§ 14-forbud - Skjulhøj Alle 17-19
§ 14-forbud - Skjulhøj Alle 17-19
Bygge- og Teknikudvalget
DAGSORDEN
for ordinært møde onsdag den 18. maj 2005
Sager til beslutning
15. § 14-forbud - Skjulhøj Alle 17-19
BTU 287/2005 J.nr. 639.0024/05
INDSTILLING
Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller til Bygge- og Teknikudvalget
at der i henhold til planlovens § 14 nedlægges et forbud i indtil 1 år mod en ansøgt boligbebyggelse på ejendommene matr.nr. 8ap og 173 Vanløse, København, Skjulhøj Allé 17-19 med henblik på udarbejdelse af en lokalplan, der fastlægger anvendelsen og bebyggelsesstrukturen i området omkring Skjulhøj Allé i overensstemmelse med Borgerrepræsentationens beslutninger i forbindelse med forslag til Kommuneplan 2005.
RESUME
Med andragende af 20. november 2004 er der søgt om principiel tilladelse til opførelse af en boligbebyggelse på ejendommene Skjulhøj Allé 17-19. Ejendommene er i den gældende Kommuneplan 2001 beliggende i et område, der er fastlagt til blandet bolig- og erhvervsformål (C1), men som i forslag til Kommuneplan 2005 foreslås fastlagt til erhvervsformål, med kreative erhverv som særlig målgruppe (E0).
En anvendelse til rent boligformål vil kunne tillades inden for den gældende kommuneplan, men Plan & Arkitektur vurderer, dels at der for fortsat at kunne opretholde områdets blandede anvendelse, er behov for forudgående udarbejdelse af lokalplan, dels at projektet vil være i strid med og begrænse den i forslaget til Kommuneplan 2005 foreslåede anvendelse af området.
På den baggrund anbefaler Plan & Arkitektur, at der i
henhold til planlovens § 14 for en periode af et år nedlægges forbud mod det
ansøgte, med henblik på udarbejdelse af lokalplan i overensstemmelse med de
endeligt vedtagne rammer for området i Kommuneplan 2005.
SAGSBESKRIVELSE
Arkitekt Søren Bornak har på vegne af ejeren af ejendommene med brev af 20. november 2004 ansøgt om principiel tilladelse til - efter nedrivning af den eksisterende bebyggelse - på ejendommene matr.nr. 8ap og 173 Vanløse, København, Skjulhøj Allé 17-19, at opføre en ny boligbebyggelse. Bebyggelsen ønskes opført som dels rækkehusbebyggelse i 2 etager dels etagebebyggelse i 5 etager. Den samlede bebyggelse har ifølge det fremsendte projekt et etageareal på ca. 1.770 m2 med lejligheder i varierende størrelser fra ca. 70 m2 til 110 m2. Bebyggelsesprocenten vil udgøre ca. 110. Situationsplan med skitseprojektet er vedlagt som bilag 1. Projektet forudsætter i henhold til byggeloven en yderligere bearbejdning, for så vidt angår adgangsforhold, lys- og skyggeforhold m.v.
Ejendommene er ikke omfattet af lokalplan, og er i den gældende Kommuneplan 2001 beliggende i et område, der er fastlagt til blandet bolig og serviceerhverv, hvor fordelingen mellem bolig og erhverv i området kan fastlægges nærmere ved lokalplan.
Sagsforløb
I december 2004 blev ark. Søren Bornak telefonisk orienteret om, at der i kommunen pågik overordnede overvejelser om områdets fremtidige struktur, og der blev aftalt møde om projektets status, hvilket Plan & Arkitektur bekræftede med brev af 22. december 2004.
