Endelig vedtagelse af lokalplan "Rebslagervej" med tilhørende kommuneplantillæg

Bygge- og Teknikudvalget

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 19. maj 2004

Sager til beslutning

19. Endelig vedtagelse af lokalplan "Rebslagervej" med tilhørende kommuneplantillæg

BTU 258/2004 J.nr. 611:156.0001/03

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at lokalplan "Rebslagervej" vedtages endeligt med de under sagsbeskrivelsen anførte ændringer af § 3 vedrørende indretning af institution i bebyggelsen, § 4 vedrørende ændring af vejudvidelseslinierne, § 5 om maksimalt etageareal, der udtages af bestemmelsen, § 7 om etablering af hegn i sydskellet, § 8 om medtagelse af krav om maksimalt støjniveau for boliger, samt af lokalplantegningen, herunder flytning af nedkørsel til parkeringskælder og udvidelse af mulighederne for indretning af publikumsorienterede serviceerhverv.

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

at det til lokalplan "Rebslagervej" hørende tillæg til Kommuneplan 2001 vedtages endeligt.

at vedlagte aftale med grundejeren om etablering af plads og park i lokalplanområdet godkendes.

at der gives en anlægsbevilling til Københavns Kommunes anlægsbidrag til etablering af plads og park på 1,3 mio. kr. fra Kvarterløft Nordvest og på 2,95 mio. kr. fra funktion 6.51.3 (Pulje til projektering ved etablering af offentlige servicefaciliteter i forbindelse med nye boligområder).

RESUME

Den 14. januar 2004 blev lokalplanforslaget for "Rebslagervej" med tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2001 offentliggjort. Fristen for fremsendelse af indsigelser, bemærkninger m.v. blev i februar, på grund af fejl i forbindelse med udsendelsen af materialet, forlænget med ca. en måned.

Inden for denne frist er modtaget 23 henvendelser, herunder to underskriftsindsamlinger med i alt 139 underskrifter, og to henvendelser fra offentlige myndigheder.

HUR har ingen bemærkninger. Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen ønsker sikret, at der umiddelbart kan etableres børneinstitution i bebyggelsen. Bestemmelsen i lokalplanen om bl.a. børneinstitutioner foreslås på den baggrund ændret i overensstemmelse med dette ønske.

I en stor del af henvendelserne kritiseres processen, der har ført frem til den i lokalplanen muliggjorte bebyggelse. Der peges især på, at de lokale ønsker til områdets fremtidige anvendelse var og fortsat er en park, og at det af Kvarterløft Nord-Vest og grundejeren i et samarbejde udarbejdede projekt med en kombination af en boligbebyggelse og delvis åben park i lokalplanen har fået en anden udformning. Det kritiseres, at kommunen ikke i tilstrækkeligt omfang økonomisk medvirker ved anlæg og drift af den offentligt tilgængelige park og plads.

Vedrørende lokalplanforslaget peges på, at det offentligt tilgængelige areal bag ved bebyggelsen ikke vil blive opfattet som et parkareal for kvarteret, og der må forventes konflikter mellem brugerne af arealet og beboerne i bebyggelsen. Endvidere fremføres synspunkter på udformningen af arealerne, at disse er mindre end forventet samt at parkarealet yderligere kan indskrænkes med mindre bygninger og med etablering af 30 % af bebyggelsens parkering som terrænparkering.

Derudover rejses der indsigelse mod bebyggelsens udformning, skyggegener, trafikken på Rentemestervej og lokalplanområdets udstrækning.

Der stilles en række konkrete forslag til ændringer af lokalplanen for så vidt angår hegning og afskærmning, angivelse af grænseværdier for støj i boligerne, lejlighedsstørrelser, bebyggelsens omfang og placering, forbud mod etapedeling af bebyggelsen, omfanget af publikumsrettede funktioner i bebyggelsen, adgangs- og flugtvejsforhold i relation til parkeringskælderen og matrikulær opdeling af lokalplanområdet.

Bygge- og Teknikforvaltningen kan anbefale, at lokalplanen ændres vedrørende hegning, bebyggelsens omfang og placering, omfanget af de publikumsrettede funktioner og placeringen af adgangen til parkeringskælderen samt suppleres med bestemmelse om det indendørs støjniveau i boligerne.

De i et samarbejde mellem Kvarterløftet, Søtoftegård A/S og forvaltningerne udarbejdede og prissatte forslag til udformning af de ubebyggede arealer og omgivende veje beskrives, og Miljøkontrollens redegørelse for mulighederne for at erstatte den på området beliggende genbrugsplads gengives.

Der er med forbehold for Borgerrepræsentationens godkendelse ved at blive indgået en aftale med grundejeren om etablering af henholdsvis parkområde og plads i det i lokalplanforslaget udpegede offentligt tilgængeligt areal A og B. Kommunen foreslås at give et tilskud til etableringen på 4,25 mio. kr. ud af en samlet anlægsudgift på 11 mio.kr. Driften af parkområdet og pladsen påhviler grundejeren.

Aftalen med grundejeren og anlægsbevillingen på 4,25 mio. kr. vil først foreligge ved Økonomiudvalgets behandling af sagen.

