Bygge- og Teknikudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 19. maj 2004

 

 

Sager til beslutning

 

16.      Dispensationer fra lokalplan nr. 331 "Holmen II" med tillæg nr. 1

 

BTU 249/2004  J.nr. 611:102.0004/03

 

 

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget godkender,

at der meddeles dispensation fra bebyggelsesregulerende bestemmelser i lokalplan nr. 331 "Holmen II" med tillæg nr. 1 i forbindelse med opførelse af en boligbebyggelse ved Galionsvej

 

 

RESUME

Arkitema har på vegne af bygherren Saug- og Høvleværket A/S ansøgt om tilladelse til at opføre en boligbebyggelse på hjørnet af Galionsvej og Danneskiold-Samsøes Allé. Projektet omfatter 24 boliger med et samlet etageareal på 2.280 m².

Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 331 "Holmen II" med tillæg nr. 1 og er beliggende i område IB. På ejendommen er der fastlagt et nyt boligbyggeri mrk. B.

Nybyggeriet afviger fr a den i lokalplanen fastlagte bebyggelsesplan, idet bygningen er forlænget mod vest svarende til en længde på 47,5 m mod lokalplanens ca. 40 m.

Huset opføres på en plint, der er hævet 0,6 m over terræn i 3 etager med udnyttet tagetage og med en facadehøjde på 10,6 m og en bygningshøjde på 13,6 m. Udnyttelse af tagetagen er ikke i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelse om, at bebyggelse skal opføres i 3 etager. Endvidere overskrides facadehøjden og bygningshøjden med 0,6 m i forhold til lokalplanens bestemmelser.

Med andragendet er der fremsendt positive tilkendegivelser fra Kunstakademiets Arkitektskole og fra ejerne af henholdsvis Masteskurene, byggefeltet øst for Danneskiold-Samsøes Allé og Søndre Magasin, bortset fra de solgte rækkehuse.

Forvaltningen finder, at der med projektet kan opnås gode og funktionelle boliger samtidig med, at bevaringsværdige træer er respekteret. Forvaltningen finder det desuden naturligt ved valget af sadeltag som tagform at udnytte tagetagen til boliger. Det herved fremkomne større etageareal medfører ikke, at bebyggelsesprocenten, der beregnes for området under ét, overskrides. Den ansøgte forøgelse af facadehøjden og bygningshøjden med 0,6 m vurderes kun i et meget begrænset omfang at have indflydelse på udsynet fra de omkringliggende bygninger. Overskridelsen er begrundet i et ønske om at hæve stuelejlighederne over terrænniveau.

Forvaltningen har foretaget en forudgående naboorientering. Der er i den forbindelse modtaget to henvendelser: Christianshavns Lokalråd anfører, at der er tale om en ren foræring på 25 pct. ekstra byg­ge­ret, og at forvaltningen ikke angiver en eneste faktisk årsag til den ønskede dispensation. Kunstakademiets Arkitektskole har ingen indvendinger mod, at der dispenseres til det ansøgte.

Idet forvaltningen kan henholde sig til de overfor anførte begrundelser, foreslås, at udvalget godkender, at der meddeles dispensation som ansøgt.

 

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

Arkitema har på vegne af bygherren Saug- og Høvleværket A/S ansøgt om tilladelse til at opføre en 3½ etager høj boligbebyggelse på hjørnet af Galionsvej og Danneskiold-Samsøes Allé, del af umatr. areal Christianshavns Kvarter, København, jf. vedlagte situationsplan bilag 1.

 

Planlægning

Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 331 "Holmen II" med tillæg nr. 1 og er beliggende i område IB. På ejendommen er der fastlagt et nyt boligbyggeri mrk. B, jf. bilag 2.

I henhold til lokalplanen skal boliger på den enkelte ejendom i gennemsnit have et bruttoetageareal på mindst 95 m², og ingen bolig må være mindre end 75 m².

I § 6, stk. 1, pkt. b, bestemmes det, at nybyggeriet mrk. B skal opføres i 3 etager. Bygningens facadehøjde ikke må overstige 10 m, bygningshøjden ikke 13 m og husdybden ikke 15 m. Af lokalplantegning nr. 27.416 fremgår det, at bygningen har en facadelængde på ca. 40 m.

I henhold til § 6, stk. 2 i lokalplantillægget må bebyggelsesprocenten for område IB under ét ikke overstige 60, eksklusive det etageareal, der udgøres af de 6 fredede kanonbådsskure langs Erdkehlgraven.

 

Ansøgning

Bebyggelsen indeholder 24 boliger med et samlet etageareal på 2.280 m². Huset opføres som betonelementhus på en plint, der er hævet 0,6 m over terræn. Der indrettes 3 etager samt udnyttet tagetage i et sadeltag med en trempelhøjde på ca. 0.7 m. Bygningen har en facadehøjde på 10,6 m og en bygningshøjde på 13,6 m. Den gennemsnitlige husdybde er ca. 12,6 m, eksklusive altaner og facadelængden 47,5 m.

Facader mod nord, øst og vest skalmures med sortgrå kulbrændt tegl, mens sydfacaden fremstår som en let facade i glas vertikalt delt af murede piller og horisontalt delt af altaner i beton med værn i galvaniseret stål. Vinduer og skodder fremstår i mahogni, mens tag belægges med skårede skiferplader. På vedlagte bilag 3 vises en facadeillustration set fra syd. Bilag 4 viser snit og bilag 5 facader.