Den 26. januar 2005 afholdtes i Plan & Arkitektur et møde med ark. Søren Bornak og dennes rådgivere. På mødet orienterede Plan & Arkitektur om, at det ansøgte projekt vurderedes, at ligge inden for rammerne i Kommuneplan 2001, men at spørgsmålet om hvorvidt projektet ville forudsætte forudgående udarbejdelse af lokalplan var uafklaret. Man orienterede i den forbindelse om, at der pågik en revision af Kommuneplanen, og at der i det forslag til Kommuneplan 2005, der var fremsendt til vurdering i fagudvalgene og forventedes forelagt Borgerrepræsentationen i foråret 2005, skulle udpeges områder med en særlig ramme til erhverv, der kan fastholde og udvikle områdernes karakter som blandede områder og et bygningspotentiale for mindre værksteder, studier, atelierer og lignende. Egnede områder karakteriseredes ved en overvejende ekstensiv udnyttelse med fortrinsvis lav og ældre bebyggelse af varierende kvalitet. Området omkring Skjulhøj Allé, bl.a. omfattende de aktuelle ejendomme, ville blive foreslået, som ét af sådanne særligt velegnede områder i kommunen, på grund af områdets nuværende anvendelse og bebyggelse.
På den baggrund kunne Plan & Arkitektur ikke anbefale, at der førend Borgerrepræsentationens beslutning i foråret 2005 om bl.a. indholdet af det forslag til Kommuneplan 2005, der skal offentliggøres, blev arbejdet videre med projektet. Plan & Arkitektur ville, såfremt andragendet forinden opretholdtes, søge et forbud i henhold til planlovens § 14 nedlagt, idet man fandt, at det ansøgte projekt, vil være i strid med og, på grund af projektets omfang og rene boliganvendelse, modvirke intentionerne omkring en fastlæggelse og udnyttelse af området med de i det kommende forslag til Kommuneplan 2005 foreslåede rammer. Andrager og dennes rådgivere ønskede ikke på mødet at træffe afgørelse om opretholdelse af andragendet, men ville overveje, hvilke andre muligheder man havde for at få projektet gennemført.
Efterfølgende har adv. John Skjøth på vegne af andrager med brev af 11. marts 2005 anmodet om, at ansøgningen af 20. november 2004 nu realitetsbehandles på det foreliggende grundlag.
Planlægning
Kommuneplan 2001 er på baggrund af den af Borgerrepræsentationen i mødet den 26. august 2004 tiltrådte og den 4. marts 2005 bekendtgjorte Kommuneplanstrategi 2004 under revision.
I Kommuneplanstrategi 2004 peges der bl.a. på, at der for at understøtte en udvikling af kreative og kulturelle erhverv, skal sættes fokus på rammebetingelserne for byens kreative erhverv og hvilke områder i byen, der har særlige udviklingsmuligheder for disse. Af den før Kommuneplanstrategi 2004 gennemførte Livsformsanalyse fremgår det, at de nye kreative vækstmiljøer lægger stor vægt på, at byen skal være dynamisk og ikke for pæn. De vil selv definere det sted, hvor de opstarter et projekt eller en virksomhed. Områderne må gerne være multifunktionelle, og med mulighed for udveksling af idéer og skabelse af samarbejder mellem omkringliggende virksomheder.
På den baggrund er der i forslag til Kommuneplan 2005, udpeget områder med en særlig ramme til erhverv (E0), hvor der vil være mulighed for at indfri ønskerne fra de kreative/kulturelle erhvervsmiljøer, dels til at kunne etablere sig med mindre virksomheder, dels til at kunne udvikle og skabe et kreativt miljø. Områderne er typisk bebygget med ældre mindre værkstedsbebyggelser, der er fleksible og vil kunne opdeles i lejemål af varierende størrelser og med muligheder for et bredt spektrum af anvendelser til værksteder, studier, atelierer og lignende. Den maksimale bebyggelsesprocent fastsættes i disse områder til 60 for at sikre bygningspotentialet, og der åbnes mulighed for, at der i tilknytning til erhvervsindretningen, kan etableres en boligfunktion eller anden form for overnatningsmulighed. Som bilag 3 er vedlagt kort med rammeafgræsningerne i henholdsvis Kommuneplan 2001 og forslag til Kommuneplan 2005.