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

Borgerrepræsentationen har i mødet den 11. december 2003 (BR 610/03) tiltrådt Bygge- og Teknikudvalgets og Økonomiudvalgets indstillinger af henholdsvis 3. og 9. december 2003 om offentliggørelse af lokalplanforslag "Rebslagervej" med tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2001.

Offentliggørelse

Lokalplanforslaget har været offentliggjort i perioden 14. januar til 16. april 2004. Offentlighedsperioden blev forlænget i forhold til Borgerrepræsentationens vedtagelse i ovennævnte møde om 2 måneder, idet der skete en fejl ved udsendelse af materialet den 14. januar 2004, hvilket medførte, at forvaltningerne den 11. februar 2004 måtte genudsende materialet. Offentliggørelsesmaterialet er fremlagt på Borgmester Søren Pinds forkontor jf. bilag A. Der er udsendt 797 foldere om planforslagene til ejere, lejere og brugere i og uden for området, samt 66 foldere til interesseorganisationer m.v. En udstilling om planforslagene har i hele perioden været opstillet i Kvarterløftcenteret i Lygten Stationsbygning, Lygten 2.

Den 16. februar 2004 blev der afholdt borgermøde i Lygten Stationsbygning. De fremmødte godt 40 borgere blev orienteret om planforslagene af medarbejdere fra Plan & Arkitektur og Vej & Park, og der var efterfølgende debat herom. Referat af borgermødet er vedlagt som bilag 1, og resultatet af de evalueringsskemaer, der blev omdelt på mødet, vedlægges som bilag 2.

Herudover har der i offentlighedsperioden været mulighed for på Plan & Arkitekturs hjemmeside at søge oplysninger om planforslagene. Hjemmesiden indeholdt en debatside, hvor der borgerne imellem var mulighed for at føre en debat om planerne. Der er i perioden skrevet 3 indlæg. Derudover indeholdt hjemmesiden mulighed for at fremsende indsigelser via e-mail, hvilken mulighed blev anvendt af 12 indsigere.

I høringsperioden er modtaget 23 henvendelser, herunder 2 underskriftsindsamlinger med i alt 139 underskrifter.

To af henvendelserne er fra offentlige myndigheder. HUR har ingen bemærkninger til planforslagene. Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen ønsker lokalplanforslaget ændret, således at der er umiddelbar mulighed for etablering af børneinstitutioner inden for området. Bygge- og Teknikforvaltningen har ingen indvendinger mod, at der i lokalplanen gives mulighed for at opføre og indrette kollektive anlæg og institutioner, uden dispensation med forudgående naboorientering, hvorfor bestemmelsen i § 3, stk. 3 foreslås ændret fra krav om forudgående dispensation, til en umiddelbar mulighed.

En oversigt over indsigelserne og indholdet heri er vedlagt som bilag 3. Kopi af henvendelserne er fremlagt på borgmester Søren Pinds forkontor, jf. bilag B.

Indholdet af de modtagne henvendelser i øvrigt kan opdeles i nedenstående hovedtemaer.

1. Proces og resultat

2. Udformningen m.v. af bebyggelsen og de offentligt tilgængelige rekreative arealer (park og plads)

3. Skyggevirkninger på omgivelserne

4. Mertrafik på Rentemestervej

5. Lokalplanområdets afgrænsning

6. Konkrete forslag til ændringer af lokalplanen

1. Proces og resultat

Flere indsigere er stærkt utilfredse med procesforløbet fra Kvarterløftsområdets udarbejdelse af kvarterplanen og frem til det forslag, som danner grundlag for lokalplanforslaget. Der udtrykkes endvidere utilfredshed med, at kommunen ikke deltog i den indledende projektudvikling, og at forslaget, som bygherren sammen med de nedsatte arbejdsgrupper var nået frem til, herefter blev ændret.

Forvaltningerne har forståelse for, at der gennem Kvarterløftets udarbejdelse af en kvarterplan og dennes efterfølgende forelæggelse for og tiltrædelse af Borgerrepræsentationen i maj 2002, er skabt forventninger om, at de heri konkret nævnte forslag ville blive udført, herunder etablering af en park på Glud & Marstrandgrunden. Grunden var og er imidlertid privat ejendom og ville, såfremt den skulle fastlægges som park uden reel bebyggelse, skulle erhverves af Københavns Kommune. Overtagelsessummen ville blive beregnet ud fra værdien af arealet med den hidtidige mulige udnyttelse. Der har imidlertid ikke været det fornødne budgetmæssige eller politiske grundlag for, at Københavns Kommune har søgt en sådan overtagelse, og arealet er herefter afhændet til Søtoftegård A/S, der ønsker at bygge boliger på arealet.

I den efterfølgende projektudvikling med det formål, at skabe en kombination af en boligbebyggelse og offentligt tilgængelige friarealer blev der indledt et samarbejde mellem Kvarterløftet og Søtoftegård A/S. Forvaltningen valgte ud fra en konkret vurdering ikke at indgå direkte i dette arbejde, men afvente et kommende udspil.

Resultatet af dette arbejde blev et skitseforslag, som indeholdt en begrænset boligbebyggelse og relativt store offentligt tilgængelige friarealer. Boligerne var placeret langs Rebslagervej og den østlige del af Rentemestervej, mens friarealerne åbnede sig mod Frederiksborgvej.

