Lokalplan "Bygmestervej" med tilhørende tillæg til Kommuneplan 2001

Bygge- og Teknikudvalget

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 19. maj 2004

Sager til beslutning

20. Lokalp lan "Bygmestervej" med tilhørende tillæg til Kommuneplan 2001

BTU 250/2004 J.nr. 611:140.0001/03

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at lokalplan "Bygmestervej" vedtages endeligt med den under sagsbeskrivelsen foreslåede ændring af § 7, stk. 5, litra a) om fri- og parkeringsarealer for institutionsbebyggelse samt af § 5, stk. 1, litra d) om etapedeling af boligbebyggelsen

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

at det til ovennævnte lokalplan hørende tillæg til Kommuneplan 2001 vedtages endeligt.

RESUME

I forbindelse med den offentlige høring vedrørende lokalplanforslaget og forslaget til kommuneplantillæg er modtaget 44 henvendelser, heraf 2 fra offentlige myndigheder. Københavns Stiftsøvrighed meddeler ikke at have bemærkninger til lokalplanforslaget, medens Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen ønsker forslaget ændret således, at der åbnes mulighed for at anvende fladt tag på institutionsbebyggelsen, og således at det klargøres, at fri- og parkeringsareal for institutionsbebyggelsen ikke skal indgå i fællesanlæg.

Forvaltningen foreslår på den baggrund de pågældende lokalplanbestemmelser ændret, jf. nedenfor under sagsbeskrivelsen, afsnittet Henvendelser fra offentlige myndigheder.

De øvrige 42 henvendelser er fra ejere, beboere og brugere i kvarteret samt interessegrupper m.fl., heraf 24 henvendelser vedrørende eksisterende øvelokaler Bygmestervej 1. Indholdet af disse henvendelser, der overvejende er kritiske overfor lokalplanforslaget, kan sammenfattes i 5 hovedemner, der beskrives og kommenteres emnevis. Emnerne omfatter øvelokalerne Bygmestervej 1, de offentligt tilgængelige rekreative arealer, boligbebyggelsens højde og omfang, parkering og trafik samt etapedeling af boligbebyggelsen.

Henvendelserne giver forvaltningen anledning til at foreslå følgende mindre ændringer i lokalplanforslaget: at der åbnes mulighed for at opdele boligbebyggelsen i 2 etaper, henholdsvis vest og øst for den fastlagte nord-syd gående stiforbindelse samt, at fri- og parkeringsarealer for institutionsbebyggelsen unddrages kravet om deltagelse i fællesanlæg.

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

Borgerrepræsentationen tiltrådte i mødet den 5. februar 2004 (BR 41/04) Bygge- og Teknikudvalgets og Økonomiudvalgets indstilling af henholdsvis 14. januar 2004 og 20. januar 2004 om offentliggørelse af lokalplanforslag "Bygmestervej" med tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2001. Offentliggørelsesmaterialet omfattende indstilling med bilag, orienteringsfolder og forslaget til lokalplan og til kommuneplantillæg er lagt til gennemsyn i borgmester Søren Pinds forkontor, Rådhuset, 1. sal, værelse 36, som bilag A.

Offentliggørelse

Forslagene har været i offentlig høring i perioden fra den 23. februar 2004 til den 28. april 2004. Der er udsendt 457 foldere til ejere, lejere og brugere og 34 foldere til interessegrupper, foreninger og lignende. Forslagene blev annonceret den 25. februar 2004 i NordVestAvisen.

Der har i høringsperioden været opstillet en plancheudstilling om planforslagenes indhold. Udstillingen var placeret på Ørnevej Bibliotek, Ørnevej 55.

