Forslag om fælles gårdanlæg i karreen Nøjsomhedsvej, Østerbrogade, Viborggade og Randersgade
Forslag om fælles gårdanlæg i karreen Nøjsomhedsvej, Østerbrogade, Viborggade og Randersgade
Bygge- og Teknikudvalget
DAGSORDEN
for ordinært møde onsdag den 18. maj 2005
Sager til beslutning
1. Forslag om fælles gårdanlæg i karreen Nøjsomhedsvej, Østerbrogade, Viborggade og Randersgade
BTU 278/2005 J.nr. 451:138.0001/05
INDSTILLING
Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget godkender,
at forvaltningen offentliggør et byfornyelsesforslag og gennemførelsesprojekt for et fælles gårdanlæg, der omfatter karreen, begrænset af Nøjsomhedsvej 3-19, Østerbrogade 120-122, Viborggade 2-14, 14A, 16-36 og Randersgade 41-45, idet forvaltningen efter indsigelsesfristens udløb vil komme med endelig indstilling om byfornyelsesbeslutning og gennemførelsesprojekt
at indsigelsesfristen fastsættes til 8 uger
RESUME
Formålet med forslaget er at forbedre karreens friarealer ved etablering af et fælles gårdanlæg, som ejerne efterfølgende skal drive og vedligeholde.
Forslaget, der er udarbejdet efter ønske fra ejer- og beboerrepræsentanter i karreen, omfatter 23 beboelsesejendomme med 558 beboere fordelt på 311 boliger, 3 erhvervsbaghuse og en garage beliggende i gårdene samt 36 erhvervslejemål beliggende i forhusene m.v.
Udgifterne til anlæggets etablering skønnes at andrage 5.600.000 kr., der betales af stat og kommune med hver 50 %. Ejerne afholder driftsudgifterne ved det fremtidige anlæg.
SAGSBESKRIVELSE
Baggrund
De nuværende forhold i karreen fremgår af forslaget.
Gårdarealerne er opdelt af tre erhvervsbaghuse, en garagebygning,
skure, mure og plankeværker. Der er endvidere større terrænspring i skellene
mellem ejendommene beliggende ved Nøjsomhedsvej og Viborggade, hvilket
medfører, at bl.a. udtagning af dagrenovation for flere ejendomme ikke sker
optimalt.
De tre erhvervsbaghuse, der er i henholdsvis 1 og 2 etager, er beliggende
på ejendommene Viborggade 8-10 og 12-14, 14A samt Nøjsomhedsvej 11. Baghuset på
ejendommen Viborggade 8-10 er udlejet som lydstudie. Første sal i baghuset på
ejendommen Nøjsomhedsvej 11 er udlejet til en musiker, medens stueetagen benyttes
af ejendommens beboere til parkering af cykler og barnevogne. Baghuset på
ejendommen Viborggade 12-14, 14A benyttes af ejeren af ejendommen.
Garagebygningen, der er beliggende på ejendommen Viborggade 6, benyttes
til opbevaring af dagrenovationscontainere m.v.
Baghusene og garagebygningen har ifølge Østerbro Bydelsatlas lav
bevaringsværdi, og vedligeholdelsesstanden er middel til meget dårlig.
Gårdarealerne er overvejende dårligt vedligeholdt og indrettet således,
at de ikke kan betegnes som tilfredsstillende til ophold og leg.
Ifølge kommuneplanen ligger karreen i et boligområde, hvor der ved
nybyggeri tillades en maksimal bebyggelsesprocent på 150 og forudsættes en
friarealprocent på 40. Karreens bebyggelsesprocent er 340 og friarealprocenten
10.
Forslaget omfatter 23 5-6-etages beboelsesejendomme opført i perioden
1885-1891. 18 af karreens ejendomme er andelsboligforeninger, og 5 er
udlejningsejendomme. Der er 311 boliger i karreen og 39 erhvervslejemål mv. Det
samlede gårdareal er ca. 2.550 m2.
Pr. 1. januar 2004 var der 558 beboere i karreen, heraf 89 under 15 år,
18 over 67 år, medens 451 var i gruppen 15-66 år.
Forhandlinger
Repræsentanter for karreens ejendomme har rettet henvendelse til Grønne
Gårde med anmodning om, at der gennemføres en forbedring af karreens friarealer.
I anledning heraf har der været holdt møde med ejere,
beboerrepræsentanter og beboere, hvor der blev givet en orientering om reglerne
om gårdanlæg mv. i henhold til Lov om byfornyelse og udvikling af byer.
Der er herefter i samarbejde med nævnte repræsentanter og beboere
udarbejdet et forslag til fælles gårdanlæg.
Ejeren af udlejningsejendommen Østerbrogade 120 har tilkendegivet, at
han ikke ønsker ejendommen inddraget i fællesgårdanlægget, idet han er tilfreds
med de nuværende forhold.
Herudover har lejerne i baghusene Viborggade 8-10 og Nøjsomhedsvej 11
tilkendegivet, at de ikke ønsker, at disse baghuse nedrives med henvisning til,
at de skønner, at det ikke vil være muligt for dem at finde lignende lokaler
andre steder i byen.
Forvaltningen finder det nødvendigt, at erhvervsbaghusene og
garagebygningen nedrives, såfremt der skal opnås et tilfredsstillende resultat
af gårdomlægningen.