Forvaltningerne var enige i de grundlæggende disponeringer af arealet i dette forslag. Men ud fra de overvejelser om kvarterets byarkitektoniske forhold, som er beskrevet i lokalplanredegørelsen, viderebearbejdede bygherrens arkitekt imidlertid forslaget i samarbejde med Bygge- og Teknikforvaltningen. Resultatet heraf blev det nu foreliggende projekt. Dette har efterfølgende været behandlet i styregruppen for Kvarterløft Nord-Vest, som har udtrykt sin tilslutning hertil.

Forvaltningerne vil imidlertid på baggrund af de ovenfor anførte indvendinger mod og synspunkter på hele procesforløbet drage erfaringer herfra i forbindelse med tilrettelæggelsen af fremtidige, lignende opgaver.

2. Udformningen m.v. af bebyggelsen og de offentligt tilgængelige rekreative arealer (parken og pladsen)

Indsigelserne omhandler en række forhold, der er sammenfattet i nedenstående delemner:

a) Bebyggelsen ønskes indrettet med en større åbning af parken mod omgivelserne, og der henvises til det oprindelige af bygherren og beboerne udarbejdede forslag, hvor parken åbnede sig mod Frederiksborgvej.

b) Der peges på, at den foreslåede udformning af parken vil indebære stor risiko for konflikter mellem beboerne og brugerne af parken.

c) Der ønskes ikke mulighed for parkering eller opførelse af skure m.v. i parken af hensyn til ønsket om, at parkarealerne skal være størst mulige.

d) Af samme årsag ønskes friarealet for børneinstitution reduceret fra 1.000 m² helt ned til 500 m².

e) Den foreslåede indretning af parken anses for at være for kultiveret, og der peges på ønsket om en større bibeholdelse af den nuværende selvgroede beplantning. Endvidere ønskes byøkologiske tiltag, bl.a. i form af opsamling af regnvand.

f) Det foreslås, at kommunen bidrager med tilskud til såvel anlæg som driften af parken.

Ad a)

Under den endelige projektudvikling har spørgsmålet om offentlighedens adgang til friarealerne sammenholdt med ønskerne om den kommende bebyggelses byarkitektoniske udformning i relation til omgivelserne været grundigt drøftet. Det har været Plan & Arkitekturs opfattelse, at begge formål måtte gives en væsentlig prioritering i fastlæggelsen af et kommende bebyggelsesforslag.

Lokalplanområdets umiddelbare omgivelser er, som det er beskrevet i lokalplanredegørelsen, præget af karreer, der fremstår med en urolig og usammenhængende bebyggelsesstruktur, mens andre dele af kvarteret rummer store sammenhængende karreer med helstøbte bebyggelser. Den af Søtoftegård A/S og Kvarterløftet forslåede bebyggelse, ville efter forvaltningens vurdering ikke i tilstrækkelig grad løse de byarkitektoniske krav til en bebyggelse i området.

Det er Plan & Arkitekturs opfattelse, at det nu foreliggende projekt, som har dannet grundlag for lokalplanforslaget, både imødekommer de nævnte formål og samtidig rummer en række særlige kvaliteter.

Projektet viderefører den i store dele af området karakteristiske karréform og dermed strammer op på kvarterets noget usammenhængende bebyggelsesstruktur. Tilbagerykningen af bebyggelsen ved Frederiksborgvej danner et fint pladsrum, der med den foreslåede afgrænsning og udformning vil medvirke til at give femvejskrydset en tiltrængt forbedret rumlig indramning og en bymæssig kvalitet.

Adgangen til det indre parkrum indgår på en særlig måde i projektet, idet der er lagt stor vægt på placeringen og udformningen af de store høje porte. Portene er placeret i de naturlige gangforbindelser igennem området og er samtidig givet en arkitektonisk bearbejdning, så de virker åbne og inviterende i forhold til omgivelserne.

Plan & Arkitektur finder således, at forslaget på en god måde løser både de byarkitektoniske krav, der må stilles til et nybyggeri på dette sted, og samtidig tilgodeser en offentlig brug af såvel plads- som parkarealerne.

Ad b)

Forvaltningerne har fra starten været opmærksom på dette spørgsmål og har under projektudviklingen drøftet dette med bygherren.

I lokalplanen kan ikke fastsættes bestemmelser om fremtidig adfærd ved brugen af arealerne. Men lokalplanen indeholder udover bestemmelsen om offentlig adgang, forbud mod hegning bortset fra institutionsarealerne og hegning i op til 1,50 m højde til afskærmning af private opholdsarealer langs bebyggelsen samt anlæg af stiforbindelser. Derved vil der for de kommende beboere være både beskyttede opholdsarealer umiddelbart op til den enkelte bolig og det større fællesprægede parkområde. Endvidere skønnes parkområdet at være af en sådan størrelse og form, at det vil være muligt at indrette aktiviteterne på en sådan måde, at der kan tages tilbørlige hensyn til beboerne, uden at dette begrænser en god og aktiv brug af arealerne.

Det skal endvidere bemærkes, at den foreslåede løsning ikke er enestående i byen, idet der eksempelvis i Classens Have på Østerbro gennem mange år har fungeret et lignende offentligt tilgængeligt grønt område placeret inde i denne boligkarré.