Området omkring Skjulhøj Allé, bl.a. omfattende de nu aktuelle ejendomme, udgør en lille enklave, der i bebyggelsesmønster og anvendelse som både bolig- og erhvervsområde adskiller sig markant fra de øvrige kvarterer i Vanløse.
Plan & Arkitektur har i 2004 gennemført en kvarteranalyse af området omkring Skjulhøj Allé. Af rapporten herom af januar 2005, der er vedlagt som bilag 4, fremgår, at det er karakteristisk for området med dybe, smalle grunde, hvorpå der er opført villaer ud mod gadeforløbene og gennemgående lave erhvervsbebyggelser på den bagvedliggende del af grundene. Der er gennem tiden foretaget mange til- og ombygninger, og flere af villaerne benyttes i dag til kontorer og lignende for virksomhederne. Flere steder er der som følge af sammenbygninger og sammenlægninger mellem naboejendomme opstået samlede gårdrum og gennemgange på tværs af bebyggelsen. Skjulhøj Allé rummer således på én gang en egen uhøjtidlig, provensiel stemning og en oplevelse af traditionel københavnsk baggårdsmiljø. Der er i området i de seneste år fraflyttet en række traditionelle erhvervsvirksomheder, som i et vist omfang er erstattet med kreative-/kulturerhverv, såsom lyd- og musikstudier, software-, designvirksomheder og lignende Forvaltningerne vurderer at dette område i særlig grad er velegnet som et E0-område, hvorfor området foreslås, som ét af 8 sådanne områder i kommunen.
Projektet
Arkitekt Søren Bornaks fremsendte projekt til en ny boligbebyggelse vurderes at være en bebyggelsesmæssig og arkitektonisk opgradering af området og skønnes ikke i sig selv at forudsætte forudgående udarbejdelse af lokalplan jf. planlovens § 13, stk. 2. Projektet vil kunne tillades inden for den gældende ramme i Kommuneplan 2001. Plan & Arkitektur finder dog, at projektet forsat mangler en nærmere bearbejdning og tilpasning til eksisterende forhold.
Uanset, at projektet ikke i sig selv forudsætter forudgående udarbejdelse af lokalplan vurderer Plan & Arkitektur imidlertid, med kendskab til en række forespørgsler om nedrivning af eksisterende bebyggelser og opførelse af boligbebyggelser i området i øvrigt, at området omkring Skjulhøj Allé samlet over de nærmeste år må forventes ændret fra overvejende erhvervsanvendelse til en overvejende boliganvendelse. Under hensyn til at området er fastlagt til blandet bolig og serviceerhverv, hvor boligandelen skal udgøre 50 pct, men ved lokalplan kan fastlægges til mellem 40 og 75 pct., finder Plan & Arkitektur det nødvendigt, at der gennem lokalplan fastlægges retningslinier for områdets anvendelse, herunder sikres en fortsat erhvervsanvendelse, og at der sikres en hensigtsmæssig placering af bolig- og erhvervsbebyggelserne til imødegåelse af miljø- og interessekonflikter i området.
Med det foreliggende oplæg til forslag til Kommuneplan 2005, må Plan & Arkitektur imidlertid konstatere, at udarbejdelse af en sådan lokalplan, der bl.a. kunne muliggøre det ansøgte projekt, vil være i strid med rammerne i Kommuneplan 2005, såfremt denne vedtages som foreslået og vil forhindre en udnyttelse af området og den eksisterende bebyggelse som ovenfor b eskrevet. Under hensyn til, at Kommuneplan 2005 forventes endeligt vedtaget inden udgangen af 2005, kan Plan & Arkitektur ikke anbefale, at der nu iværksættes udarbejdelse af lokalplan, der muliggør det ansøgte projekt, og skal derfor indstille, at der nedlægges forbud i henhold til planlovens § 14 mod det ansøgte projekt, med henblik på, udarbejdelse af en lokalplan for hele området i overensstemmelse med den endelig fastlæggelse af rammerne i Kommuneplan 2005.
Sagen har været drøftet med Økonomiforvaltningen, der er enig i Plan & Arkitekturs vurdering.