Mandag den 15. marts 2004 kl. 19.00 til 21.00 afholdtes et borgermøde om forslagene. De 35 fremmødte borgere blev orienteret af medarbejdere fra Plan & Arkitektur om forslagenes indhold og om det foreliggende skitseprojekt, ligesom borgerne havde lejlighed til at stille spørgsmål til forslagene. I mødet deltog endvidere én borgerrepræsentant samt repræsentanter for den kommende bygherre. Der vedlægges som bilag 1 et referat af borgermødet og som bilag 2 en evaluering af borgermødet. Som det fremgår af referatet, blev især følgende emner diskuteret:

· Bebyggelsens højde og omfang

· Parkeringsdækningen

· Friarealforhold

Herudover har der i offentlighedsperioden været mulighed for via internettet at søge oplysninger om forslaget til lokalplan og til kommuneplantillæg på en særlig hjemmeside. Hjemmesiden indeholdt en debatside, hvor der var mulighed for at fremføre synspunkter vedrørende forslagene. Der har i offentliggørelsesperioden været 2 indlæg på debatsiden. Endvidere indeholdt hjemmesiden mulighed for direkte at fremsende indsigelser via e-mail. Der er modtaget 29 e-mailhenvendelser i forbindelse med offentliggørelsesperioden. Det er ikke registreret hvor mange af disse, der er sendt via hjemmesiden.

Der er i forbindelse med offentliggørelsen rettidigt modtaget 44 henvendelser, heraf 2 fra offentlige myndigheder, der i kopi vedlægges til gennemsyn som bilag B. En liste over henvendelserne er vedlagt som bilag 3. Listen er for disse henvendelser, bortset fra de to fra offentlige myndigheder, udformet som et skema med angivelse af de 5 hovedemner, hvori henvendelserne kan sammenfattes (afsnit A-E ). Af listen fremgår endvidere antallet af disse henvendelser vedrørende hvert af de 5 hovedemner, hvilke henvendelser og antallet heraf der er ens, samt antallet af underskrifter på hver enkelt henvendelse. Hovedemnerne beskrives og kommenteres i det efterfølgende afsnit Henvendelser fra ejere, beboere, brugere, interessegrupper m.fl.

Henvendelser fra offentlige myndigheder

Skrivelse af 25. februar 2004 fra Københavns Stiftsøvrighed

Stiftsøvrigheden meddeler, at lokalplanforslaget ikke giver anledning til bemærkninger.

Skrivelse af 28. april 2004 fra Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen

I skrivelsen foreslås – udover redaktionelle ændringer i afsnittet "Baggrund for lokalplanen" og i kommentarer til lokalplanbestemmelserne – lokalplanens § 6, stk. 2, litra e) ændret således, at den kommende institutionsbebyggelse kan opføres med fladt tag uden dispensation fra lokalplanen, og at § 7, stk. 5, tydeliggøres, således at det fremgår, at institutionens ubebyggede arealer og parkeringsarealer ikke skal indgå i fællesanlæg.

Bemærkninger

Lokalplanens § 5, stk.1 e) muliggør, at en eventuel tagetage kan udføres som en penthouseetage, der i henhold til § 6, stk. 2 e) kan udformes med fladt tag.

Bygge- og Teknikforvaltningen finder det væsentligt, at der med hensyn til facader, tagformer m.v. sikres en helhed i den til sin tid kommende bebyggelse for hele underområde I. Derfor finder forvaltningen det betænkeligt at muliggøre anden tagform på en enkelt, mindre bygning, der er tænkt som en integreret del af helheden. Forvaltningen finder derfor ikke, at den ønskede ændring af lokalplanbestemmelsen bør imødekommes.

I de hidtil fremsendte skitser til en institutionsbebyggelse på stedet er bygningen imidlertid forsynet med en opbygning på taget, som indeholder tekniske funktioner og lanterne til lysindtag for underliggende etage. Denne opbygning er i skitserne givet en placering og udformning, herunder med fladt tag, der giver den et penthouselignende udseende. Institutionsbygningen vil derved få en bygningsprofil, der har en karakter svarende til den eksisterende nabobygning, der har fladt tag med tekniske opbygninger af lignende karakter. Forvaltningen vil på den baggrund være indstillet på i forbindelse med en kommende byggesagsbehandling, at der meddeles dispensation til en sådan udformning af bebyggelsen. Forvaltningen vurderer, at dispensation er af underordnet betydning for omgivelserne og vil kunne gennemføres uden naboorientering.