Ad c)

Plan & Arkitektur er enig i, at de offentligt tilgængelige parkarealer bør være størst mulige, og at indretningen heraf i videst muligt omfang bør tilgodese de kommende forskellige interesser i området.

Lokalplanen fastlægger, at parkeringsdækningen skal være af størrelsesordenen 1 plads pr. 100 m² etageareal, og at mindst 70 % af parkeringspladserne skal placeres i underjordisk anlæg helt eller delvis under bebyggelsen. Op til 30 % af pladserne kan ifølge bestemmelserne placeres på terræn.

Bygherren har selv været indstillet på at imødekomme dette krav om kælderparkering, men har ikke skønnet det økonomisk realistisk yderligere at øge kælderparkeringen i den planlagte bebyggelse.

Det samlede ubebyggede areal er ifølge bygherrens oplysninger på 16.773 m², hvoraf de offentligt tilgængelige arealer (park og plads) er 12.700 m² (eksklusive børneinstitutionens friareal). En eventuel indretning af de nævnte parkeringspladser på terræn vil optage ca.1.500 m², hvorefter det samlede offentligt tilgængelige friareal (eksklusive børneinstitutionens friareal) vil blive reduceret til ca. 11.200 m², heraf godt 8.800 m² som den offentligt tilgængelige del af parkarealet inde i karreen. Herudover åbner lokalplanforslaget mulighed for at etablere mindre bygninger i 1 etage til udhuse, cykelskure, legehuse, byøkologiske funktioner og lignende. Størrelsen heraf er ikke defineret, men vil arealmæssigt være yderst begrænset og vil være funktioner, der naturligt hører til de ubebyggede arealer.

Lokalplanens krav om parkering i kælder er relativt højt i forhold til tilsvarende byggerier i denne del af byen, og der er rigeligt areal på grunden til at imødekomme friarealkravet på i alt godt 11.000 m² til bebyggelsen.

Ud fra en samlet vurdering af ovenstående, herunder at friarealkravet rigeligt kan opfyl des på grunden, finder Bygge- og Teknikforvaltningen det ikke rimeligt at stille forøgede krav om parkering i kælder. Forvaltningen vil imidlertid være indstillet på ikke at kræve terrænparkeringen anlagt ved byggeriets ibrugtagning. Disse pladser vil, såfremt der viser sig behov herfor, kunne anlægges på grunden eller eventuelt andetsteds i kvarteret. Det er jf. det ovenfor anførte om arealstørrelser Bygge- og Teknikforvaltningens vurdering, at der uden væsentlig indskrænkning af eller indgreb i udnyttelsen af det offentligt tilgængelige areal, vil kunne etableres terrænparkering i områdets sydøstlige del.

Endvidere finder forvaltningen, at muligheden for at etablere de nævnte mindre bygninger bør opretholdes som naturlige dele af et rekreativt område, bl.a. under hensyn til, at der er tale om yderst begrænsede arealstørrelser.

Ad d)

I lokalplanforslaget er det fastlagt, at friarealet til børneinstitution skal være 100 % af etagearealet. Dette krav er i overensstemmelse med såvel kommuneplanrammerne som Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningens ønsker. Friarealet skal være indhegnet, men Familie- og Arbejdsforvaltningen er indstillet på at åbne legepladsen for udefra kommende, uden for institutionens åbningstider.

På den baggrund og med henvisning til ad c) finder forvaltningerne ikke grundlag for i netop denne lokalplan at foreslå friarealet for institutionen indskrænket.

Ad e)

På baggrund af en gennemgang af områdets beplantning foretaget af Vej & Park i forbindelse med lokalplanudarbejdelsen er der i lokalplanforslaget medtaget bestemmelse om, at særligt udpegede værdifulde træer og buske (vist på lokalplantegning) i videst muligt omfang skal bibeholdes og sammen med eventuel ny beplantning indgå som integrerede dele af det grønne område. Spørgsmål om byøkologiske tiltag i form af anlæg for nedsivning af regnvand, kan ikke reguleres i lokalplanen, men indgår, som nævnt i redegørelsen til lokalplanen, i Miljøkontrollens anbefalinger til et miljøorienteret nybyggeri.

Siden offentliggørelsen af lokalplanforslaget er der udarbejdet forslag til indretning af park- og pladsarealer i et samarbejde mellem bygherre, Kvarterløft og kommunen. Der henvises til nedenstående afsnit, Forslag til udformning af plads, park og tilstødende veje.

Forslaget overholder lokalplanens bestemmelser, og de værdifulde træer og buske bibeholdes i vid udstrækning.

Ad f)

Spørgsmålet om kommunalt tilskud til anlæg og drift af de rekreative arealer har allerede under det hidtidige forløb flere gange været fremført af bygherren. Der henvises til afsnittet vedrørende økonomi (side 12).

3. Skyggevirkninger på omgivelserne

Den nye bebyggelse vil på grund af sin beliggenhed og afstanden til omkringliggende bebyggelser kun i meget begrænset omfang kaste skygge på de omgivende bebyggelser. Ved jævndøgn vil skyggen nå erhvervs- og kontorbebyggelsen nord for Rentemestervej lige efter middag og resten af eftermiddagen. De øvrige bebyggelser i området berøres ikke af skyggen ved jævndøgn. Ved sommersolhverv vil skyggen alene hen under aften ramme den modstående bebyggelse mod Rebslagervej.

