane. Jægersborg Skovdistrikt har oplyst, at erfaringen herfra er, at publikum og dyr færdes frit overalt også på banen, uden at det giver anledning til større problemer.
Med hensyn til skyttehusene har Jægersborg Skovdistrikt oplyst, at der med golfinvestor er indgået en aftale om, at de 7 skyttehuse flyttes på investors bekostning eller alternativt, at et tilsvarende beløb stilles til rådighed til andre løsninger. Skovdistriktet søger at afslutte sagen med en skriftlig 4-partsaftale på et møde den 4. juni 2004. Det anses ikke for et kommunalt spørgsmål at stille en garanti i forbindelse med flytning af husene eller ved nybyggeri, ligesom en lokalplan ikke regulerer de økonomiske forhold vedrørende en flytning af husene. Forholdet må i stedet afklares med grundejeren, Jægersborg Skovdistrikt.
Med hensyn til at indrette
området til et stort motionsanlæg bemærkes, at det ikke anses for at være i
overensstemmelse med fredningen og plejeplanen.
Ændring
af lokalplanen
Forvaltningens forslag til ændringer skønnes ikke at være af væsentlig betydning for borgerne eller andre myndigheder, og der er derfor ikke foretaget supplerende høring, jf. planlovens § 27, stk. 3.
Ændringerne
vurderes ikke at have særlige miljømæssige konsekvenser.
BILAG
VEDLAGT
1. Notat fra borgermødet den 30. marts 2004
2. Evaluering af borgermødet
3. Skema over modtagne henvendelser og forvaltningens bemærkninger
4. Tegning nr. 1
BILAG
VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36
A.
Indstilling
med bilag forelagt Borgerrepræsentationen den 5. februar 2004
B.
Kopi af
modtagne henvendelser