Med andragendet er der fremsendt positive tilkendegivelser fra Kunstakademiets Arkitektskole og fra ejerne af henholdsvis Masteskurene, byggefeltet øst for Danneskiold-Samsøes Allé og Søndre Magasin, bortset fra de solgte rækkehuse.

 

Afvigelse fra bestemmelserne i lokalplanen

Nybyggeriet afviger fra den i lokalplanen fastlagte bebyggelsesplan, idet bygningen er forlænget mod vest svarende til en længde på 47,5 m mod lokalplanens ca. 40 m. Udnyttelse af tagetagen er ikke i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelse om, at bebyggelse skal opføres i 3 etager, og endvidere overskrides facadehøjden og bygningshøjden med 0,6 m.

 

Naboorientering og forvaltningens vurderinger

Forvaltningen har i perioden fra den 19. februar til den 25. marts 2004 foretaget den i henhold til planlovens § 20, stk. 2 forudgående naboorientering. Der er i den forbindelse modtaget to henvendelser:

Christianshavns Lokalråd udtrykker i brev af 9. marts 2004 forbløffelse og sorg, først og fremmest over forval­t­nin­gens manglende respekt for de bestemmelser, som man selv har formu­leret og fastsat.

Det anføres, at lokalplanens bestemmelser er krystalklare, der kan opføres en bygning i tre etager med et flademål på højst 40 x 15 meter, dvs. med et bruttoetageareal på 1.800 m², svarende til 18 boliger á ca. 95 m². Det fremhæves, at forvaltningen ensidigt til fordel for bygherren bryder lokal­pla­nens bestemmelser. Der skal kunne bygges ikke 18, men 24 boliger, ikke 3 men 3½ etager og ikke 1.800 men 2.280 m²etageareal. Der er tale om en ren foræring på 25 pct. ekstra byg­ge­ret.

Lokalrådet anfører, at forvaltningen ikke angiver en eneste faktisk årsag til den ønskede dispensation. Den eneste grund der angives er, at bygherren har udarbejdet et projekt, som med­fører en 25 pct. overskridelse af samtlige bestemmelser om byggeriets omfang!

Christianshavns Lokalråd protesterer på den baggrund over forvaltningens forslag og fraråder på det kraf­tig­ste den ønskede dispen­sation fra lokalplan Holmen II.

 

Kunstakademiets Arkitektskole har i brev af 8. marts 2004 tilkendegivet, at man tidligere har anbefalet projektet overfor bygherre og anfører, at man ingen bemærkninger har mod, at der dispenseres til det ansøgte.

 

Bemærkninger

Den i lokalplanen muliggjorte bygning B har et bebygget areal på højst ca. 600 m², mens den ansøgte bygnings bebyggede areal udgør 598,5 m². Lokalplanen muliggør endvidere 6 boliger pr. etage ud fra det fastlagte gennemsnit på minimum 95 m², hvilket svarer til den projekterede bebyggelse, der imidlertid er gjort længere og smallere end muliggjort i lokalplanen for herved at opnå bedre lysforhold i lejlighederne. Forvaltningen finder, at der herved er opnået gode og funktionelle boliger samtidig med, at bevaringsværdige træer er respekteret. Forvaltningen finder det desuden naturligt ved valget af sadeltag som tagform at udnytte tagetagen til boliger. Det herved fremkomne større etageareal medfører et samlet etageareal på ca. 137.400 m² i område IB, eksklusive de fredede kanonbådsskure, svarende til en bebyggelsesprocent på ca. 59,4. Lokalplanens bestemmelser om maksimal bebyggelsesprocent er således respekteret, og det vurderes samtidig, at den skitserede bygning harmonerer med omgivelserne.

I denne forbindelse finder forvaltningen, at overskridelsen af facadehøjden med 0,6 m kun i et meget begrænset omfang har indflydelse på udsynet fra de omkringliggende bygninger. Overskridelsen er begrundet i et ønske om at hæve stuelejlighederne over terrænniveau. Til sammenligning kan det nævnes, at facadehøjden og bygningshøjden på Schifters Kvarter er henholdsvis 10,2 m og 12,8 m og på nybyggeriet på modsatte side af Danneskiold-Samsøes Allé henholdsvis 13,1 m og 15,9 m. På Søndre Magasin er gesimshøjden 9,5 m og bygningshøjden er 16,7 m.

På baggrund af ovenstående kan forvaltningen anbefale, at Bygge- og Teknikudvalget godkender, at der meddeles dispensation til projektet som ansøgt.

 

BILAG VEDLAGT

Bilag 1          Situationsplan

Bilag 2          Lokalplantegning nr. 27.416 med markering af det aktuelle byggefelt

Bilag 3          Facadeillustration

Bilag 4          Snit

Bilag 5          Facader

 

BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36

Bilag A         Brev af 9. marts 2004 fra Christianshavns Lokalråd

Bilag B         Brev af 8. marts 2004 fra Kunstakademiets Arkitektskole

Bilag C         Kopi af naboorientering af 19. februar 2004

 

Jens Ole Nielsen