Skyggevirkning fra den kommende boligbebyggelse vil således ikke berøre de eksisterende boligbebyggelser i området, men vil naturligvis have en indflydelse på de fremtidige udsigtsforhold fra boligerne.

4. Mertrafik på Rentemestervej

Som det fremgår af afsnittet om trafikale konsekvenser i lokalplanredegørelsen forventes trafikken at stige med indtil 30 % fra i dag 2.200 biler på Rentemestervej til 2.600-2.800 pr. døgn som følge af opførelse af bebyggelse på grunden. Med den foreslåede omlægning og fredeliggørelse af dele af Rentemestervej i tilknytning til opførelse af bebyggelsen vurderes den forøgede trafik ikke at give anledning til væsentlige gener.

5. Lokalplanområdets afgrænsning.

I forbindelse med forarbejderne til lokalplanen har Plan & Arkitektur afholdt møder med Teknisk Skole, for at afklare skolens planer for fremtiden med henblik på at vurdere en hensigtsmæssig afgrænsning af lokalplanområdet. Skolen har oplyst, at man ikke har planer om nybyggeri m.v. på den resterende del af grunden, som rummer skolefunktioner. Der er heller ikke inden for en overskuelig fremtid tanker om at forlade området, idet denne del af Teknisk Skole netop opfylder behovet for lærlingeundervisning m.v. for de centrale dele af byen. Derfor har forvaltningerne valgt at begrænse lokalplanområdet til den aktuelle del af karreen, idet den gældende lokalplan nr. 80 med tillæg, der fastlægger Teknisk Skoles del af området til offentlige formål, erhvervsskoler m.v., fortsat vil kunne tilgodese Teknisk Skoles interesser.

6. Konkrete forslag til ændringer af lokalplanen

I flere bemærkninger stilles der, udover de i ovenstående punkter nævnte, konkrete forslag til ændringer af lokalplanen.

Teknisk Skole ønsker dels optaget bestemmelse om støjforhold for boliger, dels mulighed for at opsætte hegn i skellet mod bebyggelse og park.

- Vedrørende støj skal bemærkes, at der i lokalplanens § 8 er optaget bestemmelse om beskyttelse mod støj, der vurderes at sikre det indvendige støjniveau i boligerne. I forhold til trafikafledte støjgener, reguleres forholdet i bygningsreglementet til sikring af 30 dB(A), og denne grænse er ligeledes udgangspunktet for administrationen af bestemmelsen i relation til anden støj. Fastsættelsen af specifikke støjgrænser for institutioner og erhverv, skyldes at sådanne grænser for det indendørs støjniveau ikke på anden vis er fastsat. Bygge- og Teknikforvaltningen har ingen indvendinger mod, at § 8 præciseres således, at kravet om 30 dB(A) indendørs støjniveau i boliger angives i bestemmelsen.

- Vedrørende det fremtidige skel mellem Teknisk Skole og den kommende boligbebyggelse er dette reguleret i lokalplanen således, at der kan etableres en afgrænsende beplantning i op til 2 m højde mod dette skel. Forvaltningen har ikke indvendinger imod, at dette suppleres med muligheden for i forbindelse med beplantningen at opsætte hegn i skel, når hegnet vil være dækket af en beplantning.

Søtoftegård A/S har bl.a. som led i den videre projektering ønsket en række ændringer af lokalplanen:

- § 3, stk. 2 ønskes ændret således, at formuleringen om "... være overvejende familieegnede boliger på mindst 90 m²…" ændres til "…være overvejende familieboliger, hvoraf mindst halvdelen skal være på 90 m²…", og at kravet om at ingen bolig må være mindre end 75 m² nedsættes til 70 m². Forvaltningerne kan ikke anbefale, at kravet om "overvejende", der udtrykker at det store flertal af boliger – normalt mere end 75-80 % af boligerne – skal være af den fastsatte størrelse, nedsættes til kun at udgøre halvdelen af boligerne, hvorved andelen af relativt små boliger vil kunne stige væsentligt. Forvaltningerne kan endvidere ikke anbefale, at mindstestørrelsen generelt nedsættes, idet der herved åbnes mulighed for etablering af lejligheder, der ikke medvirker til at opfylde behovet for større boliger i området. Forvaltningerne er indstillet på at medvirke til meddelelse af enkelte konkrete dispensationer, såfremt det påvises, at de konstruktive forhold m.v. betinger en fravigelse af lejlighedsstørrelser.

- For at forøge parkarealet ønskes bebyggelsen rykket 2-3 m frem mod Rentemestervej, og vejudvidelsesliniens hjørneafskæring mod Rentemestervej/Rebslagervej fremrykket tilsvarende. Fremrykningen af hjørneafskæringen skal ses i relation til trafiksikkerheden og oversigtsmulighederne i krydset. Bygge- og Teknikforvaltningen har ingen indvendinger mod dette ønske, idet det samtidigt vurderes ikke at indvirke på Rentemestervejs fremtidige funktion som lokalvej og cykelrute.