Udtalelse fra andrager
Andrager blev med brev af 21. marts 2005 orienteret om Plan & Arkitekturs vurdering af det fremsendte projekt, herunder behovet for en lokalplan for området forinden der blev meddelt tilladelse til opførelse af ny bebyggelse, samt at projektet ville være i strid med de forventede rammebestemmelser i Kommuneplan 2005, på hvilken baggrund Plan & Arkitektur ville søge et forbud i henhold til planlovens § 14 nedlagt. Andrager blev anmodet om snarest og inden 14 dage, at fremsende eventuelle kommentarer eller bemærkninger. Med brev af 4. april 2005 anmodede Adv. John Skjøth om mere tid til at fremkomme med bemærkninger.
Med brev af 25. april 2005 har adv. John Skjøth fremsendt kommentarer til Plan & Arkitekturs vurdering. Brevet er fremlagt som bilag B.
Det anføres heri, at der ønskes sikkerhed for, at de politisk ansvarlige er bekendt med, eller forventes at bakke op om revisionen af kommuneplanen for så vidt angår ændringen af rammebestemmelserne for det aktuelle område.
Det noteres, at der automatisk lægges op til nedlæggelse af et § 14-forbud og at Plan & Arkitektur ikke ønsker at indgå i en dialog om hvorvidt projektet kan tilpasses den nuværende kommuneplan eller rummes inden for oplægget til Kommuneplan 2005.
Det gøres gældende, at fristen for udfærdigelse af lokalplanforslag, skal gælde fra andragendets fremsendelse den 20. november 2004.
Endelig opfordres Plan & Arkitektur til at undlade nedlæggelse af § 14 forbud og i stedet realitetsbehandle ansøgningen med henblik på at nå frem til en løsning der iagttager såvel den gældende Kommuneplan 2001 som den påtænkte revision af Kommuneplanen.
Bemærkninger
Vedrørende Plan & Arkitekturs vurdering af det fremsendte projekt, herunder forholdet til såvel Kommuneplan 2001 som forslag til Kommuneplan 2005, henvises til det i ovenstående afsnit anførte. Det skal i den forbindelse fremhæves, at der er foretaget en realitetsbehandling af principandragendet, der munder ud i Plan & Arkitekturs anbefaling af, at der nedlægges et forbud.
Vedrørende forbudsperiodens løbetid, er det Plan & Arkitekturs opfattelse, at 1 års-fristen for fremlæggelse af et lokalplanforslag i henhold til planlovens § 14, løber fra forbuddets nedlæggelse. Dette er i overensstemmelse lovens ordlyd. Perioden skal alene nedbringes, såfremt der forinden har pågået en længere sagsbehandling i Kommunen, hvor der tilkommer kommunen en rimelig undersøgelses- og overvejelsestid før 1 års-fristen begynder at løbe. Som det fremgår af ovenstående, er en væsentlig del af den tid der er medgået siden projektet blev fremsendt, sket på andragers anmodninger. Plan & Arkitektur påregner i givet fald primo 2006 at kunne fremlægge et lokalplanforslag for området i overensstemmelse med og i umiddelbar forlængelse af den endeligt vedtagne Kommuneplan 2005.
Miljøvurdering
Sagstypen er ikke omfattet af Bygge- og Teknikforvaltningens positivliste over sager, der skal miljøvurderes.
BILAG VEDLAGT
1. Situationsplan med skitseprojektet.
2. Skråfoto af området omkring Skjulhøj Allé med de aktuelle ejendomme markeret.
3. Kort med gældende kommuneplanrammer og forslag til rammeafgrænsning i Kommuneplan 2005.
4. "Kvarteranalyse af området omkring Skjulhøj Allé i Vanløse", Plan & Arkitektur, januar 2005.
BILAG
VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36
A. Kopi af andragende af 20. november 2004 bilagt projektmappe.
B. Kopi af adv. Johan Skjøths bemærkninger af 25. april 2005.
Jens Ole Nielsen