Kvarterløftprojekter i Nørrebro Park Kvarter

11. Kvarterløftprojekter i Nørrebro Park Kvarter

BTU 310/2003 J.nr. 621.0005/03

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget godkender,

By og Boligministeriet har ved skrivelse af 20. december 2000 givet Københavns Kommune tilsagn om en ekstrarordinær byfornyelsesramme på 140 mio. kr. til kvarterløftområdet Nørrebro Park kvarter (tidligere Ydre Nørrebro Syd).

Det er efterfølgende fastlagt, at 45,2 mio. kr. af den ekstraordinære ramme, heraf 0,7 mio. kr. til information og rådgivning i området, anvendes til bygningsfornyelse og friarealforbedring i 2003.

Efter indstilling ved brev af 20. maj 2003 fra den lokale styregruppe for Nørrebro Park Kvarterløft samt det i forbindelse hermed nedsatte lokale boligudvalg, foreslår forvaltningen, at Bygge- og Teknikudvalget tiltræder, at der tildeles støtte efter byfornyelseslovens § 11, stk. 5 til 11 ejendomme samt 5 friarealforbedringer med i alt 44,5 mio. kr. af den for 2003 afsatte ekstraordinære ramme til bygningsfornyelse i Nørrebro Park Kvarterløft. Af de 11 ejendomme er 8 bevaringsværdige i henhold til bydelsatlasset og normal praksis ved lokalplanlægning.

Tildelingen til ejendommene på samlet 40.300.000 kr. heraf 22.801.00 kr. (57%) til tabsgivende udgifter og 17.499.00 kr. (43%) til forbedringsudgifter, omfatter 9 private andelsboliger og 2 ejerforeninger med tilsammen 263 boliger. Foreningerne supplerer bevillingen med en egenfinansiering på 21.641.000. kr., svarende til ca. 35% af den samlede investering.

Andelsboligerne med 206 boliger og et samlet boligareal på 12.854 m² foreslås tildelt 36.700.000 kr. og egenfinansierer 18.041.000 kr. (32%), mens ejerforeningerne med 57 boliger og et samlet etageareal på 3.077 m² foreslås tildelt 3.600.000 kr. med en egenfinansiering på 3.600.000 kr. (50%).

De 5 gårdanlæg forslås tildelt i alt 4.200.000 kr., og omfatter 18 ejendomme med tilsammen 853 boliger.

By og Boligministeriet har den 20. december 2000 givet Københavns Kommune tilsagn om en ekstarordinær byfornyelsesramme på 140 mio. kr. i kvarterløftområdet Nørrebro Park kvarter (tidligere Ydre Nørrebro Syd), jfr. den som bilag A vedlagte skrivelse.

Det er efterfølgende fastlagt, at 45,2 mio. kr. af den ekstraordinære ramme, heraf 0,7 mio. kr. til information og rådgivning i området, anvendes til bygningsfornyelse og friarealforbedring i 2003.

I mødet den 11-12. juni 2003 (BR 308/03) bemyndigede Borgerrepræsentationen Bygge- og Teknikudvalget til at fordele den af By og Boligministeriet tildelte ekstraordinære ramme i Kvarterløft Nørrebro Park.

Det lokale sekretariat for Kvarterløft Nørrebro Park har på vegne af den lokale styregruppe med den som bilag B vedlagte skrivelse af 20. maj 2003 meddelt, at styregruppen og det i denne forbindelse hermed nedsatte boligudvalg har vedtaget at indstille, at 11 ejendomme og 5 gårdprojekter tildeles de i skrivelsen opgjorte midler. Man har endvidere anbragt 4 ejendomme på en venteliste. Disse ejendomme kan få tildelt støtte såfremt en eller flere af de indstillede 11 ejendomme skulle frafalde ansøgningen. Boligudvalget består af 5 beboere fra området, 1 repræsentant fra sekretariat for Kvarterløft Nørrebro Park samt 3 fra Københavns Kommune (Grønne Gårde og Plan & Arkitektur).