- Muligheden for at etablere publikumsorienterede funktioner ønskes udvidet til også at omfatte det vestlige portrum i tilknytning til pladsindretningen. Forvaltningen har ingen indvendinger mod dette ønske, da det er et mål i størst muligt omfang at muliggøre sådanne funktioner i tilknytning til pladsen.

- Den foreslåede flytning af nedkørslen til parkeringskælderen til Rebslagervej giver ikke forvaltningen anledning til bemærkninger og kan under hensyn til den allerede eksisterende udkørsel, afstanden til krydset og af hensyn til den foreslåede indretning af pladsen mod Femvejskrydset og Rentemestervej anbefales.

- Vedrørende ønsket om placering af flugtveje fra parkeringskælderen i parkarealet langs sydsiden af bebyggelsen finder forvaltningerne ikke, at der bør optages bestemmelser i lokalplanen herom under hensyn til, at sådanne helt eller delvist overdækkede flugtvejstrapper m.v. er et yderligere indgreb i og indskrænkning af det fastlagte friareal og parkområde. Lokalplanforslaget udelukker i øvrigt ikke etablering af flugtveje fra parkeringskælderen på denne side af bebyggelsen, såfremt disse etableres i selve bebyggelsen.

- Der er ønsket en udvidelse af byggemuligheden fra 17.600 m² til 17.800 m², som er betinget af bebyggelsens ydre form. Under hensyn til, at en bebyggelsesprocent på 85 beregnet på de oplyste grundarealer muliggør en bebyggelse på ca. 17.800 m² etageareal, finder forvaltningen, at der med 2 angivelser af det maksimale etageareal, der beregnet på endnu ikke endeligt fastlagte grundarealer ligger så tæt på hinanden, vil kunne opstå konflikt mellem disse to angivelser. På den baggrund, skal forvaltningen anbefale, at der alene fastsættes et maksimalt etageareal ved angivelse af bebyggelsesprocenten 85.

- Der er under hensyn til realisering og endelig finansiering af bebyggelsen med forskellige typer af ejerskaber ønsket mulighed for at etapeopdele bebyggelsen. Forvaltningen kan ikke anbefale en egentlig etapeopdeling af bebyggelsen, idet bebyggelsen og dens omgivelser udgør et hele, hvorfor der ved igangsætningen af bebyggelsen må være sikkerhed for at bebyggelsen opføres i fuldt omfang og ikke i kortere eller længere tid fremstår ufærdig. Behovet for af hensyn til slutfinansieringen af de forskellige dele af bebyggelsen at kunne ibrugtage og afslutte disse dele på forskellige tidspunkter vurderes i fornødent omfang at kunne løses ved færdigmeldingerne i byggesagen.

- Af støjbeskyttelseshensyn ønskes sikret mulighed for at opføre en støjdæmpende mur/plantevæg mod Frederiksborgvej mellem den nye bebyggelse og den eksisterende bebyggelse på Teknisk Skole. Der vil inden for lokalplanens bestemmelser kunne opsættes en sådan støjafskærmning. Stillingtagen til udformningen og arten af støjafskærmningen vil indgå i forvaltningens godkendelse af indretningen af de ubebyggede arealer, herunder ved vurderingen af en eventuel tilladelse til indhegning af friarealer for en børneinstitution i bebyggelsen.

- Der ønskes sikret mulighed for en matrikulær opdeling af arealet, der knytter sig til områdets forskellige funktioner. Forvaltningen har ingen indvendinger mod, at der af administrative hensyn meddeles tilsagn om medvirken til en efterfølgende matrikulær opdeling af arealet. Forvaltningen finder imidlertid, at dette må vurderes på et konkret grundlag, idet en opdeling må ske på en sådan måde, at der fortsat er sikkerhed for, at der er den nødvendige ejermæssige sammenhæng mellem bebyggelsen og de tilknyttede friarealer m.v. Forvaltningen kan derfor ikke anbefale, at der i lokalplanen optages særskilt bestemmelse om matrikulær opdeling.

Kvarterløft Nord-Vest anbefaler de ovennævnte ændringer om fremrykning af bebyggelsen, flytningen af tilkørslen til parkeringskælderen og muligheden for placering af publikumsrettede funktioner i portrummet og foreslår endvidere, at der optages bestemmelse om offentlige/offentligt tilgængelige toiletter i bebyggelsen. Hertil skal bemærkes at en sådan bestemmelse ikke kan optages i en lokalplan.

Forslag til udformning af plads, park og tilstødende veje

Siden offentliggørelsen af lokalplanforslaget er der i et samarbejde mellem Kvarterløftet og Søtoftegård A/S, med bl.a. Bygge- og Teknikforvaltningen som rådgivere, udarbejdet det som bilag 4 vedlagte projektforslag til udformning af pladsen og parken samt Rentemestervej mellem Skaffervej og Rebslagervej.

Pladsen opfattes som et hele med en flade, der ved terrasseringer i en belægning af høj kvalitet skråner ned mod portåbningen til parken. På pladsen er der mulighed for ophold i forbindelse med udeservering fra en café. Endvidere foreslås siddemøbler afstemt efter pladsens belægninger og placeret under en lille lund af blomstrende småtræer. Herudover er der ønske om en vandkunst i relation til lunden. Pladsen afgrænses af en række pullerter med lys.