Forvaltningen kan tilslutte sig, at fri- og parkeringsareal for institutionsbebyggelse grundet sikkerhedshensyn ikke kan indgå i fællesanlæg, hvorfor det foreslås, at der til lokalplanens § 7, stk. 5, litra a) efter "Ubebyggede arealer og parkeringsanlæg" tilføjes "- ,undtagen dog fri- og parkeringsareal for institutionsbebyggelse, – ".

Henvendelser fra ejere, beboere, brugere, interessegrupper m.fl.

Der er modtaget 42 henvendelser, heraf 29 som e-mail, fra ejere, beboere, brugere, interessegrupper m.fl., jf. den i ovennævnte afsnit Offentliggørelse nævnte liste vedlagt som bilag 3. 24 af henvendelserne vedrører øvelokalerne i den tidligere metalvarefabrik Bygmestervej 1.

I det følgende er gengivet henvendelsernes generelle udsagn inden for følgende 5 hovedemner, hvori henvendelserne kan sammenfattes (afsnit A-E ), samt bemærkningerne hertil:

A. Øvelokalerne for musikere Bygmestervej 1

B. De offentligt tilgængelige rekreative arealer

C. Boligbebyggelsens højde og omfang

D. Parkering og trafik

E. Etapedeling af bebyggelsen

A. Øvelokalerne for musikere Bygmestervej 1

I 24 af henvendelserne, heraf i én fra ejeren af ovennævnte ejendom, K. Valla A/S, protesteres mod lokalplanens fastlæggelse af ejendommen Bygmestervej 1 til boligbebyggelse, idet det gøres gældende, at der i bygningen er udviklet et frodigt musikmiljø med velindrettede øvelokaler, der benyttes af op til 300 udøvende musikere årligt, lokaler, som det ellers er vanskeligt at tilvejebringe i hovedstadsområdet.

Bemærkninger

Bygge- og Teknikforvaltningen skal hertil bemærke, at vedtagelsen af en lokalplan ingen pligt medfører til at gennemføre de i planen beskrevne foranstaltninger. Eksisterende lovlig bebyggelse og dennes hidtidige anvendelse kan således, såfremt ejeren er indstillet herpå, fortsætte uanset lokalplanens bestemmelser, jf. dennes § 12.

Under hensyn til at heromhandlede ejendoms ejer har tilkendegivet et ønske om at videreføre den hidtidige udlejning til øvelokaler, jf. ovenfor, vil lokalplanen således ikke umiddelbart få virkninger for denne ejendom. Lokalplanen vil derfor først få betydning den dag, ejeren eksempelvis ønsker at erstatte ejendommens eksisterende bebyggelse med en ny eller udnytte ejendommen til en ny anvendelse.

Det skal i denne forbindelse tilføjes, at den pågældende ejendom grundet sin begrænsede størrelse ikke selvstændigt vil kunne bebygges i overensstemmelse med lokalplanen, idet dette vil forudsætte erhvervelse af overskydende byggeret fra naboejendommen matr. nr. 183 Utterslev, København ("Enigheden").

B. De offentligt tilgængelige rekreative arealer

Der er modtaget i alt 13 henvendelser om de offentligt tilgængelige rekreative arealer, hvoraf de 11 foreslår det nuværende grønne areal langs Bisiddervej (vejareal) bibeholdt og eventuelt udvidet. Én henvendelse finder udformningen af det offentligt tilgængelige grønne areal kedelig, og i en anden henvendelse foreslås, at bebyggelsens friarealer i langt større omfang gøres offentligt tilgængelige i lighed med, hvad der gælder for lokalplanforslaget "Rebslagervej" sydvest for det heromhandlede lokalplanområde.