Om de enkelte indstillinger fra den lokale styregruppe oplyses:

1. A/B Bregnerødgade 20/Tikøbgade 8 har et samlet etageareal på 1503 m², fordelt på 19 boliger, og er i bydelsatlas for Nørrebro betegnet med middel bevaringsværdi med karakter 5 i SAVE-systemet. Det indstilles, at der ydes støtte til istandsættelse/udskiftning af tag m.m., fugtsikring af kælder med diverse følgearbejder m.m., istandsættelse af gade- og gårdfacade, eftergang af eksisterende vinduer, eftergang af hoved- og bitrappedøre, eftergang af bærejern i kælderdæk, isolering af etagedæk mellem 4. sal og loft, udskiftning af faldstammer, eftergang af kloak, udskiftning af koldt- og varmtvandsledninger med 4.000.000 kr. under forudsætning af, at A/B egenfinansierer med 1.480.000 kr. Af de støtteberettigede udgifter forventes det, at forbedringsdelen udgør 995.600 kr. (ca. 25%) og tabsdelen 3.004.400 kr. (ca. 75%). Udgifterne til det samlede projekt udgør således 5.480.000. kr., svarende til en udgift på 3.646 kr./m².
2. E/F Lundtoftegade 93/Tikøbgade 2 har et samlet etageareal på 1.681 m², fordelt på 28 boliger, og er i bydelsatlas for Nørrebro betegnet med høj bevaringsværdi med karakter 3 i SAVE-systemet. Det indstilles, at der ydes støtte til udskiftning/istandsættelse af tag m.m., istandsættelse af gade- og gårdfacade, eftergang af eksisterende vinduer, altandøre rækværker m.m. med 1.900.000 kr. under forudsætning af, at A/B egenfinansierer med 1.900.000 kr. De støtteberettigede udgifter er 100% kontant tab. Udgifterne til det samlede projekt udgør således 3.800.000 kr., svarende til en udgift på 2.261 kr./m².
3. E/F Lundtoftegade 97-101 har et samlet etageareal på 1.396 m², fordelt på 29 små boliger, og er i bydelsatlas for Nørrebro betegnet med høj bevaringsværdi med karakter 3 i SAVE-systemet. Det indstilles, at der ydes støtte til istandsættelse af tag m.m., istandsættelse af gade- og gårdfacade, eftergang af eksisterende vinduer, altandøre rækværker m.m. med 1.700.000 kr. under forudsætning af, at A/B egenfinansierer med 1.700.000 kr. De støtteberettigede udgifter er 100% kontant tab. Udgifterne til det samlede projekt udgør således 3.400.000 kr., svarende til en udgift på 2.436 kr./m².
4. A/B Lundtoftegade 92 har et samlet etageareal på 830 m², fordelt på 10 boliger, og er i bydelsatlas for Nørrebro betegnet med middel bevaringsværdi med karakter 4 i SAVE-systemet, hvilket efter sædvanlig lokalplanpraksis anses for bevaringsværdigt. Det indstilles, at der ydes støtte til fugtsikring af fundamenter med di verse følgearbejder m.m., istandsættelse af 6 eksisterende badeværelser og etablering af 4 nye badeværelser, udskiftning af afløbsinstallationer, renovering af koldtvandsinstallationer med 1.750.000 kr. under forudsætning af, at A/B egenfinansierer med 650.000 kr. Af de støtteberettigede udgifter forventes det, at de værdiforøgende udgifter udgør 1.170.675 kr. (ca. 67%) og kontant tab 579.325 kr. (ca. 33%). Udgifterne til det samlede projekt udgør således 2.400.000 kr., svarende til en udgift på 2.892 kr./m².
5. A/B Esromgade 7-11 har et samlet etageareal på 1.900 m², fordelt på 47 boliger, og er i bydelsatlas for Nørrebro betegnet med middel bevaringsværdi med karakter 4 i SAVE-systemet, hvilket efter sædvanlig lokalplanpraksis anses for bevaringsværdigt. Det indstilles, at der ydes støtte til udskiftning/istandsættelse af tag m.m., fugtsikring af kælder med diverse følgearbejder, istandsættelse af underfacade mod gade og passage med 3.700.000 kr. under forudsætning af, at A/B egenfinansierer med 4.385.000 kr. Af de støtteberettigede udgifter forventes det, at de værdiforøgende udgifter udgør 1.056.000 kr. (ca. 29%) og kontant tab 2.644.000 kr. (ca. 71%). Udgifterne til det samlede projekt udgør således 8.085.000 kr., svarende til en udgift på 4.255 kr./m².
6. A/B Bjelkes Allé 9-9A har et samlet etageareal på 1.280 m², fordelt på 19 boliger, og er i bydelsatlas for Nørrebro betegnet med middel bevaringsværdi med karakter 5 i SAVE-systemet. Det indstilles, at der ydes støtte til udskiftning/istandsættelse af tag m.m., udskiftning af nedløbsrør i plast, fugtsikring af kælder med diverse følgearbejder m.m., istandsættelse af gade- og gårdfacade samt gavl (evt. gavlisolering), udvendig port og døre eftergås, udskiftning faldstammer, vandinstallationer eftergås med 2.300.000 kr. under forudsætning af, at A/B egenfinansierer med 1.016.000 kr. Af de støtteberettigede udgifter forventes det, at de værdiforøgende udgifter udgør 292.644 kr. (ca. 13%) og kontant tab 2.007.356 kr. (ca. 87%). Udgifterne til det samlede projekt udgør således 3.316.000. kr., svarende til en udgift på 2.591 kr./m².