Pladsen foreslås set i sammenhæng med de omgivende veje. Ud for pladsen tænkes Rentemestervej således hastighedsdæmpet med en stillevejsstatus, skiltet med 30 km/t og indrettet som et hævet areal med en afvigende belægning og/eller tydeligt afmærket med f.eks. lysgivende pullerter. Rentemestervej er privat fællesvej og indgår i en fastlagt cykelrute - Hareskovruten.

Inklusive moms forventes de samlede omkostninger ved etablering af pladsen og omlægning af den ud for pladsen liggende del af Rentemestervej at udgøre ca. 10,3 mio. kr.

I forbindelse med en opfølgning på det konkrete forslag til boligbebyggelsen tænkes Frederiksborgvej/Glasvej omlagt ud for det nye pladsrum, således at Glasvej munder vinkelret ud i Frederiksborgvej og dermed ikke støder direkte op til krydset mellem Frederiksborgvej og Rentemestervej. Dette medfører en forenkling af trafikafviklingen i det nuværende femvejskryds.

Vej & Park har skønnet, at omlægningen af Frederiksborgvej/Glasvej – som er offentlige veje - vil koste 2-2,5 mio. kr.

Parken foreslås udformet som et enkelt, grønt rum bestående af en græsflade med mindre grupper af træer. Med overskydende jord reguleres terrænet således, at der dannes en skråning op mod bebyggelsen. På skråningen står værdifulde træer i gryder kan befæstes, eller være med blomsterdække eller lignende. Gennem parken forløber en lige hovedsti fra pladsen og ned til Rebslagervej. To mindre stier støder til hovedstien, og i krydsningen udvides grusarealet, og her placeres enkelte bænke. Stiforløbet er belyst af et lavtsiddende lys. Mod bebyggelsens private opholdsterrasser etableres et bånd af bunddække, og mod Teknisk Skole foreslås etableret en slynget hæk. I parkens nordvestlige hjørne, hvor bebyggelsens knæk mod Frederiksborgvej danner en lomme i parken, placeres et legeareal i tilknytning til en kommende institution. Arealet hegnes som en forlængelse af afgrænsningen mod Teknisk Skole. Parken er privat grundareal.

Inklusive moms forventes de samlede omkostninger til anlæg af parken, at udgøre ca. 5,7 mio. kr.

Rentemestervej fra Skaffervej til Rebslagervej foreslås udformet med en hastighedsdæmpet kørebane med mulighed for at etablere attraktive forhold for cyklister, kantstensparkering i hver side belagt med armeret græs og fortov på begge sider af vejen. Endvidere foreslås der plantet allétræer.

Inklusive moms forventes de samlede omkostninger ved anlæg af Rentemestervej mellem Skaffervej og Rebslagervej at udgøre ca. 2,5 mio. kr. Rentemestervej er en privat fællesvej.

Økonomi. De samlede omkostninger til det foreslåede anlæg af park og plads inklusive den ud for pladsen liggende del af Rentemestervej udgør ca. kr. 16 mio. I forbindelse med den som bilag 5 vedlagte ansøgning fra Kvarterløftet og Søtoftegård A/S til Byudviklingspuljen, der var bilagt Kvarterløftets høringssvar, er oplyst, at Søtoftegård A/S i alt til anlæggelsen af park og plads vil bidrage med ca. 3,6 mio. kr., mens Kvarterløftet vil bidrage med ca. 1,3 mio. kr. På baggrund af den hidtidige praksis forventes der ikke afgivet midler fra Byudviklingspuljen til anlæg af parken og pladsen.

Der er med forbehold for Borgerrepræsentationens godkendelse ved at blive indgået en aftale med grundejeren om etablering af parken og pladsen. Med et reduceret projekt – udeladelse af vandkunst, trindbelysning og billigere belægninger – kan anlægsudgifterne til parken og pladsen nedbringes til 11 mio. kr. Det foreslås at kommunen giver et tilskud til etableringen på 4,25 mio. -1,3 mio. kr. fra Kvarterløft Nordvest og 2,95 mio. kr. fra funktion 6.51.3 (Pulje til projektering ved etablering af offentlige servicefaciliteter i forbindelse med nye boligområder). Aftalen med grundejeren og anlægsbevillingen på 4,25 mio. kr. vil først foreligge ved Økonomiudvalget behandling af sagen.

De fremtidige driftsomkostninger i forbindelse pladsen og parken afholdes af grundejeren.

Parkdelen er forudsat finansieret som ovenfor anført. Omlægningen af krydset Frederiksborgvej/Glasvej og Rentemestervej er ikke finansieret, og der findes ikke ledige midler på Vej & Parks investeringsplan før efter 2008.

Genbrugspladsen inden for lokalplanområdet

Miljøkontrollen har med det som bilag C fremlagte notat af 22. april 2004 fremsendt en status over genbrugspladserne i København. Det fremgår heraf, at genbrugspladsen på Rentemestervej er den mest besøgte af kommunens genbrugspladser og den plads, der modtager den største mænge affald. Både antallet af besøgende og mængden af affald har været stigende i de seneste år. Genbrugsstationen er den eneste i denne del af kommunen, og det er derfor meget vigtigt, at en genplacering af genbrugsstationen sker i kvarteret eller i umiddelbar nærhed heraf.