Bemærkninger

Det bemærkes, at det grønne areal langs Bisiddervej i sin nuværende udformning med blandt andet 2 dækningsgrave ikke kan anses for særligt anvendeligt. Baggrunden for at inddrage dette areal i projektet og samtidig anlægge et offentligt tilgængeligt grønt areal længere mod syd mellem den nye bebyggelse og grænsen til underområde II har været, at det danner overgang mellem ejendommens eksisterende erhvervsbebyggelse og den kommende boligbebyggelse, at der efter opførelse af nybyggeriet opstår en velproportioneret rumdannelse, og at det vil kunne indgå i en påtænkt overordnet cykelrute fra Utterslev Mose til Søerne, der skal forløbe gennem området ad Rentemestervej, Bygmestervej og via det grønne område til Lygten ud for den eksisterende lysregulering.

Vedrørende spørgsmålet om indretningen af det offentligt tilgængelige grønne areal skal bemærkes, at der endnu ikke er udarbejdet et forslag hertil. I lokalplanen er medtaget bestemmelser om, at arealet skal fremtræde med en grøn karakter, og at det skal indrettes med opholdsareal, herunder legeplads mv., samt stiforbindelse. Arealets indretning skal godkendes af Bygge- og Teknikforvaltningen.

For så vidt angår ønsket om større offentligt tilgængelige friarealer, hvorved der henvises til lokalplanforslaget "Rebslagervej", skal bemærkes, at dette areal i den oprindelige Kvarterplan, udarbejdet af Kvarterløft Nord-Vest, var foreslået indrettet som en offentlig park. Resultatet af den videre proces er blevet det nu foreliggende lokalplanforslag, der er udformet i et samarbejde mellem bebyggelsens arkitekt og Kvarterløft Nord-Vest.

C. Boligbebyggelsens højde og omfang

I 16 henvendelser gøres gældende, at en bygningshøjde på 5 etager samt penthouseetage er for høj i forhold til omliggende boligbebyggelse, der er én etage lavere, og vil medføre en uacceptabel begrænsning i lys- og soltilgang til den eksisterende boligbebyggelse nord for lokalplanområdet. I én henvendelse gøres endvidere gældende, at bebyggelsesprocenten på 125 i boligområdet er for høj, og der henvises i den forbindelse til lokalplanforslaget "Rebslagervej", hvor den maksimale bebyggelsesprocent er fastsat til 85.

Bemærkninger

Indledningsvis skal bemærkes, at den nuværende bebyggelse umiddelbart nord for Bisiddervej er opført med en samlet bygningshøjde på knap 17 m i 5 etager med et relativt lavt tag, mens lokalplanen muliggør 5 etager samt eventuelt en tagetage, med en gesimshøjde på højst 18 m og en bygningshøjde på højst 23 m. I det foreliggende projekt er tagetagen vist i form af et penthouse.

For så vidt angår den maksimale bygningshøjde på 5 etager samt eventuel tagetage bemærkes, at denne svarer til det i rammebestemmelserne i Kommuneplan 2001 fastsatte maksimum for tilstødende boligbebyggelser. Et kommende nybyggeri vil med beliggenheden umiddelbart syd for Bisiddervej i dele af året få en skyggevirkning på gavlene af de overfor liggende boligbebyggelser. Ved jævndøgn vil der forekomme skygger på de berørte genbobygninger det meste af dagen, og skyggen vil på sit højeste nå 2½ etage op på gavlene. Ved sommersolhverv vil der derimod ikke forekomme skyggevirkninger fra nybyggeriet på genbobebyggelserne. Under hensyn til at den nord for beliggende boligbebyggelse er orienteret med gavl mod lokalplanområdet, finder forvaltningen ikke, at nybyggeriet vil påføre disse bygninger en uacceptabel skyggevirkning, jf. de som bilag C fremlagte skyggediagrammer. Den fremtidige situation for den eksisterende bebyggelse vil i øvrigt ikke adskille sig fra forholdene for en lang række andre eksisterende bebyggelser i kvarteret.