7. A/B Jægersborggade 22-28 har et samlet etageareal på 820 m², fordelt på 25 boliger, og er i bydelsatlas for Nørrebro betegnet med middel bevaringsværdi med karakter 4 i SAVE-systemet, hvilket efter sædvanlig lokalplanpraksis anses for bevaringsværdigt. Det indstilles, at der ydes støtte til udskiftning/istandsættelse af tag, istandsættelse af underfacade mod gade, istandsættelse af sokkel mod gård, istandsættelse af eksisterende vinduer med 4.400.000 kr. under forudsætning af, at A/B egenfinansierer med 1.760.000 kr. Samtlige støtteberettigede udgifter forventes at være tabsgivende. Udgifterne til det samlede projekt udgør således 6.160.000 kr., svarende til en udgift på 7.512 kr./m².
8. A/B Kronborggade 6 har et samlet etageareal på 855 m², fordelt på 10 boliger, og er i bydelsatlas for Nørrebro betegnet med middel bevaringsværdi med karakter 5 i SAVE-systemet. Det indstilles, at der ydes støtte til istandsættelse/udskiftning af tag, fugtsikring af kælder med diverse følgearbejder m.m., udvendig kældertrapper eftergås, istandsættelse af gade- og gårdfacade, eksisterende vinduer udskiftes til nye tilpasset ejendommens arkitektur, istandsættelse af udvendige døre, istandsættelse af eksisterende trapper, istandsættelse af gennemgang, isolering af etagedæk eftergås, etablering af wc/bad, udskiftning af utidssvarende køkkener, etablering af mekanisk ventilation, udskiftning/istandsættelse af vandinstallationer, udskiftning af faldstammer, eksisterende el eftergås, gas omlægges, etablering af bolig i uudnyttet tagetage med diverse følgearbejder med 6.500.000 kr. under forudsætning af, at A/B egenfinansierer med 2.250.000 kr. Af de støtteberettigede udgifter forventes det at de værdiforøgende udgifter udgør 5.041.564 kr. (ca. 78%) og kontant tab 1.458.463 kr. (ca. 22%). Udgifterne til det samlede projekt udgør således 8.750.000. kr., svarende til en udgift på 10.234 kr./m².
9. A/B Kronborggade 11 har et samlet etageareal på 850 m², fordelt på 10 boliger, og er i bydelsatlas for Nørrebro betegnet med middel bevaringsværdi med karakter 4 i SAVE-systemet, hvilket efter sædvanlig lokalplanpraksis anses for bevaringsværdigt. Det indstilles, at der ydes støtte til etablering af wc/bad med diverse følgearbejder, udskiftning af utidssvarende køkkener, etablering af ventilation, udskiftning/renovering af afløbsinstallationer, renovering af vandinstallationer, eftergang af eksisterende el med 3.250.000 kr. under forudsætning af, at A/B egenfinansierer med 1.100.000 kr. Af de støtteberettigede udgifter forventes det at de værdiforøgende udgifter udgør 2.661.120 kr. (ca. 82%) og kontant tab 588.880 kr. (ca. 18%). Udgifterne til det samleprojekt udgør således 4.350.000 kr., svarende til en udgift på 5.118 kr./m².
10. A/B Hørsholmsgade 18-18A-D har et samlet etageareal på 2.841 m², fordelt på 44 boliger, og er i bydelsatlas for Nørrebro betegnet med middel bevaringsværdi med karakter 4 i SAVE-systemet, hvilket efter sædvanlig lokalplanpraksis anses for bevaringsværdigt. Det indstilles, at der ydes støtte til udskiftning/istandsættelse af tag, istandsættelse af facader, udskiftning/istandsættelse af vinduer, el-arbejder som følgearbejder til ovenstående arbejder med 5.000.000 kr. under forudsætning af, at A/B egenfinansierer med 3.250.000 kr. Af de støtteberettigede udgifter forventes det at de værdiforøgende udgifter udgør 1.800.457 kr. (ca. 36%) og kontant tab 3.199.543 kr. (ca. 64%). Udgifterne til det samlede projekt udgør således 8.250.000 kr., svarende til en udgift på 4.177 kr./m².
11. A/B Kronborggade 10-12 har et samlet etageareal på 1.975 m², fordelt på 22 boliger, og er i bydelsatlas for Nørrebro betegnet med middel bevaringsværdi med karakter 4 i SAVE-systemet, hvilket efter sædvanlig lokalplanpraksis anses for bevaringsværdigt. Det indstilles, at der ydes støtte til udskiftning/istandsættelse af tag, skorstene, brandkamre, tagrender m.m., fugtsikring af kælderlofter, istandsættelse af gade- og gårdfacade, eftergang af eksisterende vinduer og døre, eftergang af wc/bad med diverse følgearbejder, udskiftning af utidssvarende køkkener, isolering af varmerør m.m., udskiftning af nedslidte faldstammer, eftergang af kloak, renovering af vandinstallationer, etablering ventilationer, eftergang af el med 5.800.000 kr. under forudsætning af, at A/B egenfinansierer med 2.150.000 kr. Af de støtteberettigede udgifter forventes det at de værdiforøgende udgifter udgør 4.480.126 kr. (ca. 77%) og kontant tab 1.319.874 kr. (ca. 23%). Udgifterne til det samleprojekt udgør således 7.950.000 kr., svarende til en udgift på 4.025 kr./m².