Miljøkontrollen har, som anført i indstillingen om offentliggørelse af lokalplanforslaget, gennem de seneste år i samarbejde med kommunens planmyndigheder forsøgt at finde alternative placeringer. I denne forbindelse er der bl.a. undersøgt mulighed for placering på arealet med Lygten varmecentral, i erhvervsområdet langs Rovsingsgade og på ubenyttede banearealer langs Ringbanen - dels omkring Tagensvej dels ved Beauvais-grunden - samt på et areal ved Borgervænget.

I erkendelsen af, at det er svært at finde ledige større arealer, er et nyt koncept for genbrugsstationer udviklet med mindre stationer, kaldet nærgenbrugsstationer. Nærgenbrugsstationerne kræver mindre plads og støjer mindre og kan derfor bedre indpasses i boligområder. Disse stationer kan dog ikke erstatte de store stationer, da de ikke kan modtage alle typer affald og ikke større mængder affald samt ikke har adgang for biler.

Miljøkontrollen finder på baggrund af ovenstående, samt risikoen for at en større mængde af affaldet vil blive bortskaffet med den almindelige dagrenovation, den forventede lukning af genbrugsstationen ved Rentemestervej med udgangen af 2004 problematisk. Miljøkontrollen vil derfor fortsat i samarbejde med planmyndighederne arbejde på at finde en slags erstatning for stationen i området, eventuelt i form af flere mindre nærgenbrugsstationer m.v.

Forslag til ændringer af lokalplanens bestemmelser

På baggrund af ovenstående skal forvaltningerne foreslå følgende ændringer tiltrådt i forbindelse med lokalplanforslagets endelige vedtagelse.

§ 3, stk. 3

"Bygge- og Teknikudvalget kan tillade, at der opføres og indrettes kollektive anlæg og institutioner…" ændres til "Udover den i stk. 1 og 2 fastlagte anvendelse til boligformål, kan der opføre og indrettes kollektive anlæg og institutioner…"

§ 4

"De eksisterende vejlinier og vejudvidelseslinier som angivet på lokalplantegningen opretholdes" ændres til "De eksisterende vejlinier opretholdes. Der fastlægges en ny vejudvidelseslinie mod krydset Rentemestervej/Rebslagervej som vist på lokalplantegningen. Øvrige vejudvidelseslinier opretholdes."

Derudover tilføjes bestemmelsen følgende kommentar: "Ved indretning, udformning, beplantning m.v. af arealet foran vejudvidelseslinierne, skal der sikres tilfredsstillende udsynsforhold for trafikken"

§ 5, stk. 1

"… og det samlede etageareal inden for lokalplanområdet må ikke overstige 17.600 m²." udtages af bestemmelsen.

§ 7, stk. 3, andet afsnit

"Der kan etableres afgrænsende beplantning i en højde på maksimalt 2 m langs områdets sydlige skel..." ændres til "Der kan etableres afgrænsende beplantning samt et af beplantning dækket hegn i en højde på maksimalt 2 m langs områdets sydlige skel…".

§ 8

"…Det indendørs støjniveau i institutioner må ikke overstige 30 dB(A), lokaler til liberale erhverv og lignende…" ændres til "… Det indendørs støjniveau i boliger og institutioner må ikke overstige 30 dB(A). I lokaler til liberale erhverv og lignende…"

Lokalplantegningen

Facadelinien og byggefeltet mod Rentemestervej fremrykkes, og angivelsen af afstanden fra vejudvidelseslinien ændres fra "4-4,5 m" til "1,5-2m".

Der angives en ny vejudvidelseslinie mod krydset Rentemestervej/Rebslagervej, der muliggør den fremrykkede facadelinie mod Rentemestervej.

Markeringen af nedkørslen til P-kælder flyttes fra det nordligste hjørne af bebyggelsen til afslutningen af bebyggelsen mod Teknisk Skole ved Rebslagervej.

Signaturen "mulighed for lokalt orienterede publikumsrettede serviceerhverv" i bebyggelsen ved pladsen vises også omkring hjørnet ved Rentemestervej.

Der er ikke foretaget supplerende høring, jf. planlovens § 27, stk. 3, idet ændringerne ikke på væsentlig måde vurderes at berøre ejere, lejere og brugere i og uden for lokalplanområdet.

BILAG VEDLAGT

1. Referat af borgermødet i Lygten Stationsbygning den 16. februar 2004

2. Evaluering af borgermødet

3. Oversigt over modtagne indsigelser og indholdet heraf.

4. Projektforslag til fremtidig udformning af plads, park og tilstødende veje

5. Kopi af Kvarterløftets og Søtoftegårds A/S ansøgning af 1. april 2004 om tilskud fra Byudviklingspuljen

BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36

A. Offentliggørelsesmateriale omfattende indstillinger med bilag samt orienteringspjece og –folder.

B. Kopi af de i bilag 3 nævnte henvendelser.

C. Miljøkontrollens statusnotat af 22. april 2004 vedrørende Rentemestervej Genbrugsstation

Erik Jacobsen Mette Lis Andersen

Til top