Med hensyn til bebyggelsesprocenten bemærkes, at denne er lidt lavere end den i kommuneplanens rammer for den tilstødende boligbebyggelse muliggjorte (B 4-område, maksimal bebyggelsesprocent 130). Når bebyggelsesprocenten ifølge lokalplanforslaget "Rebslagervej" er væsentligt lavere, skyldes dette ønsket om i denne konkrete sag efter særlige drøftelser med bygherren, at muliggøre etablering af offentligt tilgængelige friarealer i betydeligt omfang.

D. Parkering og trafik

I 5 henvendelser kritiseres det, at lokalplanforslaget åbner mulighed for etablering af op til 20 parkeringspladser på terræn mellem den kommende bebyggelse og Bisiddervej. I 2 henvendelser gøres yderligere gældende, at parkeringsdækningen er utilstrækkelig i forhold til den kommende bebyggelse, og at en for stor del af parkeringen kan etableres på terræn, ligesom det i 2 henvendelser tillige anføres, at den kommende bebyggelse vil medføre et øget trafik- og parkeringspres på de omliggende veje.

Bemærkninger

Bygge- og Teknikforvaltningen skal hertil bemærke, at uagtet muligheden for etablering af indtil 20 parkeringspladser på arealet mellem bebyggelsen og Bisiddervej skal dette areal fortsat beplantes, således at det fremstår som et grønt bælte langs Bisiddervej. Udformningen af arealet skal godkendes af Bygge- og Teknikforvaltningen, hvorved det vil blive sikret, at dette krav fremover opretholdes.

Den foreskrevne parkeringsdækning på 1 plads pr. 100 m² etageareal svarer til kommuneplanens rammebestemmelse og er erfaringsmæssigt fuldt tilstrækkeligt til boligbebyggelse. For så vidt angår muligheden for tilvejebringelse af højst halvdelen af parkeringspladserne på terræn bemærkes, at der selv med fuld udnyttelse af denne mulighed vil være de for såvel boligbebyggelsen som børneinstitutionen fornødne friarealer. Forvaltningen finder således ikke anledning til at stille yderligere krav om parkering i konstruktion.

For så vidt angår spørgsmålet om øget trafik- og parkeringspres bemærkes, at nybebyggelsen skønnes at medføre 800-1000 flere bilture pr. døgn, hvilket ikke vurderes mærkbart at indvirke på trafiksituation henset til den allerede eksisterende trafikmængde i kvarteret. Da den fornødne parkeringsdækning tilvejebringes på egen grund, jf. ovenfor, kan det ikke antages, at parkeringssituationen i kvarteret påvirkes af nybebyggelsen.

E. Etapedeling af bebyggelsen

I skrivelse af 27. april 2004 fra A/S Mejeriet Enigheden af 1897, Ejendomsudviklingsselskabet Lygten ApS og KPC BYG A/S fremsættes indsigelse mod, at det i lokalplanforslagets § 5, stk. 1, litra d) er foreskrevet, at bebyggelsen på den nordlige del af matr. nr. 183 Utterslev, København (bortset fra institutionsbebyggelsen) skal opføres som én samlet bebyggelse, der ikke må etapedeles. Det gøres gældende, at det er af afgørende betydning for den reelle gennemførelse af boligbyggeriet, at der er mulighed for at etapeopdele bebyggelsen, idet de enkelte projekter vil være juridisk adskilte såvel matrikulært, i ejerform som i indretning. Ibrugtagen af de enkelte dele af bebyggelsen og deres slutfinansiering kan og bør ikke være betinget af, at alle dele af boligbyggeriet er færdiggjort og klar til ibrugtagen. Det oplyses, at der for nærværende er indgået aftaler – betinget af lokalplanens endelige vedtagelse – for boligbebyggelserne vest for den nord-syd gående stiforbindelse samt institutionsbebyggelsen, og at de forudsatte stiforbindelser samt parkeringsanlæg og det offentligt tilgængelige rekreative anlæg vil blive etableret i forbindelse med de aftalte bebyggelser, uagtet at disse også skal betjene den endnu ikke aftalte del af bebyggelsen.