Grønne Gårde har deltaget i boligudvalgets udvælgelsen af følgende gårdprojekter (delprojekter og gårdrenovering), som indstilles til støtte med i alt 4.200.000 kr.

Julius Bloms Gade 43 m.fl.: 1.800.000 kr. omfattende 3 ejendomme med 81 boliger

Bregnerødgade 2-20 m.fl.: 1.400.000 kr. omfattende 2 ejendomme med 67 boliger

Julius Bloms Gade 9-23 gade m.fl.: 250.000 kr. omfattende 8 ejendomme med 193 boliger

Borups Allé 6-20 m.fl.: 500.000 kr. omfattende 4 ejendomme med 246 boliger

Sandbjerggade 38-56 m.fl.: 250.000 kr. omfattende 1 ejendomme med 266 boliger

Ved gårdrenovering er der tale om en omlægning af hele gårdanlægget. Delprojekter er i henhold til den vedtagne kvarterplan midler til at give eksisterende gårdanlæg "en kærlig hånd". I disse sager skal der ikke udarbejdes en byfornyelsesbeslutning, men udarbejdes et løsningsforslag på baggrund af ønsker fra de 3 karreer. Grønne Gårdes brev af 21. maj 2003 vedlægges som bilag D.

De 4 ejendomme anbragt på ventelist har søgt om følgende arbejder:

Udskiftning af tag, istandsættelse af facader samt overfladbehandling af vinduer i 29 boliger. Ansøgt beløb 3.042.193 kr. Egenfinansieringens størrelse ikke aftalt.

Kloakarbejder samt udskiftning af eksisterende badeværelser til nye i 28 boliger. Ansøgt beløb 4.200.000 kr. Egenfinansieringens størrelse ikke aftalt.

Istandsættelse af bitrapperum samt gade- og gårdfacade i 20 boliger. Ansøgt beløb 2.000.000 kr. Egenfinansieringens størrelse ikke aftalt.

Etablering af wc/bad i 19 boliger. Ansøgt beløb 4.336.250 kr. Egenfinansieringens størrelse ikke aftalt.