Ejere og beboerrepræsentanter i de øvrige 22 ejendomme samt lejerne i
ejendommen Østerbrogade 120 har tiltrådt forslaget.
Forslaget
De enkelte ejendommes gårdarealer foreslås indrettet som fælles
gårdanlæg efter de retningslinier, der fremgår af forslaget.
Forslagets gennemførelse har en række væsentlige positive miljømæssige
konsekvenser. Der er blandt andet indarbejdet en række byøkologiske elementer i
gennemførelsesprojektet.
Der pålægges karreens ejendomme servitutter, som blandt andet omfatter
bestemmelser om den fremtidige vedligeholdelse af anlægget.
Økonomi
Forslaget udføres i henhold til Lov om byfornyelse og udvikling af
byer, og det er forudsat, at anlægsarbejderne udføres inden for de rammebeløb,
som er fastsat i medfør af loven.
Anlægsarbejdet vil på sædvanlig måde blive udbudt i licitation i
henhold til Økonomi- og Erhvervsministeriets regler.
Det samlede tilskud i sagen skønnes at udgøre 5.600.000 kr., der
betales af stat og kommune med hver 50 %. Tilskuddet anvises af det
rådighedsbeløb, Borgerrepræsentationen har afsat til gårdanlæg på budgettet for
2005 (konto 0.15.3*), samt af de forventede rådighedsbeløb på budgettet for de
følgende år til samme formål.
Ejerne afholder driftsudgifterne ved det fremtidige anlæg.
Miljøvurdering
Lov om miljøvurdering af planer
og programmer
Den 21. juli 2004 trådte Lov
om miljøvurdering af planer og programmer i kraft, jf. indstilling om
delegation af screening i henhold til miljøvurderingsloven til forvaltningen,
som var forelagt Bygge- og Teknikudvalget i mødet den 24. november 2004.
Indstillingen om fælles
gårdanlæg vurderes ikke at medføre, at der skal foretages en miljøvurdering.
Baggrunden herfor er, at
forslagene ikke muliggør anlægsarbejder, der er optaget i lovens bilag eller
projekter, der i størrelse og omfang samt i forhold til lokalområdets nuværende
udformning og karakter vurderes at få væsentlig indvirkning herpå.
Bygge- og Teknikforvaltningens
positivliste til miljøvurdering
Indstillingen er omfattet af
Bygge- og Teknikforvaltningens positivliste over sager, der skal miljøvurderes.
Indstillingen vedrører
sagsområdet "Byggeri: Anlæg og drift" og er miljøvurderet med udgangspunkt i
målsætningerne i pjecen "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri" samt andre
vedtagne målsætninger, der relaterer sig til byggeområdet.
Målsætningerne i pjecen er
inddelt i 3 niveauer – minimumskrav, anbefalinger og visioner. Minimumskravene
skal altid følges, anbefalingerne bør altid overvejes, medens visionerne er
muligheder, der kan afprøves.
De 3 niveauer relaterer sig i
pjecen til emnerne miljørigtig projektering, vand, varme, el gas, affald,
materialer og grønne områder, og indstillingen er miljøvurderet på grundlag af
denne emneopdeling.
Vurdering
Minimumskrav:
Minimumskravene er opfyldt for
alle relevante emner på nær i forhold til kravet inden for affald om, at der i
gårdrum skal sættes plads af til have- og storaffald. Fravigelsen skyldes, at
ejere, beboerrepræsentanter og beboere på grund af det smalle gårdrum har
ønsket at fortsætte med den nuværende ordning, hvor have- og storaffald
opbevares i de enkelte ejendomme og afhentes i container efter nærmere aftale med
Renholdningsselskabet af 1898.
Anbefalinger:
For affald anvendes anbefalingerne om, at ejendommene kan deltage i
"Viceværtordningen for indsamling af farligt affald".
For materialer anvendes anbefalingerne om at anvende miljø- og
energimærkede byggevarer, hvor det er muligt. Der vælges ikke produkter og
materialer, der indeholder stoffer opført på Miljøstyrelsens "Listen over
uønskede stoffer", ligesom de overfladebehandlinger, der anvendes, har hurtig
og minimal afgasning. Herudover minimeres bortkørsel af overskudsjord ved
genbrug.
For grønne områder anvendes anbefalingerne om at benytte
genbrugsmaterialer i stedet for stabilt grus og kompostmuld på ikke befæstede
arealer. Ved valg af materialer til skure, legeredskaber og lignende bruges der
miljøvenlige materialer. Herudover udskiftes de øverste 50 cm af jorden i
gårdanlægget med ren jord. Endvidere følges anbefalingen om at holde
friarealerne fri for parkering.
Visioner:
For grønne områder anvendes visionerne om, at driften af anlægget
tilrettelægges, så det bliver muligt for beboerne selv at være med i pasningen.
Forurenet jord renses og
anvises i henhold til "regulativ for anvisning af forurenet jord", således at
jordforurening ikke udgør en kontaktrisiko for børn.
Fællesgårdanlægget udvikles og
forudsættes plejet efter økologiske principper. Der udarbejdes en
driftsvejledning for gårdanlægget, der beskriver, hvorledes anlægget skal
plejes.
Høring
Forslaget udsendes i offentlig høring med en indsigelsesfrist på 8
uger.
BILAG VEDLAGT
Bilag 1: Forslag til fælles gårdanlæg