Bemærkninger

Indledningsvis bemærkes, at den pågældende lokalplanbestemmelse alene har til hensigt at sikre, at den kommende bebyggelse vil fremstå som et samlet hele. Under hensyn til det nu oplyste om indgåede aftaler vedrørende nybebyggelsen finder forvaltningen imidlertid intet at indvende mod, at bebyggelsen opdeles i 2 etaper, henholdsvis vest og øst for den kommende nord-syd gående stiforbindelse, idet de hver især skønnes at kunne udgøre en afsluttet enhed, der vil kunne gives et arkitektonisk og friarealmæssigt færdigt præg. Såfremt der i den videre proces måtte opstå behov for en yderligere etapedeling, vil dette kunne ske ved en dispensation fra lokalplanen efter en konkret vurdering, i hvilken forbindelse der vil blive lagt vægt på, at bebyggelsen bliver fuldført som en arkitektonisk helhed. Det bemærkes, at behovet for af hensyn til slutfinansieringen af de forskellige dele af bebyggelsen at kunne ibrugtage og afslutte disse dele på forskellige tidspunkter vurderes i fornødent omfang at kunne løses ved færdigmeldingerne i byggesagen.

Under hensyn til ovenstående foreslås den pågældende lokalplanbestemmelse ændret, således at en etapedeling mellem den østlige og den vestlige del af den kommende boligbebyggelse på matr. nr. 183 Utterslev, København, muliggøres, idet Bygge- og Teknikforvaltningen vil være indstillet på positivt at vurdere en eventuel konkret ansøgning om en dispensation til en yderligere etapedeling.

Forslag til ændringer

På baggrund af ovenstående skal forvaltningen foreslå følgende ændringer tiltrådt i forbindelse med lokalplanforslagets endelige vedtagelse:

· I § 7, stk. 5, litra a) tilføjes efter Ubebyggede arealer og parkeringsanlæg: "- undtagen dog fri- og parkeringsareal for institutionsbebyggelse –"

· § 5, stk. 1, litra d) omformuleres som følger: "Den i b) nævnte bebyggelse, skal – bortset fra bebyggelse i byggefelt B – opføres som én samlet bebyggelse, der kun må deles i 2 etaper, henholdsvis vest og øst for den i § 7, stk. 1, litra d) fastlagte nord-syd gående stilforbindelse."

Ændringerne skønnes ikke at være af en sådan karakter, at underretning i henhold til planlovens § 27, stk. 3, er påkrævet, da der alene er tale om mindre ændringer i lokalplanens bestemmelser.

Økonomi

Indstillingen vurderes ikke at have væsentlige økonomiske konsekvenser.

Miljøvurdering

D er henvises til det i lokalplanforslaget, afsnittet "Baggrund for lokalplanen" anførte om miljørigtigt byggeri, trafik og trafikstøj, miljømæssige gener, jordforurening fra virksomheder og nedsivning af grundvand.

Høring

BILAG VEDLAGT

1. Referat fra borgermødet

2. Evaluering af borgermødet

3. Oversigt over modtagne henvendelser

BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36

A. Offentliggørelsesmaterialet omfattende indstilling med bilag, orienteringsfolder og forslaget til lokalplan

B. Kopi af de i bilag 2 nævnte henvendelser

C. Skyggediagrammer for den kommende bebyggelse

Erik Jacobsen Mette Lis Andersen

Til top