Forvaltningen kan anbefale indstillingen fra den lokale styregruppe i sin helhed, idet bemærkes, at forvaltningen har deltaget i boligudvalgets arbejde.

Der er tale om maksimerede bevillinger, hvori indgår bidrag til Byggeskadefonden vedrørende Bygningsfornyelse m.v. Dette gælder dog ikke de to ejerforeninger. Eventuelle udgifter til genhusning, driftstabserstatning m.v er desuden egenfinansiering.

I byfornyelseslovens § 23 stk. 4 er anført, at ejeren skal have oplysninger om, hvorvidt kommunalbestyrelsen vil optage forhandling om støtteafkald i medfør af byfornyelseslovens § 57.

Hertil bemærkes, at forvaltningen ikke agter at optage en sådan forhandling om det støtteberettigede beløbs størrelse, idet forhandlingsmulighederne anses for udtømt ved, at der som betingelse for støtten til ovennævnte arbejder kræves, at der egenfinansieres i det omfang, der fremgår ovenfor, og at bevillingen maksimeres til de anførte beløb.

For samtlige ejendomme foreligger der beboererklæringer fra mindst halvdelen af beboerne.

I den heromhandlende 1. ansøgningsrunde er afsat 44,5 mio. kr., hvoraf højest 60% eller 26,7 mio. kr. ifølge ændringen af byfornyelsesloven der trådte i kraft 1. januar 2003, må anvendes til tabsgivende udgifter. Erhvervs- og Boligstyrelsen har imidlertid imødekommet kommunens ansøgning om dispensation for så vidt angår den udmeldte pulje i 2003 på 44,5 mio. kr. i Nørrebro Park Kvarterløft, jfr. den som bilag E vedlagte skrivelse af 9. maj 2003. Før lovændringen kunne de tabsgivende udgifter udgøre op til 100% af den samlede støtte. Styrelsen begrunder sin dispensationen med, at vejledning og informationsmateriale til områdets beboere blev udsendt i august 2002, hvor lovændringens indhold endnu ikke var kendt, og at ansøgningsfristen for at søge støtte blev fastsat til 1. november 2002, altså inden fremsættelse af lovforslaget.

Boligudvalgets indstilling, om hvilke ejendomme og arbejder der skal tildeles støtte, er udarbejdet på grundlag af de nye regler, idet styrelsens dispensation først blev givet efter, at Boligudvalget havde afsluttet sit arbejde. Dispensationen betyder imidlertid, at de tabsgivende udgifter ved endelig godkendelse af byggeregnskaberne gerne må overstige 60%. Dispensationen kan endvidere få betydning, såfremt ejendomme fra ventelisten skal tildeles støtte.

Gennemførelsen af bygningsfornyelsesopgaven skønnes at give en belastning på den kommunale økonomi på følgende områder:

De støtteberettigede udgifter udgør i alt 44,5 mio. kr., heraf skønnes ca. 27 mio. kr. at blive tabsgivende, der skal udbetales kontant til ejerne i henholdt il lovbekendtgørelse nr. 135 af 1. marts 2001.

Derefter opnår kommunen refusion fra staten på 50%. Den kommunale udgift skønnes herefter at ville udgøre ca. 13,5 mio. kr.

Kassemæssig dækning anvises af det på budgettet 2003 og følgende år for Bygge- og Teknikudvalget, under 44010 Plan & Arkitektur, konto 0.15.3 til byfornyelses optagne rådighedsbeløb.

Budgetansvarlig institution: 44010 Plan & Arkitektur

Forslagets forbedringer skønnes at forlænge bygninger samt gårdanlægs levetid og udnytter derigennem eksisterende ressourcer.

Friarealforbedringerne vil medføre større oplevelses-, udfoldelses- og kontaktmuligheder i det nære boligmiljø for såvel børn som voksne. Desuden vil forslaget medføre bedre luftkvalitet i gårdene, idet der sker en forøgelse af den grønne beplantning i gårdrummene, hvilket foruden det syns- og duftmæssige aspekt, er medvirkende til at øge bybørns og voksnes naturkendskab.

skrivelse af 20. december 2000

Nørrebro Park Kvarterløfts skrivelse af 20. maj 2003

Kortbilag

Erhvervs- og Boligstyrelsens skrivelse af 9. maj 2003

Grønne Gårdes skrivelse af 21. maj 2003

Jens Ole Nielsen